Кто на практике сталкивался с регистрацией незавершенки с учетом положений новой редакции ст.25 Закона "О регистрации..."
т.е. по п. 4
4. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Отсюда:
Интересуют конкретные примеры требований госрегеров к данным документам.
И в частности - вопрос о проектно-сметной документации на основе подрядного метода строительства.
документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства - это паспорт БТИ?
Вообще перечень поименованный в ст. 25 представляется госрегерам исчерпывающим?
Возникают ли случаи зацикливания с п.2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
на п. 1 Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В догонку:
Если существует производственная база с отдельно возведенными объектами - варианты регистрации - как объект (база - незавершенка), каждое здание (законченное) - как отдельный элемент (без акта ввода вэксплуатацию - также незавершенка) ?
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 10
#2
-ЛарНик-
Отправлено 10 June 2005 - 17:12
Из моего опыта госрегистраторы требуют:
- техпаспорт (БТИ замеряют то , что построили)
- проетную документацию (ТЭО) - где в приницпе есть этот объект
ну и плюс - разрешение, аренжа земли.
Слаа богу, теперь не требуют расторжения д=ра подряда в отношении стр-ва этого объекта.
- техпаспорт (БТИ замеряют то , что построили)
- проетную документацию (ТЭО) - где в приницпе есть этот объект
ну и плюс - разрешение, аренжа земли.
Слаа богу, теперь не требуют расторжения д=ра подряда в отношении стр-ва этого объекта.
#3
Отправлено 10 June 2005 - 18:16
С незавершенкой при регистрации самое сложное - собственно право собственности на этот объект. Чем его подтвердить? В трех случаях я обращался в суд с иском о признании права, мы писали письмо подрядчикам - мол передайте то, что построили в 199... м, они говорили - мол сначала оплатите, мы писали в ответ, мол все оплачено, в ходе суда выяснялось, что мы все давно оплатили, стоимости выполненных работ соответствует объем работ и заключалось мировое соглашение. (Понятно, что всю "переписку" делал один и тот же человек).
К решению суда идет документ на пользование землей, хотя бы Постановление о бессрочном пользовании (даже и не зарегистрированное - суду надо подтвердить ,что это был не самострой), а перед судом желетельно заказать в БТИ "Справку о техническом состоянии незавершенного строительством объекта". Это аналог техпаспорта.
Пробовал с договором подряда ходить к регистратору - заворачивали. Как правило рассчеты по стройке сложные, этапные и однажды меня завернули даже с гарантийным письмом от строителя-подрядчика, что он к нам финансовых претензий не имеет. Эксперты регистратора часто облегчают себе работу и требуют хотя бы акт рабочей комиссии и Постановление главы района о создании комиссии по приему объекта в эксплуатацию (которых в принципе быть не может с долгосроями)
К решению суда идет документ на пользование землей, хотя бы Постановление о бессрочном пользовании (даже и не зарегистрированное - суду надо подтвердить ,что это был не самострой), а перед судом желетельно заказать в БТИ "Справку о техническом состоянии незавершенного строительством объекта". Это аналог техпаспорта.
Пробовал с договором подряда ходить к регистратору - заворачивали. Как правило рассчеты по стройке сложные, этапные и однажды меня завернули даже с гарантийным письмом от строителя-подрядчика, что он к нам финансовых претензий не имеет. Эксперты регистратора часто облегчают себе работу и требуют хотя бы акт рабочей комиссии и Постановление главы района о создании комиссии по приему объекта в эксплуатацию (которых в принципе быть не может с долгосроями)
#4
Отправлено 11 June 2005 - 13:06
В связи с последним постом, еще раз конкретно хочу прояснить как на практике регистраторами толкуется ст. 25, я уже в первом сообщении упоминал о [/quote]
Возникают ли случаи зацикливания с п.2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
на п. 1 Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.[quote]
Т.е. по сути, речь о том - сводится ли требования по пакету к незавершенке к перечню из п.4 -
1. Договор аренды на землю
2. разрешения на строительство
3. проектно-сметная документация
4. документы, содержащих описание объекта (паспорт БТИ).
Либо сюда еще допихивается до кучи высосанное из п.1 необходимость представления "документов, подтверждающих факт его создания", поскольку п.3 -4 находятся в системной связи с п.1 на основе п.2 (во завернул...
