VASABY

grin095, можно не верить, но, к сожалению, это факт. Ткачев сказал: "шоб не продавали одно и то же десять раз!" и предварительные договоры, по которым проходит какая-либо оплата, незавершенки обязал регить.



Dremlin , как раз таки с векселями у нас схемы считаются очевидными. прокуратура, когда слышит слово "вексель", делает стойку и...........начинается то, чего мы хотим избежать.

а притворность сделки.........да. согласна. есть риск. для этого и написала черным по белому "обеспечение обязательств по договору". Где законом это запрещено?

зы: понимаю, что тема обсуждалась, не ругайте, что вновь ее подняла. все написанное участниками форума ранее добросовестно мною было прочитано и обмозгованно.

а вопрос открытый...

Dremlin, требование регить предварительные договоры, как я уже писала, исходит из недр нашей доблестной юстиции. (которая, к слову, еще и не такие перлы вадавала).
спорить с ней можно, но долго и муторно.
так называемые "заемные" схемы очень не любит местное население, а они наши покупатели...

пойти "нормальным" путем долевого участия и, ессно, регистрации этих договоров по определенным причинам не удобно. совсем.

юстиция предварительный договор с предоплатой на незавершенку, на которую нет права собственности, ессно, не пропустит.

вот я и написала договор резервирования с условием оплаты по договору после гос регистрации права, НО с обеспечением в виде залога.

т.е. по сути этот договор будет единственным.

строит дом ИП с привлечением подрядных организаций.

выкладываю сырой договор резервирования, критикуйте нещадно!
пожалуйста!
ustriza, гляньте, а?

ДОГОВОР
резервирования площадей №_____


г. Краснодар «___»____________200__г.




ИП_______________________________________________________________________, именуемый в дальнейшем “ЗАСТРОЙЩИК ”, действующий на основании Свидетельства №_______________ с одной стороны,
и
_______________________________________________________________________________ (паспорт серия_______№___________ выдан_________________________________________ «__»_______ _______г. , зарегистр:____________________), именуемый(ая) в дальнейшем “ДОЛЬЩИК ”, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора

1.1. В соответствии с настоящими условиями Договора ЗАСТРОЙЩИК обязуется своими силами или с привлечением других лиц, построить __-ти этажный __-х секционный ____-ти квартирный жилой дом по улице __________________________________, а ДОЛЬЩИК принять долевое участие в части финансирования затрат, установленных настоящим Договором на строительство квартиры, общей площадью _______ кв.м., жилой площадью ________ кв.м., состоящую из _____ изолированных комнат; кухни, площадью ______ кв.м.; ванной, площадью ______кв.м., туалета площадью _____ кв.м.; коридора, площадью ______ кв.м.; балкона/лоджии, площадью ______ кв.м., расположенную на _____этаже жилого ____-ти этажного кирпичного дома по адресу: _______________________________________________.
1.2. По взаимной договоренности квартира передается ДОЛЬЩИКУ без: установки внутренних дверей, малярных и облицовочных работ, устройства полов, установки унитаза, ванны, умывальника, мойки, смесителей и газовой плиты, производимые самостоятельно ДОЛЬЩИКОМ. По желанию ДОЛЬЩИКА, за отдельную плату, могут быть разработаны и выполнены индивидуальные дизайнпроекты. В остальном квартира будет соответствовать действующим техническим регламентам и проектной документации утвержденной ЗАСТРОЙЩИКОМ.
1.3. Создаваемый «Дом» монолитно-каркасный с гибкой планировкой, энергосберегающий, сейсмостойкий, стены с наружи утеплены, высота этажа _____м., окна металлопластиковые, входная дверь металлическая, водопроводные трубы полипропиленовые, поквартирные щитки учета электроэнергии, счетчики воды, счетчики газа.

2. Стоимость Договора и порядок расчетов

2.1. Цена настоящего Договора составляет _________________________________. (__________________________________) рублей.
2.2. ДОЛЬЩИК обязуется внести в кассу или на расчетный счет ЗАСТРОЙЩИКА денежную сумму указанную в п.2.1 настоящего Договора после сдачи Дома в эксплуатацию и получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в течение ____ банковских дней.
2.3. В стоимость Договора включены все расходы по ее оформлению в Управлении Федеральной регистрационной службы, в том числе получения необходимых справок и выписок, необходимых для заключения данного Договора, а также налоги и другие обязательные платежи, в том числе за государственную регистрацию настоящего Договора должны производиться за счет ЗАСТРОЙЩИКА и включены в цену настоящего Договора.
2.4. При окончательном расчете средства, указанные в п. 4.1. настоящего Договора, а именно внесенный ДОЛЬЩИКОМ задаток, будут зачтены ЗАСТРОЙЩИКОМ в счет платежа по п. 2.1. настоящего Договора.
Оставшаяся стоимость квартиры рассчитывается на день оплаты с учетом 20% годовых.
2.5. Окончательный перерасчет производится после обмера квартиры представителями Ростехинветаризации.

