Сообщений в теме: 41

[Melhisedek]

Господа коллеги, подскажите! Имеется ОАО, в нем органы - Гена, Совет Директоров (СД), и общее собрание акционеров. У ОАО участок 35 ГА. ООО (мои интересы в ООО) намерен приобрести у данной ОАО-ки участок размером 5 ГА, предварительно должен быть произведен его выдел в натуре с кадастром, госрегистрацией, все как положено. Кадастровая стоимость уч-ка 35 ГА превышает 25% стоимости чистых активов ОАО. Кадастровая стоимость 5 ГА будет менее 25 % стоимости чистых активов ОАО. Вопросы: 1) должно ли на раздел участка 35 ГА быть принято решение СД ОАО? 2) Правильно ли в этом случае определять стоимость участка 35 и 5 ГА по а)кадастровой стоимости, б) балансовой стоимости в)требовать рыночную оценку обоих участков от ОАО ??? Заранее благодарен всем за светлые мысли.

[Chub]

Вопросы: 1) должно ли на раздел участка 35 ГА быть принято решение СД ОАО? 2) Правильно ли в этом случае определять стоимость участка 35 и 5 ГА по а)кадастровой стоимости, б) балансовой стоимости в)требовать рыночную оценку обоих участков от ОАО ??? Заранее благодарен всем за светлые мысли.

1. нет.
2. балансовая стоимость.

[Alxhom]

1. нет.

как здорово быть уверенным...

Melhisedek, а балансовая стоимость участка больше 25%?

[dara toma]

Melhisedek, а балансовая стоимость участка больше 25%?

Alxhom, а какое имеет значение какая балансовая стоимость участка? ведь необходимо учитывать цену продажи, а не балансовую стоимость участка.

а как же

2. Для принятия советом директоров (наблюдательным советом) общества и общим собранием акционеров решения об одобрении крупной сделки цена отчуждаемого или приобретаемого имущества (услуг) определяется советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со статьей 77 настоящего Федерального закона.

[Alxhom]

а какое имеет значение какая балансовая стоимость участка? ведь необходимо учитывать цену продажи, а не балансовую стоимость участка.

продажа причем? автор спрашивает, нужно ли решение на раздел участка...

[dara toma]

1) должно ли на раздел участка 35 ГА быть принято решение СД ОАО?

раздел земельного участка приводит к потере права собственности на один земельный участок и появлению права собственности на 2 других земельных участка. по сути дела - это распоряжение правом собственности. по сути односторонняя сделка. требуйте одобрения компетентным органом, иначе есть риск признания недействительным самого раздела, а как следствие признания недействительным Вашего соглашения.

Alxhom, тему балансовой стоимости Вы подняли.
Автор интересуется данным вопросом (как я понимаю) в целях понимания того, какие корпоративные документы требовать от контрагента и какая стоимость земельного участка в 5Га должна быть определяющей для понимания крупная сделка или нет - балансовая, рыночная или кадастровая. Так вот, необходимо учитывать цену продажи, которая соответствует рыночной априори.

Сообщение отредактировал dara toma: 17 October 2011 - 17:11

[Romuald]

по сути односторонняя сделка. требуйте одобрения компетентным органом, иначе есть риск признания недействительным самого раздела

вы полагаете сделками все действия, влекущие изменение или прекращение гражданских прав?

а какое имеет значение какая балансовая стоимость участка? ведь необходимо учитывать цену продажи, а не балансовую стоимость участка.

Это точно так?

[dara toma]

вы полагаете сделками все действия, влекущие изменение или прекращение гражданских прав?

давайте по существу. У нас есть конкретная ситуация. Есть действия по распоряжению земельным участком - потеря права собственности на один, появления права собственности на 2 новых земельных участка. Есть до недавнего времени действующий Приказ от 13 июня 2001 г. N П/115, в котором есть прямая ссылка на сделку собственника по разделу в п.8.

Просмотр сообщенияdara toma сказал(а):
а какое имеет значение какая балансовая стоимость участка? ведь необходимо учитывать цену продажи, а не балансовую стоимость участка.
Это точно так?

ок, берем ситуацию. балансовая стоимость участка - 10 000 руб. продажная цена 1 млн. руб. для определения крупности берем 1 млн руб и соотносим его с балансовой стоимостью активов. Если я в чем -то ошибаюсь, буду признательна, если подскажете

[кум Тыква]

требуйте одобрения компетентным органом, иначе есть риск признания недействительным самого раздела

Есть действия по распоряжению земельным участком - потеря права собственности на один, появления права собственности на 2 новых земельных

тоисть разделившее свой земельный участок общество какбэ само у себя его приобретает, шоли?

