Сообщений в теме: 63

[Alex King]

Добрый день!

 

Прошу критиковать следующие условия договора купли-продажи недвижимого имущества. К сожалению, договор оформлялся «на коленке», в спешке и с учетом требований нескольких заинтересованных лиц. Покупатель был предупрежден, но согласился подписать предложенную продавцом редакцию договора.

Меня терзают смутные сомнения.

 

 

1. Стороны пришли к соглашению, что в случае расторжения договора либо признания его недействительным после государственной регистрации перехода права собственности на ______________ к Покупателю Продавец обязуется возвратить Покупателю стоимость отчуждаемого __________________ в сумме ___________________ рублей и уплатить Покупателю денежные средства в сумме ___________________ рублей 00 копеек.

 

 

2. Руководствуясь пунктом 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации Продавец дает Покупателю следующие заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения:

1) Приобретаемый Покупателем _________________ никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободен от притязаний и любых прав третьих лиц.

2) Отсутствуют основания для признания договора недействительной сделкой.

3) Отсутствуют основания для признания настоящего договора незаключенным.

4) Отсутствуют основания возникновения права истребовать приобретенный Покупателем ___________ Продавцом либо третьими лицами после регистрации права собственности Покупателя на ______________.

5) Отсутствуют основания признания ________________ договора недействительным по основаниям и в порядке, которые указаны в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» в случае возможного банкротства Продавца.

6) Отсутствуют основания для возникновения обязанности Продавца обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании его банкротом в порядке и на основаниях, предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

 

Продавец, предоставивший вышеуказанные заверения, исходит из того, что Покупатель будет полагаться на них при заключении и исполнении договора. Вышеуказанные заверения Продавца имеют для Покупателя существенное значение.

 

В случае выявления недостоверности данных Продавцом заверений об обстоятельствах, Продавец обязуется возместить Покупателю по его требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить следующую неустойку: штраф в сумме __________________ рублей. Оплата штрафа производится Продавцом в течение десяти рабочих дней от даты получения им соответствующего требования Покупателя.

Стороны договора - физики !!!

 

По первому пункту.

В первой редакции договора предполагалась аж «неустойка» (выплачивается продавцом покупателю в вышеуказанных случаях). В процессе переговоров стороны договорились заменить «неустойку» некой «суммой денежных средств». На вопрос о правовой природе такой выплаты ссылаются на свободу договора.

 

Каковы, по вашему мнению, перспективы взыскания такой задолженности в суде?

Речь идет о ситуации, когда признание договора недействительным произошло по причинам, связанным с недобросовестным (или не очень) поведением продавца.

[Kazan2502]

Каковы, по вашему мнению, перспективы взыскания такой задолженности в суде?

Ест перспективы. 

Вопрос конечно в квалификации, но в любом случае речь же о санкции. 

Следовательно в любом случае встанет вопрос о вине (учитывая, что фигурируют физики). 

Если вина есть, соответственно  есть и основания. 

[Ludmila]

Первое условие отчасти недействительно.
Заверения... Я бы на месте продавца не согласовала их.
В общем, фигня какая-то. В основном антипродавцовая.

[Alex King]

В том-то и дело, что речь не о санкции. Это что-то похожее на статью 406.1 ГК РФ (Возмещение потерь, возникших в случае наступления определенных в договоре обстоятельств).
 

Вот только законодатель ограничил круг лиц, применяющих норму 406.1., предпринимателями =(
 

Первое условие отчасти недействительно.

 

Как бы Вы это обосновали?

А что не устраивает в заверениях? Считаете, что  данное условие не соответствует закону?

По факту уже после подачи документов на регистрацию выяснилось, что причиной продажи недвижимого имущества является то, что продавец не имеет возможности выплачивать ежемесячные платежи по кредитным обязательствам. Сумма долга очень большая.