), гласящего что "Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье."
Тогда возникает вопрос -
разве перечисленные в п. 3-4 не являются исчерпывающими для незавершенки?
По мнению регистраторов нет.
Им вишь ли докУмент (единичный),подтверждающий факт создания подавай! ДЛЯ НЕЗАВЕРШЕНКИ!?
Для оконченного объекта - эт поняттна - документ, подтверждающий факт создания объекта- это акт о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта. Именно он свидетельствует о том, что объект создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и может эксплуатироваться собственником в соответствии с его целевым назначением.
ТРЕБУЮТ при незавершенке -"вместа него" решению суда о признании юр. факта. МАРАЗМ!
Вот те и " истребование дополнительных документов в соответствии с п. 2 ст. 17 Закона не допускается."
А ежели кто особо умный получи молоко за вредность:
19. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.
и "контрольный" - 20. -- "не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;"
для них вишь ли 17-я ст. важней 25-й
"иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав."
Как у вас с практикой там?
По проектно-сметной кстати насколько докапываются?
Возникают ли случаи зацикливания с п.2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
на п. 1 Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.[quote]
Т.е. по сути, речь о том - сводится ли требования по пакету к незавершенке к перечню из п.4 -
1. Договор аренды на землю
2. разрешения на строительство
3. проектно-сметная документация
4. документы, содержащих описание объекта (паспорт БТИ).
Либо сюда еще допихивается до кучи высосанное из п.1 необходимость представления "документов, подтверждающих факт его создания", поскольку п.3 -4 находятся в системной связи с п.1 на основе п.2 (во завернул...
), гласящего что "Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье."Тогда возникает вопрос -
разве перечисленные в п. 3-4 не являются исчерпывающими для незавершенки?
По мнению регистраторов нет.
Им вишь ли докУмент (единичный),подтверждающий факт создания подавай! ДЛЯ НЕЗАВЕРШЕНКИ!?
Для оконченного объекта - эт поняттна - документ, подтверждающий факт создания объекта- это акт о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта. Именно он свидетельствует о том, что объект создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и может эксплуатироваться собственником в соответствии с его целевым назначением.
ТРЕБУЮТ при незавершенке -"вместа него" решению суда о признании юр. факта. МАРАЗМ!
Вот те и " истребование дополнительных документов в соответствии с п. 2 ст. 17 Закона не допускается."
А ежели кто особо умный получи молоко за вредность:
19. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.
и "контрольный" - 20. -- "не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;"
для них вишь ли 17-я ст. важней 25-й
"иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав."
Как у вас с практикой там?
По проектно-сметной кстати насколько докапываются?
#5
Отправлено 14 June 2005 - 11:27
По проектно-сметной в одном случае она была - я ее представил. Когда не было - не представлял - так и объяснял - мол проект готовился параллельно с объектом - здесь регистратор не заострял свое внимание. Выполненные работы подтверждаются строительными формами КС-2 и КС-3. Если подрядчик жив, то желательно эти справочки поискать. Тем более, что это основание для бухгалтерии вешать затраты на 08 счет.
И возвращаясь к исчерпывающим перечням - именно через суд. Но признание юридического факта владения имуществом на праве собственности как практика уже давно признана не соответствующей закону. Это было неуклюжее временное изобретение регистраторов, чтобы облегчить себе и всем жизнь. Теперь только признание права собственности см. ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС РФ от 17 февраля 2004 г. N 76 п.5
И возвращаясь к исчерпывающим перечням - именно через суд. Но признание юридического факта владения имуществом на праве собственности как практика уже давно признана не соответствующей закону. Это было неуклюжее временное изобретение регистраторов, чтобы облегчить себе и всем жизнь. Теперь только признание права собственности см. ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС РФ от 17 февраля 2004 г. N 76 п.5
#6
Отправлено 14 June 2005 - 20:27
Это «неуклюжее временное изобретение регистраторов» рубилось еще и в 2002г. (Постановление Президиума ВАС от 03.09.2002 г. N 4544/02). В случае если кто-нибудь подавал в вышестоящие инстанции…
О признании признание права собственности (ПИСЬМО ВАС РФ от 17 февраля 2004 г. N 76 п.5 и иже с ним) – тут немного не в тему – это опять таки порождение изощренной изобретательности ленивых регистраторов. Не суть важно как удовлетворить «пытливые умы» этих «апологетов законности» на рынке недвижимости. И тот, и другой вариант для незавершенки будет неприемлем. Тогда зачем платить больше, если они одинаково незаконны…
Исковое производство - возникает только при наличии спора о праве, а спор может возникнуть лишь между сторонами материального правоотношения, т.е. должны быть стороны (например подрядчик и заказчик). НО это только в том случае, если наличествует СПОР о праве. Но если налицо отсутствие такового, когда из условий договора подряда очевидно вытекает, кто, когда и почему приобретает право собственности на объекты, материалы и т.д., кроме того имеются подписанные акты и КС-2 и КС-3 и КС-6а и КС-6, да и КС-11 поэлементно составлялся на этапах выполнения, т.к. по условиям ДП расчеты по факту выполнения определенных «очередей» строительства (крепили этапы на всякий случай). Т.е. данных, свидетельствующих о возможности возникновения спорных отношений с подрядчиком, генподрядчиком, какими-либо субподрядчиками, исполнителями и др.лицами, в принципе НЕТ.
