tarasognis

Здравствуйте, уважаемые юристы!

Интересно ваше мнение по следующему вопросу:

Стороны А. и Б. заключили договор к.п. квартиры. По условиям договора оплата через банковскую ячейку, то есть закладка, затем подача документов на регистрацию, затем в течение недели с момента регистрации осуществляется передача квартиры по акту.

На этапе регистрации, то есть после закладки денег в банке и направления договоров с остальными документами в уфрс, продавец Б. звонит покупателю А. и говорит, что продешевил и хочет немного поднять цену. Покупатель А., естественно, посылает его куда подальше. В ответ продавец Б. пишет заявление на прекращение регистрации. По истечении сроков и в связи с тем, что стороны между собой спорные моменты не урегулировали, уфрс отказывает в регистрации.

Покупатель А. обращается в суд в порядке ст. 165 и 551 ГК РФ - и просит зарегистрировать переход права собственности на себя.

Продавец Б. возражает на это тем, что деньги им не получены, передача квартиры не состоялась, регистрация  не проведена, а значит, в соответствии со ст.ст. 223, 558, договор не заключен и требование о регистрации перехода права собственности незаконно. Особый акцент продавец Б. делает на п. 61 Постановления Пленума ВСРФ №10 и ВАСРФ №22 от 29.04.2010, где сказано, что "Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества". Свое мнение продавец подкрепляет несколькими примерами из практики, где суд, ссылаясь на вышеуказанные разъяснения Постановления Пленума отказывает в регистрации договора и перехода права собственности. Да, в указанных продавцом Б. примерах речь также идет о регистрации договоров, то есть, возможно, эти примеры несколько устарели, хоть и апелляции 2013-14гг

На слова продавца Б. можно возразить, что покупатель А. выполнил все свои обязательства в строгом соответствии с подписанным сторонами договором, которой предполагает такую последовательность, при которой получение им денег и передача квартиры происходят только после регистрации перехода права собственности.

Но меня больше интересует другой вопрос. Интересует логика законодателя и вышеуказанных Постановлений Пленума. В соответствии со ст.ст. 425, 165, 551 ГК РФ договор подписан, в договоре определены все существенные условия, нет оснований ничтожности договора - тогда он вступает в силу и становится обязательным с момента заключения. А если одна из сторон будет уклоняться от регистрации, зарегистрирует суд.

Ст.ст. 223, 558 ГК РФ же, напротив, говорят, что пока регистрация перехода не состоялась, договор не заключен. П. 61 Постановления добавляет, если квартиру передать не успели, то суд удовлетворять требование о регистрации не должен. Почему? Если покупатель выполнил все от него зависящее как указано в договоре, то почему такое условие, в чем смысл?

Впрочем там же, дальше, указано: "Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права". Это подходит под вышеуказанную ситуацию?

А может просто покупателю А. нужно дополнить исковые требования, обязанием продавцу Б. передать квартиру? Но, если в договоре указан другой порядок, мне это требование все же кажется несколько неправильным. Как вы считаете?

Заранее спасибо за ответы и ваши мнения.