petya7771

Боюсь, что шансов мало (см.выше)
Т.к по действующему ЖК РФ нанимателю предоставляется равное по площади жилое помещение с равным к-вом комнат в пределах того же нас пункта, при этом норма предоставления не учитывается (т.к. нет в законе соотв ссылок).
В Москве, правда, город гарантирует, что 1 квартира будет в пределах того же округа (см. З-нМосквы, указанный выше, за СПб не знаю)

Сравните: действ ЖК РФ

Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

И вот нормы ЖК РСФСР 1968 г. (действовал до 01.03.05)
Статья 96. Предоставление благоустроенного жилого помещения в связи с выселением
Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать требованиям статей 40 и 41 настоящего Кодекса, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого.
Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат.
Если наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека (статья 38), а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, - с учетом нормы дополнительной площади.
Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя, а при выселении в административном порядке - в постановлении прокурора.

т.е. раньше были ссылки на ст.40-41, 38 ЖК РСФСР
Статья 40. Требования, предъявляемые к жилым помещениям
Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади (статья 38), за исключением случаев, предусмотренных законодательством Союза ССР и РСФСР, но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР.

См. комментарий к статье 40 настоящего Кодекса

Статья 41. Учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений
При предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.
Жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Статья 38. Норма жилой площади

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, вступившему в силу с 1 марта 2005 г., норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления

Норма жилой площади устанавливается в размере двенадцати квадратных метров на одного человека.

ИТОГ: теперь при сносе дома, ни норма предоставления, ни т.н. "разнополность" не учитывается.
Так что стоило приватизировать кв-ру: соб-к хотя бы может посудиться за адекватную ден.компенсацию, и приобрести то, что он хочет...
Хотя (( в Москве (известный пример по Юж.Бутово) суды могут присудить смешные деньги даже вместо предлагаемой городом кв-ры.

Посмотрите вот здесь.
http://dom.bankir.ru...?t=50820&page=6

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2008 г. N КГ-А40/1836-08

Дело N А40-32021/07-94-199

Дык, вот он, выше коллеги цитировали.

Вот в тему:

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 мая 2005 г. N КГ-А40/3783-05 (извлечение)

