Сообщений в теме: 32

[Селена]

Доброе утро всем!!!

Такая инетересная ситуация. Колхоз продал свои земельные участки покупателю 1, а покупатель потом продал новому покупателю 2. По решению суда указанные сделки были признаны недействительными применены последствия недействительности в виде 2-хстор. рестетуции. Таким образом, собственником снова становится Колхоз. Он снова продает зем. участки покупателю 3.

Верховный суд отменяет решения о суда о недействительности сделок, "называя" добр. приобрет. покупателей 1 и 2. Теперь покупатели 1 и 2 хотят в порядке виндикции отобрать зем. участки у покупатля 3. Есть ли шансы, как выдумаете? Или добр. приобрет. является все-таки покупатель 3?

[Jazzanova]

Селена
интересный вопрос
решения вступили в законную силу таким образом
колхоз имел право продать зу
соответственно третий покупатель также добросовестный, и пожалуй более добросовестный чем первые два
посмотрит постановление конституционного суда по этой теме
6-п

[Дмитрий-Сибиряк]

Селена
Jazzanova
В силу того, что институт ДП имеет ооочень неоднозначную практику применения, однозначно так отвечать ошибочно.

В условиях ничего не сказано о добросовестности приобретения 3, следовательно, это нужно установить в судебном порядке.

Если я правильно понимаю, Колхоз стал собственником на основании решения суда, которое и вступило в законную силу, но... отменено - есть возможность для признания сделки ничтожной и тут будет основным вопросом добросовестность 3.

[Селена]

Да, решения судов 1 инстанции вступили в силу, отменял их надзор (общая юрисдикция).

В своем постановлении надзор обязывает регистрационную палату зарегить право собственности за покупателями 1 и 2. Палата отказывается регить, так как считает, что у нее нет оснований гасить запись о праве собсвенности покупателя 3. С этим собственно ко мне и обратились.

Получается, что Покупатель 3 приобретал недвижимость, когда решения судов вступили в законную силу...не мог же он 2 года ждать, пока надзор скажет свое слово..

.Я правильно понимаю, что у Покупатля 1 и 2 нет никаких шансов, хотя в надзорном постановлении прямо сказано признать их собственниками и зарегить их право собственности?

[Jazzanova]

Дмитрий-Сибиряк
может быть Вы и по своему правы
но я исхожу из того. что на момент сделки решение судебное решение имело юридическую силу

[Дмитрий-Сибиряк]

Селена
Я бы нарисовал два иска:
1 - обжалование действий регпалаты - смысл: у меня в решении сказано - регить - значит регите!
2 - к 3 о признании сделки недействительной, ничтожной и о применении последствий...

По любому биться нужно!

А самое главное - наложите арест - не будь дуриком 3 - он уже подстраховался и документы лежат на сделку с 4!

[vicing2002]

Jazzanova
а мне кажется, что правы 1 и 2 собственник (хотя всегда есть нюансы). Не смотря на вступившее в силу Постановление суда объект недвижимости находился в споре и собственник (колхоз) должен бы был в порядке 460 ГК РФ предупредить покупателя 3 о имеющихся правопритязаниях. Налицо 460 ГК РФ и последствия ее нарушения. Следовательно ни о какой добросовестности покупателя 3 речи идти не может. Эта так на первый взгляд однако интерисуют вопросы:
1. Кто был фактичесчким владельцев все это время? т.е. реально (фактически) выбывало имущество из владения собственников 1 и 2.
2. К участию в споре собственников 1 и 2 привлекалось ли ФРС? И В какое время рассматривался спор (нужны точные даты)
3. Если ФРС привлекалось, то почему они не внесли запись о том, что объект находится в споре? ( а то что они не вносили следует из того, что они зарегистрировали переход права соб-ти по договору к/п в котором не было указания о том, что объект в споре).
Селена

Получается, что Покупатель 3 приобретал недвижимость, когда решения судов вступили в законную силу...не мог же он 2 года ждать, пока надзор скажет свое слово..

