Коллеги, хочу обратить внимание, выразить негодование в адрес ФНС, и поинтересоваться, как обратная сила закона применяется.
Дело не моё, в К+ почитал. Но с ситуациям такими сталкиваюсь часто.
Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.10.2025 N 45-КАД25-7-К7:
Ну т.е. вот есть у тебя 20 лет в собственности участок с забором по периметру, поставленный по границам, определённым 20 лет назад. В этом году ты или сосед решают перемерить участки, приходит кадастровый инженер с новым GPS оборудованием и выясняется, что забор стоит на 0,2-1,5 метра ближе/дальше. Это типичная ситуация для Московской области, потому что у кадастра поменялась координационная сетка, у землемеров более точное оборудование. У меня в посёлке ВСЕ заборы, поставленные по замерам 2010 года, оказались на 0,2-0,5 метра от кадастровой границы по замерам 2025 года.
С соседями договариваешься, что заборы двигать не будем, перераспределяем участки, у соседа с одной стороны участка отрезается, допустим, 5 кв. м., соседу с другой стороны прирезается 5 кв.м.
Я последние 15 лет считал, что это само собой разумеется, что срок владения такими участками считается с даты приобретения первоначального участка, уже не помню, почему так считал, давно изучал вопрос, но сейчас суть не в этом.
Читаю <Письмо> ФНС России от 10.02.2026 N БВ-36-7/948@
7. При перераспределении земельных участков минимальный предельный срок владения объектом недвижимости исчисляется с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на образованный в результате перераспределения земельный участок.
дата между К.Л.К., с одной стороны - Продавец, и К.В., с другой стороны - Покупатель, заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность жилой дом общей площадью 141,4 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения дома индивидуальной жилой застройки, площадью 1388 кв. м, кадастровый номер земельного участка N, расположенный по адресу: <адрес><...> Северный, <адрес>.
Смотрю НК РФ, там абз. 9 п. 2 ст. 217.1:
При продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков. При этом в случае образования земельного участка в результате объединения исходных земельных участков минимальный предельный срок владения образованным земельным участком исчисляется с даты возникновения права собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на последний из исходных земельных участков. Положения настоящего абзаца применяются в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не превышает двух.(абзац введен Федеральным законом от 12.12.2024 N 449-ФЗ)
Т.е. это письмо ФНС откровенно противоречит закону. Но его не отменяют.
Минфин же в письмах, как более ранних, так и более поздних, пишет:
Учитывая изложенное, при выполнении условий, предусмотренных абзацем девятым пункта 2 статьи 217.1 Кодекса, в срок нахождения в собственности налогоплательщика земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика земельного участка, из которого он образован.
(Письмо Минфина России от 09.06.2025 N 03-04-05/56367)
Но при этом Минфин указывает:
Письмо Минфина России от 19.02.2026 N 03-04-05/12690)
С учетом части 2 статьи 3 Федерального закона от 12.12.2024 N 449-ФЗ "О внесении изменений в статью 217.1 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 449-ФЗ) абзац девятый пункта 2 статьи 217.1 Кодекса вступает в силу с 1 января 2025 года. Соответственно, указанная норма распространяется на доходы, полученные налогоплательщиками начиная с 1 января 2025 года. Распространение норм абзаца девятого пункта 2 статьи 217.1 Кодекса на предыдущие налоговые периоды Федеральным законом N 449-ФЗ не предусмотрено.
И вот тут у меня два вопроса.
1. Вопрос о сроке нахождения распределённых участков в собственности всё же больше гражданско-правовой, а не налоговый. По гражданскому законодательству очевидно, что в вопросах собственности первичен факт обладания имуществом, а не его регистрация в реестре, особенно в отношении земельных участков, потому что земельный участок такая особая категория вещей, земля существует всегда, она не может физически исчезнуть. Все вопросы образования участков исключительно бумажные, при этом в реестре фиксируется состоявшийся факт перераспределения, земля при этом никуда не двигается, не создаётся и не исчезает.
