NVS

Возник вопрос по поводу покупки земельного участка с фактически несуществующим жилым домом.

В 1989 г. покупается жилой дом. Договор купли-продажи регистрируется в сельском совете по действовавшему тогда ГК РСФСР 1964 г. (ст. 239).

В 1992 г. (после принятия Закона о собственности в РСФСР) выдается свидетельство о собственности на землю.

В 2012 г. в ЕГРП регистрируется право собственности на эту землю (земельный участок). Право собственности на дом в ЕГРП не регистрируется.

Договариваюсь с собственником земельного участка и жилого дома о покупке этого имущества.

Дом жилой, в нем можно зарегистрироваться, информация о доме есть в местной администрации (сельсовете), где регистрировался договор, на дом есть технический паспорт БТИ 1989 года. Дом согласно полученному кадастровому паспорту поставлен на кадастровый учет в 2012 г.

По закону о регистрации (122-ФЗ) ранее возникшие права, вроде как, признаются. Земельное законодательство содержит прямой запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем построек (в случае совпадения собственника в одном лице). Исходя из этого, сошлись с продавцом во мнении, что нужно продавать земельный участок вместе с домом.

Ранее собственник (продавец) заплатил «риелтору-юристу» за оформление (регистрацию в ЕГРП) земельного участка и дома.

С целью отработки риелтором уплаченных денег, а также боязнью продавца получения отказа Росреестра в регистрации ранее возникшего права и перехода его к покупателю, продавец настоял на том, чтобы сначала зарегистрировать ранее возникшее право на дом.

Все было бы хорошо. Но после действий риелтора по регистрации прав смотрю открытые сведения Государственного кадастра недвижимости: на учете стоит тот самый дом, купленный в 1989 г., а помимо него еще какой-то дом с похожими характеристиками (отличается только немного большим размером площади).

Продавец привозит документы. Среди них: свидетельство о регистрации жилого дома в ЕГРП; декларация об объекте недвижимости, подписанная риелтором, из которой следует, что в 2005 г. якобы возведен дом; «памятка от риелтора» о том, что в Росреестре старые документы на дом ни в коем случае не показывать.

Если не ошибаюсь, то получается, что сейчас по документам на земельном участке находятся два дома с разными кадастровыми (условными) номерами. Один из них – дом, действительно существующий, - куплен в 1989 г., другой – дом, существующий только на бумаге, - возведен в 2005 г.

Продавец очень доволен риелтором, считает, что тот «перегистрировал» старый дом, да к тому же еще зарегистрировал ранее неучтенную пристройку к дому - террасу. Его ничуть не смущает, что «старый» дом и раньше был учтен в кадастре вместе с этой пристройкой; а эти дома (старый и новый) имеют свои кадастровые и инвентарные номера. Я почему-то этот оптимизм не разделяю. Необходимость уплаты налога на имущество за несуществующий дом отходит на второй план. Больше смущает покупка земельного участка с несуществующим в действительности домом, который учтен в кадастре и зарегистрирован в ЕГРП на основании «ошибочных» сведений. Не нравится и то, что в этом случае старый дом (о котором есть сведения в местной администрации) продаваться не будет.

Исходя из того, что сам по себе участок меня устраивает, возник вопрос: можно (нужно) ли как-то исключить из ЕГРП зарегистрированное право на несуществующий дом, либо документально оформлять уничтожение/утрату старого дома. А может лучше вообще отказаться от покупки. Продавца знаю как порядочного человека, который заплатил риелтору за «приведение документов в порядок».