ок, берем ситуацию. балансовая стоимость участка - 10 000 руб. продажная цена 1 млн. руб. для определения крупности берем 1 млн руб и соотносим его с балансовой стоимостью активов. Если я в чем -то ошибаюсь, буду признательна, если подскажете

эта... а с активами каково общества вы собираетесь соотносить "продажную цену" - продавца или покупателя? шо-то мну показалось, шо топистартер таки за продавца интересуеца...

и, кстате, насчет

как следствие признания недействительным Вашего соглашения

- сильна сомнительна.

[Chub]

ок, берем ситуацию. балансовая стоимость участка - 10 000 руб. продажная цена 1 млн. руб. для определения крупности берем 1 млн руб и соотносим его с балансовой стоимостью активов. Если я в чем -то ошибаюсь, буду признательна, если подскажете

абз.2 ч.1 ст. 78 ФЗ Об АО
В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения.

[dara toma]

тоисть разделившее свой земельный участок общество какбэ само у себя его приобретает, шоли?

можно и так сказать, а можно сказать, что путем совершения односторонней сделки производится обмен одного земельного участка одного на 2 других.

эта... а с активами каково общества вы собираетесь соотносить "продажную цену" - продавца или покупателя? шо-то мну показалось, шо топистартер таки за продавца интересуеца...

в данном случае, имеется ввиду продавец, т.к. автор проверяет соблюдение именно со стороны контрагента требований законодательства. Но, естественно, и покупатель также должен при необходимости совершить корпоративные действия по одобрения сделки (если для него она явлется крупной или с заинтересованностью).

- сильна сомнительна.

т.е. Вы, как юрист, зная о том, что раздел произведен без соблюдения требований законодательства, стали бы покупать подобный земельный участок без вопросов?

абз.2 ч.1 ст. 78 ФЗ Об АО
В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения.

спасибо большое. Однако, если ситуация когда балансовая стоимость актива меньше 25%, но цена продажи больше...

Сообщение отредактировал dara toma: 17 October 2011 - 18:02

[Romuald]

Есть до недавнего времени действующий Приказ от 13 июня 2001 г. N П/115, в котором есть прямая ссылка на сделку собственника по разделу в п.8

Так он есть или он уже не действует?
Далее, сделками действия признаются законом или прказами исполнительных органов?
Далее, какое именно действие собственника в отношении земельного участка вы полагаете сделкой (не само решение же о его разделе)?

Есть действия по распоряжению земельным участком - потеря права собственности на один, появления права собственности на 2 новых земельных участка.

Вы уверены, что целью было прекращение собственности, а не изменение границ объекта? То бишь, вы уверены, что пошив костюма из холста материи - это сделка?

ок, берем ситуацию. балансовая стоимость участка - 10 000 руб. продажная цена 1 млн. руб. для определения крупности берем 1 млн руб и соотносим его с балансовой стоимостью активов. Если я в чем -то ошибаюсь, буду признательна, если подскажете

Я пока не спорю, а интересуюсь, применимо ли это к нашей ситуации. Вы уверены, что и у продавца и у покупателя одна и та же величина в расчет берется?

[Chub]

спасибо большое. Однако, если ситуация когда балансовая стоимость актива меньше 25%, но цена продажи больше...

Балансовая и никая другая. Есть масса практики где истцы не находя других способов предъявли иски об обязании провести переоценку ОС и им отказывали

[кум Тыква]

ну, раз

в данном случае, имеется ввиду продавец

то, может, стоит руководствоваться приведенной тов. Chubом в посте #10 нормой, не?

т.е. Вы, как юрист, зная о том, что раздел произведен без соблюдения требований законодательства, стали бы покупать подобный земельный участок без вопросов?

ежели требования законодательства были не соблюдены только в части "одобрения крупной сделки по разделу участка", а право на участок зарегистрировано, то я - лехко

[dara toma]

Просмотр сообщенияdara toma сказал(а):
ок, берем ситуацию. балансовая стоимость участка - 10 000 руб. продажная цена 1 млн. руб. для определения крупности берем 1 млн руб и соотносим его с балансовой стоимостью активов. Если я в чем -то ошибаюсь, буду признательна, если подскажете

тут, я разобралась, спасибо большое, Chub,

Так он есть или он уже не действует?
Далее, сделками действия признаются законом или прказами исполнительных органов?
Далее, какое именно действие собственника в отношении земельного участка вы полагаете сделкой (не само решение же о его разделе)?

