Сообщений в теме: 25

[ronn]

Вроде знаю ответ, но хотелось бы подкрепления.
Раз в год меняет арендодатель плату, но ведь я могу ограничить размер изменения, например прописать в договоре: "арендная плата меняется раз в год но не более чем на 10% от текущей".
Будет действовать?

[ronn]

Скорее всего совсем неинтересный вопрос. Но тогда сделаем поинтереснее.
Можно ли запретить арендодателю менять арендную плату в течение всего срока договора, например, 10 лет.
Т.е. условия для изменений платы я ввести могу, сумму ограничить для изменения могу. А вот совсем запретить менять могу ли?

[mrOb]

ronn, проект пленума ВАСа по свободе договоре прочитайте, там эта норма разобрана а составляющие

[ronn]

Спасибо!
вот такая формулировка у меня получилась.
Арендная плата по договору не может быть изменена в одностороннем порядке арендодателем. Арендная плата по договору может быть увеличена только по соглашению сторон не чаше 1 раза в год и не более чем на 2%.

Покритикуйте. Есть ли риски с т.з. арендатора?
Если я все правильно поняла. то такая формулировка 1. не лает возможности арендодателю повысить аренду. 2 с другой стороны если арендатор и согласится, то арендодетель понимает, что это будет повышение не более2%.
или вторую часть вообще лучше убрать?

Сообщение отредактировал ronn: 08 December 2013 - 00:06

[mrOb]

2 с другой стороны если арендатор и согласится, то арендодетель понимает, что это будет повышение не более2%.

Во-первых, как правильно понял, в проекте имеется ввиду одностороннее изменение, а не изменение по соглашению.
Во-вторых, проект проектом, а сейчас есть п. 21 ПП ВАС по аренде от 17.11.2011 (да и ознакомиться Вам, очевидно, надо с ним полностью )

Сообщение отредактировал mrOb: 08 December 2013 - 20:30

[ronn]

Похоже, здесь неправильное понимание ч. 3 ст. 614 ГК
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Размер платы может не меняться, а соглашение сторон сам договор. Т.е. по сути либо пункт запрещающий адателю в одностороннем повышать АП (т.е. договор соглашение сторон где стороны договорились о том, что Адатель не может изменять размер арендной платы). Либо пункт разрешающий менять плату с ограничением по частоте и по размеру.

[Concrescere]

Можно ли запретить арендодателю менять арендную плату в течение всего срока договора, например, 10 лет.

Легко. Заключаете договор на 10 лет, и всё.

Тогда установленная при заключении договора АП будет действовать все 10 лет (если конечно стороны своим соглашением не будут её изменять).

[ronn]

Вопрос в понимании и трактовании ч. 3 ст. 614 ГК, после судебных решений вообще уже не понимаю зачем так прописано в ГК.
если посмотреть на статью как - повысить арендную плату арендодатель может только с согласия арендатора, то какая разница вообще сколько раз в год? Если нет у арендатора и никогда не будет согласия?.

[Concrescere]

Если нет у арендатора и никогда не будет согласия?

Ну почему же. Под дулом пистолета угрозой создания доп.трудностей может быть подписано какое-угодно кол-во соглашений об увеличении АП.

Но порождать для арендатора последствия будут только те из них, которые увеличивают АП не чаще 1 раза в год.

[Sania]

Но порождать для арендатора последствия будут только те из них, которые увеличивают АП не чаще 1 раза в год.

непонятно, почему? Вы не согласны с ППВАС 73 или думаете, что сработает

Арендная плата по договору не может быть изменена в одностороннем порядке арендодателем. Арендная плата по договору может быть увеличена только по соглашению сторон не чаше 1 раза в год и не более чем на 2%.

после судебных решений вообще уже не понимаю зачем так прописано в ГК.

как говорится - в афоризмы ))

[Concrescere]

Вы не согласны с ППВАС 73

Я с ним в этом вопросе был согласен еще до его появления.

21. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
(п. 21 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)

Если "право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы" наконец-то однозначно понимается не как право требовать заключения соглашения об изменении АП, а именно как изменение обязательства "в уведомительном порядке" (раз упомянута ст. 310 ГК), то свои слова "Но порождать для арендатора последствия будут только те из них, которые увеличивают АП не чаще 1 раза в год" беру обратно.