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.10.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.02.05, удовлетворено заявление ЗАО "Юридическая группа "Эксперт" о признании недействительным отказа Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация), правопреемником которого является Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС по Москве), в государственной регистрации договора аренды от 01.03.04 N ДА-02/2004, заключенного между КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" и ЗАО "Юридическая группа "Эксперт".
При этом суд исходил из того, что отказ в регистрации договора на основании отсутствия индивидуализации сдаваемого в аренду помещения неправомерен, поскольку объект аренды определен КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" из недвижимого имущества, находящегося в его собственности.
Не согласившись с указанными судебными актами, ГУ ФРС по Москве подало кассационную жалобу, в которой просит их отменить как незаконные и необоснованные.
В обоснование жалобы указывается, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав комната N 1 общей площадью 18,4 кв.м., являющаяся предметом договора аренды, не принадлежит на праве собственности КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ".
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании представители ГУ ФРС по Москве поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам и просили отменить судебные акты.
Надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного заседания ЗАО "Юридическая группа "Эксперт" и КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" своих представителей в суд не направили.
Изучив материалы дела, кассационную жалобу ГУ ФРС по Москве, обсудив доводы его представителей, суд кассационной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению.
Судом установлено, что между КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" и ЗАО "Юридическая группа "Эксперт" заключен договор от 01.03.04 N ДА-02/2004 на аренду помещения, общей площадью 18,4 кв.м., расположенного по адресу: Москва, Звездный бульвар, д. 21, стр. 2, сроком на 3 года.
На обращение ЗАО "Юридическая группа "Эксперт" Мосрегистрация письмом от 16.06.04 N 357/2004-718 отказала в регистрации договора на том основании, что отсутствует объект аренды, поскольку согласно данным ЕГРП право собственности КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" на комнату N 1 с указанными техническими характеристиками не зарегистрировано. При этом Мосрегистрация указала, что не представляется возможным однозначно определить какая именно часть объекта площадью 1.228,6 кв.м. передана в аренду.
Между тем в соответствии с п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Согласно свидетельству от 21.09.01 N 77 НН 333639 в собственности КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ" находится часть здания, расположенного по адресу: Москва, Звездный бульвар, д. 21, стр. 2, площадью 1.228,6 кв.м.
Вместе с договором на регистрацию представлялись поэтажный план второго этажа указанного здания со штампом ТБТИ Москвы и экспликация Северовосточного ТБТИ Москвы, из которой следует, что комната N 1 на втором этаже составляет 18,4 кв.м.
Кроме того, в п. 1.1 договора аренды указано, что в аренду предоставляется помещение, отмеченное на плане БТИ, который является приложением к договору.
На плане БТИ передаваемое в аренду помещение отмечено красным контуром.
Таким образом, стороны договора индивидуализировали объект аренды, в связи с чем у Мосрегистрации не имелось оснований для отказа в регистрации договора.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что у ответчика имелась возможность определить, какая именно часть здания, находящегося в собственности КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ", является предметом договора аренды, и правомерно удовлетворил иск.
В этой связи довод ГУ ФРС по Москве относительно того, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав комната N 1 общей площадью 18,4 кв.м., являющаяся предметом договора аренды, не принадлежит на праве собственности КБ "Инвесткомбанк "БЭЛКОМ", не может быть принят во внимание, т.к. опровергается материалами дела.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты законны и обоснованны.
Обстоятельства дела установлены на основе полного, всестороннего и объективного исследования доказательств, представленных сторонами.
К установленным обстоятельствам нормы материального права применены правильно.
Порядок рассмотрения дела не нарушен.
Оснований для отмены или изменения судебных актов не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 176, 284-290 АПК РФ, постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 11.10.04 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.05 N 09АП-6342/04-ГК по делу N А40-34865/04-2-251 оставить без изменения, кассационную жалобу ГУ ФРС по Москве - без удовлетворения.
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 февраля 2005 г. N КГ-А40/440-05 (извлечение)