З.Сроки

3.1. Срок окончания строительства «Дома» устанавливается ___-м кварталом 200__ года.
3.2. ЗАСТРОЙЩИК передает квартиру ДОЛЬЩИКУ не позднее двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности.
3.3. Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 лет.
3.4. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания СТОРОНАМИ.
3.5. Обязательства ЗАСТРОЙЩИКА считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного Акта создаваемой «Квартиры».
3.6. Обязательства ДОЛЬЩИКА считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим договором и подписания передаточного Акта.

4.Права и обязанности сторон

4.1. ЗАСТРОЙЩИК обязуется передать ДОЛЬЩИКУ «Квартиру», качество которой будет соответствовать положениям п. 1.2 и 1.3.
4.2. ЗАСТРОЙЩИК обязуется устранить в течение 30 дней все обоснованные недостатки, представленные в письменном виде, обнаруженные во время передачи "Квартиры".
4.3. ДОЛЬЩИК обязуется не вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность ЗАСТРОЙЩИКА, не производить самостоятельные работы и находиться в "Квартире" без разрешения ЗАСТРОЙЩИКА до государственной регистрации прав на имущество.
4.4. ДОЛЬЩИКА обязуется за 10 дней после сообщения ЗАСТРОЙЩИКА приобрести за свой счет газовую плиту и выделить денежную сумму на ее установку специализированной организацией либо денежные средства для её приобретения и установки. В противном случае отвод от газового стояка будет заварен.
4.5. ДОЛЬЩИК осведомлен о возможном включении "Дома" в единый комплекс недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации в виде кондоминиума, и о возможном образовании в нём товарищества собственников жилья (ТСЖ). Расходы, возникшие при создании ТСЖ, не входят в цену договора и оплачиваются отдельно ДОЛЬЩИКА. По сообщению ЗАСТРОЙЩИКА, ДОЛЬЩИК обязуется явиться на собрание участников долевого строительства.
4.6. Перед сдачей "Дома" в эксплуатацию ДОЛЬЩИК обязуется сообщить в течении трех дней о возможных замечаниях, или их отсутствии - в письменной форме.
4.7. После устранения ЗАСТРОЙЩИКОМ возможных недостатков «Дольщик» обязуется выдать справку об отсутствии претензии по строительству "Квартиры". В случае если ДОЛЬЩИК не предоставляет справку в трехдневный срок, ЗАСТРОЙЩИК оставляет за собой право составить акт в одностороннем порядке.
4.8. После получения сообщения ЗАСТРОЙЩИКА о готовности "Квартиры" к передаче, ДОЛЬЩИК обязуется в течении 3-х дней приступить к её принятию и при отсутствии замечаний подписать передаточный Акт.
4.9. С момента подписания передаточного акта ДОЛЬЩИК обязуется оплачивать расходы на коммунальные услуги, расходы по техническому обслуживанию дома и прилежащей территории.
4.10. ДОЛЬЩИК обязуется после подписания передаточного акта подать документы для регистрации права собственности своей "Квартиры" в соответствии с графиком утвержденным ЗАСТРОЙЩИКОМ.
4.11. В случае переуступки ДОЛЬЩИКОМ прав по настоящему Договору другому лицу, затраты по переоформлению несет ДОЛЬЩИК. ДОЛЬЩИК вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам только с письменного согласия ЗАСТРОЙЩИКА.


5. Обеспечение обязательств сторон по настоящему Договору.

5.1. В течение одного дня с момента подписания настоящего договора ДОЛЬЩИК обязан внести
ЗАСТРОЙЩИКУ (или лицу им указанному) задаток в сумме____________________ (далее – Задаток).
5.1.1. Если размер задатка составляет 100% стоимости «Квартиры», ЗАСТРОЙЩИК предоставляет ДОЛЬЩИКУ скидку в размере 10% всей суммы сделки.
В случае если размер задатка равен 90% стоимости «Квартиры» – скидка 9% .
Таким образом, скидка рассчитывается кратно 10 от суммы задатка в процентном выражении.
Минимальный задаток – 30% стоимости «Квартиры».
5.2. Задаток обеспечивает обязанности сторон по настоящему Договору:
5.2.1. Обязанность ДОЛЬЩИКА и обязанность ЗАСТРОЙЩИКА обеспечить исполнение настоящего Договора.
5.2.2. Обязанность ДОЛЬЩИКА оплатить цену «Квартиры» в срок и на условиях, установленных ст. 2.2.
настоящего Договора.
5.2.3. Обязанность ЗАСТРОЙЩИКА не совершать в период действия настоящего Договора никаких
сделок, могущих повлечь возникновение прав третьих лиц на «Квартиру».
5.3. При окончательном расчете Задаток по выбору ДОЛЬЩИКА либо засчитывается в счет оплаты цены «Квартиры», либо возвращается ДОЛЬЩИКУ при условии одновременной оплаты цены «Квартиры».