Если ты владеешь большим участком, а потом его кусочек решаешь продать, то ты продаёшь часть своего давнего участка, кадастровый учёт тут просто придуманная формальность. И выводы ФНС, ВС и Минфина о том, что при разделении участка появляется какой-то новый срок владения, абсурдны. Что, в общем-то, подтверждается внесением изменений в НК РФ, которые с робкой и довольно глупой оговоркой установили то, что гражданскому праву и ранее было очевидно. Я имею в виду эту оговорку:
Положения настоящего абзаца применяются в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не превышает двух.
Почему только двух? Как это число относится к собственности? Т.е. если решил забор сдвинуть вглубь своего участка с одной стороны, то срок собственности у тебя считается с момента, когда первоначальный участок приобрёл, а вот если сразу с двух сторон забор двигаешь, то всё, срок собственности заново считается. Это же бред и дичь.
Ещё более бредово оговорка звучит в отношении выдела.
Согласно ЗК РФ:
Статья 11.5. Выдел земельного участка1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Это означает, что кадастровый номер изначального участка сохраняется, по логике ФНС, ВС и Минфина собственность на него не прекращается. Но выдел проводится когда есть долевая собственность, сегодня я одну долю выделю, через месяц вторую, потому третью, изначальный участок всегда останется с тем же кадастровым номером в новых границах. Так если я сделал несколько договоров о выделе по одной дольке, то срок собственности у меня заново не считается, а если одним договором сразу выделил три доли, то всё, срок заново считается. Что за глупость?
Если подстраиваться под мнение ВС, ФНС и Минфина, участникам оборота вместо понятного раздела участков нужно, получается, сначала образовывать общедолевую собственность (сосед-соседу продаёт долю в праве ОДС на участок), а потом делать выдел доли соседу. Это для чего придумано? Чтобы покормить нотариусов и кадастровых инженеров?
Ближайшая аналогия в гражданском праве это доля в УК ООО. Если у тебя есть доля 100% УК, потом ты продашь долю 10% УК, то при продаже оставшейся доли 90% УК срок собственности на долю будет считаться с даты приобретения доли 100% УК, а не с даты, когда в ЕГРЮЛ появилась запись о твоей доле 90% УК.
Удивительно, что в НК другим законом внесена норма (абз. 6 п. 2 ст. 217.1):
При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки ил реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении). ...(абзац введен Федеральным законом от 08.08.2024 N 259-ФЗ)
Тут уже никакой оговорки про количество выделенных долей нет. А почему, что за упущение? (это ирония)
Причём эта норма распространяется на доходы, полученные уже с 1 января 2024 года (а не с 01.01.2025, как у земельных участков).
2. В НК РФ указано:
Статья 5. Действие актов законодательства о налогах и сборах во времени
3. Акты законодательства о налогах и сборах, устраняющие или смягчающие ответственность за нарушение законодательства о налогах и сборах либо устанавливающие дополнительные гарантии защиты прав налогоплательщиков, плательщиков сборов, плательщиков страховых взносов, налоговых агентов, их представителей, имеют обратную силу.4. Акты законодательства о налогах и сборах, отменяющие налоги, сборы и (или) страховые взносы, снижающие налоговые ставки, размеры сборов и (или) тарифы страховых взносов, устраняющие обязанности налогоплательщиков, плательщиков сборов, плательщиков страховых взносов, налоговых агентов, их представителей или иным образом улучшающие их положение, могут иметь обратную силу, если прямо предусматривают это.
Как указано выше, новые абзацы НК просто констатируют то, что гражданскому и земельному праву известно уже 30 (25) лет. В рассматриваемом выше деле продавца участка привлекли к налоговой ответственности. На мой взгляд, новые нормы НК устраняют такую ответственность. Почему же ВС не применил эти нормы?
