Сообщений в теме: 59

[maus34]

Pokemaster
IAY

Перешли на флуд.....

П.4 ст.244 говорит, что долевая собственность образуется при поступлении неделимой вещи в собственность нескольких лиц. Вопрос состоит в том, по какому договору и в какой момент лестницы будут поступать в собственность нескольких лиц.

Игорь, я тоже не понимаю, что тебе не нравится.
Что мешает установить в самом договоре инвестирования, что помимо помещения, Вася Пупкин приобретает в собственность долю в праве на ОДС.

Необходимость установления предмета ОДС вызвано тем, что 36 ЖК и 290 ГК применяется только к МКЖД.
Для нежилых зданий этот вопрос не урегулирован.

[IAY]

maus34 ,

Потому что при исполнении этого договора, инвестор должен будет передать соинвестору эту долю в праве. А ее у него нет! Есть только целые вещи, лестница, к примеру!

С приветом,

Игорь

[maus34]

IAY
По вашей логике, доля в праве (неважно - ОДС, конкретное помещение) вообще не может являться предметом подобного договора?

[mnatsa]

IAY
При заключении инвестиционного договора не происходит передача недвижимости, да и сам такой договор не является договором о передаче вещи.
Поэтому, представляется, что можно сделать такую конструкцию договора , которая не нарушит 244 ГК и позволит в будущем передать право на долю в "общем" имуществе. А вот передаточный акт д.б. подписан всеми участниками долевой собственности.

[IAY]

mnatsa ,

Конечно, как и при заключении любого обязательственного договора, при заключении инвестиционного договора передачи вещей не происходит. Вопрос в том, кто должен быть сторонами такого договора? Мне кажется, что стороной такого договора должны быть все субъекты будущей долевой собственности. Но как быть когда они еще не все известны? Ждать?

С приветом,

Игорь

[IAY]

maus34,

Да, не может. Это протеворечит сути инвестиционного договора. Ведь он опосредует отношения по созданию новой вещи. А передать долю в праве можно только на существующую вещь. А для случая недвижимости, долю в зарегистрированном праве собственности.

С приветом,

Игорь

[Mouzze]

Мне кажется, что стороной такого договора должны быть все субъекты будущей долевой собственности. Но как быть когда они еще не все известны?

Указывать так, примерно: "приобретает ПС на такое-то нежилое помещение и долю в праве ОДС на ____ (перечисляются) пропорционально отношения площади помещения к площади помещений общего пользования...". Впоследствии ничто не препятствует акт приемки подписать всем участникам ОДС (когда все будут известны)

[Атал]

Ася

Невозможно обещать передать в долевую собственность долю чего-то (лестницы) кому-то одному, скажем, Иванову. Не возникнет долевой собственности у Инвестора и Иванова на лестницу. Москомрегистрация не зарегит такой договор. Можно лестницу передать от Инвестора к Иванову и Петрову в определенных долях.Поэтому и вопрос стоит - по какому договору щас можно получить денежки за лестницу. И еще каким образом лестница станет объектом общей долевой собственности?

Ситуация из практики: лестница в нежилом здании поделена на куски, куски определены как отдельные комнаты в помещениях, принадлежащих разным собственникам. Т.е. собственнику четвертого (последнего) этажа - принадлежит верхняя половина пролета лестницы с 3 на 4 этаж. Собственнику 3-го этажа - часть пролета с 2 на 3 и с 3 на 4 и т.п.
На этом опыте могу порекомендовать поделить лестницу на куски соответственно количеству соинвесторов и передавать им в собственность помещения + пропорциональный кусок лестницы.

Сообщение отредактировал Атал: 16 November 2005 - 15:27

[Mеl]

IAY

Инвестор не может передавать соинвесторам доли в праве, поскольку у него этих долей нет. Он может передавать соинвесторам только помещения, например лестницы.

угу.. ващет лестницы тоже нет... и помещений нет при заключении инвестдоговора. И у инвестора эти

помещения, например лестницы

могут так и не появится, а ПС на них возникнуть сразу у соинвесторов.

Так что вот это

Потому что при исполнении этого договора, инвестор должен будет передать соинвестору эту долю в праве. А ее у него нет! Есть только целые вещи, лестница, к примеру!

действительно

Пурга.

Я так думаю, что у Аси возник вопрос о том, каким образом можно заключить подобный договор, когда еще не все соинвесторы известны.