5.4. Задаток возвращается ДОЛЬЩИКУ ЗАСТРОЙЩИКОМ с момента расторжения настоящего Договора в течении 180 дней за вычетом 10% штрафа:
- при уклонении ДОЛЬЩИКА от оплаты основной суммы в порядке и на условиях, установленных ст. 2.2. настоящего Договора.
При невыполнении ЗАСТРОЙЩИКОМ своих обязательств по настоящему Договору задаток возвращается в полном размере.

5.5. СТОРОНЫ пришли к соглашению что их ответственность друг перед другом за неисполнение (ненадлежащее исполнение) настоящего Договора ограничена размером задатка.

6. Ответственность сторон

6.1. В случае не перечисления ДОЛЬЩИКОМ полной суммы долевых средств в сроки, предусмотренные настоящим Договором, ЗАСТРОЙЩИК оставляет за собой право расторгнуть его в одностороннем порядке.
6.2. Стороны несут ответственность по своим обязательствам в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.3. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, разрешаются в соответствии с действующим законодательством.
6.4. Все разногласия стороны разрешают путем переговоров. При не достижении согласия, споры разрешаются в арбитражном суде г. Краснодара.

7. Заключительные положения

7.1. Любая информация о финансовом положении СТОРОН и условиях договоров с третьими лицами, участвующими в строительстве дома, будет считаться конфиденциальной и не подлежащей разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из СТОРОН.
7.2. Обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах, СТОРОНЫ обязаны извещать друг друга в течение 10-ти дней.
7.3. Все изменения и дополнения оформляются в письменной форме дополнительными соглашениями, подписанными обеими СТОРОНАМИ, которые являются неотъемлемой частью настоящего Контракта.
7.4. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, все экземпляры имеют равную юридическую силу и являются оригиналами. Один экземпляр находятся у ЗАСТРОЙЩИКА, другой – у ДОЛЬЩИКА.

7. Адреса и реквизиты сторон

ДОЛЬЩИК: ЗАСТРОЙЩИК:


«___» _______________ 20__ «___» _______________ 20__
М.П. М.П.




Приложение № 1
к Договору резервирования площадей
№ _____от «____»_________200__г.



АКТ ПРИЕМКИ-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ


ИП_______________________________________________________________________, именуемый в дальнейшем “ЗАСТРОЙЩИК ”, действующий на основании Свидетельства №_______________ с одной стороны,
и
_______________________________________________________________________________ (паспорт серия_______№___________ выдан_________________________________________ «__»_______ _______г. , зарегистр:____________________), именуемый(ая) в дальнейшем “ДОЛЬЩИК ”, составили настоящий Акт о том, что:

1.Квартира передана ДОЛЬЩИКУ в состоянии, соответствующим условиям Договора резервирования площадей от __________№_______,
Удостоверенного в ______________________. Свидетельство о государственной регистрации права серии ___________________________-№_____ от ___________
Регистрационный номер __________________________.
2.ЗАСТРОЙЩИК передал ДОЛЬЩИКУ комплект ключей от входной двери.


ДОЛЬЩИК
ЗАСТРОЙЩИК:



____________________/_________________/

_______________________/_____________/


" "_____________________200__


" "_____________________200__

Ну и схема.
Законодательством предусмотрены схемы привлечения денежных средств - долевое участие в строительстве и инвестирование. Все остальные схемы привлечения ден. средств в строительство влекут соответствующие риски.

на то мы и юристы, чтобы изобретать "все остальные схемы", а не работать по шаблону.
в данной ситуации мне необходимо минимизировать риски Продавца, но одновременно не отпугнуть сложностью схемы Покупателя.

Dremlin, наша доблестная краснодарская юстиция этой регистрацией все уши прожужжала. + инфа от риэлторов, что такая порочная практика пошла якобы с момента вступления в силу нового ЖК.

ИП, он же застройщик.


сегодня меня посетила еще такая мысля: а что, если применить схему договора резервирования площадей (тем самым обойти заключение договора долевого участия, который уж точно надо регить, а потом дольщику предоставлять кучу отчетной документации).

НО! т.к. нам (продавцу/застройщику) необходимо взять с покупателей/дольщиков "предоплату", думаю оформить ее залогом и прямо обозвать в договоре способом обеспечения обязательств (на случай возможного суда).

что думаете? ОЧЕНЬ ВАЖНО ВАШЕ МНЕНИЕ!!!!! Где вы, спецы?