[Kazan2502]

Это что-то похожее на статью 406.1 ГК РФ

1. С учетом одного известного Постановления, по возмещению действует тот же принцип, что  и по новации (не предполагается).

Т.е. необходимо прямо и буквально указывать на возмещение (мы вообще прямо на норму ссылаемся). 

Если есть вопросы по квалификации отношений, то общему правилу, это не возмещение.

2. Возмещение не срабатывает когда есть нарушение обязательства одной из сторон. 

Очевидно, что данное условие защищает Покупателя, но только в определенных случаях. 

Никто не взыщет эту сумму при расторжении дкп по вине самого Покупателя (п. 4 ст. 1 ГК РФ), что опять же идет вразрез с логикой 406.1 ГК РФ. 

Отсюда это скорее санкция.  

Сообщение отредактировал Kazan2502: 28 May 2019 - 19:29

[Ludmila]

Alex King, Вы статью 431.1 ГК РФ читали?
Что не устраивает в заверениях? Всё. Закону они, без сомнения, соответствуют, и в этом вся проблема. Вы прочитайте их внимательно.
Я даже, будучи юристом лица, которому заверения даются, никогда их так не формулирую. Ибо никто в здравом уме такие заверения не подпишет.
А что касаемо продажи для погашения долгов, это делается не так. Не через заверения. Хотя они лишними не будут, но в случае проблем помогут, как мёртвому припарки.

[Alex King]

Ибо никто в здравом уме такие заверения не подпишет.
 

Таки подписали.

Я даже, будучи юристом лица, которому заверения даются, никогда их так не формулирую.

Буду благодарен если Вы выложите пример того, как формулируете подобные условия в своих договорах.

Что не устраивает в заверениях? Всё.

Людмила, это женский ответ =) Пожалуйста, обоснуйте позицию. Мне тоже не нравятся формулировки, но не ВСЕ же !!! Например, если злодей-продавец представил липовое согласие супруги на продажу, условие о неустойке неприменимо?

Сообщение отредактировал Alex King: 28 May 2019 - 19:43

[Ludmila]

Ну, если таки подписали, сами себе злобные Буратино.
Ибо в такой формулировке продавец отвечает за всё.
В особенности радует п. 4 заверений. Если продавец не первый собственник, всегда есть вероятность, что где-то в цепочке был обрыв. Имущество выбыло из владения помимо воли кого-то из предыдущих собственников, кто-то был недееспособен... Но продавец дал заверения и за это.

[Alex King]

Ибо в такой формулировке продавец отвечает за всё.
 

Получается, что неплохое условие, нет? (Я на стороне покупателя). Именно на случай такого "обрыва" это условие и было включено. Добросовестный продавец должен был сто раз все перепроверить перед сделкой и несет ответственность за возможные риски покупателя.  

[Ludmila]

Остальные заверения тоже фееричны. Продавец даёт заверения, не думая, насколько они соответствуют действительности.
Что касаемо условия.
Предлагаю так: Вы переводите тысячу рублей на любые благотворительные цели, кроме религиозных. Платёжку - в тему или мне в личку.
И я выкладываю условие.

[Alex King]

Меня больше потенциальное банкротство волнует. Цена сделки ниже рынка (продавец спешил скорее получить денежку). Долги у него большие. Цена объекта эти долги не покроет. Получается, что он на момент сделки знал о своем плачевном материальном положении и возможном банкротстве в будущем. А кредиторы захотят оспорить договор с такой ценой продажи. 

[Ludmila]

Alex King,нет, это НЕ неплохое условие. Ибо, повторюсь, в случае проблем оно поможет, как мёртвому припарки.
Ну вот ушёл продавец в банкротство. Спасёт пункт 5 от признания сделки недействительной по банкротным основаниям? Конечно, нет.
Будет ли у покупателя право требовать от продавца возместить убытки? Вопрос неоднозначный, учитывая, что стороны - физики.
Также и само условие об обязанности выплатить сумму сверх уплаченной покупателем в случае банкротства может быть признано недействительным по банкротным основаниям.
Но допустим, будет право. Получит ли покупатель деньги? Ответ очевиден.
Alex King, а знаете, что самое смешное?
Во-первых, то, что при указанных Вами условиях (цена ниже рынка и проч.) договор признают недействительной сделкой на раз.
А во-вторых, риски можно было снизить. Не сильно, но снизить.

