Боевой шмель

Коллеги, приветствую.

Может кто сталкивался, такая ситуация (мы на стороне собственника нежил здания, далее - НЗ):

---

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК -  далее - ЗУ - под многоэтажное строительство, на нем как раз расположено НЗ и самое интересное - МКД! МКД достраивался кое-как, еще на исходном ЗУ имеется подземный паркинг, но нас он не интересует (итого 3 объекта на одном ЗУ).

Сейчас на этом ЗУ еще висит ряд обременений, ипотек и запретов на регистрационные действия, насколько и какие из них действительны одному богу известно.

---

НЗ приобретено по ДДУ, имеется РнС (2013г.) , РнВ (2014г.), ГПЗУ, право собст-ти соот-но 2014 годом.

---

ЗАСТРОЙЩИК МКД, НЗ и паркинга сейчас в банк-ве (как обычно).

---

Собственник хочет выделить свой ЗУ под НЗ, делает СРЗУ, подает заявление в ОМС для ее утверждения, ОМС отказывает, ссылаясь на отсутствие согласия собственников МКД (которые кстати говоря объединены в ТСЖ).

ТСЖ на вопрос выделения собственника НЗ от общего ЗУ начинает заказывать розовых единорогов, четырехлистный клевер, ковер-самолет, джина и прочие "ништяки", на которые он якобы вправе рассчитывать, как на компенсацию за уменьшение своего ЗУ. К слову пятно застройки НЗ около 800 кв.м., а площадь всего ЗУ около 1,5Га.

 

Возникают вопросы:

- как определить минимальный (максимальный размер ЗУ под зданием) - просто взять пятно и прибавить пожарные отступы по 3-5 метров?

- единственным решением видится судилище, только вот с какими требованиями идти: признавать отказ ОМС незаконным, утвердить СРЗУ для выдела, выделить ЗУ поод НЗ и поставить на кад учет?

а уже после получения такого решения идти в ОМС с заявлением о предоставлении в аренду или собст-ть (за 15% от кад стоимости)

/// Была версия насчет пути по реестровой ошибки, якобы росреестр после оформления прав на НЗ обязан был видоизменить основной ЗУ или что то в этом роде...

Буду рад любым мыслям на этот счет.

1. Размер земельного участка под зданием необходимо определить в соответствии с градостроительным регламентом и проектной документацией на строительство здания (раздел 2 ПЗУ)

2. Суд по вопросу утверждения СРЗУ вы проиграете, ибо отказ в ее утверждении законен. СРЗУ не может быть утверждена в приведенном примере. Образование земельных участков из публичной собственности или с неразграниченной собственностью в границах элементов планировочной структуры, застроенных многоквартирными домами, допускается исключительно в соответствии с ПМТ. 

Вам необходимо разработать ПМТ. Это будет единственным верным решением.  

я бы попробовал оспорить постановление инспекции и пожонглировать терминами.
возведение зданий (сооружений) -
Комплекс строительных, монтажных и транспортных работ, результатом которых является здание или сооружение
[Терминологический словарь по строительству на 12 языках (ВНИИИС Госстроя СССР)]
В настоящем случае как такового возведения беседки не производится. Не выполняется строительных или монтажных работ. Беседка не связана с землей.
Очевидно, что приведенный пункт договора призван не допустить дополнительного обременения земельного участка.
Установка беседки не нарушает условий аренды, не создает обременений земельного участка.

Я считаю, что правильный только второй вариант, поскольку при его реализации могут быть учтены интересы всех собственников (тех кто успел зарегистрировать ПС и тех кто в судах томится).

Истцами будут опоздавшие, ответчиками успевшие. При таком раскладе, скорее всего решится все мировым соглашением.

Кроме того, я считаю, что вы не вправе требовать 1/2 недвижимости или компенсации, рассчитанной исходя из стоимости такой недвижимости.

 

Право на недвижимость возникает с даты госрегистрации такого права (ст. 131, 8.1 ГК - могу ошибиться в указании статей). Поскольку, в период брака, право на объект недвижимости зарегистрировано не было, у супруги (ов) не возникло права на него. В период брака у супруги(ов) имелось право на заключение ДКП объекта недвижимости, или требование к застройщику на получение недвижимости, а также требование вексельного долга.

я бы сделал так:

 

1) застройщика и векселедателя привлечь в качестве третьих лиц

 

2) оценил стоимость права на заключение ДКП в будущем. Стоимость будет примерно следующая: (рыночная стоимость недв) - (цена ДКП) = (Стоимость права по ПДКП), т.е. права на заключение ДКП. Если ПДКП предусмотрена отсрочка передачи квартиры, ее нужно учесть - расчитать по формуле: (Стоимости права по ПДКП) х (уч.ставка ЦБ) х (кол-во дней отсрочки передачи). Нужно заключение оценщика, желательно, оценка должна проводиться на основании определения суда.

Обращаю ваше внимание, что я реализовывал в рамках конкурсного производства с торгов права аренды, а также права по ПДКП - эти права подлежат оценке, и, следовательно, имеют свою стоимость.

 

3) Далее оценка действительной стоимости векселя, как денежного требования.

 

4) Далее требование о взыскании 1/2 от действительной стоимости права по ПДКП, а также о взыскании 1/2 от действительной стоимости вексельного требования.