совершенно точно не мог ждать, мог продать, но с указаем существующих правопритязаний.
Очень важны нюансы......... а почему дело рассматривал СОЮ? и где дело происходит? город?

Добавлено @ 09:17
Дмитрий-Сибиряк

1 - обжалование действий регпалаты - смысл: у меня в решении сказано - регить - значит регите!

я бы этого точно не стал бы делать. Какой смысл просить то что фактически не может быть исполнено? ............. Хотя наверно имеет смысл заявить такой иск и сразу же приостановить его до рассмотрения Иска № 2 (это для того, чтобы ФРС обязана была внести запись о существующих правопритязаниях).

2 - к 3 о признании сделки недействительной, ничтожной и о применении последствий...

а вот это попробуйте, со ссылкой на 460 ГК РФ. Только не забудте попросить наложить обеспечительные меры- арест и даже если вам откажут в любом случае проконтролируйте, что бы в первом подразделе появилась запись о существующих правопритязаниях на объект.

[Jazzanova]

.

Я правильно понимаю, что у Покупатля 1 и 2 нет никаких шансов

формально ФРС вправе отказать
ведь имеются противоречия между заявленными правами и зарегистрированными
таким образом этот иск проигрышный
признать недействительной сделку тоже имхо вряд ли получится
ведь объект продан в тот момент, когда собственник являлся надлежащим на основании вступившего в законную силу решения
можно конечно осложнить людям жизнь и арестовать, но не стоит забывать что в случае проигрыша дела ответчик может потребовать возмещения причиенных обеспечением убытков
то есть следует хорошенько поразмыслить
какие варианты
посмотрите может по процедуре что то было не так и удастся зацепиться и оспорить запись

[Smertch]

Имущество поступило во владение покупателей 1 и 2? Если да, то тогда, когда имущество возвращалось по решению суда, оно выбыло из их владения против их воли, а значит, добросовестность приобретателя владения не имеет. А если оно и не находилось в их владении, то тогда все зависит от доказывания добросовестности покупателя 3.

[Дмитрий-Сибиряк]

vicing2002

правильной дорогой идете товарищи !!!!

[vicing2002]

Jazzanova
не согласен в Вами. Во первых есть налицо нарушение ст. 460 ГК РФ. Второй вопрос это было ли нарушением, то что ФРС зарегило переход права соб-ти к покупателю 3? И здесь много зависит от нюансов.
Я их уже выше задавал суть которых сводится к тому что бы выяснить знало ли ФРС о наличие надзорной жалобы? если знало, то налицо нарушение ст. 460 ГК РФ и закона о регистрации соответтвенно и здрасте ст. 166 и ст. 168 ГК РФ.

[vicing2002]

Дмитрий-Сибиряк

правильной дорогой идете товарищи !!!!

я тоже так думаю, но то что говорите мне это ВЫ, очень меня напрягает - я не хочу в СИБИРЬ

[Дмитрий-Сибиряк]

только вот позволю себе отметить, что сам по себе факт обращения в надзорку не является основанием для того, чтобы все ждали (а в данном случае 2 ГОДА) его решения - был спор - было решение, которое вступило в силу.
это все нужно во взаимосвязи с другими обстоятельствами рассматривать
Добавлено @ 12:33
vicing2002
вообще - это флуд, но простят меня ВЕЛИКИЕ МОДЕРАТОРЫ - тут хорошо !!!!

[vicing2002]

Дмитрий-Сибиряк

только вот позволю себе отметить, что сам по себе факт обращения в надзорку не является основанием для того, чтобы все ждали (а в данном случае 2 ГОДА) его решения - был спор - было решение, которое вступило в силу.

вы никогда не думали на тему, что термины ограничения и обременения по своему букавальному значению различны? Хоть и упоминаются совместно, а между этими терминами в раконе о регистрации и ст. 460 ГК есть прямое различие! могу доказать.
Ни кто не говорит о том, что Колхоз являсь собственником на основании вступившего в законную силу решения суда не мог отчуждать. Мог, но только с предупреждением нового собственника о существующих правопритязаниях (460 ГК РФ), а они я так понимаю имелись.