[Alex King]

В общем, фигня какая-то. В основном антипродавцовая.

Я с похожей фигней периодически сталкивался в тендерной документации крупных российских клиентов. Вот, например, заверения потенциального экспедитора (там также содержится ссылка на соответствующую норму ГК):

 

- Экспедитор вправе заключать и исполнять настоящий Договор;

- заключение и/или исполнение Экспедитором настоящего Договора не противоречит прямо или косвенно никаким законам, постановлениям, указам, прочим нормативным актам, актам органов государственной власти и/или местного самоуправления, локальным нормативным актам Экспедитора, судебным решениям;

- заключение и/или исполнение Экспедитором настоящего Договора не противоречит соглашениям, договоренностям Экспедитора с третьими лицами, не повлечет нарушения им каких-либо обязательства перед третьими лицами и не даст оснований третьему лицу предъявлять к Экспедитору какие-либо требования в связи с таким нарушением;

- Экспедитором получены все и любые разрешения, одобрения и согласования, необходимые ему для заключения и/или исполнения настоящего Договора (в том числе, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации или учредительными документами Экспедитора, включая одобрение сделки с заинтересованностью, одобрение крупной сделки);

- полномочия лица на заключение настоящего Договора со стороны Экспедитора не ограничены учредительными документами, локальными нормативно-правовыми актами Экспедитора или иными регулирующими его деятельность документами и при заключении настоящего договора такое лицо не вышло за пределы своих полномочий;

- в отношении Экспедитора не возбуждено производство по делу о банкротстве и не введена ни одна из процедур, применяемых в деле о банкротстве, а также не предпринималось и не планируется совершение действий, связанных либо направленных на инициирование процедур банкротства;

- отсутствуют какие-либо иные обстоятельства ограничивающие, запрещающие или делающие невозможным для Экспедитора заключение настоящего договора и исполнение обязательств по нему;

- вся информация и документы, предоставленные Экспедитором в связи с заключением настоящего Договора, являются достоверными.

 

Экспедитор уведомлен и признает, что при заключении настоящего Договора Клиент полагался на указанные выше заверения и что их достоверность имеет существенное значение для Клиента.

 

Если какое-либо из указанных выше заверений оказалось изначально недостоверным или стало недостоверным в течение срока действия настоящего Договора, то Клиент имеет право отказаться от настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке, а также потребовать от Экспедитора возмещения убытков, причиненных таким расторжением, или уплаты неустойки в размере 20% от предельной (максимальной) цены настоящего Договора.

 

Цена договора сотни миллионов рублей. И подписывают. Куда деваться-то? Более того, это еще простенькие формулировки, без затей.

[Ludmila]

Кстати, Вы заметили, что самое важное заверение продавец не дал?

[Alex King]

Ну вот ушёл продавец в банкротство. Спасёт пункт 5 от признания сделки недействительной по банкротным основаниям? Конечно, нет.
 

А он и не должен спасать. Это основание для выставления неустойки.

А во-вторых, риски можно было снизить. Не сильно, но снизить.

 

Даже боюсь спрашивать, опять же деньги попросите =)

Alex King, а знаете, что самое смешное?
 

Да мне как-то и не смешно стало (с тех пор, как узнал размер задолженности продавца перед банком).

[Ludmila]

Это понятно, но в какую очередь будут удовлетворяться требования об уплате неустойки? И насколько реально её взыскать?

[Alex King]

Кстати, Вы заметили, что самое важное заверение продавец не дал?

