Тамара Павна

подробнее пояснить можете?Из Вашего второго поста получается, что я не правильно Вас поняла

Получается Продавец (ООО) перечислил банку денежные средства поступившие от физ.лица по договору купли-продажи, но этих денег не недостаточно для полного погашения обязательств Продавца перед Банком. И поэтому Банк говорит, что обременение с части помещения будет снято только когда Продавец (ООО) оплатить все обязательство, но Продавец уже это точно не сделает.

получается мы вышли с иском к банку о снятии обременения как раз ссылались на Постановление Пленума 10,22., банк сейчас вышел к нам со встречным иском об обращении взыскания на заложенное имущество

Банк говорит, что обременение будет снято после погашения ООО (продавцом) всей задолженности, а ооо (продавец) сейчас в стадии банкротства, т.е. по договору ипотеки свою обязательства не выполняет. Сейчас банк уже вышел на физическое лицо (встречные исковые требования) об обращении взыскания на имущество.

сейчас решили решили пойти путем ссылки на договор ипотеки.

в договоре указана залоговая стоимость всего помещения 3034,3 кв.м., мы устанавливаем залоговую стоимость 1 кв.м. этого помещения и умножаем на 283,7 кв.м. и узнаем залоговую стоимость помещения по договору. В связи с тем что в банк денежные средства от физ. лица перечислены говорим о том, что требования, обеспеченные залогом имущества, перешедшему физическому лицу, погашены им полностью.

По поводу письма банка о возможности вывода из залога, суд сказал, что они же написали вам что "возможен вывод из под залога", и что слово "возможен" не накладывает на банк каких либо обязательств по снятию обременения. Когда мы говорим, что сумма по письму полностью оплачена, суд прямо в заседании  сказал, " но все обязательство же не исполнено". Сейчас отложились и вот думаем что будем писать по цифрам из договора.

Так самое смешное, что когда продавец (ООО) получало ипотеку, там несколько миллионов, необходимо было предоставить бизнес план, так как у продавца (ООО) его не было, бизнес план неофициально составлялся самим банком. 

Добрый день! У нас возникла следующая ситуация:

Между физическим лицом (Покупатель) и ООО (Продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения 283,7 кв.м., выделенного из нежилого помещения площадью 3034,3 кв.м.)

На момент заключения договора купли-продажи вышеуказанное недвижимое имущество (помещение 3034,3 кв.м. частью которого является 283,7 кв.м.) было обременено правами третьих лиц - ипотека Акционерного коммерческого банка по договору ипотеки, заключенному между Банком и ООО «______» (Продавцом).

При заключении вышеуказанного договора купли-продажи недвижимого имущества, одним из главных условий, выдвинутых со стороны (физического лица) Покупателя, было условие о снятии обременения на нежилое помещение.

В связи с этим ООО «____» (Продавец) получил от Банка письмо в соответствии с которым Банк указывает, что он дает согласие на сделку купли-продажи по цене не ниже 4,4 млн.рублей с учетом НДС, и указывает  что вывод из под залога данного нежилого помещения (нежилого помещения 283,7 кв.) возможен, по результатам погашения соответствующей части ссудной задолженности при условии достаточности  обеспечения для покрытия ссудной задолженности в полном объеме по кредитному договору, а также в случае возможности идентификации оставшегося предмета залога в соответствии с действующим законодательством.

После ознакомления с письмом физического лицо (Покупатель) соглашается на заключение договора купли-продажи.

Со стороны физического лица (Покупателя) денежные средства перечислены Продавцу. В свою очередь, со стороны Продавца денежные средства перечислены Банку.

На момент заключения договора купли-продажи обеспечения для покрытия ссудной задолженности в полном объеме по кредитному договору достаточно.

             Оставшийся предмет залога индивидуализирован.

            Т.е. все условия письма по снятию обременения Банка выполнены .

            ООО (Продавец») Обратился в Банк  для предоставления документов на снятие обременения однако Банк обременение снимать отказался.

На данный момент ООО (Продавец) находится в стадии банкротства (конкурсное производство)

ВОПРОС: КАКИМ ОБРАЗОМ ФИЗИЧЕСКОМУ ЛИЦУ СНЯТЬ ОБРЕМЕНЕНИЕ С ПОМЕЩЕНИЯ.

Подаем иск от физического лица (Покупателя) о признании обременения отсутствующим.

В порядке пункта 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Обосновываем свою позицию следующим образом:

Также в силу части 2 ст. 353 ГК РФ, если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

Таким образом, любой из залогодателей вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, уплатив залогодержателю сумму, покрывающую обеспеченные залогом требования.

Письмом   БАНК сообщает, что вывод из залога вышеуказанного помещения возможен при цене продажи не ниже 4,4 млн.рублей с учетом НДС, погашения соответствующей части ссудной задолженности при условии достаточности  обеспечения для покрытия ссудной задолженности в полном объеме по кредитному договору, а также в случае возможности идентификации оставшегося предмета залога в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом,  письмом БАНК установил сумму задолженности, уплата которых, ведет к снятию залога, и тем самым оплаты требования, обеспеченного данной частью залогового имущества.

Статьей 352 Гражданского кодекса РФ установлены основания прекращения залога, одним из который является прекращение залога в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства (пп.1 ч.1 ст. 352 ГК РФ)

Хотелось бы узнать Ваше мнение по этому вопросу, может пойти как то по другому?