Oddlot

Если кому-то потребуется, получил ещё одно письмо уже из Росреестра (не управления, а в целом) с выводом: "Учитывая изложенное, полагаем, что акт приема-передачи арендуемого объекта недвижимости (в частности, помещения) является документом, подтверждающим выполнение обязательства арендодателя перед арендатором о передаче такого объекта, и не является документом, необходимым для государственной регистрации договора аренды этого объекта, заключенного на срок более одного года".

9ААС принял жалобу к производству, будем посмотреть. Если у кого-то всё-таки найдется практика по данному вопросу - буду благодарен.

 

Если Вам интересно, могу направить договор на ознакомление.

Верю на слово. Если это действительно так, то суд, конечно, не прав.
Решение должно быть отменено.

 

Судебная система такова, что тут не работает "должно быть отменено". И не такую дичь засиливали. Особенно если это Девятый безапелляционный. Поэтому я и поинтересовался, нет ли у кого релевантной судебной практики по данному вопросу Чтобы усилить свои позиции.

Вот есть у меня подозрения, что в договоре прописаны еще какие-то условия, обуславливающие регистрацию. Поэтому, сами по себе, фразы, которые кажутся бредовыми в отрыве от контекста, при анализе всего текста договора, могут быть вполне логичными.

Если Вам интересно, могу направить договор на ознакомление. Напишите только, куда.

Сегодня, кстати, получил из Управления Росреестра по Москве ответ на свой запрос касательно обязательности акта приема-передачи при регистрации договора аренды. Выразились так: "Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 651 Гражданского Кодекса РФ). Между тем, по общему правилу, для целей государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества предоставление акта приема-передачи не требуется. За исключением случаев, например, когда акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора, с подписанием акта связано исчисление срока или установление иных существенных условий договора аренды".

Попробую это письмо Росреестра подать в апелляцию с ходатайством. Заодно направлю ответчику - может, образумятся и подадут документы без акта.

А пока приведу несколько выдержек из договора и аукционной документации по вопросу госрегистрации и передачи объекта, а также те пункты, на которые сослался суд:

п. 2.1 договора: "Срок действия настоящего договора устанавливается с 27 июля 2023 года по 26 июля 2026 года".

п. 2.2 договора: "Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке. В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего Договора аренды применяются с даты начала срока действия настоящего Договора, указанной в пункте 2.1".

п. 3.1 договора: "Передача каждого помещения производится по Акту на сдачу в аренду, который подписывается АРЕНДОДАТЕЛЕМ и АРЕНДАТОРОМ. Датой начала пользования помещением является дата подписания двустороннего Акта на сдачу в аренду помещения. При этом в Акте указывается техническое состояние помещения, наличие вспомогательного оборудования, марка и модель установленных газовых приборов (при наличии), коммуникаций, показания электросчетчиков и иная информация, характеризующая помещение на момент сдачи в аренду. В разделе «Примечания» Акта на сдачу в аренду делается запись о наличии/отсутствии претензий АРЕНДАТОРА к техническому состоянию помещений и установленного оборудования".

п. 4.1 договора: "Арендная плата начинает начисляться с даты подписания Акта на сдачу в аренду помещения и рассчитывается, исходя из общей суммы арендной платы в год. При этом за любой неполный месяц арендная плата вносится пропорционально фактическому количеству дней аренды в месяце".

 

Так незарегеный договор не действует в отношении третьих лиц.

Да, забыл про практику. Нужно чтобы покупатель знал об аренде (пусть и не зарегистрированной), только тогда ст. 617 будет работать.

Ну или регистрация обременения 

 

ВС на эту тему прямо высказывался. Из п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49: «По смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды. Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в п. 1 ст. 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ».

 

Первая инстанция АСгМ отказ - мотивируя тем что акт якобы нужен согласно ст. 655 ГК.

Было бы интересно почитать решение

 

Держите. Абзац 2 страницы 5: "При этом при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи сданного в аренду недвижимого имущества невозможна государственная регистрации договора, что следует из положений п. 1 ст. 655 ГК РФ". И там же абзац 4: "Обратный подход при котором государственная регистрация Договора предшествует исполнению Истцом обязанности по подписанию Акта приема-передачи означал бы освобождение Истца от обязанности, возложенной на него п. 3.1. Договора, п. 13.1 Документации об Аукционе, а также потерю Ответчиком платы за арендуемые по Договору помещения на время государственной регистрации Договора, что противоречит принципу использования имущества за плату и п. 4.1. заключенного сторонами Договора".