Вы - мастер высокохудожественной интриги. Не томите ...

Это понятно, но в какую очередь будут удовлетворяться требования об уплате неустойки? И насколько реально её взыскать?

Это я понимаю =(

[Ludmila]

Приведённые Вами заверения в отношении экспедитора принципиально отличаются от заверений в отношении продавца.
Заверения экспедитора касаются только его самого, они входят в то, что реально проверить.
А проверить, не был ли предпредыдущий собственник недееспособен, не были ли документы поддельными, нереально.
Ну, не хотите получать информацию на озвученных условиях, - значит, не хотите получать информацию.
Ну а что не томить? Заверение, что не имеется оснований для возникновения у продавца обязанности обратиться в суд для признания себя банкротом, есть.
А где заверение, что нет оснований для признания банкротом по требованию третьих лиц?
В общем, красиво Вы покупателя кинули. Надеюсь, это был не клиент, а знакомый, обратившийся к тыжюристу.
Красиво. Много красивых, но ничем не помогающих слов. Вместо менее красивых, но имеющих больший эффект формулировок.
И рассуждения на тему "всё уже подписано" вместо того, чтобы спасать имущество.

[Святослав]

В Песочницу.

Модератору стыдно не знать, где такие темы положено создавать.

[Alex King]

В Песочницу.
Модератору стыдно не знать, где такие темы положено создавать.

Виноват, исправлюсь.

В общем, красиво Вы покупателя кинули. Надеюсь, это был не клиент, а знакомый, обратившийся к тыжюристу.
Красиво. Много красивых, но ничем не помогающих слов. Вместо менее красивых, но имеющих больший эффект формулировок.
И рассуждения на тему "всё уже подписано" вместо того, чтобы спасать имущество.

Грубовато. Вообще-то я покупателя от этой сделки отговаривал. Но ему очень хотелось приобрести именно этот объект и именно по этой цене. Возможно, низкая цена объекта обусловлена другими отношениями сторон, о которых они деликатно умолчали. Поэтому как 'тыжюрист' я что мог сделал. Тем более, что договор правили все кому не лень.
До заключения договора стороны 'по-пацански' договорились, что в случае признания договора недействительным или незаключенным продавец вернет покупателю не только цену объекта, но и условный 'штраф'. Я предположил, что стоимость объекта занижается с целью уменьшения базы по НДФЛ, но покупатель заверил, что это не так. При таких исходных им надо было как-то согласовать условие об этом условном 'штрафе'. В первой редакции договора они так и сформулировали =)
Признаюсь. По причине низкой квалификации, скудости ума и общего падения нравов мне и сейчас не приходит в голову решение вышеуказанной задачи, которое ГАРАНТИРОВАННО защищало бы интересы покупателя в данной ситуации. Финты агентов в стиле ремонтных работ или приобретения мебели/оборудования вместе с объектом стороны не рассматривали. Если кто-то из пользователей знает такое решение, пожалуйста, намекните, буду благодарен. Должен же был кто-то сталкиваться с похожей ситуацией когда стороны занижали базу по НДФЛ!

'Ну а что не томить? Заверение, что не имеется оснований для возникновения у продавца обязанности обратиться в суд для признания себя банкротом, есть.
А где заверение, что нет оснований для признания банкротом по требованию третьих лиц?' Боюсь пробить дно и пасть в Ваших глазах еще ниже, но, спрошу. При каких обстоятельствах у физика нет обязанности обратиться в суд для признания себя банкротом (отсутствует соответствующая задолженность), но при этом имеются основания для признания его банкротом по требованию третьих лиц?

[Ludmila]

Поэтому как 'тыжюрист' я что мог сделал.

Нет. Как юрист, Вы не сделали ничего из того, что надо делать в таких случаях. Вы написали красивые слова вместо правильных. Более того: Вы и сейчас ничего не делаете, судя по вопросам.

