serov.saa

Добрый день.
Коллеги, в продолжение вышеописанной темы.
Вопрос по агентскому договору:
Следующая ситуация:
"
В целях повышения инвестиционной привлекательности недвижимости, ее рекламы и обустройства для последующей продажи, Принципал поручает Агенту за вознаграждение (по доверенности) от имени и за счет Принципала сдавать его имущество в аренду с правом получения денежных средств от Арендаторов на банковские счета Агента.
Договора аренды заключаются на условиях и на срок по усмотрению Агента (но на срок не превышающий срока действия настоящего агентского договора).
Отчеты предоставляются по только по требованию принципала.
!!!! Размер вознаграждения определяется равным сумме полученных Агентом денежных средств.
Агентское вознаграждение удерживается Агентом из суммы полученных от Арендаторов денежных средств.
Принципал подтверждает что услуги по настоящему договору считаются принятыми Принципалом в случае если Принципал не сообщил о намерении расторгнуть настоящий договор или о намерении реализовать недвижимое имущество.
"
Как по вашему мнению, юридический дефектна такая схема? Требуется ли в дальнейшем как либо фиксировать отношения Агент-принципал (один и второй на УСНО доходы) - делать акты, счета, отчеты?
По-моему, все верно с точки зрения закона.
Однако, как уже писали выше существуют большие риски у арендатора.

я так полагаю, что Вы это полагаете на основании п.1 ст.58 закона о залоге

Нет, не закон об ипотеке - я погалаю залог возникнет в силу закона на основании следующего - п. 3 ст. 489 говорит о том, что на договор по продаже товара в рассрочку применяются правили ст. 488 ГК, пункт 5 указанной статьи говорит о том, что если договором не предусмотрено иное - товар будет находится в залоге у продавца до полной оплаты. По моему мнению, данная ситуация полностью попадает под указанные нормы закона. Т.е. будет возникать ипотека.

Я бы наверно рискнул и попробовал, преддоговор основной ипотеки не помешает (как кстати Вы предмет там будете идентифицировать - по проекту?). М.б. еще в договор уступки включить право Юрика потребовать немедленной оплаты уступки в случаях, когда денежный долг остался без обеспечения.
ЗЫ размер госпошлин за регистрацию (а их предстоит не одна) с юрика, а главное - содержимое ст.78 Закона об ипотеки Вам известны, я думаю.

Идентифицировать буду по проектной деккларации. Содержание статей известно - возможно нам откажут в обращении взыскания в будущем, тут я думаю можно будет рассмотреть вариант расторжения договора и возврата всего переданного по договору (двусторонняя реституция) - это также предусмотрено договором.
Как уже писал ранее, все это проблемы вторичные, основная проблема - будут ли регистраторы регистрировать право собственности физика - с этим мы вроде определились, не без вашей помощи конечно =)

с рассрочкой платежа на срок 20 лет. В договоре уступки предусматриваем что будет залог прав требования (договор смешанного типа), т.е. до момента ввода дома в эксплуатацию юрик застрахован от неуплаты

таки я не понял Вашу позицию: залог прав требования возникнет в силу закона (ст.488 ГК РФ) или в силу договора (и этот договор - составная часть договора уступки)?

Предполагается что залог права требования будет предусмотрен договором(включен в договор уступки). договор залога будет регистрироваться сразу с договором уступки. А вот залог (ипотека) жилого помещения под вопросом - я полагаю ипотеку в силу закона после госрегистрации права, но также допускаю подписание предварительного договора об ипотеке уже сейчас, а по факту регистрации права заключить основной договора.

Росреестр однозначно говорит что при регистрации права попросит с юрика справку что он обязательства исполнил, а у него ее не будет, но указания на необходиомсть представления такой справки в законе нет (обязательства перед застройщиком в полном объеме исполнены).

м.б. в договоре уступки просто указать, что юрик согласен на регистрацию права физиком?

Это договором предусмотрено, квартира будет оставаться во владении физика после гос регистрации права. но будет ли юстиция регистрировать право собственности?? Вроде обязательства физика перед юриком не исполнены но вот обязательства физика, как дольщика перед застройщиком исполнены полностью. Возможно были конкретные прецеденты?

а физикам говорить о необходимости подписания заявления о регистрации ипотеки при регистарции права

ИМХО требуется договор ипотеки

Согласен, есть и такой вариант. В любом случае договор об ипотеке будет только после государственной регистрации права (его элементы даже сейчас в договор уступки не включить, т.к. не возможно предмет определеить и т.д.) Есть вариант сейчас предварительный договор об ипотеке сделать (согласовать условия), а уже после регистрации права за физиком (если это случиться и юстиция зарегистрирует =) ) заключить договор об ипотеке и сдать на регистрацию. Как вы думаете?

Интересная дискуссия, господа =)

За флуд можно и предупреждение получить.