[Jazzanova]

Дмитрий-Сибиряк
vicing2002
Ваши позиции не разделяю

Следовательно ни о какой добросовестности покупателя 3 речи
идти не может. Эта так на первый взгляд однако интерисуют вопросы:

460 не катит на нее опираться не стоит
на момент передачи объекта юридически действовало судебное решение, согласно которому персонажи 1 и 2 не имели прав на объект
Smertch
вопрос владения имеет значение согласен
но если добросовестность презюмируется ГК
хотя ...суду начхать..
все равно доказывать придется

я не хочу в СИБИРЬ

ага приезжайте к нам на колыму
нет уж лучше вы к нам

[Smertch]

но если добросовестность презюмируется ГК
хотя ...суду начхать..
все равно доказывать придется

согласен, реестр смотреть надо. Если продавец не выполнил обязанность сообщить о наличии притязаний и в реестре не было записи о притязаниях, то покупатель не мог знать о них и, соответственно, явлется добросовестным. Нарушение своих обязанностей регистратором и продавцом никак не влияет на добросовестность покупателя.

[Дмитрий-Сибиряк]

vicing2002

вы никогда не думали на тему, что термины ограничения и обременения по своему букавальному значению различны?

Что дало Вам основания задуматься над этим? Я об этом не говорил.

Может это не ясно, но постараюсь уточнить:
1. наличие предупреждения о том, что направлена надзорка год назад (условно) влияет на возможность продажи недвижимости со стороны Колхоза?
Я полагаю, что нет. У нас ведь есть решение 2-х инстанций, вступившее в законную силу!

2. каково желание 3 отдать объект 1 и 2 и попытаться вернуть заплаченные (возможно часть в черную) деньги с учетом роста рыночной стоимости.
Я думаю, что данное желание минимально.
3 все проверил, со всем ознакомлен и действует 100% добросовестно приобретая объекты и одно то, что он знал о надзорке не приведет к признания его недобросовестным.

Ваша позиция привела бы к такой практике, что весь рынок стоял бы в ожидании сроков рассмотрения споров в надзорной инстанции - такого требования в законодательстве пока еще не предусмотрено.

[vicing2002]

Дмитрий-Сибиряк

1. наличие предупреждения о том, что направлена надзорка год назад (условно) влияет на возможность продажи недвижимости со стороны Колхоза? Я полагаю, что нет. У нас ведь есть решение 2-х инстанций, вступившее в законную силу!

на саму возможность не влияет, а на порядок продажи имееет огромное пракическое значение.

3 все проверил, со всем ознакомлен и действует 100% добросовестно приобретая объекты и одно то, что он знал о надзорке не приведет к признания его недобросовестным.

ячвляется, читаете внимательно ст. 460-462 ГК РФ, а еще закон о регистрации.

Ваша позиция привела бы к такой практике, что весь рынок стоял бы в ожидании сроков рассмотрения споров в надзорной инстанции

ни фига подобного

такого требования в законодательстве пока еще не предусмотрено.

это считаете так вы, а я считаю ст. 460 ГК РФ вполне подходит.

Что дало Вам основания задуматься над этим? Я об этом не говорил.

ну и ладно......... об этом говорю я и ст. 460 ГК РФ. ст.1 о регистрации (Ф.З. 122-ФЗ от 21.07.1997)
Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав
1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;


ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других);

Статья 7. Открытость сведений о государственной регистрации прав

1. Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
Надо 460 ГК РФ цитировать или сами протчете?

[Селена]

Слава Богу, заработал интернет!

сначала отвечу на вопросы:

Кто был фактичесчким владельцев все это время? т.е. реально (фактически) выбывало имущество из владения собственников 1 и 2.

