Сообщений в теме: 18

[Kuzeget]

Есть проблемка. Арендуем у местной администрации здание. По договору они могут в одностороннем порядке изменить арендную плату в случае изменения методики определения уровня арендной платы. Именно это они и сделали. Теперь взыскивают долг по арендной плате. Клиент говорить, что плата явно завышена.
Как можно оспорить эту методику и есть ли какие-нибудь общие рекомендации?

[Kazancev]

Именно это они и сделали. Теперь взыскивают долг по арендной плате.

Вас известили об изменении арендной платы? Нет, тогда они не взыщут все что хочут.....

[Kuzeget]

Присылали они новый расчет, только клиент платил по старому расчету.

[Zmei]

Читайте Постановление ПРЕЗИДИУМА ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 25 августа 1998 г. No. 2057/98

Там достаточно раскрывается ответ на ваш вопрос

[МАРИШКА]

Попросите у этой администрации Постановление по которому они расчитывают аренду, в ней наверняка указана формула расчета. Я сама несколько лет расчитывала аренду для организаций, арендующих у города помещения, все это делается по утвержденному мэрией, администрацией Постановлению. Они могут отталкиваться в расчетах от вида вашей деятельности, от приспособленности помещения, района города и т. д. и т. п. и о применении всех этих коэффицентов с ними можно поспорить и снизить арендную плату в 2 раза. Главное по-напористее. Удачи!

[Kuzeget]

А можно ли в рамках рассмотрения дела о взыскании задолженности по аренде настаивать на незаконности решения местного представительного органа об увеличении кратности ставки земельного налога?

[maus34]

А можно ли в рамках рассмотрения дела о взыскании задолженности по аренде настаивать на незаконности решения местного представительного органа об увеличении кратности ставки земельного налога?

Причем тут кратность ставки ЗН, ежели вы здание арендуете?

Тем паче корректирующие коэффициенты к СЗН устанавливаются ежегодно законом "О федеральном бюджете на соответсвующий год".

[Kuzeget]

Поясняю, а то не полно описал ситуацию. Взыскивают долг по аренде земельного участка, занятого под производственную базу. Я много чего пересмотрел, но кроме ЗемКодекса и ФЗ "О плате за землю" размер и порядок уплаты арендной платы ни чем не регулируется. Пост-я Правительства до сих пор нет. Так получается местная администрация, а именно представит.орган могут творить все что захотят.

[maus34]

Поясняю, а то не полно описал ситуацию. Взыскивают долг по аренде земельного участка, занятого под производственную базу.

Желательно еще раз описать ситуацию, причем полно и по русски

Я много чего пересмотрел, но кроме ЗемКодекса и ФЗ "О плате за землю" размер и порядок уплаты арендной платы ни чем не регулируется.

Да ну?
Местную ноормативку не пробовали смотреть?
Город какой?
Договор аренды заключен на землю?

[КАЛИГУЛА2004]

В Гаранте полно арбитражной практики на уровне апелляционных инстанций по данному вопросу. Вся она склоняется к тому, что вне зависимости от того, предусмотрено ли одностороннее изменение арендной платы за гос-е или муниципальные земли в договоре аренды з.у., в случае принятия новых методик расчетов для арендной платы, они вступают в силу для арендатора с момента их принятия вне зависимости от того, зарегистрировано ли доп. соглашение об увеличении арендной платы в ФРС. Такая позиция у судов следует из ст.22 ФЗ "О плате за землю", ст.64 ЗК, ст. 424 ГК.
См. Постановления №ф08-6238/04, №Ф08-835/05 и кучу др.


Но на мой взгляд, здесь можно отбиться. Выкладываю мою точку зрения, которую я когда-то писал по поводу одного судебного спора с администрацией по увеличению аренд. платы:

Далее из Отзыва следует, что земельный участок, переданный по Договору, относится к муниципальной собственности, а в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, Постановление главы администрации Краснодарского края «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края» от 18.05.2002г. №529 применяться не может, т.к. оно применяется только в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности. В Динском районе Краснодарского края нормативного акта, регулирующего вопрос ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности не издавалось.

Считаем, что ответчик в Отзыве на исковое заявление не представил доказательств того, что земельный участок, переданный по Договору, относится к муниципальной собственности. Сам факт того, что в качестве арендодателя в Договоре указана Администрация Динского сельского округа, еще не означает, что земельный участок относится к муниципальной собственности, т.к. в соответствии со ст. 10 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001г. №137-ФЗ до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями государственной собственности осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

[Kuzeget]

Если более подробно,то могу изложить следующее:
Договор аренды земельного участка с мсу.
п.2.3 Арендная плата изменяется Арендодателем в одностороннем порядке без согласования с Арендатором, в случае изменения базовой составляющей арендной платы, а также в случае изменения методики определения уровня арендной платы за землю.
На основании изменений в Нал.Кодексе глава вынес постановление о применении повышающего коэффициента 1,1.
А местный районный совет мсу принял Решение о внесении изменений в порядок расчета арендной платы. Если раньше для зем.уч. под произв.базы использовалась 2х-кратная ставка зем.налога, то теперь - 10-кратная. Именно с этим Решением клиент и не согласен.

[esv709]

Надо смотреть договор аренды. И сначала исходить из него. Как правило, если изменяется плата за аренду, Вам высылается уведомление об увеличении стоимости, потом, если со стороны арендатора нет согласования (подписи на документе, имеющем статус доп соглашения) высылается претензия о расторжении договора. Если в Вашей местности приняли нормативный акт, несоответствующий постановлению субъекта, то можно оспорить его, но это достаточно громко, и ненужно. Коэффициенты или методика определения платы за аренду муниципального имущества изменяются почти каждый год. Вообще, если спорить например в Москве, то можно остатся без здания!

