F.E.A.R.

Доброго дня всем! Такая ситуация:

В 2014 году Застройщик приобретает в собственность земельный участок под застройку. Согласно проектной документации, на земельном участке планировалось строительство трех домов и паркинг. В период с 2014 по 2019 года были построены и введены в эксплуатацию два дома. При этом земельный участок для обслуживания этих домов сформирован не был и оставался в собственности Застройщика. Третий дом и паркинг построены не были ввиду отсутствия денег. Соответственно у жильцов этих двух домов рядом образовалась достаточно большая площадка, которую они начали использовать как парковку своего транспорта. В 2022 году Застройщик принял решение размежевать земельный участок и часть, где планировалась дальнейшая застройка реализовать потенциальному застройщику. В результате межевания исходный участок был разделен на два участка в следующих пропорциях - один участок, порядка 70% от исходного, остался для обслуживания двух домов, и второй участок порядка 30% от исходного, был продан. При этом в отношении земельного участка под домами Застройщик отказался от своих прав. Бдительные граждане заметили эти движения и обратились в прокуратуру со ссылкой на то, что Застройщик незаконно лишил их придомовой территории, проведя все указанные манипуляции с исходным участком без согласования с ними. А согласование требовалось ввиду того, что весь исходный участок, по мнению жильцов, находился в общедолевой собственности собственников помещений в силу положений ст.36 ЖК РФ с момента, как оформили право собственности на первое помещение. Прокуратура с мнением граждан согласилась обратилась в суд, где просит признать недействительным межевание исходного земельного участка, вернуть все в первоначальное состояние и, соответственно, признать недействительной сделку по продаже второго участка. Позиция строится на положениях ст.36 ЖК РФ, ст.40 218-ФЗ и ст.14 214-ФЗ. Так же указывают на то, что в договоре ДДУ был указан исходный участок и он весь принадлежит собственникам квартир и помещений.

Позиция противоположной стороны (Застройщик и Новый собственник) сводится к тому, что в ст.36 ЖК РФ говорится только об участке, необходимом для обслуживания жилого дома, с элементами озеленения и благоустройства. Кроме того, проектная документация изначально предполагала освоение спорного участка под застройку и не планировалась как парковочная территория, а количество парковочных мест для построенных домов было определено проектом и разрешением на ввод в эксплуатацию. Застройщик по итогу сформировал земельный участок для построенных домов и отказался от прав на него. В практике нашел схожие суждения в Определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 18.10.2023 по делу N 88-20359/2023:

"С учетом этого суд отклонил ссылку истца на то, что действия ответчика (АО "Арсенал-1") направлены на уменьшение площади земельного участка и на нарушение прав и законных интересов участников долевого строительства, отметив, что указание в договоре участия в долевом строительстве площади земельного участка, на котором строятся многоквартирные дома, не означает, что этот участок после ввода домов в эксплуатацию войдет в состав общего имущества многоквартирных домов в неизменном виде.

У кого какие мысли будут? Кто прав?

всем доброго дня! возникла такая ситуация:

истец в июле 2022 года обращается в СОЮ с требованиями к ответчику о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. СОЮ иск принял к производству, назначил судебное заседание. В заседании суд установил, что истец и ответчик являются ИП, и передал дело в арбитраж. После поступления дела, арбитражный суд в сентябре 2022 года выносит свое определение о принятии иска к производству, и назначает заседание. В последующем судебные заседания по ходатайствам ответчика несколько раза переносили, и в последнем заседании (декабрь 2022 года) судья задалась вопросом - а соблюден ли досудебный порядок по правилам ст.125 АПК? И ушла в перерыв.

Вроде как при первоначальной подаче иска я руководствовался нормами ГПК, и у меня не было обязанности по направлению досудебной претензии. Кроме того, в силу положений ст.131 ГПК копия иска была направлена ответчику, что чисто гипотетически можно приравнять к направлению претензии. Арбитражный суд, принимая иск к производству, в своем определении указал что все нормально, иск соответствует требованиям ст.125 АПК. Ответчик о несоблюдении истцом претензионного порядка не заявлял, и в последнем ходатайстве об отложении судебного заседания указал, что намерен погасить долг. Но, в АПК есть ст.148, которая позволяет оставить иск без рассмотрения в случае, если несоблюдение досудебного порядка будет установлено после принятия иска к производству.

      К слову сказать, нашел одно интересное постановление АС Западно-Сибирского округа  по делу N А75-15529/2020 от 18.03.2022 года, где сделаны следующие выводы:

        "Аргумент предпринимателя о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора проверен судом апелляционной инстанции и отклонен мотивированно (часть 7 статьи 71, пункт 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

        Гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 43 постановления Пленума N 18).