да, фактически вадельцем был покапатель 2

2. К участию в споре собственников 1 и 2 привлекалось ли ФРС? И В какое время рассматривался спор (нужны точные даты)

ФРС привлекалось только в надзоре.
В решениях дано указание ФРС признать собственником колхоз и внести запись об этом...

Внимание! Все переходы прав собственности в ФРС производились! В наст. время в кач-ве собственника указан Покупатель 3!

3. Если ФРС привлекалось, то почему они не внесли запись о том, что объект находится в споре? ( а то что они не вносили следует из того, что они зарегистрировали переход права соб-ти по договору к/п в котором не было указания о том, что объект в споре)

.

Споры разрешались в 2003 г. по сделкам 2002-го года, постановление Верховного Суда - апрель 2005 г. Сделки по отчуждению земли Покупателю 3 были в 2003-2004 г.г.

Что касается статьи 460 - не уверенна, что Колхоз имеел копию надзорной жалобы...
а даже, если и имел - в жалобе обжалуется неправильное применение норм о подсудности (кстати, надзор оставил заявлении первоначального истца о признании недействительными сделок без рассмотрения и на этом основании обязывает ФРС зарегить покупателей 1 и 2 и отменть регистрацию Колхоза)...думаю, понятно, почему ФРС не хочет регистрировать Покупателей 1 и 2...я на стороне этих покупателей, мы остались не с чем

[Анимашка]

Полностью разделяю позицию vicing2002
при продаже продавец обязан предупредить покупателя о том, что продаваемые з.у. явл. предметом судебного спора. А покупатель сам уже решает: приобретать их или нет. и вся ответ-ть уже будет на покупателе. Он осведомлен и принял решение на свой страх и риск того, что в касс. могли бы эти участки вернуть первонач. покупателям. Даже не смотря на принятые решения, риск такой остается. Учитывая, что касс. нетак уж и редко отменяет решения пред. инстанций.
И я так же остаюсь при мнении, что покупатель не обязан запрашивать выписки из рег. палаты на предмет договора. Хотя бы даже на основании упоминаемой зд. презумпции добросовестности. Это лишь относится к его осмотрительности. К тому же есть ст. 460 ГК
Я считаю, что соб-ми участков на основании решения явл-ся 1 и 2. А 3 может требовать с продавца возврата уплаченной суммы и возмещения убытков.

[Jazzanova]

Анимашка
даже если считать доказанным тот факт, что продавец продал объект несвободным от притязаний (заметьте не прав) то все равно
имущественная сфера добросовестного приобретателя не может страдать по причине неисполнения продавцом своих обязательств (460) это стратегически неверный подход, препятствующий нормальному хозяйственному обороту

[vicing2002]

Селена
чето вы меня совсем запутали.

Цитата  Кто был фактичесчким владельцев все это время? т.е. реально (фактически) выбывало имущество из владения собственников 1 и 2.

да, фактически вадельцем был покапатель 2

кто когда был владельцем. Кто реально (фактически) владеет сейчас?

ФРС привлекалось только в надзоре.

упс.............. как такое может быть? Я конечно не спец. по процессуальным вопросам СОЮ, но ИМХО в надзоре уже ни кого не привлекают, а тока проверяют законность. Если не прав закидайте ссылками на ГПК РФ.

Споры разрешались в 2003 г.

я же сказал точные даты, а не в каком году (тихарите и тихарьте). В общем для вас имеет огромное значение 69-ФЗ от 09.07.2003 г. разбирайтесь сами.

а даже, если и имел - в жалобе обжалуется неправильное применение норм о подсудности (кстати, надзор оставил заявлении первоначального истца о признании недействительными сделок без рассмотрения и на этом основании обязывает ФРС зарегить покупателей 1 и 2 и отменть регистрацию Колхоза)

это вы про че? про поворот исполнения решения суда (ст. 443 ГПК РФ)?
а если это вот так

постановление Верховного Суда - апрель 2005 г. Сделки по отчуждению земли Покупателю 3 были в 2003-2004 г.г.