1. приказ уже не действует
2. совокупность фактических действий, направленных на раздел участка

Вы уверены, что целью было прекращение собственности, а не изменение границ объекта? То бишь, вы уверены, что пошив костюма из холста материи - это сделка?

в данном случае, цель - это получение новых объектов права. именно с этой целью изменяются его границы. Если холстом владеете не только Вы, и на нем спит ваш кот на постоянной основе, я думаю, к согласию придется придти

Сообщение отредактировал dara toma: 17 October 2011 - 18:16

[Chub]

Крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату
Все та же статья.
А разборка автомобиля (ну очень дорогого) тоже крупная сделка?

[Romuald]

2. совокупность фактических действий, направленных на раздел участка

Каких?
Заключение договора с кадастровым инженером? Полагаете, что при отсутствии решения о разделе такой договор может быть оспорен?
Обращение за постановкой на кадастровый учет? ИМХО, действие в рамках административных отношений.
Обращение за государственной регистрацией? ИМХО, та же фигня. Или вы подачу документов на регистрацию права всегда одобряете?

можно сказать, что путем совершения односторонней сделки производится обмен одного земельного участка одного на 2 других.

Как вы предлагаете описать предмет такой сделки?

в данном случае, цель - это получение новых объектов права. именно с этой целью изменяются его границы.

Ну и как же быть с пошивом?

Если холстом владеете не только Вы, и на нем спит ваш кот на постоянной основе, я думаю, к согласию придется придти

К согласию о чем?

[dara toma]

РЕШЕНИЕ собственника о разделе ЗУ


Я,ОАО приняло решение о нижеследующем:
1. ОАО __________ принадлежит земельный участок с кадастровым номером ___________, общей площадью 35 кв.м., расположенный по адресу: _________________
2. В целях прекращения права собственности на вышеуказанный земельный участок и реализации своих прав собственника, настоящим решением ____________разделяю вышеуказанный земельный участок на 2 земельных участка
1) общей площадью 5 кв.м.
2) общей площадью 30кв.м.
3. Раздел земельного участка произведен в соответствии с границами, обозначенными на кадастровых паспортах земельных участков согласно норм и правил действующего земельного законодательства Российской Федерации. Границы земельных участков в установленном порядке согласованы.
5. Разделяемый земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, ограничений в пользовании не имеется.

подобное решение + фактические действия по разделу и являются сделкой по разделу.

решения гос. органов - это оформление самой сделки, процедурные моменты.

Как вы предлагаете описать предмет такой сделки?

одобрить совершение сделки по разделу земельного участка (реквизиты) на 2 участка (границы, иные характеристики).

[Romuald]

подобное решение + фактические действия по разделу и являются сделкой по разделу.

решения гос. органов - это оформление самой сделки, процедурные моменты.

ИМХО, вы путаете категории "решение о совершении сделки", "сделка" и "состав, влекущий изменения в праве собственности". ИМХО, решение или согласие никогда не являются самой сделкой, не смотря на то, что их отсутствие являются основанием для недействительности сделки.

Что такое "процедурный момент"? И какие именно действия вы имете в виду? Наем кадастрового инженера?

Про пошив вы не ответили.

Кто будет нарушителем права собственности общества на земельный участок при отсутствии решения ОСА? Как устраняется такое нарушение?

Если один из образованных участков продан, то как вы будете восстанавливать право?

[кум Тыква]

вдогонку

А разборка автомобиля (ну очень дорогого) тоже крупная сделка?

пан Chub, специально для вас: есть ну очень дорогой автомобиль, который еио хочет продать другу своего тяжелого децтва, но не может, патамучта сделка крупная, а сд её точно не обобрит (ну, скажем, пред сд тихо ненавидит друга тяжелого децтва еио). и вот еио решает сделать ход конем по голове - разбирает ну очень дорогой автомобиль на запчасти, которые постепенно продает разным абсолютно не аффилированным ни с кем из фигурантов ооо "ромашка", "незабудка" и прочим "одуванчикам", а вся эта клумба в свою очередь продает запчасти другу тяжелого децтва еио, который собирает из них вожделенный ну очень дорогой автомобиль. внимание, вопрос: как бедным акционерам защитить свои поруганные ушлым еио права - ведь вроде бы и сделки обобрять не было оснований, а на ну очень дорогом автомобиле тем не менее катаеца тот, кому его точно не продали бы?
можна заместо ну очень дорогого автомобиля подставить участок 35 га, поделенный на 7 участков по 5 га, распроданный и опять объединенный в один.

[Romuald]

кум Тыква, это способ обхода закона. Но что из этого следует?