Доброго дня всем! если модератор посчитает, что тема для другого раздела, переносите. Вообщем ситуация такая: 

в августе 2021 года ООО "Ромашка" передает в залог гр.А семь земельных участков (обеспечение заемных обязательств). Ипотека этих участков прошла регистрацию, на договоре сделаны соответствующие отметки. В сентябре 2022 года гр.А (залогодержатель) совершенно случайно узнает, что один из заложенных участков в апреле 2022 года был продан гр.Б. При этом запись об ипотеке отсутствует. Полагая, что это некий глюк системы, гр.А записывается на прием к руководителю территориального подразделения Росреестра. На приёме гр.А узнает, что

- в апреле ООО "Ромашка" и гр.Б сдали на регистрацию ДКП

- регистрация перехода права прошла в установленные сроки вместе с погашением записи об ипотеке.

- в рег.деле нет заявления залогодержателя о погашении записи.

Но и это еще не все - гр.Б после приобретения участка зарегистрировал на нем жилой дом и продал гр.В, который купил его с использованием кредитных средств, соответственно зарегистрирована ипотека в пользу Банка. На вопрос, а как так могло произойти, руководитель развел руками. После убедительной просьбы созвонится с регистратором и выяснить причины произошедшего, выяснилось, что регистратор погасила запись об ипотеке случайно, полагая что в деле имеется нужное заявление гр.А. (с её слов - обычно всегда такие заявления есть в комплекте). Исправить эту оплошность как тех.ошибку сейчас они не могут, т.к. таким исправлением будут изменены права на объект. Следовательно этот вопрос надо решать в суде.

Первое, что приходит на ум - в порядке КАС признавать действия регистратора незаконными. Но вот дальше полный сумбур - хочется одновременно заявить требование о восстановлении записи об ипотеке в пользу гр.А, но понимаю, что в рамках КАС такое скорее всего не пройдет (суды усмотрят спор о праве). Требовать убытки с Росреестра - тоже сомнительная на данный момент перспектива, долг не просужен, имеется иное обеспечение и т.д. В исковом порядке через обращение взыскания требовать признания залога и тут восстанавливать запись.... а что делать с залогом банка? спорить потом по старшинству залога... Не знаю как лучше, поэтому прошу совета, в каком направлении двигаться.

Всем доброго дня! Такая ситуация:

Человек в ноябре 2015 года приобрел земельный участок в гаражном кооперативе. При осмотре земельного участка покупателем было выявлено, что там есть фундамент под гараж и часть стены из блоков (11 слоев кладки). Продавец заверил, что это начальное строительство никак не оформлено. Следовательно в ДКП так и указано, на земельном участке никаких строений нет. Переход права был зарегистрирован.

В декабре 2018 года собственник участка решил его продать, однако в регистрации было отказано ввиду того, что на этом участке числится гараж, который зарегистрирован за предыдущим собственником. Как оказалось, эти объекты (земля и гараж) были зарегистрированы еще до первой сделки, но в реестре привязки земля-объект не было, и ее установили только в начале 2018 года. Право собственности на гараж было зарегистрировано по упрощенной процедуре на основании декларации, следовательно наличие объекта в реале никто не проверял.

Собственник участка обратился в суд с требованием о признании права отсутствующим, последовал отказ - избран неверный способ защиты права. При этом было доказано, что объекта в виде гаража, права на который зарегистрированы в реестре, фактически никогда не существовало - есть акт обследования участка с указанием на фундамент и часть стены, и была экспертиза с ретроспективой жизни объекта где видно, что этот "гараж" всегда был некой незавершенкой. На это и суд указывал - да, гаража нет, но есть фундамент и часть кладки стен. Это предыстория...

Повторное обращение в суд уже последовало с требованием о признании сделки (в виде декларации) недействительной и применении последствий недействительности в виде аннулировании права. Суд требования удовлетворил - признал декларацию недействительной сделкой и аннулировал право собственности. 

Росреестр решение суда исполнил, запись о праве исключил, но запись объекте осталась. Подали заявление о снятии объекта с рег.учета., получили приостановку. Позиция регистратора - в решении не указано, что гараж подлежит снятию с учета. Кроме того, снятие объекта недвижимости с учета возможно только в случае его преобразования или прекращения существования (гибель объекта). Попытался в устном диалоге донести следующую мысль - зарегистрированного объекта в виде гаража никогда не существовало, и на этом основании суд прекратил право на этот объект, но должного эффекта не произвело. 

В 58 статью 218-ФЗ в этом году ввели часть 7, где указано следующее:

"В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без представления акта обследования". 

При этом п.9 этой же статьи указано, что обратиться с соответствующим заявлением может, в том числе: "правообладатель земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты". 

К сожалению практики по этой норме я не нашел (может К+ неполный), но вопрос в чем - как думаете, если пойти по пути обжалования действий регистратора и сослаться на вышеуказанную норму, есть ли перспективы? Или идти в суд с отдельным требованием о снятии объекта с рег.учета? Или может есть еще какое решение?

