Rechtsberater

Обманутый, все ранее приведенные в предыдущих постах советы справедливы. Скажу более, сам сталкивался с такой ситуацией, с применением статьи 51 ГсК РФ, но только в отношении получения разрешения на строительство жилого дома и на земельном участке, предоставленном для ведения индивидуального садоводства, а не ЛПХ как имеет место в вашем случае и не на реконструкцию.
В моем случае получать разрешение на строительство не требовалось, но, тем не менее, архитектор местной администрации оформил, и градостроительный план на земельный участок и выдал разрешение на строительство без проекта, указав в градостроительном плане и разрешении на строительство о предельно допустимых параметрах постройки в привязке к земельному участку.
Поскольку у вас земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, то, исходя из буквального толкования ч. 1 п. 17 ст. 51 разрешение на реконструкцию объекта, расположенного на земельном участке, отведенном для ведения личного подсобного хозяйства, требуется, поскольку не требуется только для земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства.
Тем не менее, помимо ч. 1 п. 17 ст. 51 ГсК РФ есть ч. 1 п. 17, согласно которой разрешение не требуется, если изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
В отношении произведенной реконструкции Вам нужно договориться с архитектором в местной администрации об оформлении произведенной реконструкции, здесь или/или: 1) оформление разрешения на реконструкцию «задним» числом 2) оформление заключения архитектора о том, что реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности здания и его безопасности. *

* для справки: я оформлял документы при генподряде на реконструкцию огромного офисного здания, вместо плоской крыши проектом реконструкции предусматривалось замена на четырехскатную крышу, разрешение на реконструкцию в соответствии с ч. 4 п. 17 ст. 51 ГсК РФ не требовалось, поскольку местный архитектор выдал заключение на проект именно в соответствии с ч. 4 п. 17 ст. 51 ГсК РФ. В здании менялось еще много чего: начиная с системы вентиляции, полов, стен и т.д. Но тут скорее значение имеет то, насколько архитектор лояльно воспринимает формулировки, приведенной мною ч. 4 п. 17, а также то, насколько Вы любезно умеете договариваться. Оформить разрешение на реконструкцию «задним числом» не представляется затруднительным, поскольку это обычная практика местных органов.

Получив один из документов указанных мною выше, вы по сценарию, приведенному другими участниками, вносите изменения в документы, выданные БТИ, а потом с документами БТИ регистрируете изменения объекта недвижимости в соответствующем разделе ЕГРП.

NIK.P,

Вы совершенно правы, для реализации прав залогодержателя не только достаточно, но и в основе своей необходим договор залога недвижимого имущества, возникновение ипотеки как обременения в соответствии с которым определено законодателем к моменту государственной регистрации договора залога.
Что касается ст. 13 Закона об ипотеке, которую вы привели, то там указано, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом, то есть одного договора залога и государственной регистрации обременения (договора) достаточно для реализации прав залогодержателя, выдача закладной вовсе не обязательна.
Ответить на Ваш главный вопрос, об экономической целесообразности выдачи закладной, в двух строчках не получится. Если вы хотите проследить историю залогового права и получить ответы на свои вопросы относительно юридической природы залоговых актов, то советую прочитать следующие материалы:
- Мейер Д.И. Древнее русское право залога.
- Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве.
- Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современном строем народного хозяйства.
В указанных работах, наиболее полно в работе Базанова И.А. и Кассо И.А. приводится история развития залогового права и его непосредственной связи с займами, выдаваемыми физическими лицами и собраниями лиц (банками), а также уделено внимание развитию оформления залога, юридическим актам.
Кратко укажу, что закладная крепость, закладной лист согласно дореволюционному законодательству был непередаваем, этот недостаток отмечал Л.А. Кассо, говоря о том, что, сделав закладную передаваемым, то есть оборотным, инструментом, российское законодательство приобрело бы подвижный и в высшей степени отвлеченный залог, а также весьма мобильный гражданско-правовой инструмент.
Таким образом, закладная как ценная бумага создана в первую очередь для того, чтобы в сути своей служить предметом сделок (как-то купли-продажи, залога и т.д.), то есть опосредовать передачу прав залогодержателя в залоговом отношении к другому залогодержателю.
Почитайте эти книги, лишним не будет, там приведена история ипотеки, начиная с римского права.

