Сообщений в теме: 6

[Petr_N]

Есть объект недвижимости, право собственности на который возникло до
вступления в силу закона "О государственной регистрации прав...". Право собственности, естественно, не зарегистрировано. Сейчас этот объект планируется сдать в аренду на полгода (соответственно, договор не подлежит обязательной регистрации). ВОПРОС:

Обязательна ли регистрация права собственности на данный объект для заключения такого договора аренды?


По теме найдено:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО - ВЯТСКОГО ОКРУГА

ОБОБЩЕНИЕ
материалов дел, судебные акты по которым пересмотрены
в кассационном порядке в III квартале 2002 года


Регистрация ранее возникших прав (до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") производится в обязательном порядке лишь в случае совершения с имуществом сделки, связанной с ограничением (обременением) права собственности, либо совершения иной сделки, которая подлежит государственной регистрации.

Акционерное общество и предприниматель заключили договор купли - продажи здания, который был исполнен ими в полном объеме. Переход права собственности на недвижимость покупатель не зарегистрировал.
Позднее общество вторично продало тот же объект обществу с ограниченной ответственностью, которое право на него оформило соответствующим образом.
Отказав предпринимателю в удовлетворении требования о признании повторной сделки недействительной, арбитражный суд указал на незаключенность первоначального договора, поскольку в нем отсутствовали сведения о конкретном имуществе, подлежащем передаче.
Апелляционная инстанция внесла уточнение в решение суда, признав на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной сделку по отчуждению акционерным обществом предпринимателю спорного имущества. При этом она основывала доводы на отсутствии у общества права распоряжаться этим имуществом. В нарушение пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данное право не было зарегистрировано.
Окружной суд не согласился с указанным выводом.

По смыслу пункта 2 статьи 13 поименованного Закона государственная регистрация ранее возникших прав производится в обязательном порядке лишь в случае совершения с имуществом сделки, связанной с ограничением (обременением) права собственности, либо совершения иной сделки, которая подлежит государственной регистрации.

Рассматриваемый договор не подпадал ни под одно из перечисленных условий, потому его регистрация зависела только от желания обладателя прав на недвижимое имущество (статья 6 Закона).

По мнению кассационной инстанции, именно повторная сделка являлась недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо акционерное общество злоупотребило своим правом распоряжаться объектом, ему не принадлежавшим, тем более, что на тот момент спорное имущество уже было обременено правами предпринимателя.
При этих обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные акты отменены, иск удовлетворен.

А как обстоят дела в Москве? Что-то стремновато сдавать в аренду такую недвижку без ее регистрации...
_________________

Еще тема:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности решений (постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 29 ноября 2004 г. Дело N А33-14969/03-С2-Ф02-4908/04-С2


Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Некрасова С.Ю.,
судей: Нестеровой Л.П., Уманя И.Н.,
при участии в судебном заседании представителей:
от индивидуального предпринимателя Радионовой Ирины Вячеславовны - Гурко И.Н. (доверенность N 1626 от 29.03.2004),
от открытого акционерного общества "Красноярский судоремонтный завод" - Кузиванова А.А. (доверенность от 02.06.2004),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Красноярский судоремонтный завод" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края от 11 августа 2004 года по делу N А33-14969/03-С2 (суд апелляционной инстанции: Кириллова Н.А., Сазонцев С.В., Егоров А.Л.),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Радионова Ирина Вячеславовна (далее - ИП Радионова И.В.) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к открытому акционерному обществу "Россо" (далее - ОАО "Россо") о признании права собственности на нежилое здание трансформаторной подстанции (литера В11) общей площадью 32,9 кв.м, находящегося по адресу: г. Красноярск, п. им. газеты "Красноярский рабочий", 150.
В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Красноярскому краю, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края.

На основании статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Красноярский судоремонтный завод" (далее - ОАО "Красноярский судоремонтный завод").
ОАО "Красноярский судоремонтный завод" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к ОАО "Россо" и ИП Радионовой И.В. о признании права собственности на недвижимое имущество - трансформаторную подстанцию ТП-11, расположенную по адресу: г. Красноярск, п. имени газеты "Красноярский рабочий", сооружение N 34, литера В11.
Решением от 5 мая 2004 года в удовлетворении исковых требований ИП Радионовой И.В. и требований ОАО "Красноярский судоремонтный завод" отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 11 августа 2004 года решение суда первой инстанции изменено. По делу принят новый судебный акт об удовлетворении требований ИП Радионовой И.В. За ИП Радионовой И.В. признано право собственности на нежилое здание трансформаторной подстанции (литера В11) общей площадью 32,9 кв.м, находящегося по адресу: г. Красноярск, п. им. газеты "Красноярский рабочий", 150. В остальной части решение оставлено без изменений.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ОАО "Красноярский судоремонтный завод" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт и передать дело на новое рассмотрение.
Как полагает заявитель кассационной жалобы, арбитражным судом апелляционной инстанции неправильно истолкованы положения статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого подлежит обязательной регистрации право на недвижимое имущество, возникшее до введения в действие указанного Закона.