 

По причине низкой квалификации, скудости ума и общего падения нравов мне и сейчас не приходит в голову решение вышеуказанной задачи, которое ГАРАНТИРОВАННО защищало бы интересы покупателя в данной ситуации.

В какой ситуации? Вы ситуацию вообще не описывали. Сказали только про 

 

продавец не имеет возможности выплачивать ежемесячные платежи по кредитным обязательствам. Сумма долга очень большая.

, и всё. А что конкретно за этим стоит, догадывайтесь, господа юристы, сами. А это могут быть самые разные варианты. Плюс ещё есть некие таинственные "заинтересованные лица". Которые тоже могут повлиять на условия задачи.

Так вот. В зависимости от того, какой вариант имеет место быть в конкретной ситуации, некоторые условия могут или гарантированно (насколько вообще юрист может говорить о гарантированности результата) снимать риск, или незначительно, но снижать его.

 

При таких исходных им надо было как-то согласовать условие об этом условном 'штрафе'.

А что мешало согласовать условие несколько иначе, но правильно? Просто взяв формулировку из судебной практики, из разъяснений ВАС РФ/ВС РФ?

 

Боюсь пробить дно и пасть в Ваших глазах еще ниже, но, спрошу. При каких обстоятельствах у физика нет обязанности обратиться в суд для признания себя банкротом (отсутствует соответствующая задолженность), но при этом имеются основания для признания его банкротом по требованию третьих лиц?

А Вы попробуйте прочитать статью 213.4 закона о банкротстве и разъяснения ВС РФ по этой статье. Наличие задолженности - одно из условий, при совокупности которых должник обязан обратиться в суд за признанием себя банкротом. Если нет второго условия, то у должника нет обязанности в суд обращаться, есть только право. 

[Ludmila]

Юрист должен был бы сначала, до заключения договора, выявить масштаб проблемы. Попросить у продавца выписку из его кредитной истории - дело пяти минут. Не предоставляет - уже основание задуматься, что что-то не так с долгами.

Как вдруг выяснилось, что 

 

По факту уже после подачи документов на регистрацию выяснилось, что причиной продажи недвижимого имущества является то, что продавец не имеет возможности выплачивать ежемесячные платежи по кредитным обязательствам.

, даже спрашивать не буду - это же не клиентский вопрос. Если это "выяснилось" выглядит как залог или обеспечительная мера, и существовало ещё до заключения ДКП, то это значит одно: перед заключением договора не удосужились посмотреть выписку из ЕГРН. Ну или хотя бы сведения на ПКК.

Потом - структурирование сделки. Тут не обойтись без знания основ схемотехники. Надо ли применять схемотехнику, решается в каждой конкретной ситуации индивидуально.

Потом - формулирование условий договора. Причём, повторюсь, формулировать их надо было совсем иначе. По-хорошему, на этом этапе надо было вступать в переговоры с кредитором.

Ну а уж коль прилетел жареный петух и начал клевать во всякие места, надо уже заниматься спасением имущества. И тут без основ схемотехники уже не обойтись.

[Капитон]

Меня больше потенциальное банкротство волнует.

физик или юрик- без разницы.

если продавец станет банкротом, то какую сумму штрафа (убытков) Вы получите с банкрота?

[Ruzanna]

Интересно, насколько ниже рынка цена. Если процентов на 20, то некоторые сделки спасает отчёт об оценке. Типа покупатель проявил осмотрительность, заказал отчёт, сколько оценщики сказали, столько заплатил. И то, что в объявлениях о продаже указаны цены на аналогичные объекты, не доказывает, что рыночная цена именно этого объекта должна быть такая. Регистрация этой сомнительной сделки уже прошла?

[Ludmila]

Капитон, именно так. Такие условия имеют смысл, если их исполнение обеспечено поручительством или залогом имущества третьего лица.
А в данной ситуации заверения должны были в первую очередь быть направлены на подтверждение добросовестности лица, покупающего имущество в предбанкротный период.