[maus34]

На основании изменений в Нал.Кодексе глава вынес постановление о применении повышающего коэффициента 1,1.
А местный районный совет мсу принял Решение о внесении изменений в порядок расчета арендной платы. Если раньше для зем.уч. под произв.базы использовалась 2х-кратная ставка зем.налога, то теперь - 10-кратная.

Kuzeget
Определять БРАП - компетенция ОМС. За пределы они не вышли. Единственное, что аредная плата может меняться не чаще раза в год. Т.е. ежели в текущем году ужо было изменение, то второй раз низзя.

[Kuzeget]

У меня три вопроса.
1. Если сначало вышло постановление Главы МСУ, а затем принято решение местного Совета, то можно ли здесь говорить о неоднократном изменении арендной платы? Хотя с другой стороны изменения ввели одновременно с 1 января.
2. Можно запросить экономическое обоснование решения Совета, поскольку арендная плата за год теперь равна выкупной цене земли.
3. Договор заключен с мсу и подписан Главой, а уведомления присланы Комитетом по управлению имуществом, а с ним никаких отношений у нас нет. На запросы предоставить подтверждение полномочий представлять мсу Комитет не реагирует.

[Kuzeget]

Шансы то есть на успех?
Главное дотянуть до Нового года, а там власть сменится и можно будет договориться.
Самое интересное, что ставки ввели, чтобы задавить один из местных комбинатов, а под раздачу попали все.

[maus34]

1. Если сначало вышло постановление Главы МСУ, а затем принято решение местного Совета, то можно ли здесь говорить о неоднократном изменении арендной платы? Хотя с другой стороны изменения ввели одновременно с 1 января.

Нельзя

2. Можно запросить экономическое обоснование решения Совета, поскольку арендная плата за год теперь равна выкупной цене земли.

Можно
КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 1997 г. No. 13-П

ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ
ЗАКОНА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ОТ 14 ИЮЛЯ 1995 ГОДА "О СТАВКАХ
ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ В 1995 ГОДУ"
5. Законодательные органы в целях реализации конституционной обязанности граждан платить законно установленные налоги и сборы должны обеспечивать, чтобы законы о налогах были конкретными и понятными. Неопределенность норм в законах о налогах может привести к не согласующемуся с принципом правового государства (статья 1, часть 1 Конституции Российской Федерации) произволу государственных органов и должностных лиц в их отношениях с налогоплательщиками и к нарушению равенства прав граждан перед законом (статья 19, часть 1 Конституции Российской Федерации).
В соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" налог на городские (поселковые) земли определяется на основе средних ставок. Средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. Устанавливаемая федеральным законом средняя ставка земельного налога представляет собой важную гарантию прав налогоплательщиков, однако она способна выполнять такую функцию только тогда, когда созданы определенные условия, реально ограничивающие свободу усмотрения законодательных органов субъектов Российской Федерации при исчислении ставок земельного налога. Это предполагает наличие единых правил использования средней ставки налога на земли городов и поселков, в частности при их дифференциации по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории.
Между тем в федеральном законодательстве вообще не содержатся нормативные предписания о порядке расчета - на основе средней ставки - ставок земельного налога, дифференцированных по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. Нельзя считать допустимым такое положение вещей, когда дифференцированные ставки могут устанавливаться органами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно, так как в силу различных методик расчетов ставок земельного налога средняя ставка лишается какого-либо смысла.
Понятие средней ставки требует единообразного истолкования, что предполагает разработку единых правил расчета на ее основе дифференцированных ставок земельного налога.

3. Договор заключен с мсу и подписан Главой, а уведомления присланы Комитетом по управлению имуществом, а с ним никаких отношений у нас нет. На запросы предоставить подтверждение полномочий представлять мсу Комитет не реагирует.

Смотрите, должно быть местное Положение о Комитете.

[Kuzeget]

Maus34, благодарствю

[Kuzeget]

Дело я пока тяну. Проверяю полномочия Комитета. Они мне просроченную доверку хотели представить. Теперь хочу запросить журнал регистрации доверенностей. За что еще можно зацепиться в доверенности (насчет правомочий выступать от имени арендодателя)?

[efendi]

Kuzeget, г-н Кузугет, забудьте про ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ. Что касаемо положения о комитете, в т.ч. оспаривание лигитимности этого органа - это путь тупиковый. Г-н Калигула выше приводил размышления по поводу земельного участка находящегося в МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, - это под очень большим вопросом!!! - земля у нас как известно, еще не разграничена(а про пеню, кстати, тоже забывать не стоит). ваше любопытство должно в полной мере удовлетворить 529 пост. и методика определения размеров арендной платы на территории ... (какого?) р-на.
А теперь по делу: выше вы указали: "Арендуем у местной администрации здание","2х-кратная ставка зем.налога, то теперь - 10-кратная"
Видимо, вы имели в виду "коэффициент целевого использования = 10", совет в этом случае - "эксплуатация административного здания" - звучать нигде не должен.
При необходимости сформируй новый земельный участок с целевым использованием "эксплуатация производственной базы"... Ведь что-то у тебя про произв.базу я уже читал выше. получишь уменьшение ар.платы в 5-10 раз, в зависимости от вида деятельности.
А вообще, вариантов множество, если будут вопросы – обращайтесь VOLDEMARN@mail.ru