Насколько помню, было у меня около тысячи ситуаций, когда ФРС наоборот не принимала документы на регистрацию, когда площадь в паспорте расходилась с площадью, указанной в правоустанавливающих документах. Практика во всех случаях разная, в зависимости от того, какое ФРС (Орловское, Пермское, в Санкт-Петербурге или Ленинградской области) рассматривает документы разные предъявляются требования к предоставлению дополнительных документов или устранению неточностей.
В любом случае ст. 19 Закона о регистрации дает право регистратору приостановить государственную регистрацию прав в случае, если у государственного регистратора возникнут сомнения относительно «достоверности указанных в документах сведений». Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений (п. 1 ст. 19).
В соответствии с п. 43 Методических рекомендаций Минюста от 01.07.2002 при выявлении расхождений сведений по объекту в правоустанавливающих документах и документах технического учета рекомендуется приостановить регистрацию, о чем уведомить заявителя, и направить запрос в орган кадастрового или технического учета.
Поэтому если государственный регистратор требует уточнить площадь в данных кадастрового (технического) учета объекта недвижимости в связи с расхождением площадей, то такое требование в силу ст. 19 правомерно, несмотря на то, что недвижимость - вещь, определяемая индивидуальными, а не родовыми признаками.
Так, в соответствии со ст. 12 Закона о регистрации: в подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (по кадастровому паспорту объекта недвижимого имущества или иному документу, предусмотренному настоящим Федеральным законом и содержащему описание объекта недвижимого имущества), назначение и иная необходимая информация, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия.
Таким образом, площадь объекта недвижимости определяется в первую очередь по кадастровому паспорту или по документам технического учета (ранее формулировка Закона – «по плану»), в отношении ранее учтенных объектов.
Если площадь в указанных паспортах и данных учета отличается от площади в правоустанавливающих документах, то рекомендовали клиентам обратиться в БТИ, где в паспорта вносились отметки: «площадь изменена на основании уточненного обмера» или «площадь изменена в результате корректировки обмера» и т.д.
Если площадь необходимо было изменить в данных ЕГРП и свидетельстве в отношении уже зарегистрированных прав на недвижимость, то регистраторы без вопросов выдавали свидетельства на площадь в соответствии с данными технического (кадастрового) учета.

Тот факт, что этот вопрос был решен Верховным судом, не помешало ФРС перестраховываться и запрашивать согласие бывшего супруга на совершение сделки в порядке применения п. 3 ст. 35 СК РФ.
При этом, как отмечают некоторые специалисты, такая практика не лишена справедливого основания, поскольку защита права собственности бывшего супруга намного важнее, чем возможность реализации единственного правомочия собственника, - распоряжение имуществом другим бывшим супругом. А другие специалисты считают, что таким образом законодатель стимулирует супругов при решении вопроса о расторжении брака сразу же решать и вопрос, связанный с разделом совместно нажитого имущества, не откладывая его на потом.
К слову сказать, чиновники из ФРС требуют нотариально удостоверенное согласие супругов даже в том случае, когда оба супруга участвуют в одной сделке по продаже ½ долей на квартиру о, приобретенную в браке, несмотря на убедительные просьбы обратить внимание на буквальное толкование ст. 35 СК РФ, где четко указано необходимость получения нотариального согласия при совершении сделки одним из супругов.
Тем не менее, регистраторам ФРС ни Верховный суд, ни буквальное толкование ст. 35 СК РФ не являются указом при совершении регистрационных действий.
Чтобы не возникло вопросов приведу ответ на вопрос чиновниками ФРС по Пермскому краю на 30.04.2008 г.: «Требуется ли согласие супруга на отчуждение квартиры, приобретенной в браке, если на момент отчуждения брак между супругами уже расторгнут?
Ответ: Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В соответствии с п.3 ст.35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью (являющейся общим имуществом супругов) и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
В данном случае сохраняется режим общей совместной собственности супругов. Поэтому при условии отсутствия документов, свидетельствующих о разделе бывшими супругами совместно нажитого имущества необходимо представление нотариально удостоверенного согласия бывшего супруга».
Это позиция ФРС, тогда как в Определении ВС РФ от 14 января 2005 года дело N 12-В04-8 четко указано: «Нормы статьи 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота. К указанным правоотношениям должна применяться статья 253 ГК РФ, согласно пункту 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников».
Как сказал, несмотря на позицию ВС РФ требование о предоставлении согласия бывшего супруга частенько можно встретить в ФРС.
Что касается распространения залога на долю бывшего супруга после признания права общей долевой собственности, то здесь несколько спорный вопрос. Согласно п. 1 ст. 7 Закона об ипотеки: «На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное». А в данном случае залог был произведен без согласия бывшего супруга как участника простой совместной собственности.

Попробуйте сначала подать в ФРС и получить отказ, только потом уже займитесь судебной морокой, связанной с признанием права собственности. Перечень правоустанавливающих документов, на основании которых ФРС производит регистрацию, открытый. В п. 1 ст. 17 названного Федерального закона указано, что помимо перечисленных в данной статье документов основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения (абзац 8); иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (абзац 9). Сдайте в ФРС этот план с "припиской" и попробуйте зарегистрировать.