Olga D

Конечная она же промежуточная думаю.

Конечная не может быть промежуточной. Вот представьте, что Вы порушили-таки ипотеку. Банк идёт в суд с требованием о досрочном возврате кредита в связи с утратой обеспечения, налагает арест на то же здание участки, обращает на них взыскание... Ну да, если они не в залоге, то получает удовлетворение наряду с другими кредиторами.
Если Вы успеете подать здание и участки раньше, чем их арестуют, и остального имущества не хватит на удовлетворение требований банка, то банк будет банкротить Вашу компанию, и в процессе банкротства сделки по продаже будут оспорены...
Я к чему это всё. С промежуточной целью разобраться - это, конечно, хорошо. Только если Вы не понимаете, ДЛЯ ЧЕГО Вы это делаете, всё, что Вы сделаете, будет сделано ЗРЯ. Порушить ипотеку - это не самоцель, это инструмент.
Ну да ладно, это лирика. Теперь поговорим о промежуточной цели. О том, можно ли порушить ипотеку.

Все это уже в процессе, есть решение о взыскании, да даже есть еще и предстоящее банкротство.

Сначала поговорим об ошибке, от которой многое зависит.

Затем была реконструкция, во время реконструкции здания произошло объединение двух зданий

Официально было проведено так, что это было разрушение двух зданий и строительство на их месте нового здания.

Это взаимоисключающие вещи. Смотрим в Градостроительном кодексе понятия реконструкции и строительства и находим, что это РАЗНЫЕ вещи. Что, впрочем, Вы и признали:

( я просто сама не знаю каким образом это происходило через гибель объекта или через замену)

Если имела место гибель объекта, то ипотека прекратилась (ст. 352 ГК РФ). Правомерно ли она зарегистрирована на новое здание - зависит от того, что с залогом земельного участка (см. ниже).
Если имела место реконструкция, то ипотека не прекратилась. См. п. 1 Обзора № 90, дело Арус, 10-й пункт 10-го Пленума. Хотя это всё немного о другом, тенденция одна: изменение предмета ипотеки не влечёт прекращения ипотеки.
Чтобы разбираться с тем, что у Вас имело место - гибель или реконструкция, - надо смотреть документы. Смотреть, на что выдавалось разрешение - на реконструкцию или на новое строительство, - смотреть, есть ли документы, подтверждающие снос (например, справки БТИ о сносе), смотреть, как всё это оформлялось в ЕГРП - прекращалось ли право собственности на старые здания и регистрация права собственности на вновь созданный объект или же всё проходило как изменение характеристик существующего объекта, и т.д. и т.п.

а, значит, предполагается, что либо было согласие на прекращение права собственности залогодателя от залогодержателя с последующей заменой объекта на вновь зарегистрированный, либо если через реконструкцию, то изменение парматров, площадей и характеристик не влечет прекращение ипотеки, если на момент регистрации договора такой реконструкции не было.

Юрист не имеет права ПРЕДПОЛАГАТЬ. Трясите с тех, кто отвечает у Вас за сделку, все документы на реконструкцию или что там у вас было, разрешения залогодержателя (хотя бы копии) и всё прочее, что удастся с них вытрясти.

Теперь про участок.

В залог передавалось и право аренды земли под зданием – теперь оформлена собственность и зарегистрирована ипотека на участок.

Ипотека на участок как возникла? Вы передали участок в ипотеку на основании допника к договору ипотеки или просто регорганы технически перенесли запись об ипотеке на участок при погашении записи об ипотеке прекратившегося права аренды?
Если Вы сами передавали участок в ипотеку, то с вопросом, что имело место - реконструкция или новое строительство, - можно не заморачиваться, т.к. на всё, что построено на заложенном участке, возникает ипотека в силу закона (ст.65 закона об ипотеке), т.е. в таком случае основания для регистрации ипотеки на новое здание были. Если, конечно, не получилось так, что залог земельного участка у Вас возник ПОСЛЕ залога нового здания.
А вот если технически перенесли - есть повод задуматься, насколько законно это было сделано, заложен ли участок и имеются ли основания для распространения ипотеки на новое здание...

технически перенесли. Сначала было заложен право аренды, потом этот участок выкуплен.

Спасибо.

Да но можно разрезать участок: землю под зданием выделить в отдельный, а остаток оставить себе, что впоследствии исключит взыскание на весь з.у.

Можно. При одновременном соблюдении двух условий:
а) участок является делимым;
б) отрезать Вы будете от участка, который не заложен, либо получите согласие залогодержателя на раздел, продажу, и, по-хорошему, на погашение ипотеки в отношении "отрезка".

Название в личку написала.

Пока не пришло.

Работодатель не мой, хотя я знаю человека, которому достанется счастье разгребать эту ситуацию, когда Вы пойдёте в суд (если пойдёте).
Итак, продолжаем разговор.
Ольга, а ЦЕЛЬ у Вас какая? Конечная цель, не промежуточная.

Могу предположить, что промежуточная цель - порушить ипотеку по любым возможным основаниям. А какая конечная?

Конечная она же промежуточная думаю.

См. п. 4 ст. 35 ЗК РФ и п. 11 Пленума № 11 от 24.03.2005 г. Нельзя продать землю без здания, если собственник у земли и у здания один и тот же. Это ничтожная сделка.

Да но можно разрезать участок: землю под зданием выделить в отдельный, а остаток оставить себе, что впоследствии исключит взыскание на весь з.у.
А с этим отрезком пусть сами потом разбираются (залогодержатель) я имею в виду.
Название в личку написала.

Ну для меня не важно как поставлен вопрос, мы же не на экзамене.

Именно что не на экзамене. На экзамене проще - ответил на конкретно поставленный вопрос, получил отметку, и всё. А Вам надо достичь определённой цели. Чтобы её достичь - надо правильно поставить вопрос, потому что только правильно поставив вопрос, можно получить правильный ответ.

Я практически во всем разобралась.

И что получается?

Получается следующее:
несмотря на преобразование объекта ипотеки ( я просто сама не знаю каким образом это происходило через гибель объекта или через замену), в УФРС все зарегистрировано, а, значит, предполагается, что либо было согласие на прекращение права собственности залогодателя от залогодержателя с последующей заменой объекта на вновь зарегистрированный, либо если через реконструкцию, то изменение парматров, площадей и характеристик не влечет прекращение ипотеки, если на момент регистрации договора такой реконструкции не было.

Остался вопрос со вторым участком, который сейчас по факту занимает часть здания и который не обременен.

Ну по этому поводу ВАС РФ всё чётко сказал ещё шесть (уже почти семь) лет назад и год назад.

Вы имеете в виду это:

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Найти перечисленные документы - полдела. А вот правильно поставить вопрос намного сложнее.


Добавлено позже: а ошибку лучше найдите. От этой ошибки в Вашей ситуации зависит очень многое.

Ну для меня не важно как поставлен вопрос, мы же не на экзамене. Тем более ответов по существу я туту все равно не дождусь. Важнее понять картину в целом. Я практически во всем разобралась. Остался вопрос со вторым участком, который сейчас по факту занимает часть здания и который не обременен.