П.С. Раньше, помнится (когда я занимался сопровождением арендного бизнеса), спорили, к чему относится фраза " Если иное не предусмотрено договором", - ко всем словам после запятой, или только к словам "размер арендной платы может изменяться" (то есть как бы договором можно изменить это диспозитивное правило только вообще запретив изменение АП ).

А теперь определились (хотя вот это "если ... арендодатель имеет право в одностороннем порядке ... (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ ... не чаще одного раза в год" - явно высосано из пальца ).

Вот еще проект готовится, в котором эта тема затрагивается:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Пленума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

№ _______

Москва ________ 2013 г.

О свободе договора и ее пределах

3. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета сторонам договора устанавливать условие отличное от предусмотренного в ней, она может быть применена судом как императивная независимо от того, содержится или не содержится в ней указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, если суд установит, что исходя из целей законодательного регулирования содержащееся в ней правило обеспечивает защиту охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т. д.) либо императивность нормы вытекает из существа договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения либо установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту интересов одной из сторон договора. При этом суд обязан мотивировать свой вывод об императивности нормы, в частности, путем указания на то, какие вышеназванные интересы защищаются применением данной нормы, либо каким образом существо договора предопределяет императивность нормы.
Например, норма пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора с предварительным предупреждением другой стороны в указанные в данной норме сроки. Данная норма, хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) и целей законодательного регулирования в целом следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
…
Соглашение сторон договора аренды об изменении размера арендной платы чаще, чем один раз в год, в одностороннем порядке (пункт 3 статьи 614 ГК РФ) является правомерным только в том случае, если оно происходит не в пользу стороны, имеющей право устанавливать данный размер. Применение данной нормы как императивной в соответствующей части направлено на защиту охраняемых законом интересов слабой стороны.
…

[Sania]

Raritet, проект ПВАС о свободе договора, похоже, подписан уже не будет. Хотя интересного (и спорного ) там много

[ВладимирD]

В Песочницу

[PetersON]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № _______ Москва ________ 2013 г. О свободе договора и ее пределах

Жесть какая. Это же любую диспозитивную норму можно превратить в императив.

[Sania]

Жесть какая. Это же любую диспозитивную норму можно превратить в императив.

ага... и наоборот

[Musubi]

Чтобы не плодить темы задам вопрос в этой.

 

В Договоре аренды есть следующее условие:

"Начиная с 25 месяца с момента подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель вправе не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы, но на величину, не превышающую 5 процентов от предыдущего установленного размера арендной платы.”

В следующем пункте Договора указано: “Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору."

Арендодатель считает, что в соответствии с данным условием у него есть право на односторонний порядок изменения арендной платы (АП). Соответственно он написал уведомление Арендатору в котором потребовал производить оплату АП по новой ставке. Арендатор продолжал платить по старой ставке. Дело дошло до суда.  Суд поддержал позицию Арендодателя. Причем посчитал, что раз в договоре написана формулировка - "арендодатель вправе не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы", то это свидетельствует, что стороны предусмотрели односторонний порядок изменения АП.

 

Считаю, что выводы суда не верны.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При этом само условие договора, предусматривающее возможность его одностороннего изменения во внесудебном порядке, должно однозначно следовать из договора. В условиях Договора аренды отсутствует буквальное условие об «одностороннем порядке» изменения арендной платы.

Ваше мнение коллеги: формулировка "...вправе изменять размер АП..." свидетельствует об одностороннем порядке изменения условий договора в части цены ?

[Wilka]

Ваше мнение коллеги: формулировка "...вправе изменять размер АП..." свидетельствует об одностороннем порядке изменения условий договора в части цены ?

В конкретно Вашем случае, да.

[Yago]

Musubi,У вас, как видите, крайне неудачно составлен догвоор, необходимо оценить "Арендодатель вправе" + "оформляется ДС".

Вариант первый - основное - "оформляется ДС" (то есть изменение по соглашению сторон), следовательно "Арендодатель вправе" трактуется как инициатива Арендодателя в изменении. Однако по соглашению сторон договор, в том числе арендная плата, может меняться чаще раза в год (см. разъяснения ВАС).

Поэтому первый вариант доказывать можно, но крайне сложно.

