Сообщений в теме: 29

[Kazancev]

Есть объект недвижимого имущества, состоящий из двух помещений, с отдельными входами.
Есь необходимость продать одно из помещений....
Как действовать? Брать выписку из ЕГРОД на отчуждаемую часть и продавать (подписывать договор к/п)? Или необходимо сначала разбить на два помещений, получить зеленку на два помещения и потом только продавать?
В субботу в фирме был юбилей - 10 лет....Совсем сегодня плох, голова не работает...поиск не дает никаких результатов.....

[natela1968]

Надо получать свидетельство о государственной регистрации права собственности на каждое помещение отдельно, а затем заключать договор купли-продажи на одно помещение.

[Kazancev]

нда...я так и знал. опять платить 7500 и снова ждать....

[maus34]

Надо получать свидетельство о государственной регистрации права собственности на каждое помещение отдельно, а затем заключать договор купли-продажи на одно помещение.

Не надо.
Необходимо заключение органа технической инвентаризации о возможности выделения объекта отдельным объектом недвижимости.
Если заключение положительное, можно продавать часть объекта. Сдается Свидетельство, потом продавец получает новое. Необходимо помимо госпошлины за госрегистрацию права заплатить 300 (внесение изменений в ЕГРП) + 300 (выдача нового Свидетельства).

[Викентий]

Не надо разрешения БТИ, главное чтобы помещения были изолированными. Просто составляете договор с перечислением продаваемых помещения (всех, как в экспликации), техпаспорт с приложениями и всё, подаете договор на регистрацию и выдачу новых свидетельств на каждого собственника. Техпаспорт надо на весь объект, чтобы регистраторы могли Вам выдать новое свидетельство на Ваши площади.

[VFG]

maus34
почти со всем согласен, кроме

заключение органа технической инвентаризации о возможности выделения объекта отдельным объектом недвижимости.

, но возможно в каждом филиале ФРС свои заморочки.

[ab2093]

В Москве, например, регистрируют куплю-продажу (переход права собственности) на отдельные нежилые помещения (комнатухи), находящиеся на N-ном этаже M-этажного здания. Просто в договоре купли-проджи, во избежании дальнейших трений надо подробно прописать всякие разные порядки и условия пользования и обслуживания по общим коммуникациям (доступ, коридоры, лестницы, лифты, "свет-газ-унитаз" и т.п.), земельный налог, территория при здании и т.д. Никаких заключений о самостийности продаваемых комнатух не требуется (закон не предусматривает) т.к. закон уже определяет, что нежилое помещение является самостоятельным объектом права собственности, соответственно, если такое помещение не является конструктивным элементом - чердаком, крышей, коридором, лестничным пролетом, то оно может быть объектом купли-продажи безо всяких заключений...

Сегка мучает отдельный вопрос : при приобретении целого этажа можно ли купить все комнатухи, не выкупая коридор-туалет-лифтовую шахту этого этажа? Наверное, можно, но тогда возникает платеж за сервитут. Лучше уж выкупить...

Другое дело: нельзя выкупить часть нежилого помещения (комнатухи), нужно формировать два объекта, хотя арендовать-то можно...

И еще не обязательно, чтобы помещения были изолироваными, можно продавать и смежные, главное, что-бы в инветаризационному учете БТИ это была комнатух с номерком, и определить порядок доступа (с порядком несения доли бремени за общее имущество в здании)

[SoniaK]

НЕобходимо все-таки получить техпаспорта на каждое помещение.

[ab2093]

НЕобходимо все-таки получить техпаспорта на каждое помещение.

Совершенно верно, но это же не разрешительный процесс, а констатация факта технического учета (в Москве, например, в БТИ)

[Irina]

Есь необходимость продать одно из помещений....

Можно продать не помещения, а долю.

[barinskey]

SoniaK
Зачем?
Не понимаю? Основание какое?
Всю жизнь делал все неправильно, продавая здание по комнатам?

Викентий
Акцепт. Так всегда и делал.

natela1968

Надо получать свидетельство о государственной регистрации права собственности на каждое помещение отдельно, а затем заключать договор купли-продажи на одно помещение.

Это с чего же так? И откуда следует?
maus34

Необходимо заключение органа технической инвентаризации о возможности выделения объекта отдельным объектом недвижимости.

Это у Вас в Екатеринбурге такое творится?
Добавлено @ 12:12
Irina

Можно продать не помещения, а долю.

И потом заключать договор об определении порядка пользования помещениями?
Не слишком ли сложно?

[kog]

Как мне нравятся эти темки с разделением!
ИМХО:
согалсен на 100%
с natela1968

Надо получать свидетельство о государственной регистрации права собственности на каждое помещение отдельно, а затем заключать договор купли-продажи на одно помещение.

Хотя даже удивительно ведь natela1968 из Москвы, а в Москве как было правильно отмечено ab2093 полный беспредел. Т.е. ничего не требуют! Сразу хреначишь договор на часть объекта, тащишь это с покупателем в ГУ ФРС по Москве. Сдаешь выписку из паспорта БТИ на ЗДАНИЕ описывающую продаваему часть, и так же подаешь заявление с просьбой выдать свидетельство на оставшееся. Вобщем полный правовой нигилизм. При том что многие регистраторы знают что это неправильно.
С maus34 при всем уважение несогласен
ведь продать можно только то что есть (ст. 209 ГК) а право собственности на продаваемы объект появится только с момента описания его в ЕГРП. Это также подтверждает судебная практика:

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
<ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ ОБ ИПОТЕКЕ>
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬ
2. Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.
Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.
В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.
Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.