ООО "Меркурий" обратилось в Арбитражный суд Московской области к Московской областной регистрационной палате с иском о признании недействительным отказа от 26.03.04 N 112 в госрегистрации договора аренды от 24.02.04 N 1-24/04 и обязании зарегистрировать сделку.
Решением от 22.09.04 в иске отказано.
В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.
В кассационной жалобе истец просит решение отменить и иск удовлетворить, указывая на возможность госрегистрации договора аренды части нежилого помещения если эта часть индивидуализирована.
Ответчик, напротив, полагает решение правильным и просит оставить его без изменения, считая, что неизолированная часть нежилого помещения не может быть объектом аренды.
Проверив законность обжалованного судебного акта, заслушав представителей сторон, поддержавших доводы жалобы и возражений по ней, обсудив жалобу, судебная коллегия находит ее подлежащей удовлетворению.
Как установлено судом при рассмотрении спора по существу, ответчик 26.03.04 N 112 отказал истцу в регистрации договора аренды от 24.02.04 N 1-24/04 части нежилого помещения площадью 880 кв. м. на 4-ом этаже по ул. Жуковского, д. 17 в Красногорске Московской области, ссылаясь на отсутствие объекта аренды (ст. 607 ГК РФ), так как неизолированная часть нежилого помещения не может быть таковым.
Действительно ст. 607 ГК РФ в качестве объекта аренды не содержит указания на помещение в какой либо его части. Однако по смыслу нормы необходима лишь индивидуализация этой части, что согласуется с п. 3 ст. 26 ФЗ "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из п. 1.2 договора аренды от 24.02.04 N 1-24/04 видно, что стороны индивидуализировали объект аренды на плане БТИ сплошной синей линией (л.д. 24), который является неотъемлемой частью договора.
Отказывая в иске, суд не дал этому обстоятельству правовой оценки (ст.ст. 65, 71 АПК РФ) и его выводы не основаны на доказательствах, имеющихся в деле в их совокупности и взаимосвязи.
При новом рассмотрении дела суду следует проверить является ли индивидуализация части помещения, указанная сторонами в договоре и приложении к нему, достаточной для определения объекта аренды, предложить ответчику дать свои критерии индивидуализации, так как понятие "неизолированная часть помещения", примененное в отказе, в ст. 607 ГК РФ и ст. 26 ФЗ "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отсутствует.
Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 АПК РФ, суд постановил:
решение от 22.09.04 Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-10004/04 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 июля 2004 г. N А49-8762/03-157а/7 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области,
на решение от 13 февраля 2004 года и постановление апелляционной инстанции от 7 апреля 2004 года по делу N А49-8762/03-157а/7 Арбитражного суда Пензенской области,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный центр Пензенского завода точных приборов" и открытого акционерного общества "Пензенский завод точных приборов", к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области, о признании незаконным решения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственный центр Пензенского завода точных приборов", - истец по делу, открытое акционерное общество "Пензенский завод точных приборов", - соистец, обратились в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области, - ответчик по делу, о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации аренды недвижимого имущества.
Решением от 13 февраля 2004 года, оставленного без изменения постановлением апелляционной инстанции от 7 апреля 2004 года, иск удовлетворен. Признано незаконным решение (сообщение об отказе в государственной регистрации от 1 декабря 2003 года N 16/2003-2298-01/08-2233) Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области об отказе в государственной регистрации права аренды недвижимого имущества, как не соответствующее Федеральному закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в удовлетворении заявления отказать.
Кассационная жалоба истца мотивирована тем, что из поэтажных планов, приложенных к договору аренды, следует, что предметом аренды являются объекты, не имеющие реальных границ на местности, что не позволяет считать имущество обособленным. Предмет аренды не соответствует статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Квадратные метры в здании не являются имуществом, недвижимостью, индивидуально определенной вещью. Объектом арендных отношений может быть имущество, обособленное от другого недвижимого имущества, например, здания, помещения в нем. Если в результате соответствующего переоборудования в помещении появятся обособленные места, которые будут обозначены (вычерчены и понумерованы) на техническом плане БТИ, то можно говорить о частях нежилого помещения как объекта возможных арендных отношений. Документы, представленные на регистрацию по содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства, а именно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (не определено имущество, подлежащее передаче арендатору, в связи с чем, договор считается незаключенным), пункту 4 статьи 18, пункту 1 статьи 17, пункту 3 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав..." (отсутствует удостоверенный органом кадастрового или технического учета план арендуемого объекта).
Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильное применение норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующего.
При проверке судебных актов суд кассационной инстанции исходит из положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и доводов кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела, между истцом и соистцом подписан договор аренды недвижимого имущества от 1 сентября 2003 года N 1 (л.д.7), предметом которого явились нежилые помещения и производственные площади общей площадью 7817,02 кв.м. План сдаваемых в аренду помещений и площадей был указан в поэтажном плане зданий, который является приложением N 1 к договору аренды и его неотъемлемой частью.
В соответствии со статьями 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор аренды подлежит государственной регистрации.
Истец, как арендатор, обратился к ответчику с заявлением о регистрации вышеуказанного договора аренды.
Сообщением об отказе в государственной регистрации от 1 декабря 2003 года (л.д.40) ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора аренды на объект: нежилое помещение по адресу г.Пенза, ул.Окружная, дом 3, литера А1, А2, АЗ, поскольку представленные документы не соответствовали положению статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иных оснований отказа в регистрации договора аренды сообщение об отказе не содержало.
Суд, дав оценку материалам дела, в соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильно истолковал и применил положение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении данного спора.
Так, поэтажный план зданий, который является неотъемлемой частью договора, (л.д.л.д.12-27) составлен на основании технического паспорта, изготовленного и утвержденного МП БТИ г.Пензы (л.д.53-114).
Подлежащие в аренду помещения заштрихованы, паспорт недвижимых помещений МП БТИ на титульном листе содержит номер в реестре жилого фонда, инвентарный номер (л.д.53).
В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Таким образом, заявителем выполнены все требования указанного выше Закона, и оснований для отказа в государственной регистрации права аренды не имелось.
Доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе, не находят подтверждение материалами дела. Помимо нарушения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в сообщении об отказе в государственной регистрации, иных оснований не указано.
При таких обстоятельствах дела, судебные акты отмене не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
Решение от 13 февраля 2004 года и постановление апелляционной инстанции от 7 апреля 2004 года Арбитражного суда Пензенской области по делу N А49-8762/03-157а/7 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия.


