Напишу очень вкратце, но учтите, что я работаю в СПб, в Москве могут быть тонкости.
Также обращаю внимание, что по такой схеме мы действуем до вступления в силу закона "О д.д.у". Как скажется закон на этой схеме - думайте сами. Есть темы в форуме по этому поводу.
1) лучше, на мой взгляд, задним числом (до выхода РП)заключить договор, где:
Предмет договора:
"В соответствии с положениями настоящего договора Застройщик(комиссионер) от своего имени и за счет Инвестора (комитент) осуществляет реализацию инвестиционного проекта по проектированию, строительству и сдаче в эксплуатацию объекта нежилого фонда с определением его функционального назначения в качестве __________________, по следующему строительному адресу: _________________________."
Цель- получение Инвестором 100% права собственности на объект.
Прописать обязанности, которые выполняет Застройщик.
Прописать вознаграждение , которое получает Застройщик (обязательно).
Затраты Застройщика в целях реализации договора, компенсируются Инвестором.
Прописать, что Инвестор вправе заключать сам любые договоры с 3-ми лицами и осуществлять оплаты.
Подробно обязанности и права сторон.
2) От Застройщика взять ген.доверенность, причем - также доверенность на нескольких Ваших физиков, которые реально будут ходить по госорганам. Т.к. мы встречались с такой проблемой - в госорганах не хотят разбираться со сложностями договорных отношений и посылают к Застройщику.
3) Инвестор сам заключает всякие договоры, платит по ним (проектирование , строительство и т.д.).
4) В конце реализации инвест.проекта необходимо подписать между Застройщиком и Инвестором Протокол о реализации инвестиционного проекта, который подписывается в уполномоченном органе Минимущества (у нас это КУГИ, что в Москве - не знаю), и Акт сверки между Застройщиком и Инвестором.
5) подача документов в регистрирующий орган. Что подавать в рег.орган на регистрацию нового строительства писать не буду, сами знаете, наверное.
Хочу отметить, что, конечно, от присутствия Застройщика все равно не удастся полностью избавиться, т.к. от него все равно могут понадобиться печати, доверенности, подписание Актов сверки и т.д.
Поэтому если других вариантов, кроме инвестдоговора, у Вас нет, - прописывайте в договоре как можно подробнее обязанности ЗАстройщика по предоставлению Вам документов, постановке печатей и т.д. Запаситесь нотар. копией учр.документов, постарайтесь , чтобы все оригиналы правоустанавливающих документов были у вас.
В предложенном мной варианте есть минусы, главный из которых все-таки, на мой взгляд, то, что такой договор будет отражать по сути не совсем реальную ситуацию. Но если вам не хочется переуступать инвест.право и не купить фирму, то что ж делать?
