Сообщений в теме: 10

[Dims]

Договор аренды заключен 25.10.2000.Сроком до 31.10.2001 года. Действует и по сей день (администрация ежегодно выставляет расчет арендной платы). Так как срок более года, то был зарегистрирован.
В договоре пункт 6.6:
"При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении Договора за 30 дней до окончания срока его действия, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок". В силу п.10 информационного письма ВАС от 16.0-2.2001 г №59 договор аренды продлевается на такой же срок.
ИМХО, так как стороны согласовали условие о сроке, то нельзя применить п. 2. ст.621, а, следовательно и ст. 610 ГК РФ, так как срок договора истекает только 31.10.2005 года, и каждый год, реализуя норму пункта 6.6 продлевался до 31.10. Собственно говоря, необходимо обосновать позицию, что договор не считается заключенным на неопределенный срок.

У кого какие мысли?

P.S. Очень срочно!!!!

[Gleb]

необходимо обосновать позицию, что договор не считается заключенным на неопределенный срок

так вы ее уже обосновали:

так как стороны согласовали условие о сроке, то нельзя применить п. 2. ст.621

Только договор ежегодно продлевается не до 31.10, а на один год и шесть дней, т.е. следующий срок заканчивается 06.11.2002 г.

Сообщение отредактировал Gleb: 02 August 2005 - 21:43

[Dims]

Gleb

Рег. служба считает, что по этому условию договора срок продлевается только один раз - первый, впоследствии к договору применяются правила, регламентирующие заключение договора с неопределенным сроком.

Может, практика есть у кого по аналогичным делам?

[Gleb]

Рег.служба бредит, конечно, но насчет

Действует и по сей день

есть сомнения.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 16 февраля 2001 г. N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных
с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
    Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
    Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
    В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
    Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Исходя из логики ВАСа, автоматически продленный договор аренды является новым договором аренды, срок которого, в вашем случае, больше года, а значит должен быть зарегистрирован. Так что, если вы не регистрировали последующие договоры аренды, нельзя говорить о том, что они заключены.

Вообще, на практике условие об автоматической пролонгации договора аренды применяется как раз с целью избежать госрегистрации, и заключаются подобные договоры на срок меньше года. Ваш случае кажется очень странным.

[Galka]

есть инф.письмо ВАС от 16.02.2001 г. № 59, в котором сказано:
"11. Договор аренды здания, возобновленным на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.", следовательно и ваш договор в рег-ии не нуждается

[Dims]

ВАС говорил про новый договор, только исходя из позиции обоснованиия 11-месячного срока.
Применительно к договору, сроком более года, как должна выглядеть регистрация каждого нового договора, в том случае, если договор продлевается?

Суть проблемы в том, что на участке расположены объекты незавершенного строительства, которые проданы. Под объекты предоставлена земля по этому злосчастному договору аренды. Сейчас продавец пытается передать покупателю права и обязанности арендатора. Поскольку передача прав и обязанностей - это акцессорная сделка, то она должна быть совершена в той же форме, что и основная, как дополнительная к ранее зарегистрированной. То есть должна быть зарегистрирована, поскольку несоблюдение формы приведет к ее недействительности. Рег. служба отказывает в регистрации такой сделки, поскольку сомневается в возможности и необходимости регистрации договора аренды, как договора, заключенного на неопределенный срок.
Замкнутый круг. Договор зарегистрирован, но передать права и обязанности я не могу, поскольку он не подлежит гос.регистрации, как заключенный на неопределенный срок. НО запись о регистрации может быть прекращена только по моему заявлению и за 7.500 рублей. Так она есть или нет? Полный привет!!!!

[Gleb]

Применительно к договору, сроком более года, как должна выглядеть регистрация каждого нового договора, в том случае, если договор продлевается?

Поэтому я и говорю:

Ваш случае кажется очень странным.

Так она есть или нет?

Ну раз

Рег. служба отказывает в регистрации такой сделки, поскольку сомневается в возможности и необходимости регистрации договора аренды, как договора, заключенного на неопределенный срок.

, то записи нет.

А не проще ли покупателю заключить новый договор аренды з/у?

[Dims]

Gleb
нети, к сожалению, новый - не проще ни по времени, ни по затратам

[Dims]

Ну так как? Есть у кого мысли, как толковать такое положение договора?

[alyene]

Не буду спорить с более опытными товарищами, но для меня однозначно, что ваш договор, во-первых, не является договором с неопределённым сроком, а, во-вторых, не требует гос.регистрации.
Обоснование: п. 6.6 договора "на тех же условиях и на тот же срок", то есть каждый последующий договор имеет в своем содержании пункт, позволяющий продлевать его по умолчанию на аналогичный срок, а, следовательно, ни о какой неопределенности речь идти не может (см. п. 2 ст. 610 ГК). Далее, насчёт обязательности регистрации каждого нового договора аренды. А что собственно должна регистрировать ФРС, если на бумаге существует только первоначальный договор, то есть нет технической возможности зарегистрировать конкретный (его же не возможно индивидуализировать) договор (см. Метод.рекомендации по порядку проведения гос.регистрации (утв. Прик. № 184 от 01.07.02 с посл.изм. от 19.01.05) - там не урегулирована подобная ситуация; раз гос.органы не озаботились сказать пару слов о порядке регистрации такого рода договоров, это не может быть основанием для посягательств на волю сторон при определении (не запрещенных законом) условий договора). Имхо, следовало бы ввести презумпцию регистрации каждого последующего договора при отсутствии, например, поступления в ФРС соответствующих писем от стороны договора. А пока этого нет, у вас просто нет объективной возможности для регистрации. Хотелось бы, конечно, услышать мнение более опытных коллег, но они, к сожалению, молчат.