[Chub]

В посте № 16 я протицировал статью, в ней вроде все написано, а в Вашем случае придется доказывать взаимосвязанность сделок. Не докажете - значит гена всех поимел

[dara toma]

подобное решение + фактические действия по разделу и являются сделкой по разделу.

решения гос. органов - это оформление самой сделки, процедурные моменты.
ИМХО, вы путаете категории "решение о совершении сделки", "сделка" и "состав, влекущий изменения в праве собственности". ИМХО, решение или согласие никогда не являются самой сделкой, не смотря на то, что их отсутствие являются основанием для недействительности сделки.

поясняю свою точку зрения.

1. раздел земельного участка - создание из одного земельного участка других земельных участков,соответствующих требованиям законодательства. Т.е. по сути - это действия по межеванию, постановке на кадастровый учет и совершению иных действий, необходимых для появления новых объектов.

2.требования по государственной регистрации связаны с требованиями по оформлению прав на объекты недвижимости. т.е. не возникнет 2-х объектов гражданского права без государственной регистрации, т.е. сам по себе раздел не будет окончен. (не затрагиваем контрольные функции государственных органов)

Про пошив вы не ответили.

хотя пошыв больше похож на изменение целевого назначения земельного участка, но все же да, я считаю, что и пошыв является сделкой.

по поводу нарушений.
А вы не считаете, что деление земельного участка и дальнейшая их продажа в данном случае будут замечательным способом для реализации имущества минуя нормы об одобрении.

по поводу остального - отвечу завтра, долг зовет

[кум Тыква]

Но что из этого следует?

пан Romuald, вы со мну не согласитесь, но из этого следует примерно следующее. определяя крупную сделку, законодатель указывает на отчуждение обществом прямо либо косвенно имущества соответствующей стоимости. отчуждение части такого имущества, получившейся в результате его раздела, следует рассматривать как крупную сделку, если отчуждение части влечет невозможность восстановления поделенного имущества в натуре. в этом случае, отчуждая часть, общество не прямо, но косвенно отчуждает всё такое имущество, поскольку, хотя неотчужденная часть и остается у общества, она не равна целому как минимум в стоимости, а как максимум - это уже совсем другая вещь. (мнение сие основано на социалистическом правосознании и чуйстве справедливасте )
раздел земельного участка - не сделка, кмк, и потому положения о крупных сделках к нему не применимы (опять же, кмк). однако на месте (на дай б-г) гены сабжевого оао-продавца я получил бы одобрение раздела участка в том порядке, какой установлен для крупных сделок. а на месте (не дай б-г) сабжевого покупателя ненавязчиво спросил бы, что там с обобрением купли-продажи...

[Romuald]

поясняю свою точку зрения.

1. раздел земельного участка - создание из одного земельного участка других земельных участков,соответствующих требованиям законодательства. Т.е. по сути - это действия по межеванию, постановке на кадастровый учет и совершению иных действий, необходимых для появления новых объектов.

2.требования по государственной регистрации связаны с требованиями по оформлению прав на объекты недвижимости. т.е. не возникнет 2-х объектов гражданского права без государственной регистрации, т.е. сам по себе раздел не будет окончен. (не затрагиваем контрольные функции государственных органов)

реорганизация - это сделка или юридический состав?

хотя пошыв больше похож на изменение целевого назначения земельного участка, но все же да, я считаю, что и пошыв является сделкой.

Жи, ши... Ну да ладно...
Понятно. То бишь и пошив можно оспорить? А при определенных обстоятельствах признать ничтожным?

А вы не считаете, что деление земельного участка и дальнейшая их продажа в данном случае будут замечательным способом для реализации имущества минуя нормы об одобрении.

Это не единственный способ обхода закона. ИМХО, это говорит только о несовершенстве закона, что вполне естественно. Можно это преодолеть с помощью правоприменительной практики, но не такими грубыми способами, а детальным анализом правоотношений и подбором адекватных способов защиты.

определяя крупную сделку, законодатель указывает на отчуждение обществом прямо либо косвенно имущества соответствующей стоимости

ИМХО, здесь важно указание на результат действий - отчуждение имущества, т.е. прекращение или изменение правоотношений в результате волевых действий сторон при сохранении самого объекта. При разделе же правоотношение прекращается вследствие прекращения его объекта, т.е. отсутствует элемент отчуждения. По этой причине полагаю, что положения о крупных сделках к данному случаю не применимы, не зависимо от признания/непризнания этих операций сделками.

з.ы. это не закрывает вопрос о признании/непризнании этих операций сделками

Сообщение отредактировал Romuald: 18 October 2011 - 00:05