Игорь, если есть хоть один соинвестор, то результат инвест. дейятельности будет распределятся между инвестором и соинвестором пропорционально сделанным каждым из них вложениям.
Следовательно, даже если неизвестно сколько еще будет соинветсторов и появятся ли они - площадь помещений (кол-во помещений) и размер доли в ОДС на места общего пользования инвестора и соинвестора известен. Если в дальнейшем инвестор пожелает привлечь новых соинвесторов, которым пообщещает предоставить соответственно права на оставшиеся помещения и соответствующей доли в праве на места общего пользования, то никаких проблем не возникнет, т.к. инвестор будет уступать свои собственные права на результат инвестдеятельности, оставшиеся после заключенного/ных ранее договора (договоров) с соинвестором(ами)

Ведь он опосредует отношения по созданию новой вещи. А передать долю в праве можно только на существующую вещь.

хм... во-первых не только по созданию новой вещи, но по модернизации уже существующей. Во-вторых одно не исключает другого: т.е. ОДС на результат инвестиционной деятельности может возникнуть и в случае если объект создается вновь и в случае модернизации уже существующего объекта.
В третьих: нет передачи доли в праве на вещь (просто потому как нет вещи), есть передача прав на результат инвестиционной деятельности в виде права/доли в праве на вещь. Поэтому здесь не применимы СПОРНЫЕ положения о невозможности отчуждения доли в праве собсвтенности на недвижку, если собственник один и покупатель один.
Сумбурно, но надеюсь доступно.

[Mеl]

ЛарНик
от и я об том же но не все верят

[Zahar]

Надеюсь, поможет опыт реализованного два года назад инвестпроекта.

Привожу выдержки из ДогСоинвестирования.


«Объект» - отдельно стоящее нежилое здание торгово-развлекательного комплекса планируемой Общей площадью Объекта 12 000 (двенадцать тысяч) квадратных метров с соответствующей инфраструктурой, создаваемое на Земельных участках путем нового строительства.
«Часть Стороны» - определяемая Договором и дополнительным соглашением к нему часть в оконченном строительством Объекте, право собственности на которую предполагает оформить на себя каждая из Сторон после реализации Инвестиционного проекта. Определяется для каждого Соинвестора и Инвестора. Часть Соинвестора или Часть Инвестора в зависимости от контекста.
«Общая площадь Объекта» - сумма площадей всех этажей Объекта (в том числе технического, подвального и чердачного) и встроенно-пристроенных помещений.
«Полезная площадь Объекта» - совокупность площадей помещений Объекта, предназначенных в соответствии с Технической документацией для размещения торговых, развлекательных и иных объектов, используемых для оказания услуг и продажи товаров на территории Объекта третьим лицам, а также складские, офисные и вспомогательные (подсобные) помещения включая внутренние проходы и коридоры.
«Площадь общего пользования» - Общая площадь Объекта за вычетом Полезной площади Объекта, включающая коридоры, лестничные клетки, площадки, лифты и т.п., площадь помещений инженерного назначения, площади встроенно-пристроенных помещений, подвальных помещений, чердаков.
«Доля Стороны» - доля Части Стороны в Полезной площади Объекта – относительная величина, выражаемая в процентах. Определяется для каждого Соинвестора и Инвестора с учетом поэтажных коэффициентов (п. 3.6.).




Суммы Инвестиционных платежей, подлежащих уплате каждой из Сторон определяются пропорционально площади, на которую каждая из Сторон претендует согласно первоначальной договоренности на занятие площадей. (см. Приложение №1). Расчет обязательств по уплате Инвестиционных платежей каждой из Сторон производится по формуле : общая сумма затрат на реализацию Инвестиционного проекта делится на Общую площадь Объекта. Определенная таким образом стоимость одного квадратного метра умножается на сумму площадей Части Соинвестора с учетом поэтажных коэффициентов (п. 3.6.) и части Площади общего пользования, пропорциональной Доли Стороны.


Порядок использования, ограничения, запрещения в отношении использования Площадей общего пользования, Земельных участков и Частей Сторон, Стороны определяют в форме Дополнительного соглашения к настоящему Договору с обязательным перечнем обязательств и ограничений Сторон, указанных в Приложении № 3 к настоящему Договору.


В целях недопущения нарушения прав Сторон, нанесения ущерба их имиджу и репутации, использования Объекта не в соответствии с его целевым назначением, Стороны до момента приемки Объекта в эксплуатацию Государственной комиссией определяют порядок использования, ограничения, запрещения в отношении использования Площадей общего пользования, находящихся в общей долевой собственности Сторон, Земельных участков и Помещений, оформляемых в собственность Сторон в форме Дополнительного соглашения к настоящему Договору.

Приложение № Порядок использования Площади общего пользования, Земельных участков и Помещений Объекта, находящихся в собственности у Сторон.

[maus34]

IAY

Да, не может. Это протеворечит сути инвестиционного договора. Ведь он опосредует отношения по созданию новой вещи. А передать долю в праве можно только на существующую вещь. А для случая недвижимости, долю в зарегистрированном праве собственности.

Не согласна.
Речь идет не о ПЕРЕДАЧЕ а о ВОЗНИКНОВЕНИИ первоначального права собственности на новую вещь. Почему это право не может возникнуть в долях?
И это не противоречит сути инвестиционного договора. Инвестиционный договор - это вообще скорее экономическая, чем юридическая категория. Т.е. инвестиционник м.б. построен по конструкции ПТ, подряда и т.п.
Более того, нормы об инвестиционной деятельности в некоторых случаях прямо предусматривают возникновение долевой собственности, напр. - ч.3 п.7 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".
ИМХО, mnatsa прав

При заключении инвестиционного договора не происходит передача недвижимости, да и сам такой договор не является договором о передаче вещи.
Поэтому, представляется, что можно сделать такую конструкцию договора , которая не нарушит 244 ГК и позволит в будущем передать право на долю в "общем" имуществе. А вот передаточный акт д.б. подписан всеми участниками долевой собственности.

[IAY]

maus34 ,

Совершенно верно, возникновение права собственности в инвестиционных договорах - такое же как, к примеру, в договоре подряда. Это верно.

Но проблему это не снимает. Долевая собственность может возникнуть либо в силу закона, т.е. "помимо" воли ее участников, т.н. неожиданная общность communio incidens, либо по соглашению участиников (может быть будущих) долевой собственности.

В нашем случае нет такого закона, силу которого соинвестор впадал бы помимо своей воли в долевую собственность. Тем более, что отношения между инвестором и соинвестором никак нельзя рассматривать как отношения простого товарищества.

Это означает, что, конечно, и в случае создания новой вещи может возникнуть долевая собственность, но только если ее будущие собственники прямо закючат об этом согласшение. То есть и в данном случае действует нормы ст. 244 и 245 ГК РФ:

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

То есть долевая собственность неможет быть установлена, пока не известны все ее участники.

С приветом,

Игорь

[Mеl]

IAY
Участники (количество) всегда известны. Просто у Инвестора (основного участника) при появлении новых соинвесторов (новых участников) и соответственно заключения новых договоров уступки или соинвестирования доля в праве ОДС уменьшается.
Выглядит (грубо) так:
10 октября: 1-й договор, когда у Инвестора 100 %:в результате - Ивестор с долей 80% и соивестор1 с долей 20 %;
30 октября 2-й договор, когда у Инвестора 80 %: в результате - Ивестор с долей 60% и соивестор2 с долей 20 %;
6 ноября: 3-й договор, когда у Инвестора 60 %: в результате - Ивестор с долей 40% и соивестор3 с долей 20 %;
20 декабря: 4-й договор, когда у Инвестора 40 %: в результате - Ивестор с долей 20% и соивестор4 с долей 20 %....
и так до тех пор пока у Инвестора есть что отчуждать. На каждый момент времени количество участников ОДС известно.

[mnatsa]

IAY

Это означает, что, конечно, и в случае создания новой вещи может возникнуть долевая собственность, но только если ее будущие собственники прямо закючат об этом согласшение. То есть и в данном случае действует нормы ст. 244 и 245 ГК РФ

А возможно ли по Вашему мнению последовательное внесение изменений в такой договор и включение в него новых сторон, если первоначально мы не можем определить всех?

[IAY]

mnatsa ,

Думаю вполне. Ничто не мешает участникам простого товарищества включить в договор новых товарищей. Но при этом это будет изменение договора простого товарищества, что возможно, естественно по соглашению всех товарищей. При этом права товарищей защищаются, вообще говоря, вещными исками: Иском о разделе в натуре и иском из права преимущественной покупки. Обычные обязательственные иски к товарищам невозможны. И, конечно, отдельный вопрос - это возможность включения новых товарищей после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

У задающей вопрос Аси, я думаю, случай другой. Там заключается договор между двумя лицами. Его никак нельзя квалифицировать как договор простого товарищества. Это договор, я думаю, по которому инвестор берет деньги и обязуется передать в собственность помещение. Теоретически можно конечно, представить такой договор, когда инвестор обязуется передать долю в праве. Но тогда эта доля должна у него быть, т.е. быть зарегистрирована именно как доля в праве. А вот передать новую вещь сразу в собственность соинвесторов можно. Но для образования при этом долевой собственности необходимо наличие при передаче вещи всех участников.

С приветом,

Игорь

[Mеl]

IAY

Думаю вполне. Ничто не мешает участникам простого товарищества включить в договор новых товарищей. Но при этом это будет изменение договора простого товарищества, что возможно, естественно по соглашению всех товарищей

читаем еще раз:

Участники (количество) всегда известны. Просто у Инвестора (основного участника) при появлении новых соинвесторов (новых участников) и соответственно заключения новых договоров уступки или соинвестирования доля в праве ОДС уменьшается.
Выглядит (грубо) так:
10 октября: 1-й договор, когда у Инвестора 100 %:в результате - Ивестор с долей 80% и соивестор1 с долей 20 %;
30 октября 2-й договор, когда у Инвестора 80 %: в результате - Ивестор с долей 60% и соивестор2 с долей 20 %;
6 ноября: 3-й договор, когда у Инвестора 60 %: в результате - Ивестор с долей 40% и соивестор3 с долей 20 %;
20 декабря: 4-й договор, когда у Инвестора 40 %: в результате - Ивестор с долей 20% и соивестор4 с долей 20 %....
и так до тех пор пока у Инвестора есть что отчуждать. На каждый момент времени количество участников ОДС известно.

и где тут увеличение сторон в договоре? где договор простого товарищества и нафиг он вообще нужен???

Это договор, я думаю, по которому инвестор берет деньги и обязуется передать в собственность помещение.

договор, когда инвестор обязуется передать долю в праве.

ага, опять 25 еще раз цитируем mnatsa, хотя он не единственный, кто отстаивает эту точку зрения

При заключении инвестиционного договора не происходит передача недвижимости, да и сам такой договор не является договором о передаче вещи.

просто удивительная упертость, которая может соперничать с бараньей

Сообщение отредактировал Pokemaster: 19 November 2005 - 02:46

[Massive]

Pokemaster,
убедительная просьба воздерживаться от сверхцитирования и личных оскорблений в адрес участников.

Спасибо.

[Blanch]

Pokemaster мне кажется, что IAY не так уж и неправ... но мне кажется, что обойти п. 4. ст. 244 ГК не так уж сложно... полноценного ОДС-то нет...
пускай у нас соглашение между будущими участниками ОДС (предположим, что мы можем применить к нему нормы о ПТ)... то есть нет тут пока ОДС, поэтому нормы ст. 250 ГК не применимы. Но при этом, я полагаю, в договоре с моинвестором необходимо отразить право Инвестора заключать сделки, направленные на отчуждение доли (части доли) инвестора третьим лицам, при соблюдение условий договора (навпример в части сохранения прав на такое имущество соинвестора, порядка распределения долей и т.п.). я возможно что-то пропустила, но ограничения на совершение такой сделки не нашла))) И еще - по поводу передаточного акта - а придется все ж таки на долю-то))) по крайней мере московская практика такова - два вить свидетельства будет, вот и требует ФСР акта приемки-передачи доли в помещениях общего пользования)))

[Mеl]

Blanch

мне кажется, что IAY не так уж и неправ

т.е. ты тоже считаешь, что при заключении инвесткотракта происходит отчуждение именно доли и именно помещения (помещений), а не права на перечисленное, как результата инвестдеятельности?
непонимаю тебя, начала так:

то есть нет тут пока ОДС, поэтому нормы ст. 250 ГК не применимы.