Требование ИП Радионовой И.В. о признании права собственности является вещно-правовым иском и может быть заявлено только собственником имущества. Между тем, в силу положений статей 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации у ИП Радионовой И.В. право собственности на спорное имущество не возникло.
Не является собственником спорного имущества и ОАО "Россо", так как план приватизации ОАО "Россо" с приложением N 3 не может служить доказательством существования указанного права.
Кроме того, ОАО "Россо" реализовало спорное имущество ООО "Стройсфера" по договору купли-продажи N 1 от 16.07.2004.
ИП Радионова И.В. в отзыве на кассационную жалобу указала, что считает постановление апелляционной инстанции законным.
ОАО "Россо", Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Красноярскому краю, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы уведомлены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие.
Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители ОАО "Красноярский судоремонтный завод" и ИП Радионовой И.В. подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность судебных актов и правильность применения Арбитражным судом Красноярского края норм материального и процессуального права в пределах доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ОАО "Россо" и ИП Радионовой И.В. 10.01.2003 подписан договор купли-продажи двух нежилых зданий, расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 150, в том числе здание трансформаторной подстанции, общей площадью 32,9 кв.м (литер В11). В соответствии с пунктом 1.2, здание трансформаторной подстанции принадлежит продавцу на праве собственности на основании плана приватизации от 12.07.1993.

Дополнительным соглашением от 17.01.2003 к договору от 10.01.2003 стороны определили сроки внесения стоимости недвижимого имущества. По приходному кассовому ордеру N 3 от 29.01.2003 ИП Радионова И.В. оплатила ОАО "Россо" стоимость трансформаторной подстанции в сумме 50000 рублей и по акту приема-передачи от 10.01.2003 спорное нежилое помещение трансформаторной подстанции было передано от ОАО "Россо" ИП Радионовой И.В.
ОАО "Россо" и ИП Радионова И.В. обратились с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управление юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края.
Письмами N 10/2003-8 и N 10/2003-9 от 11.04.2003 регистрирующим органом было отказано в государственной регистрации перехода права в связи с невозможностью идентификации спорного объекта с объектами, приватизированными ОАО "Россо". Невозможность установить первоначального правообладателя спорным имуществом и отказ ОАО "Россо" от устранения препятствий для регистрации перехода права на нежилое помещение трансформаторной подстанции послужило основанием для обращения ИП Радионовой И.В. в арбитражный суд с иском о признании права собственности.
Суд первой инстанции со ссылкой на статьи 131, 168, 180, 209, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статью 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришел к выводу о том, что материалами дела доказан факт передачи нежилого помещения спорной трансформаторной подстанции от ОАО "Красноярский судоремонтный завод" ОАО "Россо" и включения его в план приватизации. Таким образом, приватизировав спорное имущество, ОАО "Россо" стало законным его собственником. Между тем, ОАО "Россо" право собственности на нежилое здание трансформаторной подстанции (литера В11) общей площадью 32,9 кв.м, находящееся по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты "Красноярский рабочий", 150, не было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, ОАО "Россо" не могло им распорядиться, что является основанием для признания сделки от 10.01.2003 ничтожной. В тоже время, установив факт передачи спорного объекта недвижимости по инвентаризационным ведомостям от ОАО "Красноярский судоремонтный завод" к ОАО "Россо", арбитражный суд отказал в удовлетворении требований ОАО "Красноярский судоремонтный завод" о признании права собственности на тот же объект недвижимости.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции в части отказа исковых требований ИП Радионовой И.В. и со ссылкой на статьи 8, 131, 223, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 52 Основ гражданского законодательства Союза ССР, статью 14 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", статью 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришел к выводу о том, что право собственности ОАО "Россо" на спорную недвижимость возникло до вступления в силу Закона о регистрации и, следовательно, это право было юридически действительным на момент заключения договора от 10.01.2003. На основании изложенного требования ИП Радионовой И.В. подлежат удовлетворению.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции и считает их законными и обоснованными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона.

Таким образом, анализ положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в их взаимосвязи позволяет сделать однозначный вывод о том, что применение изложенных норм Закона поставлено в зависимость от характера сделки - связана ли сделка с реализацией права собственности (купля-продажа, дарение и др.) либо с ограничением (обременением) этого права (аренда и залог), а также от иных фактических обстоятельств дела (от момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, момента оформления правоустанавливающих документов, от отношения участников сделки к осуществлению государственной регистрации).

Право собственности ОАО "Россо" на спорную недвижимость возникло до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и, следовательно, это право было юридически действительным на момент заключения договора от 10.01.2003.

