de.louve

Господа юристы. День добрый. 

Дано: земельный участок в собственности ООО. Построен 1 ОНС из 2-х многоквартирных домов по проекту. 

Разрешение на строительство признано незаконным. 

Приказы о внесении изменений в это же разрешение также признаны незаконными.

Администрация МО вышла с иском о сносе самоволки. 

Им отказали, признали ОНС законным строением. 

Вопрос: Имеем ли мы право завершить строительство объекта, не имея разрешения и при этом не попасть на штрафы по ч. 1. ст. 9.5. КоАП РФ?

Есть ли подобная судебная практика?

Заранее благодарю.

Я так думаю, что если договор расторгался в одностороннем порядке, в силу п. 1 ст. 9 ФЗ №214, то см. п. 4 ст. 9 - договор уже расторгнут. 

Если расторгался с простым уведомлением Застройщика, и Застройщик не отнес уведомление с конвертом в Росреестр, то в мировом соглашении можно прописать "Уведомление о расторжении договора № ___ от ____ считать недействительным". 

Неправильно. Ст. 32 Закона о ЗПП.

А как же п. 1 и п. 1.1. ст. 9 Закона 214?

Приведите такую практику. Не понимаю, какие тут могут быть основания для понуждения дольщика к изменению сроков в ДДУ.

дело №33-17010/2015
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда <...> установила:
Егоров А.Н. обратился в суд с иском, впоследствии уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «БИЗНЕС Отели», в котором просил взыскать с ответчика неустойку <...>, компенсацию морального вреда <...> расходы на оплату услуг представителя <...> и штраф за отказ добровольно исполнить требования потребителя.
Исковые требования мотивированы тем, что договором <...> участия в долевом строительстве жилого дома <...> предусмотрена передача объекта долевого строительства истцу не позднее 3 квартала 2013 года. Однако объект долевого строительства не передан истцу по акту приема-передачи <...>
ООО «БИЗНЕС Отели» обратилось в суд со встречным иском, впоследствии уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Егорову А.Н., в котором просило внести изменения в договор участия в долевом строительстве, заключенный с Егоровым А.Н., изложив п. 1.9 договора в следующей редакции: «Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 4 квартала 2014 года». <...>
Решением суда от 25 марта 2015 года исковые требования Егорова А.Н. оставлены без удовлетворения, встречный иск ООО «БИЗНЕС Отели» удовлетворен.
Егоров А.Н. не согласился с решением суда, его представитель подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Егорова А.Н.
<...>
Разрешая спор по существу, суд руководствовался ст.ст. 309, 310, 450, 451 ГК РФ, ст. 55 ГрК РФ, ст.ст. 4, 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», дав оценку представленным доказательствам, пришел к выводу, что имеет место существенное изменение условий, из которых стороны договора долевого строительства исходили при его заключении, приняв во внимание, что часть из соинвесторов подписали дополнительные соглашения об изменении срока передачи объекта долевого участия, а в отношении отдельных соинвесторов принято решение суда об изменении условий договора, срок передачи объекта определен не позднее 4 квартала 2014 года, а учитывая, что срок для передачи объекта должен быть единым для всех участников долевого строительства, удовлетворил встречные исковые требования, изменив условие договора долевого строительства в части срока передачи объекта истцу, в связи с чем не нашел оснований для удовлетворения исковых требований Егорова А.Н.
Доводы апелляционной жалобы о недоказанности изменения условий, из которых стороны договора долевого строительства исходили при его заключении, не могут повлечь отмену решения суда в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения<...>
Судом первой инстанции установлено наличие обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 451 ГК РФ в качестве оснований для изменения договора, при этом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с оценкой, данной судом эти обстоятельствам.<...>
Довод жалобы о том, что нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию является риском предпринимательской и хозяйственной деятельности застройщика, также не является основанием для отмены решения суда, поскольку установленные судом обстоятельства связаны с властными действиями органа местного самоуправления, а не непосредственно с осуществлением предпринимательской деятельности.
При таких обстоятельствах, в силу изменения условий договора долевого строительства, основания, <...> для взыскания в пользу истца неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, отсутствуют.
Суд правильно установил спорные правоотношения сторон, применил к ним закон, подлежащий применению, изложил в решении выводы, основанные на доказательствах, исследованных в судебном заседании. Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы, изложенные в обжалуемом решении суда, а потому основаниями для отмены решения суда быть не могут.

Господа юристы, коллеги, день добрый.

Застройщик попал в интересное положение, из которого необходимо выбраться как можно скорей.

Предыстория: 

Было 2 ЗУ, расположенные по ген.плану города и ПЗЗ в зоне малоэтажной застройки: Ж.1.1.

Собственник 1 через администрацию муниципального образования (АМО) переводит их в зону среднеэтажки, и, недооформляя надлежащим образом перевод в кадастре и Росреестре, продает их.

Собственник 2 через суд переводит их в зону многоэтажного строительства Ж.2, обязывает АМО выдать градплан и разрешение на строительство. Первая и вторая инстанция это проводят. Собственник объединяет эти ЗУ и с ВРИ: для строительства многоэтажных жилых домов. В кадастре и Росреестре числится теперь новый ЗУ с указанным ВРИ. Он их продает ЖСК.

ЖСК, имея на руках разрешение на строительство начинает строительство. В это время третья инстанция отменяет решение суда о перевозе 2-х ЗУ  и выдаче разрешения. Одновременно другой суд признает разрешение на строительство незаконным (не указывая, необходимо его отменить или привести в соответствие с законом, как того требует ст. 258 ГПК РФ). 