потом

в договоре с моинвестором необходимо отразить право Инвестора заключать сделки, направленные на отчуждение доли (части доли) инвестора третьим лицам,

Какой доли, если нет ОДС? отчуждение несуществующей доли?
... ну нет там отчуждения доли, потому как доли еще нет, а доли нет потому как нет вещи... А как будет выражен результат инвестдеятельности, ИМХО, всегда решают участники инвестдоговора: хоть в долях на имущество, которое возникнет в будущем, хоть в помещениях, являющихся частью создаваемого/реконструируемого имущества.

[Mеl]

Massive от личных оскорблений воздержусь, а вот что це таке "сверхцитирование" - непонимаю, т.к. на конфе в одной теме позволительно задавать один и тот же вопрос, на который уже отвечено, то разумно и отвечать на него повторно путем цитирования или отсыла к отвеченному.

[Blanch]

Pokemaster пра эта... отчуждение доли))) имелась ввиду та самая "доля", которая "доля инвестора в результате инвестиционной деятельности"... не знаю, как ее иначе обозвать))) не имелась ввиду доля в ОДС
я не считаю, что по инвестиционному контракту передается доля (имущество), тут могла бы возникнуть ОДС как на вновь созданное неделимое имущество, которое по результатам реализации проекта поступает в собственность нескольких лиц... однако не пошла практика по пути признания общего имущество объекта нежилого назначения неделимым... поэтому мы вынуждены предусматривать в договоре такую вот ... квази-конструкцию: право на получение в общую собственность некоего вновь созданного объекта. Вроде и объекта еще нет... и долей нет... а право на получение в будущем и именно в ОДС - есть... поэтому угомонитесь, демоны))) оба практицки правы)))

[Mеl]

Blanch

а право на получение в будущем и именно в ОДС - есть

согласна )))

имелась ввиду та самая "доля", которая "доля инвестора в результате инвестиционной деятельности"... не знаю, как ее иначе обозвать))) не имелась ввиду доля в ОДС

кхм... опять смешиваешь понятия: есть право на получение результата инвестдеятильности,так? В рассматриваемом случае это право на возникновение права собственности на.... здание в целом или на все помещения и места общего пользования в здании....Пока инвестор 1 - весь результат его (гы, собственника участка пока забудем для удобства ))) - ему не важно как именно выражен результат.
Появляется соинвестор - появляется необхордимость разделить результат в зависимости (в идеале) от размера вложений. Появляется необходимость выразить результат таким образом, чтоб результат (ПС), который возникнет по реализации, можно было поделить. Варианты понятны:
- представить результат в виде ОДС на весь объект инвестиций, где размер доли каждого (со)инвестора соответствует размеру его вложений )))
- представить результат в виде помещений и соответствующей помещению доли в ОДС на места общего пользования, определив места общего пользования. Размер ОДС на МОП зависит от кол-ва и размера помещений, на которые у соответстующего (со)инвестора возникнет ПС.
Итак, ИМХО, право на результат не является долевым. Делиться объем этого права, выраженный в результате инвестдеятельности. А так как речь идет не об отчуждении результата, а об отчуждении права на результат в том или ином объеме, то

нормы ст. 250 ГК не применимы.

и правоты IAY не усматриваю. Не применима и 244 ГК, т.к. в данном случае не поступает в собственность имущество, а возникает ПС на вновь созданное имущество.
И главное... IAY , видимо, не читает посты, поэтому не видит ответы на вопросы им же поставленные, а это проявление неуважения к собеседнику. Впрочем, сейчас это уже не имеет значения.

[Blanch]

опять смешиваешь понятия:

баюс, не я их смешиваю)) почитай ИК (в том числе с городом) - через раз: доля г. Москвы - 30%, доля инвестора - 70%... терминологическая несуразица... ну хорошо, назовем это правом... уступка права инвестора на получение в ОДС чего-то там... легче? Но установить возникновение ОДС можно только про решению участников. нет? а почему ? это-то ты как раз и не объясняешь. Ты пишешь, что здесь нельзя говорить о возникновении ОДС, так как ОДС нет, а будет тока потом... но ведь когда-то будет... и вот когда она будет, она возникает на основании соглашения сторон... участников ОДС, да? Так вот для того, чтобы это соглашение участников было, Инвестор и первый соинвестор принимают решение о возникновении ОДС, при этом это должен быть своеобразный договор присоединения, так как каждый из соивесторов заключает договор именно с таким условием и Инвестор не может заключить договор с каким-либо соинвестором без условия об ОДС на МОП.