то привлекался ли покупатель 3 к участию в деле? ведь на апрель 2005 года уже было известно, что Колхоз не собственник. ИМХО должно быть осуществлено процессуальное правопрееемство в Верх суде, если этого не было сделано, то эта лажа (хотя и не безнадежная лажа).

Добавлено @ 12:43
Jazzanova

даже если считать доказанным тот факт, что продавец продал объект несвободным от притязаний (заметьте не прав) то все равноимущественная сфера добросовестного приобретателя не может страдать по причине неисполнения продавцом своих обязательств (460) это стратегически неверный подход, препятствующий нормальному хозяйственному обороту

думаю, что нет и это не противоречит 6-П. Слишком много процессуальных моментов, но если ФРС привлекалось к этому процессу, то они должны были сделать запись о правопритязаниях и до окончания срока на обжалование они не могли ее самостоятельно погасить, такого мое ИМХО (хотя честно скажу мне понятно как они должны вносить о правопритязаниях, а как должны погашать............... здесь правовой вакуум)

[Анимашка]

Jazzanova
Нет, продать-то он мог и несвободный объект. Но вот только об этом надо предупреждать, чтобы покупатель мог для себя решить: будет он покупать такой объект с притязаниями или нет. Поскольку это может вылиться в некоторые проблемы для покупателя. Ведь не он один является добросовестным. А что делать с 1и2 покупателям с учетом решения ВС. Они также являются добросовестными покупателями, что установлено судом. Который, кстати, обязал ФРС зарегистр. их права.
В любом случае каждое нарушение обязательств

препятствующий нормальному хозяйственному обороту

Для чего и предусмотрена в ГК ответственность. 3 покуп. может требовать возмещения убытков.
А что касается

(заметьте не прав)

, то есть ст. 461 ГК. И если продавец не хочет возмещать что-либо, то лучше предупредить и о правах, и о притязаниях.

[Селена]

Еще раз описываю ситуацию:

1. в октябре 2002 г. Колхоз продал з.у. покупателю 1
2. позже покупатль 1 продал з.у. покупатлелю 2, таким образом, покупатель2 владел з.у. некоторое время

3. по заявлению одного из участников колхоза, которого не позвали на общее собрание, решение о продаже колхозом з.у. было признано незаконным, а соответственно, недействительными все сделки

4. МРП гасит записи о праве собственности покупателей 1 и 2 и выдает свидетельство Колхозу

5. в 2003-2004 г.г. Колхоз продает з.у. нескольким организациям (назовем их Покупатель 3), некоторые из них уже перепродали их дальше

6. В апреле 2005 г. Верховный Суд выносит постановление об отмене решений судов 1-й инстанции, так как считает, что были существенно нарушены процессуальные нормы и обязывает МРП погасить запись о праве собственности за Колхозом, указать собственниками покупателя 2. Надзор о покупателе 3 ничего не знает.

ФРС привлекалась, но ни на одно судебное заседание не явилось.

Прошу прощения, если неправильно выражалась. Спасибо всем!

Ст.460 на мой взгляд в данном случае бесперспективна, так как Колхоз мог ни о чем и не знать. А решения суда вступили в силу.

Как вы считаете, есть ли шанс какой-нибудь? И с чего вообще начинать?

[Рожденный в СССР]

Мне кажется, основным моментом здесь будет:
1. Ниличие/отсутствие записи о споре в ЕГРП на момент сделки.
2. Фактическое владение

Вообще-то Регпалата не права - она должна исполнить судебный акт, а не рассуждать, кого там не привлекли. Другое дело, что Покупатель 3 может предъявить иск о признании права собственности как ДП, и обеспечительными мерами запретить какую-либо регистрацию.

А с высказываниями типа: если регистрация осуществлена на основании суда, то уже в этом риск для покупателя и он должен предполагать, что решение могут отменить, я однозначно не согласен. На хрена тогда вообще это решение.