О возможности государственной регистрации договора аренды части помещения

Аренда недвижимости является одной из основных составляющих экономических отношений в любом гражданском обществе.
В рамках данного исследования проведен анализ арендных правоотношений применительно к заключению договора аренды недвижимого имущества, где предметом аренды выступает часть помещения.
Здесь одна из основных проблем обнаружилась при государственной регистрации. Регистрирующий орган в большинстве случаев принимает решение об отказе государственной регистрации подобных договоров на основании того, что предмет договора индивидуально не определен государственным органом по учету и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества в порядке пункта 4 статьи 18 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации). Часть помещения не выделена в отдельный объект недвижимости.
По мнению отдельных регистраторов, часть помещения не является индивидуально-определенной вещью, ее невозможно определить и обособить в пространстве, и она не относится к категории вещей как объектов гражданских прав, соответственно, по их мнению, отсутствует предмет договора. Это вызывает значительные сложности в гражданском обороте недвижимости при заключении сделок с указанным имуществом. В большинстве случаев такие споры заканчиваются в суде, при этом суд не разделяет мнения регистраторов и признает такой отказ, как правило, незаконным*(1).
Так, по делу N А40-48523/05-149-392 ООО "ДК Золотой Дворец" обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованием о признании незаконным отказа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - ГУ ФРС по Москве), оформленного письмом от 27.05.2005 N 09/001/2005-599, в государственной регистрации договора аренды от 28.12.2004 N А-18-2812/04-ПХ.
В оспариваемом решении ГУ ФРС по Москве указало, что часть комнаты (помещения) не является объектом недвижимости, в связи с чем в договоре отсутствует предмет аренды и он по форме и содержанию не соответствует действующему законодательству и на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ не подлежит государственной регистрации.
А по мнению суда: "..комната в нежилом здании представляет собой нежилое помещение, а часть комнаты соответственно - часть помещения и является объектом недвижимости, входящим в состав здания. Часть комнаты или комнаты в здании неразрывно связана с ним, отделение или перемещение комнаты без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Кроме того, в соответствии с п. З ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представленного на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Таким образом, вывод ГУ ФРС по Москве о том, что часть помещения не является недвижимым имуществом и не может передаваться в аренду, признается судом несостоятельным, поскольку противоречит ГК РФ и Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Суд признал незаконным отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве, оформленный письмом от 27.05.2005 N 09/001/2005-599, в государственной регистрации договора аренды от 28.12.2004 N А-18-2812/04-ПХ. Решение в вышестоящие судебные инстанции не обжаловалось.
Анализ действующего законодательства показывает, что в соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица свободны при установлении любых условий договора, не противоречащих законодательству. Затронутые отношения регулируются главой 34 ГК РФ, при этом, как и в других гражданско-правовых договорах, необходимым условием заключенности и возможности порождения прав и обязанностей здесь являются указание существенных условий договора (содержания), а также соблюдение установленной законом формы.
Одним из них в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ является указание данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, - указание объекта недвижимости, наличие которого оспаривается при заключении договора аренды части помещения. Требования законодательства к форме исследуемого договоpa различаются при его заключении на срок до одного года и более. Договор аренды недвижимости на срок, не превышающий одного года, заключается в простой письменной форме и считается заключенным с момента его подписания. А договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации*(2).
Между тем часть помещения, не выделенную в натуре, сложно обособить и признать самостоятельным объектом недвижимости - индивидуально-определенной вещью (объектом договора аренды недвижимости может быть только индивидуально-определенная вещь*(3)) в смысле ст. 398 ГК РФ, в которой приводится понятие индивидуально-определенной вещи, основным признаком которой является незаменимость.
Кроме того, в соответствии с п. 23 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219, подраздел 1 единого государственного реестра прав (ЕГРП) содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Часть помещения не является объектом учета указанных органов в связи с тем, что учету подлежат помещения в здании как объекты недвижимости, соответственно, внести о ней информацию в реестр на практике достаточно проблематично. Это связано со сложностями в работе регистратора при внесении информации в ЕГРП об объекте права для последующего отражения полной информации о зарегистрированных правах на ту или иную недвижимость, так как часть помещения не идентифицируется на техническом плане объекта недвижимости.
Однако приведенные нормы, препятствующие государственной регистрации, носят технический характер. Если обратиться к теории гражданского права и исследовать этот вопрос с точки зрения гражданско-правовой науки, то препятствий к осуществлению правомочий собственника в отношении части помещения быть не должно. Прежде всего это связано с понятием вещи как объекта гражданского оборота.
Г.Ф. Шершеневич характеризовал вещи как "ограниченные части материального мира"*(4), Д.И. Мейер видел вещь как имущество, представляющее определенный экономический интерес и находящееся в действии права, являющееся объектом права*(5), А.П. Сергеев определил вещь как материальный предмет внешнего по отношению к человеку окружающего мира*(6).
На основании изложенного представляется, что как основные признаки вещи можно выделить физическое выражение и определенную экономическую ценность объекта. Если же говорить о недвижимой вещи в понимании Гражданского кодекса РФ и Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то это объект материального мира, представляющий определенную экономическую ценность, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Часть помещения, безусловно, невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба ее назначению, она материальна (имеет физическое выражение) и представляет определенную экономическую ценность. Сказанное позволяет сделать вывод, что часть помещения является объектом гражданского оборота.
Позиция авторов, утверждающих, что часть комнаты не может быть индивидуально определена, наряду со сказанным опровергается цивилистической наукой также в рамках существующего деления вещей на индивидуально-определенные и родовые. Так, "вещи, определенные родовыми признаками (родовые вещи) <...> характеризуются числом, весом, иными единицами измерения, т.е. представляют собой известное количество вещей одного рода. Индивидуально-определенная вещь в отличие от родовых юридически незаменима"*(7). Отдельный участок пола в помещении не может характеризоваться числом, весом, иными единицами измерения, но он является индивидуально-определенной вещью, соответственно должны быть юридические способы ее индивидуализации. Таким способом индивидуализации участники гражданского оборота избрали выделение на поэтажном плане, выданном органами ТБТИ, красными линиями части в арендуемом помещении. Этот способ позволяет однозначно определить предмет при заключении договора аренды части помещения.
Учитывая вышеизложенное, следует сделать вывод, что и гражданское законодательство, и цивилистическая наука допускают заключение договора аренды части помещения. Но этого не позволяют сделать сложности, связанные с определением части помещения как объекта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрирующими органами при государственной регистрации в связи с несовершенством действующих в настоящий момент правовых инструментов, регулирующих порядок внесения информации в ЕГРП, что и приводит к негативным последствиям.

