SMVOWA

Здравствуйте коллеги! Интересно очень ваше мнение по поводу решения(вложено)
Суть. Два физика заключили д-р займа,обеспеченный ипотекой комнаты( ранее коммунальная, приватизированная) В квартире зарегистрирован заемщик и отец заемщика. Происходит неисполнение обяз-в.Заимодавец(залогодержатель) обр-ся с иском о взыскании долга по д-ру займа и обращении взыскания на заложенное имущество. Ответчик(заемщик) на первом заседании приобщает заявление о признании иска.Третье лицо(отец истца, зарегистрированный в заложенной комнате), также соглашается с требованиями. На последнем судебном заседании ответчик и 3лицо внезапно меняет свою позицию, возражают. Суд удовлетворил иск в часть взыскания суммы долга. В части обращении взыскания на заложенное имущество отказано по следующим основаниями.
1)3-е лицо(отец заемщика) не являлся уч-ом правоотношений между заемщиком и заимодавцом, его прав правой статус не оговорен в договоре ипотеки.Иного жилья для проживания у него не имеется.
2) Не представлена экспертная оценка о стоимости заложенного имущества.
3) Д-р ипотеки не обеспечивает исполнение обязательств по другому договора займа от 10 июня, а обеспечивает только договор займа от 24.11.2012
Комментарии в кратце. ст.54.1 ФЗ "об ипотеки " содержит исчерпывающий перечень обст-в по которому возможен отказ в обращении взыскании на заложенное имущество. Нарушение крайне не значительно и размер требований явно не соразмерен стоимости заложенного имeщества при условии, что сумма не исполненного обяз-ва составляет менее 5 % от оценки предмета ипотеки по договору ипотеки и период просрочки составляет не менее 5 %. Период просрочки же на момент подачи иска составлял 4 месяца,заемщик полностью не погасил долгт единовременным платежом .
Экспертная оценка не представлялась ввиду того, что стороны на стадии досудебного разбир-ва и начальной стадии судебного разбир-ва пришли к соглашению об оценке, что подтверждает заявление о признании иска.В случае если суд посчитал, что наличествует спор, то он обязан был назначить экспертизу.
Истец руководствуясь ч.1 ст. 151 ГПК РФ соединил в одном исковом заявлении два исковых требования, связанные между собой. Просил взыскать долг по договору займа от 24.10.2010г, который был обеспечен залогом по договору Ипотеки от 24.10.2010г и долг по договору займа от 10.06.2011г. В соотв. с.ч.2. ст.115 ГПК РФ судья был вправе выделить одно или несколько соединенных исковых требований в отдельное производство, если признает, что раздельное рассмотрение требований будет целесообразно.
Буду благодарен за ответы.