Да, вот та часть решения, которая, на мой взгляд, позволяет использовать эту норму:

"Согласно заключению эксперта №04-013/02-19 на земельном участке с кадастровым номером ... находится объект, незавершенный строительством – гараж 12 х 6 м, одиннадцать уровней которого сложены из цементных блоков, у строений на указанном земельном участке целостности, завершенности не наблюдается, кроме того, ретроспективный обзор жизни объекта незавершенного строительством на земельном участке показывает отсутствие какого-либо законченного строения в период с 2006 года по 2018 года (л.д.10-14). Д.Р. ввёл в заблуждение органы государственной регистрации, декларировав создание объекта, которого в реальности не было.

При таких обстоятельствах, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению."

Всем доброго дня! Заранее спасибо всем тем, кто хотя бы прочитает, вообщем такая ситуация.

Предистория

1) Гр.Иванов продает ООО «Ромашка» объект недвижимости. Договором предусмотрена отсрочка платежа, в следствии чего объект обременяется ипотекой. Через месяц Иванов и директор/ед.участник ООО (Петров) подают заявление на прекращение ипотеки.

2) Через 3-4 месяца ИФНС ликвидирует ООО, т.к. отсутствует хозяйственная деятельность, и Петров своим волевым решением распределяет недвижимость на себя.

3) Еще через месяц Петров приходит к Сидорову, берет у него заем и закладывает объект в обеспечение своих финансовых обязательств.

Сидоров, принимая в залог объект, предпринимает все действия по выяснению истории прихода Объекта Петрову. В частности, он видит всю цепочку переходов прав. Видит, что объект изначально был продан в адрес ООО, и была ипотека, которую потом прекратили. Петров утверждает, что ООО рассчиталось с Ивановым, но подтвердить не может, т.к. ООО ликвидировано, а с Ивановым контактов нет. Сидоров предполагает, что прекращение ипотеки было возможно только в одном случае – полный расчет, иначе Иванов, находясь в здравом уме, заявление на прекращение ипотеки не подписал.

Проходит время, Петров пропадает с горизонта событий, после чего Сидоров обращается в суд за взысканием долга и обращением взыскания на предмет ипотеки.

Вот тут начинается самое интересное.

На судебное заседание представитель Петрова приносит судебный акт, которым право собственности за Петровым прекращено и возвращено…. Иванову («поскольку за объект расчет не произведен, Петров, зарегистрировав объект за собой, неосновательно обогатился»). При чем Сидорова, как залогодержателя объекта, на заседание даже не приглашали. (суд даже запрос в Росреестр не делал).      (для понимания – суды идут в двух соседних городах, т.к. залогодержатель и объект находятся в разных городах, суды тоже идут в разных райсудах)

Сидоров, возмущенный таким беспреде правосудием, пишет апелляцию и направляет ее в суд, принявший такое фееричное решение. Жалоба туда приходит, и все…. По прошествии месяца от Иванова поступает заявление о пересмотре дела по ВОО, где ВОО – это (о чудо!) наличие залогодержателя объекта, о котором никто не знал. Суд, потирая руки быстро рассматривает данное заявление, и – удовлетворяет (частная жалоба не спасла).  К моменту нового рассмотрения дела в отношении Петрова инициируют процедуру банкротства и вводят реструктуризации догов. Соответственно это дело, как и иск Сидорова о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет ипотеки оставляют без рассмотрения. Но это еще не все….

Иванов пишет заявление на Петрова по факту мошенничества. Обстоятельства, которые изложены выше, легли в основу уголовного дела. В течении трех месяцев провели предварительное следствие и утвердили обвинительный приговор в отношении Петрова по ч.4 ст.159 УК РФ! В рамках уголовного дела выясняется, что Иванов и Петров действительно сняли ипотеку без полного расчета, т.к. они планировали взять кредит на ООО, однако его не вовремя ликвидировали.

Сейчас уголовное дело уже в суде, а в арбитраже будет рассматриваться заявление Сидорова о включении его в реестр залоговым кредитором.

Цель Иванова вполне ясна – для того, чтобы вернуть объект обратно, при чем не обремененный ипотекой, ему нужен обвинительный приговор в отношении Петрова.

У Сидорова (на мой взгляд) единственный вариант – защищать свой залог по линии добросовестного залогодержателя (п.2 ст.335 ГК) Однако именно п.2 ст.335 ГК содержит такую формулировку:

«Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.»

Соответственно, необходимо наступления одного из вышеуказанных событий:

1. была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение

2. была похищена у того или другого

3. выбыла из их владения иным путем помимо их воли

Первый пункт не подходит. Третий пункт тоже проблематичный, т.к. Иванов, подписав заявление о прекращении ипотеки, позволил Петрову распоряжаться объектом. Остается второй – хищение, для чего нужен обвинительный приговор.

PS Скажу сразу, что выкладка полной правовой позиции, со ссылками на нормы права, равно как и судебные акты - тут на начальном этапе кажется бессмысленной, т.к. сообщение получится очень большим, а в процессе общения (если кого заинтересует) свои мысли (судебные акты) буду выкладывать. 

PPS Я со стороны Сидорова (залогодержателя)