А.В. Кудухов,
главный специалист отдела правового обеспечения и
судебного анализа Главного управления
Федеральной регистрационной службы по Москве

"Российская юстиция", N 8, август 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) См. например: решение Арбитражного суда города Москвы от 10.10.05 по делу N А40-48523/05-149-392 // Архив Арбитражного суда города Москвы. Здесь заявитель оспаривал решение об отказе регистрирующего органа - ГУ ФРС по Москве - в регистрации договора аренды на часть помещения. Судом удовлетворены заявленные требования в полном объеме. Решение в порядке апелляции или кассации не обжаловалось.
*(2) Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" от 01.06.2000 N 53.
*(3) Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный). Изд. 2-е, испр. и доп., с использованием судебно-арбитражной практики / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор д.ю.н., профессор О.Н. Садиков. - M.: Юридическая фирма Контракт; Инфра-М, 2002. Ст. 128. С 312.
*(5) Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула, 2001. С 127.
*(6) Мейер Д.И. Русское гражданское право. - M., 2003. С 160.

Вот более-менее толковая статья в тему из журнала "Недвижимость и цены" (несмотря на то что, он рекламный, статья написана юристом. Единственное НО, там приводятся примеры с московскими реалиями (т.к. эти вопросы предмет совм ведения РФ и субъектов) и на основании моск зак-ва тоже.

Дом сносят. Ваши права?
25 августа 2008
Москва активно избавляется от ветхого жилья, и сегодня жители не только пятиэтажек, но и других старых домов желают знать: каким образом закон защищает их права в случае сноса здания? На самые распространенные вопросы наших читателей отвечает младший юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн», специалист по жилищному, гражданскому и земельному праву Екатерина Штыкова.

— На каком основании может быть осуществлен снос жилого дома? Кто должен принимать такие решения?

— Согласно Жилищному кодексу РФ (далее — ЖК РФ) основанием для сноса жилых домов является признание их аварийными и подлежащими сносу в порядке, определенном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об установлении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Действие названного документа распространяется на все находящиеся в эксплуатации жилые помещения, расположенные на территории РФ, независимо от формы собственности. Другими словами, порядок сноса жилых домов одинаков для собственников помещений и нанимателей по договору социального найма.

Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу служит:
• ухудшение эксплуатационных характеристик здания в целом или отдельных его частей в связи с физическим износом в процессе эксплуатации, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
• расположение дома в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно с помощью инженерных и проектных решений предотвратить подтопление;
• наличие у дома повреждений, полученных в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования;
• наличие у дома деформации фундамента, стен, несущих конструкций и значительной степени биологического повреждения элементов деревянных конструкций в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения;
• нахождение дома в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях.
Признание помещения непригодным для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях. При этом в работе комиссии может принять участие и собственник жилого помещения (уполномоченный представитель), но только с правом совещательного голоса.

Решение о сносе дома принимает государственный орган, в ведении которого находится жилищный фонд: Правительство РФ, администрация субъекта Российской Федерации либо администрация соответствующего муниципального образования. На основании заключения комиссии о признании здания аварийным и подлежащим сносу издают соответствующее распоряжение, где указывают порядок дальнейшего использования дома и сроки отселения физических и юридических лиц.

— Как узнать о предстоящем сносе дома? Должны ли жильцы получать уведомление об этом? В какие сроки?

— Согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу орган, принявший такое решение, обязан сообщить об этом собственникам помещений (единый общий срок для такого уведомления Федеральным законодательством не установлен). Как правило, снос многоквартирного здания осуществляется за счет средств соответствующего бюджета, а все помещения в нем и земельный участок, на котором оно расположено, подлежат изъятию для муниципальных нужд. О предстоящем изъятии собственники должны быть уведомлены в письменной форме не позднее, чем за год.

— Каким образом защищены права жильцов? Есть ли у них гарантии на получение новой жилплощади, не уступающей прежней по цене и качеству? В каких случаях полагается денежная компенсация?

— Решение о признании здания аварийным может быть обжаловано: для этого в течение трех месяцев со дня получения уведомления о предстоящем сносе жильцы дома должны обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Согласно ст. 89 ЖК РФ при сносе многоквартирного дома гражданам, проживающим в квартире по договору социального найма и выселяемым из нее, должна быть предоставлена другая благоустроенная квартира в границах данного населенного пункта, равнозначная по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. В данном случае цена объекта недвижимости не является определяющим фактором.

