Markus

Коллеги, требуется помощь коллективного разума ))

По иску покупателя по предварительному ДКП земельной доли суд общей юрисдикции выделил в натуре земельный участок и признал за покупателем право собственности на этот участок. Ответчик в суд не ходил и решение не обжаловал. На основании вступившего в законную силу решения суда покупатель поставил участок на кадастровый учет и зарегистрировал право собственности на него в ЕГРН. Затем покупатель разделил этот участок на несколько новых участков и переоформил их на своего брата.

При этом как до процесса, так и после процесса территория, на которой был выделен в натуре первоначальный земельный участок, находилась во владении, пользовании и под контролем третьего лица, не привлеченного к участию в деле.

По иску данного третьего лица суд первой инстанции восстановил срок на обжалование, а апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции, полностью отказала в удовлетворении исковых требований покупателя, но судьбу вновь образованных участков не определила. Третье лицо просило в своей жалобе признать результаты межевания недействительными, покупателя и его брата не приобретшими право собственности, снять с кадастрового учета вновь образованные участки и аннулировать записи о правах на данные участки в ЕГРН, но апелляционная инстанция ограничились лишь общей фразой в резолютивной части определения о том, что данное определение является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН.    

Сейчас ломаю голову над тем, как довести дело до логического конца.

Вариант 1. Обратиться в апелляционную инстанцию с просьбой разъяснить апелляционное определение, указав в резолютивной части на необходимость снять  с кадастрового учета вновь образованные участки и аннулировать записи о правах на данные участки в ЕГРН (в порядке статьи 202 ГПК РФ и п. 74 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 16).

Вариант 2. Обратиться в суд первой инстанции за поворотом исполнения решения суда с просьбой снять  с кадастрового учета вновь образованные участки и аннулировать записи о правах на данные участки в ЕГРН (в порядке ст. 443 ГПК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в определении ВС РФ от 29 октября 2019 г. N 19-КГ19-16, 2-2443/2016, о возможности манипуляций с кадастром в рамках поворота исполнения решения суда).

Вариант 3. Обратиться в суд общей юрисдикции по месту жительства брата покупателя с иском о признании сделки, на основании которой участки были переоформлены на него,  недействительной (мнимой) и применении последствий недействительности сделки в виде снятия земельных участков  с кадастрового учета и аннулирования записей о правах на данные участки в ЕГРН (в порядке ч.3 ст. 166 и ч.1 ст. 170 ГК РФ).

Душа лежит к варианту 3, но есть опасения, что суд может ограничиться лишь аннулированием записи в ЕГРН о правах брата покупателя, а для аннулирования записей о права покупателя потребуется еще один самостоятельный процесс (возможно по варианту 2).

При этом  варианты 1 и 2 кажутся более простыми, но смущает переоформление участков на брата, который может начать заявлять о том, что он является добросовестным приобретателем, а суд может отправить за выяснением этого вопроса в отдельный процесс. 

Можно, я это обезличу, препарирую и в книжку утащу? Я так обезличу и препарирую

Конечно, можно. Только если не сложно и здесь свою препарацию потом выложите в назидание остальным.

Странная какая-то сделка. А остальные помещения в здании кому будут принадлежать? И что за здание? В смысле назначения - торговый центр, производство, ещё что? Странная - ибо обычно бизнес-модель предусматривает или распродажу/передачу в аренду всех помещений в здании, либо единоличное использование здания. А вот чтобы продали одно помещение, - с таким пока не сталкивалась.

То, что сделка не стандартная, согласен )) Планировали построить склад и один из блоков в нем продать стороннему инвестору, а остальное оставить себе под сдачу в аренду. Но сделка забуксовала на этапе обсуждения финансирования проекта (оба участника планировали получать кредитные средства на этот проект): кто, что и в какой последовательности передает своему банку в залог по этой сделке. Наш банк хотел получить в залог землю на период строительства + здание после завершения строительства, а банк стороннего инвестора хотел в залог его блок и долю в праве собственности на земельный участок после завершения строительства. В итоге как ни крутили инвестору получалось передать его блок и долю в праве собственности на земельный участок только обремененные залогом в пользу нашего банка с опцией последующего залога в пользу его банка и негарантированной перспективой снятия этого обременения после того, как мы предоставим нашему банку дополнительное обеспечение по сделке. Стороннего инвестора и его банк такой расклад не устроил ))

Спрошу здесь. Темы похожи, а отдельную тему создавать не вижу смысла.

Прошу помочь с толкованием статьи 35 ЗК РФ и статьи 552 ГК РФ применительно к продаже нежилого помещения в нежилом здании.

Есть застройщик, собственник земельного участка, планирующий построить нежилое здание. Есть клиент, который хотел бы приобрести нежилое помещение в этом здании. По существующей судебной практике (дело № 307-КГ15-14692 от 3 марта 2016 г. рассмотренное СКЭС ВС РФ) статья 552 ГК обязывает застройщика продавать такое нежилое помещение одновременно с долей в праве собственности на земельный участок. Окей, передавать каждому мелкому покупателю нежилых помещений долю в праве собственности на земельный участок под зданием  и затем зависеть от него в решении вопросов дальнейшего освоения участка неудобно, обременительно, но ладно. 

Но на этом же земельном участке могут уже находиться или быть построены одновременно со зданием также инженерные сети и сооружения, подведенные для обслуживания этого здания, или транзитные сети, принадлежащие этому же застройщику. Означает ли запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем сооружений, установленный в части 4 статьи 35 ЗК РФ, что при передаче покупателю нежилого помещения в нежилом здании доли в праве собственности на земельный участок застройщик должен еще и передать ему такую же долю в праве собственности на все инженерные сооружения, расположенные на таком земельном участке? Иными словами до каких пор раскручивается  спираль запретов, установленных в статьях 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ? Следует ли застройщику остановиться на реализации требований ст. 552 ГК РФ или, выполнив эти требования, он обязан следом выполнить еще и требования ст. 35 ЗК РФ? 

Мне представляется, что цикл должен прерываться на выполнении требований ст. 552 ГК РФ, иначе этот цикл может продолжаться бесконечно, поскольку передача покупателю нежилого помещения доли в праве собственности на транзитные инженерные сети может дальше повлечь необходимость на основании ст. 552 ГК РФ передать ему доли в праве собственности на все земельные участки, по которым проходит эта сеть  и так далее. Ведь если довести эту ситуацию до абсурда, то покупатель нежилого помещения в нежилом здании, получив долю в праве собственности на земельным участок под зданием, тогда вправе требовать на основании ст. 35 ЗК РФ передачи ему доли в праве собственности на оставшуюся часть здания!    

Korn

Спасибо за совет! Попробую.