Полагаю что это применимо к купле-продаже, те опять же права natela1968. (гмм... даже странно что бы адвокат поддерживал такую неприятную для большинства населения позицию )


Irina

Можно продать не помещения, а долю.

Вот блин! ОПЯТЬ! В поиск!!!

[barinskey]

kog
В приведенном Вами примере речь шла о неделимых вещах.
Но в обсуждаемом случае каждая комната в здании является самостоятельным объектом недвижимости.
Так что не убедили-с!

[kog]

barinskey

kog
В приведенном Вами примере речь шла о неделимых вещах.
Но в обсуждаемом случае каждая комната в здании является самостоятельным объектом недвижимости.
Так что не убедили-с!

Там была вполне делимая вещь. :-) скалад, два помещения два самостоятельных входа. однако право было зарег как на один объект. заложить попятались одно помещение. им отказали в регистрации - долго судились и вот ВАС решил так.

Так что убедил. Только не всем это хочется понять и принять...

[barinskey]

kog
Я, около трех лет продавал нежилую недвижимость, в том числе и по комнатам.
Никогда ничего заранее не делили, не получали новые свидетельства...:-)

[kog]

barinskey

Я, около трех лет продавал нежилую недвижимость, в том числе и по комнатам.
Никогда ничего заранее не делили, не получали новые свидетельства...:-)

Ругнуться что ли? Вы юрист вообще? Если Вы что делали и это проходило, да и проходит до сих пор, это вовсе не означает, что делалось все правильно!

Специально для таких как Вы (Вы ведь из Москвы) я и написал, что

Хотя даже удивительно ведь natela1968 из Москвы, а в Москве как было правильно отмечено ab2093 полный беспредел. Т.е. ничего не требуют! Сразу хреначишь договор на часть объекта, тащишь это с покупателем в ГУ ФРС по Москве. Сдаешь выписку из паспорта БТИ на ЗДАНИЕ описывающую продаваему часть, и так же подаешь заявление с просьбой выдать свидетельство на оставшееся. Вобщем полный правовой нигилизм. При том что многие регистраторы знают что это неправильно.

Т.е. действительно в Москве проходит и по комнатам.

[barinskey]

kog
Вы успокойтесь, пожалуйста!

Не стоит приводить пример из ипотеки и им же доказывать, что он должен применяться и к договорам купли-продажи...:-))

Я юрист.
Но не делю все в жизни на белое и черное, чего и Вам желаю.

[Kazancev]

kog был сегодня в ФРС.
предложение
maus34 оказалось самым ЛУЧШИМ

[diogen]

Викентий

составляете договор с перечислением продаваемых помещения (всех, как в экспликации), техпаспорт с приложениями и всё, подаете договор на регистрацию и выдачу новых свидетельств на каждого собственника. Техпаспорт надо на весь объект, чтобы регистраторы могли Вам выдать новое свидетельство на Ваши площади.

SoniaK

НЕобходимо все-таки получить техпаспорта на каждое помещение.

Kazancev
Володя: делал лично как указано выше: подаешь договор К-П на часть и три техпаспорта (на целое и на части).
Росрегистрация:
1. Аннулировала собственность продавца на объект и одновременно-
2. Регистрировала два новых обекта на собственников по договору.
Оплачиваешь три перехода права собственности.

[Blanch]

Kazancev ессно-но Мышкина идея у вас канает лучше, чем в Москве. А в Москве, безусловно на вас посмотрят как на манька, предложи Вы такое))) Сто раз на форуме обсуждали... А между тем, найдите хоть одно решение суда, где сделка по к-п помещений, не выделенных в отдельный объект, признавалась бы недействительной... Поэтому каждая ФСР и извращается как хочет... то на БТИшников часть отвественности за это дело перекидывает, то сама справляется... Более забавные бывают ситуации, когда собственник здания распродал все помещения, кроме тех, которые в общем пользовании))) и пытается навязать свои условия по эксплуатации, грозясь перекрыть "все туалеты"... надо будет поговорить с товарисчами))

[Kazancev]

Спасибо за совет наидобрейшей и наилучшей МыШЕ....Все прошло как по маслу, даже лучшее....
Сделал все как она сказала, в ФРС без замечаний. ЗЕЛЕНКА ПОЛУЧЕНА

[Neyron]

Здраствуйте!

Ситуация такая: у нас большое нежилое помещение - хотим продать его по частям (делать техпаспорта и регить ПС на себя не хотим- долго все это). Хотелось бы узнать следующее: в большом помещении длинный коридор, который соединяет все внутренние помещения (у каждого из них есть отдельный вход с улицы), по плану коридор разделен на части, каждая из которых под своим номером.
1. Можно ли продать несколько внутренних помещений с частью коридора, указав на их номера в договоре КП?
2. Будет ли в данном случае коридор общим имуществом (по плану он разделен на несколько номеров)?

Заранее благодарен!!!

[barinskey]

Neyron
Я так понимаю, коридор у вас по документам БТИ - совокупность нескольких помещений. Так?
У вас есть возможности следующие:

1. Продавайте коридор в общую долевую собственность.
2. Продавайте помещения коридора по номерам.

[Neyron]

1. Продавайте коридор в общую долевую собственность.

Не очень хороший вариант - новые собственники захотят отгородиться от соседей!

. Продавайте помещения коридора по номерам.

Разговаривал вчера с регистратором - сказали, что с этим не сталкивались и точно сказать не могут. Какие документы нужны для сдачи в фрс - я имею в виду нужно ли решение директора о разделении помещения (у нас ПС на весь объект как единое целое).

[barinskey]

Neyron
Регион какой?