В отношении собственников жилья действует иной порядок. По общему правилу первоочередной формой компенсации в этом случае является выкуп жилого помещения, куда включается рыночная стоимость объекта, а также все убытки, причиненные собственнику. Но так как размер выкупной цены, предложенной инвесторами при переселении, обычно меньше реальной стоимости жилья (собственники прекрасно знают цену своим квартирам и на несоразмерный выкуп не соглашаются), наиболее распространена практика переселения жильцов. Варианты переселения предлагает инвестор.

— Существуют ли нормы, ориентируясь на которые, одну квартиру меняют на другую при сносе?

— Такие нормы предусмотрены для граждан, проживающих в квартире на основании договора социального найма. При выселении из помещения в связи со сносом дома им должна быть предоставлена другая, равнозначная по общей площади, благоустроенная квартира в границах соответствующего населенного пункта. Состав семьи квартиросъемщика, необходимость улучшения жилищных условий, район проживания, этаж при этом не учитываются.

Как правило, при переселении жильцов достигнуть абсолютной равнозначности в количестве квадратных метров не удается. Но так как предоставление квартиры с меньшей площадью в этом случае незаконно, обычно новое жилье просторнее старого, так что жильцы оказываются в выигрыше — причем по действующему федеральному законодательству они не обязаны компенсировать разницу в стоимости жилья. Данная позиция поддерживается и сложившейся судебной практикой (Определение Президиума Верховного суда РФ от 02.04.2003 г. № 148-пв-02).

— Имеют ли право жители сносимого дома на получение жилья в том же районе?

— В соответствии со ст. 82 ЖК РФ граждане имеют право на предоставление жилого помещения в границах того населенного пункта, на территории которого находится дом, подлежащий сносу, — соответственно, необязательно в прежнем районе. Однако региональным законодательством могут быть оговорены некоторые особенности порядка переселения жителей, дающие дополнительные гарантии. Например, Закон города Москвы от 31.05.2006 г. № 21 предусматривает право граждан на сохранение района проживания при их переселении и освобождении жилых помещений.

— Можно ли рассчитывать на оплату расходов, связанных с переездом?

— Действующее законодательство предусматривает возможность возмещения части таких расходов. Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения помимо рыночной стоимости самого помещения в нее также включают убытки, связанные с изменением места проживания, временным использованием другого жилого помещения, переездом и поиском другого жилого помещения, а также досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

— Если в квартире проживают несколько семей и число жильцов превышает допустимые нормы, получит ли каждая семья отдельную квартиру?

— В связи с тем, что предоставление жилого помещения при сносе дома не преследует цели улучшения жилищных условий, кодексом принимается во внимание не количество лиц, проживающих в жилом помещении, а его общая площадь: новая квартира по метражу должна быть равнозначной прежней. К сожалению, действующий ЖК РФ отменил существовавший ранее принцип переселения граждан, при котором преимущественное значение имело количество лиц, проживающих в квартире по договору социального найма. Соответственно, сейчас рассчитывать на увеличение метража на этом основании не стоит: равнозначное жилье будет предоставлено даже жителям коммуналок. Получить квартиру большей площади можно только в том случае, когда переселение совпадает с очередностью улучшения жилищных условий.

Остается добавить, что после переселения на новую жилплощадь вследствие сноса дома за гражданами сохраняется право состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилья.

— Какие ограничения в правах возникают у владельцев квартир, если принято решение о сносе их дома (можно кого-либо после этого зарегистрировать на своей жилплощади, возможна ли продажа такого жилья, ипотечная сделка и т. п.)?

— Собственник такого жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, а также производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Таким образом, прямого запрета на совершение сделок с указанным имуществом в законодательстве не содержится. Но при этом важно учитывать, что если в период с момента уведомления о предстоящем сносе собственник произведет в квартире дорогостоящий ремонт или иным образом значительно увеличит ее рыночную стоимость, то такие расходы не окупятся, поскольку они не будут включены в выкупную цену жилого помещения.