avgaz

8 месяцев назад взяли в аренду помещение в здании у администрации города на 5лет через гос.торги и не зарегистрировали договор в ЕГРН, хотя в договоре аренды у нас указано МЫ обязаны зарегистрировать в течении трех месяцев. 
Примерно через пол года администрация продала здание физическому лицу с обременением нашим договором, через гос торги, то есть покупатель согласился с обременением и был в курсе нашего договора аренды, так же у него в ДК есть запись о нашем договоре аренды. 
После покупки и заключения договора купли продажи, новый владелец заключил с нами дополнительное соглашение, о смене арендатора на его, то есть выразил согласие исполнять договор аренды как арендатор и на тот момент не каких претензий не имел.

 Через какое то время когда зарегистрировал в собственность он заявил, что договор аренды был не зарегистрирован нами и считает его не действительным

согласно ст. 651 ГК РФ
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на "срок" не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

а так же ссылаясь на 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, поскольку иное законом не установлено.​

То есть он говорит наш договоре не действителен, а соответственно и дополнительное соглашение.

Мы конечно не согласны и считаем, что подписав дополнительное соглашение с нами он не может ссылаться, что он третье лицо то есть на 3 ст. 433 ГК РФ и его претензии он должен был предъявить до подписания соглашения о смене арендодателя.

Следовательно теперь отсутствие гос.регистрации не является поводом для расторжения договора и мы согласны его зарегистрировать, но он не хочет этого делать, говорит только новый договор менее года и с повышением аренды в два раза.

Покопавшись нашёл ещё вот что

 

постановлением ВАС 17.11.2011 № 73 пункт 14
"14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ." http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/81907.html

Есть ли у него в обще основания требовать что либо и какого наши шансы и позиции?