Сделка купли-продажи нежилого здания трансформаторной подстанции не связана с обременением прав собственника на недвижимое имущество и считается заключенной с момента ее подписания сторонами, и не требует государственной регистрации, государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость по данному договору.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.01.2003 является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей у ИП Радионовой И.В. и ОАО "Россо".
При таких обстоятельствах отсутствие у ОАО "Россо" государственной регистрации права собственности на недвижимость, продаваемую по договору купли-продажи недвижимости, не могло повлиять на действительность данного договора.
На основании изложенного доводы заявителя кассационной жалобы в части неправильного толкования статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются неправомерными.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что спорное имущество в виде нежилого здания трансформаторной подстанции общей площадью 32,9 кв.м вошло в план приватизации ОАО "Россо". Арбитражным судом дана полная и всесторонняя оценка представленным в дело доказательствам в части сопоставления имущества, включенного в состав приватизируемого имущества ОАО "Россо" и имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 10.01.2003. Оснований для иной оценки у суда кассационной инстанции не имеется.
В связи с чем Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с выводами Арбитражного суда Красноярского края о том, что, приватизировав спорное имущество, ОАО "Россо" стало его законным собственником.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ОАО "Россо" не стало собственником спорного имущества, так как трансформаторные подстанции вошли в уставный капитал ОАО "Красноярский судоремонтный завод", являются необоснованными и противоречат установленным по делу обстоятельствам.
Реализация спорного имущества по договору купли-продажи N 1 от 16.07.2004 ООО "Стройсфера" не имеет правового значения для установления права собственности и не подтверждает законность его владения ОАО "Россо".
На основании изложенного Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление апелляционной инстанции от 11 августа 2004 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-14969/03-С2 подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Государственная пошлина за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции относится на заявителя кассационной жалобы на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края от 11 августа 2004 года по делу N А33-14969/03-С2 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий
С.Ю.НЕКРАСОВ

Судьи:
Л.П.НЕСТЕРОВА
И.Н.УМАНЬ



Таким образом, если наша сделка связана с обременением (даже если заключена на срок, исключающий обязанность ее регистрации), регистрация права собственности на сдаваемый в аренду объект обязательна?

[Контраст]

Спрошу вот что: а каких негативных последствий нерегистрации ПС и сдачи в аренду Вы опасаетесь?

[Alderamin]

Petr_N

Обязательна ли регистрация права собственности на данный объект для заключения такого договора аренды?

По теме найдено:

Какие есть трудности в однозначном понимании найденного и его применении к Вашей ситуации???

[Petr_N]

2Контраст

Признания договора аренды недействительным и применения последствий его недействительности
Добавлено @ 14:10
2 Альдерамин

Уже никаких. Были мысли, что любая сделка аренды есть "сделка с обременением". Но ведь не любая, на самом деле.

[Контраст]

Petr_N

Признания договора аренды недействительным и применения последствий его недействительности

Вот это врядли, ИМХО.

Были мысли, что любая сделка аренды есть "сделка с обременением". Но ведь не любая, на самом деле.

? Всегда полагал, что аренда есть обременение ПС...

[Petr_N]

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Контраст, я об этом:



ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"




6. Положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы.
Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был заключен договор аренды здания производственного назначения на срок менее года. Здание было передано арендодателем арендатору с соблюдением требований, установленных в пункте 1 статьи 655 ГК. В дальнейшем арендатор отказался выполнять предусмотренные договором обязанности по содержанию арендованного имущества и уплатить арендную плату в размере, установленном договором. При этом арендатор сослался на то, что статья 26 Закона о государственной регистрации предусматривает обязательную государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества и аренды как обременения независимо от того, подлежал государственной регистрации сам договор аренды этого недвижимого имущества или нет. Так как в данном случае право аренды здания не было зарегистрировано, это право не возникло у арендатора. Поскольку у арендатора не возникло права владеть и пользоваться зданием, то у него не возникли и предусмотренные договором обязанности по содержанию здания и по оплате арендной платы в соответствующем размере.
Арбитражный суд первой инстанции, рассматривая данный спор, исходил из следующего.
Требования статьи 26 Закона о государственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений Гражданского кодекса. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК. Положения Гражданского кодекса предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609). Однако для договоров аренды здании и сооружений на срок менее одного года такая государственная регистрация не требуется (статья 651). Вместе с тем Гражданский кодекс не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения.
Таким образом, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации).
Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в Едином государственном реестре прав и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.
Арбитражный суд признал, что ответчик имеет права арендатора, вытекающие из договора аренды, и несет предусмотренные договором и корреспондирующие этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию здания. На этом основании суд удовлетворил исковые требования арендодателя.

[Контраст]

Petr_N

Контраст, я об этом:

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59

Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

А как из этого следует, что аренда - не всегда обременение ПС? В ИП как раз и говорится, что обременение. Просто не всегда регистрируется.
И в Вашем случае никаких рисков нет