Вариант второй - основное - "Арендодатель вправе", значит этому "вправе" соответствует некое "Арендатор обязан" - обязан при инициативе Арендодателя заключить ДС по изменению арендной платы. Условие о ДС - условие о способе оформления арендной платы, заключение ДС - обязанность арендатора, предусмотренная договором.

Здесь все логично.

 

Так что второй вариант мне представляется верным.

Сообщение отредактировал Yago: 18 July 2014 - 13:15

[Wilka]

Так что второй вариант мне представляется верным.

Угу, получается, что по договору арендодатель имеет право в 1м порядке изменять размер а/п 1 раз в год, в случае изменения более 1го раза в год - только через доп

[Musubi]

Вариант второй - основное - "Арендодатель вправе", значит этому "вправе" соответствует некое "Арендатор обязан" - обязан при инициативе Арендодателя заключить ДС по изменению арендной платы. Условие о ДС - условие о способе оформления арендной платы, заключение ДС - обязанность арендатора, предусмотренная договором. Здесь все логично.

Спасибо за ваш комментарий.

 

Правильно я вас понял, что если даже Арендатор отказывается подписать ДС при том, что Арендодатель уведомил об изменении АП письмом, то все равно изменение АП уже произошло и возникает обязанность Арендатора платить по новой ставке АП ?

 

Мне кажется здесь буквальное толкование словосочетания "..вправе изменять размер АП..." говорит о том, что Арендодателю предоставлено право изменить АП, но не говорится однозначно об одностороннем порядке. Кроме, того трактуя данное условие в контексте с другим  условием договора -  изменения АП по ДС, прихожу к выводу о том, что должны применяться общие положения ст. 310 ГК гласящие о недопустимости одностороннего изменения условий обязательства.

 

Также интересна позиция ФАС МО по данному вопросу (примерно схожее дело):

Постановление ФАС Московского округа от 30.03.2011 N КГ-А40/1095-11 по делу N А40-58417/10-105-481

 

 

[br4nder]

А-датель имеет право изменить размер АП, что должно быть оформлено соответствующим ДС. Если А-тор уклоняется, А-датель обращается в суд. Если в договоре прописан односторонний внесудебный порядок, тогда другое дело. Если я не ошибаюсь, это все есть в разъяснениях ВАС.

[Святослав]

См. ППВАС от 13.04.10 № 1074/10.

Скрытый текст

Пунктом 4.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, исходя из официально установленного уровня инфляции, утверждаемого постановлением Правительства Российской Федерации или иным уполномоченным органом, не превышая такой уровень.

/.../

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Суды не учли, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При названных обстоятельствах у судов не имелось оснований для удовлетворения искового требования.

Однако там немного другой случай - нет слов про право Арендодателя.

[Musubi]

нет слов про право Арендодателя

 

Да, здесь другая формулировка...

[Sania]

Святослав, у Musubi 

 

арендодатель вправе не чаще одного раза в год изменять

 

“Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору."

ИМХО - все-таки право на одностороннее изменение + обязанность Атора подписать допник по состоявшемуся увеличению АП (типа, бухгалтерия настаивает)))

[Yago]

Правильно я вас понял, что если даже Арендатор отказывается подписать ДС при том, что Арендодатель уведомил об изменении АП письмом, то все равно изменение АП уже произошло и возникает обязанность Арендатора платить по новой ставке АП ?

Я бы доказывал именно это.

Сейчас все более и более набирает силу ссылка на п.4 ст. 1 ГК (дайте запрос в К+ - увидите), потому и сам активно ее использую. Соответственно, поскольку ваша обязанность заключить ДС (фактически - оформить ДС изменение арендной платы, совершенное Арендодателем в одностороннем порядке) не была исполнена, вы не вправе извлечь из этого пользу и сберечь разницу в арендной плате. Все это, конечно, при условии, что я могу доказать ваше уклонение от заключения ДС.

Так что общий вывод в вашей ситуации - с наибольшей вероятностью вы обязаны заплатить измененную арендную плату с момента изменения. Все остальное - наименьшая вероятность.

Хотите доказать другое - я на горло вашей песне не наступаю. Будьте только готовы ответить в суде на вопрос - "Если Арендодатель вправе - то какая ваша обязанность этому праву корреспондирует" (ответ готовьте серьезный, не на уровне отмазки).

Говорю о вероятностях, потому что вывод основан на трактовках.

Сообщение отредактировал Yago: 18 July 2014 - 16:56