Все упирается в немотивированное требование госрегеров «подтвердить право собственности» НА НЕЗАВЕРШЕННЫЙ !!! объект… И это, по их мнению, может сделать ТОЛЬКО суд, да еще не в силу признания права собственности, а посредством установления факта владения на праве собственности… (У меня не было слов… Я плакаль…).
У них в мозгу наверное, засел лишь главный отличительный признак особого производства - отсутствие правового спора. Т.е. «ага… ежели у вас, панимашь, нет спора с подрядчиком – то идите в суд… и там эта… подтвердите, что вы владеете энтим объектом на праве собственности… типа факт… а мы вам это тада зарегистрируем…но тока шобы суд прописал, панимашь, в решении… шо эта факт обязательный для госрегистрации…»
ВО МАРАЗМ !!!
Я конечно понимаю, что необходимость обращения в форме требования об установлении юридически значимого факта возникает в случаях, когда лицо считает, что оно располагает правом, это право никем не оспаривается, но и осуществить его лицо не может ввиду того, что факт, подтверждающий наличие этого права, не является очевидным и требует проверки и подтверждения. НО, право собственности является не юридическим фактом, а представляет собой гражданское правоотношение и в силу этого не подлежит установлению в порядке особого производства. Признание права собственности - допустимо лишь в порядке искового производства (кого тогда привлекать – подрядчика, который после расчетов, как говорится «ни сном, ни духом»).
К тому ж еще надо учитывать и требования к заявлению об установлении фактов, имеющих юридическое значение. Чем же обосновывать «необходимость установления данного факта» и где взять « доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих доказательств или восстановления утраченных документов»?
Оно конечно, после посыла регистраторами, как только люди не изголялись – и обосновывали «необходимостью госрегистрации». Те, решения которые проходили, есстессно тихо ложились в дело в рег. органе и, видимо, ждали своего часа, поскольку в случае чего их можно было легко «отрулить» назад, т.к. само обоснование обращения (а тут другого и не придумаешь, поскольку его просто нет) уже ТОЛЬКО ПО ПРОЦЕССУАЛЬНЫМ ОСНОВАНИЯМ влекло отмену ввиду возникшего между заявителем и регистрирующим органом спора, который подлежал рассмотрению в порядке производства об оспаривании…
Установлению в суде подлежит, факт принадлежности имущества на праве собственности, как способ подтверждения уже существующего права, предусматривающий признание судом факта утраты правоустанавливающего документа, подтверждающего принадлежность имущества заявителю, и восполнение утраченного документа судебным решением.
Устанавливая факт принадлежности имущества заявителю на праве собственности, суд устанавливает не право собственности, а факт существования документов, подтверждающих принадлежность заявителю имущества на праве собственности, которые в силу объективных причин утрачены (соответственно если они не утрачены то и повода нет).
Понятно еще, когда такое происходило до 01.01.2005 г., т.е. до вступления в силу новой редакции ст. 25 Закона «О госрегистрации..» и признанием недвижимостью незавершенки по ст. 130 ГК…
Но после этого…. КАКОГО РОЖНА ИМ НАДО!?
Незавершенка теперь недвижимость? Недвижимость!
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании чего - на основании документов, подтверждающих факт его создания (как на созданный объект по п. 1 ст. 25 Закона «О госрегистрации…»)? Да хе@ вам!
Тогда на каком основании оно регистрируется? На основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п.4… ну или п.3 ст. 25 1 Закона «О госрегистрации…»)!
Как раз именно эти документы, в их совокупности, и подтверждают возникновение права собственности за заказчиком… либо еще кем-то…
Если нет оснований полагать, что данное право принадлежит кому-то еще (что должно вытекать из этих документов), какого ### тогда не регистрировать!?
Относительно
Я тогда думаю, в результате обозрения последней арбитражной практики, что ж мне эдакое (после посыла госрегистраторами) родить для суда, чтобы потом в суде меня долго не учили «основам законодательства», и не возили мордой об АПК?
О признании признание права собственности (ПИСЬМО ВАС РФ от 17 февраля 2004 г. N 76 п.5 и иже с ним) – тут немного не в тему – это опять таки порождение изощренной изобретательности ленивых регистраторов. Не суть важно как удовлетворить «пытливые умы» этих «апологетов законности» на рынке недвижимости. И тот, и другой вариант для незавершенки будет неприемлем. Тогда зачем платить больше, если они одинаково незаконны…
Исковое производство - возникает только при наличии спора о праве, а спор может возникнуть лишь между сторонами материального правоотношения, т.е. должны быть стороны (например подрядчик и заказчик). НО это только в том случае, если наличествует СПОР о праве. Но если налицо отсутствие такового, когда из условий договора подряда очевидно вытекает, кто, когда и почему приобретает право собственности на объекты, материалы и т.д., кроме того имеются подписанные акты и КС-2 и КС-3 и КС-6а и КС-6, да и КС-11 поэлементно составлялся на этапах выполнения, т.к. по условиям ДП расчеты по факту выполнения определенных «очередей» строительства (крепили этапы на всякий случай). Т.е. данных, свидетельствующих о возможности возникновения спорных отношений с подрядчиком, генподрядчиком, какими-либо субподрядчиками, исполнителями и др.лицами, в принципе НЕТ.
Все упирается в немотивированное требование госрегеров «подтвердить право собственности» НА НЕЗАВЕРШЕННЫЙ !!! объект… И это, по их мнению, может сделать ТОЛЬКО суд, да еще не в силу признания права собственности, а посредством установления факта владения на праве собственности… (У меня не было слов… Я плакаль…).
У них в мозгу наверное, засел лишь главный отличительный признак особого производства - отсутствие правового спора. Т.е. «ага… ежели у вас, панимашь, нет спора с подрядчиком – то идите в суд… и там эта… подтвердите, что вы владеете энтим объектом на праве собственности… типа факт… а мы вам это тада зарегистрируем…но тока шобы суд прописал, панимашь, в решении… шо эта факт обязательный для госрегистрации…»
ВО МАРАЗМ !!! Я конечно понимаю, что необходимость обращения в форме требования об установлении юридически значимого факта возникает в случаях, когда лицо считает, что оно располагает правом, это право никем не оспаривается, но и осуществить его лицо не может ввиду того, что факт, подтверждающий наличие этого права, не является очевидным и требует проверки и подтверждения. НО, право собственности является не юридическим фактом, а представляет собой гражданское правоотношение и в силу этого не подлежит установлению в порядке особого производства. Признание права собственности - допустимо лишь в порядке искового производства (кого тогда привлекать – подрядчика, который после расчетов, как говорится «ни сном, ни духом»).
К тому ж еще надо учитывать и требования к заявлению об установлении фактов, имеющих юридическое значение. Чем же обосновывать «необходимость установления данного факта» и где взять « доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих доказательств или восстановления утраченных документов»?
Оно конечно, после посыла регистраторами, как только люди не изголялись – и обосновывали «необходимостью госрегистрации». Те, решения которые проходили, есстессно тихо ложились в дело в рег. органе и, видимо, ждали своего часа, поскольку в случае чего их можно было легко «отрулить» назад, т.к. само обоснование обращения (а тут другого и не придумаешь, поскольку его просто нет) уже ТОЛЬКО ПО ПРОЦЕССУАЛЬНЫМ ОСНОВАНИЯМ влекло отмену ввиду возникшего между заявителем и регистрирующим органом спора, который подлежал рассмотрению в порядке производства об оспаривании…
Установлению в суде подлежит, факт принадлежности имущества на праве собственности, как способ подтверждения уже существующего права, предусматривающий признание судом факта утраты правоустанавливающего документа, подтверждающего принадлежность имущества заявителю, и восполнение утраченного документа судебным решением.
Устанавливая факт принадлежности имущества заявителю на праве собственности, суд устанавливает не право собственности, а факт существования документов, подтверждающих принадлежность заявителю имущества на праве собственности, которые в силу объективных причин утрачены (соответственно если они не утрачены то и повода нет).
Понятно еще, когда такое происходило до 01.01.2005 г., т.е. до вступления в силу новой редакции ст. 25 Закона «О госрегистрации..» и признанием недвижимостью незавершенки по ст. 130 ГК…
Но после этого…. КАКОГО РОЖНА ИМ НАДО!?
Незавершенка теперь недвижимость? Недвижимость!
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании чего - на основании документов, подтверждающих факт его создания (как на созданный объект по п. 1 ст. 25 Закона «О госрегистрации…»)? Да хе@ вам!
Тогда на каком основании оно регистрируется? На основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п.4… ну или п.3 ст. 25 1 Закона «О госрегистрации…»)!
Как раз именно эти документы, в их совокупности, и подтверждают возникновение права собственности за заказчиком… либо еще кем-то…
Если нет оснований полагать, что данное право принадлежит кому-то еще (что должно вытекать из этих документов), какого ### тогда не регистрировать!?
Относительно
не понял, по факту, у вас также продолжают посылать в суд?И возвращаясь к исчерпывающим перечням - именно через суд.
Я тогда думаю, в результате обозрения последней арбитражной практики, что ж мне эдакое (после посыла госрегистраторами) родить для суда, чтобы потом в суде меня долго не учили «основам законодательства», и не возили мордой об АПК?
#7
Отправлено 15 June 2005 - 10:15
Я тогда думаю, в результате обозрения последней арбитражной практики, что ж мне эдакое (после посыла госрегистраторами) родить для суда, чтобы потом в суде меня долго не учили «основам законодательства», и не возили мордой об АПК?
я выдумывал спор с подрядчиком по расчетам за стройку, потом необходимые платежки "находились" подрядчиком и оформляли все мировым соглашением в суде.
А что поделать?
#8
Отправлено 15 June 2005 - 13:22
И это было уже после 01.01.2005.... и именно по незавершенке?
А почему было недостаточно актов сверок, закрытых смет и другой подтверждающей документации? Зачем выдумывать спор и сводить его на нет в суде... если его и так не существует? в чем было обоснование госрегеров?
А почему было недостаточно актов сверок, закрытых смет и другой подтверждающей документации? Зачем выдумывать спор и сводить его на нет в суде... если его и так не существует? в чем было обоснование госрегеров?
#9
Отправлено 15 June 2005 - 13:46
Это было в прошлом и позапрошлом году, т.е. "до". Они посчитали недостаточным представленный договор подряда, акт сверки взаиморасчетов, письмо от подрядчика, что он не имеет финансовых претензий и согласен с тем, что нам переданы выполненные работы в полном объеме. Регистратор ссылался на то, что понятие "документов, подтверждающих право собственности" не подразумевает специальную строительную документацию, переписку и выверку расчетов. Буквально было сказано следующее - мол, делать нам больше нечего как проверять ваши взаимоотношения, пусть, мол суд проверяет.
Учитывая некоторые аспекты, пришлось сделать то, что нас просили.
Учитывая некоторые аспекты, пришлось сделать то, что нас просили.
#10
Отправлено 15 June 2005 - 14:52
Да знаю я, как они ранее тупили... про "документов, подтверждающих право собственности"... Тогда незавершенка недвижимостью не признавалась и приходилось объект типа "завершать" исскуственно.
Сейчас то речь именно что по 25-й статье в новой редакции ... я то и выясняю - маразм прошел у них или нет и какие теперь требования к проектно-сметной и др. документации...
Сейчас то речь именно что по 25-й статье в новой редакции ... я то и выясняю - маразм прошел у них или нет и какие теперь требования к проектно-сметной и др. документации...
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