ЖСК, вносит изменения в разрешение меняя проект на среднеэтажку - по зонированию ЗУ до отмененного решения суда. АМО вносит эти изменения, пр этом умалчивая, что в период действия решения суда о перевозе ЗУ в Ж.2, гор.дума приняла ПЗЗ в новой редакции, где изменили зону ЗУ на Ж.1.1... Собственника не уведомляли, слушания проводили в соседнем внутригородском округе (не по месту нахождения ЗУ).  

ЖСК продает ЗУ и ОНС юр.лицу.

Наши дни:

Новый собственник, имея на руках разрешение с внесенными в него изменениями, обращается в АМО для переоформления его на себя. АМО изменяет разрешение.

Начинается строительство по 214-ФЗ, заключаются ДДУ.

Тут влезают заинтересованные лица (Соседи) требуют через суд признать незаконными приказы о внесении изменений в Разрешение на строительство.

Суд удовлетворяет их требование.

АМО выходит с иском о сносе самоволки (спустя год суд.процессов им отказывают).

На год строительство замораживают, ДДУ не исполняются в связи с запретом на строительство.

Дольщики, не дожидаясь истечения 2 месяцев с момента наступления срока передачи объекта строительства по ДДУ направляют уведомления о расторжении договора.

Правильно ли я понимаю, что в настоящий момент эти уведомления не действительны, т.к. по закону право на односторонний отказ от ДДУ у дольщиков еще не наступило и им надо требовать расторжения через суд? 

Нашла судебную практику, по которой при подобных форс-мажорных обстоятельствах подается встречный иск об  изменении сроков в ДДУ.

Однако ситуация патовая, т.к разрешения по сути у застройщика нет, строить по 214 он уже не может.

Есть вариант признать право общей долевой собственности на Объект и ЗУ, однако один из 2-х объектов признан не самоволкой, второй только на стадии фундамента. Опять таки, зарегистрировать ОНС на стадии фундамента без действующего разрешения в административном порядке проблематично. 

Что посоветуете? Через суд на признание права собственности на оба ОНС и ЗУ?

Есть ли у вас, уважаемые коллеги, подобная практика? 

Спасибо. 

 

Daonar, 

речь о возмещении реального ущерба, а не об упущенной выгоде.

 

"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013): 

 

 

35. Убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.

Согласно договору участия в долевом строительстве, заключенному между Ж. и ООО "Строительная компания РотЯг", застройщик обязался передать Ж. объект долевого строительства в срок не позднее 30 сентября 2007 года. Цена договора уплачена Ж. полностью. Застройщиком обязательства не исполнены.

На основании мирового соглашения, заключенного при рассмотрении арбитражным судом дела о банкротстве ООО "Строительная компания РотЯг", права и обязанности застройщика по договорам с гражданами - участниками долевого строительства 26 ноября 2007 года перешли к ЗАО "ПИК-Регион". Ж., как и другие участники долевого строительства, согласился на замену стороны в обязательстве.

15 августа 2011 года Ж. направил ЗАО "ПИК-Регион" заявление о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в связи с длительным неисполнением новым застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства и приостановлением строительства дома, о возврате денежных средств, уплаченных в счет цены договора, и процентов за пользование чужими денежными средствами. Указанное заявление получено ЗАО "ПИК-Регион", но оставлено без ответа.

Пролетарский районный суд города Ростова-на-Дону удовлетворил требование Ж. о взыскании денежных средств, уплаченных в счет цены договора, процентов за пользование денежными средствами и о возмещении убытков, указав, что в данном случае состоялась сделка по переводу долга при наличии волеизъявления на это первоначального должника и нового должника и с согласия кредитора. Поэтому к новому должнику обязательства первоначального должника перешли в полном объеме, включая уплату процентов, неустойки, возмещения убытков связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Закрепленное статьей 392 ГК РФ право нового должника выдвигать возражения против требования кредитора означает, что при неизменности самого перешедшего обязательства положение нового должника не может быть ухудшено по сравнению с первоначальным должником и он может выдвинуть те же возражения, которые мог выдвинуть прежний должник. Но новый должник не вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на своих отношениях с правопредшественником. Его долг остается таким же, каким он был у первоначального должника, не осложняясь теми правоотношениями, которые имеют место между должниками и не имеют значения для кредитора.

Судом не приняты во внимание ссылки представителя ЗАО "ПИК-Регион" на отсутствие его вины в неисполнении обязательства по передаче Ж. объекта долевого строительства.

Суд признал, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" истец имел право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать возврата уплаченных в счет цены договора денежных средств с выплатой процентов в соответствии с частью 2 указанной статьи.

Решением суда на основании статьи 10 названного Федерального закона в пользу Ж. с ЗАО "ПИК-Регион" также взысканы убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства. Размер убытков рассчитан как разница между размером денежных средств, уплаченных Ж. для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы.

 

 

По моему скромному мнению, Вам нельзя ссылаться на завышенную стоимость квартиры, от которой дольщик хочет отказаться. 

Т.к. предметом доказывания убытков у Вас должна быть разница в стоимости ДДУ в отношении квартиры, от которой дольщик отказывается из-за недостатков, и квартиры, аналогичной квартире в ДДУ без имеющихся недостатков.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", п. 31:

"Учитывая это, при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы".