vetka1983

регистрировали сразу на инвестора, который не обладал правами на земельный участок? (никакими правами)

В личку напишу. Слишком приметный объект. Два таких на всю страну.

 

Вот вы говорите, что регистрировали, каким образом?

О способе речь в общем, а не о приметных объектах двух на страну.

регистрировали сразу на инвестора, который не обладал правами на земельный участок? (никакими правами)

В личку напишу. Слишком приметный объект. Два таких на всю страну.

 

Тем более. Регистраторы требуют документального наличия прав на участок.

 

Участвует. Он же и создает этот объект, странно, что бы не участвовал.

Это разные вещи. В одном случае (ДКП + подряд) он отвечает за убытки, в которых виновен как подрядчик. Не построил в срок, или по его вине объект погиб, и т.д. Если убытки возникли не по его вине (продавец, получив результат работ и зарегистрировав ПС на себя, продал его третьему лицу, или объект погиб не по вине подрядчика после его передачи заказчику, и т.д.) он вправе требовать возмещения своих убытков.

При ДПТ же убытки распределяются пропорционально вне зависимости от того, по чьей вине и когда они возникли.

Проблема в том, что есть случаи, когда у одной стороны могут возникнуть убытки от действий другой стороны или от обстоятельств, на которые ни одна из сторон не влияет (тот же рост курса валюты при необходимости, например, закупать импортные стройматериалы или оборудование).  ДПТ предполагает пропорциональное распределение таких рисков.

Мне намного больше нравится в этом плане простая и понятная конструкция (ДКП + ДСП). Здесь, даже если не расписывать все случаи, которые могут иметь место (вплоть до нападения инопланетян), всё более или менее понятно: когда несёт ответственность подрядчик, когда застройщик, кто несёт риски гибели объекта и с какого до какого момента, как распределяются расходы по увеличению стоимости строительства и т.д.  И здесь всё достаточно понятно можно отрегулировать. 

Но вообще что одна что другая конструкция могут не подойти к конкретной ситуации. Тут надо продумывать схему до мелочей.

 

 

 

Участвует. Он же и создает этот объект, странно, что бы не участвовал.

Это разные вещи. В одном случае (ДКП + подряд) он отвечает за убытки, в которых виновен как подрядчик. Не построил в срок, или по его вине объект погиб, и т.д. Если убытки возникли не по его вине (продавец, получив результат работ и зарегистрировав ПС на себя, продал его третьему лицу, или объект погиб не по вине подрядчика после его передачи заказчику, и т.д.) он вправе требовать возмещения своих убытков.

При ДПТ же убытки распределяются пропорционально вне зависимости от того, по чьей вине и когда они возникли.

Проблема в том, что есть случаи, когда у одной стороны могут возникнуть убытки от действий другой стороны или от обстоятельств, на которые ни одна из сторон не влияет (тот же рост курса валюты при необходимости, например, закупать импортные стройматериалы или оборудование).  ДПТ предполагает пропорциональное распределение таких рисков.

Мне намного больше нравится в этом плане простая и понятная конструкция (ДКП + ДСП). Здесь, даже если не расписывать все случаи, которые могут иметь место (вплоть до нападения инопланетян), всё более или менее понятно: когда несёт ответственность подрядчик, когда застройщик, кто несёт риски гибели объекта и с какого до какого момента, как распределяются расходы по увеличению стоимости строительства и т.д.  И здесь всё достаточно понятно можно отрегулировать. 

Но вообще что одна что другая конструкция могут не подойти к конкретной ситуации. Тут надо продумывать схему до мелочей.

 

Я согласен, что с позиции рисков вопрос открыт по моему варианту трактовки.

Но одновременно довольно странно с позиции простой логики, что я сам, за свои деньги создаю объект, который потом вынужден приобрести у лица, единственно обладающего правом на земельный участок. Для купли-продажи это довольно иезуистически.

И тем более довольно странно это структурировать через подряд и ДКП, с учетом абсолютно справедливо упомянутой возможности продажи объекта застройщиком третьему лицу, когда у инвестора остается только требование убытков.

Может именно поэтому, стороны и могут объединить свои вклады для создания объекта. почему объединить? Почему например и инвестор не может тупо купить права на участок и создать объект для себя? Ну если он приобретает его полностью, может. А если не полностью? Тогда риск остаться с убытками будет у текущего обладателя прав на земельный участок.

Да еще и сами права не всегда можно передать. От арендодателя может зависеть.

Вот тут мы вспоминаем простое товарищество. А вклады?

"Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи."

 

Порядок покрытия убытков в ДПТ определяется соглашением, при отсутствии которого распределяются пропорционально.

Конструкция ДКП+ДСП потребует регистрацию 10 квартир на Застройщика, а затем продажу подрядчику. Если право аренды вносить в общее имущество товарищей, необходимо будет включить подрядчика в договор аренды с арендодателем для множества лиц, поскольку право аренды будет общим имуществом товарищей (даже постановления попадались на эту тему). Оценка вкладов в ДПТ, пять таки, по соглашению, в процентах, денежная оценка не является обязательной.

Таким образом остается вариант ДПТ, названный как инвестиционный (тогда действует 54, по квалификации судом). Если инвест.договор с признаками ДПТ и ДКП не будет оспорен сторонами/собственником в суде, для регистрации с соглашением Сторон о разделе объекта препятствий не будет. 

в случае квалификации договора суд не "привяжет" инвест.договор к товариществу? (Застройщик как гуп не может заключать д.товарищества).

Почитайте Пленум ВАС №54, там указываются случаи, когда можетвозникнуть общая собственность на результат строительства. Случай с классическим инвестированием (ты мне деньги - я тебе квартиры) сюда не относится. К такому договору применяются нормы о купле-продаже.

 

Спасибо! Читала... Варианты связывают переход права с предварительной регистрацией на Застройщика, либо требуют множественности лиц в аренде. Сомневаюсь, есть ли в этом случае действительный вариант оформления в собственность Подрядчика 10 квартир, минуя предварительную регистрацию права на Застройщика...

 

Насколько я понимаю, схема рабочая?

 Нет.

у вас на одни квартиры будет купля-продажа, на другие договор инвестирования, что в общем одно и то же (если под договором инвестирования подразумевается классическое инвестирование). Также по закону об инвест деятельности участники инвест деятельности могут выступать в нескольких статусах одновременно

Не совсем так.

vetka1983, не пытайтесь решить этот вопрос без юриста. Слишком высока плата за риск.

Тут надо рисовать схему конкретно под Вашу сделку. И делать это должен юрист.

Вообще, конечно, радует. Вопрос на много миллионов. Куча обстоятельств, усложняющих вопрос.  А люди ищут ответов в Инете...

 

Почему - нет?..

Ludmila, форум создавался для обмена опытом и поиском ответов на вопросы юристами, коллективным разумом, а не единичным.