ЗАО уже зарегистрировали. У нас там хорошие пакеты. Площадь жилищного фонда - 2,5 млн кв. метров. Платежи - 97 %. Одновременно руководим МУПом. Хотим чтобы бизнес стал наш. Победа на формальном конкурсе после 01.03.2006 - вопрос риторический.
По существу возможной сделки:
1. Отношения между МУП и собственниками помещений в многоквартирных домах (МКД) в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» являются договорными, независимо от наличия (отсутствия) договоров в письменной форме, и регламентируются ст.162 ЖК РФ. Согласно Вводного закона «Действие раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами»
Согласно ст.162 ЖК РФ (Договор управления многоквартирным домом) «…управляющая организация по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме…):
- оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам,
- осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».
Следовательно фактически заключен договор возмездного оказания услуг.
2. Согласно п.8 ст.162 ЖК РФ «Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством».
3. В соответствии с гражданским законодательством, изменения договора могут быть вызваны различными обстоятельствами, и предполагают такое изменение как замена стороны в договоре. Порядок перемены лиц в обязательствах предусмотрен гл.24 ГК РФ.
Согласно ст.383 ГК РФ (Права, которые не могут переходить к другим лицам) запрещается «Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью…». Либо, согласно ст. 388. (Условия уступки требования) «Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору».
Анализируя требования данной главы не усматривается запрет на совершение данной сделки в отношении договора управления МКД
4. Договор передачи прав и обязанностей будет являться основанием для возникновения жилищных отношений и взаимных прав и обязанностей сторон. Согласно ст. 10 (Основания возникновения жилищных прав и обязанностей) «Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему»;
Участниками жилищных отношений, согласно п.2. ст.4 ЖК РФ являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Может возникнуть сомнение, исходя из ст.161 (Выбор способа управления многоквартирным домом), что заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
Однако мы не ставим целью заключение нового договора управления с ЗАО, предполагается лишь замена стороны до момента проведения собрания собственников, либо проведения открытого конкурса органом местного самоуправления.
Согласно ст.780 ГК РФ (Исполнение договора возмездного оказания услуг) Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.
Договор управления МКД не предполагает личного исполнения всех обязательств. Более того, выполнение части функций по управлению делегируется иным лицам (Центры регистрации граждан, ЕРЦ)
Согласно ст.44 ЖК РФ «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме) «К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 4) выбор способа управления многоквартирным домом;
Обращает внимание что только способа, но не конкретной организации.
По форме сделки о передачи прав и обязанностей:
5. Учитывая, что договор управления МКД являются двусторонним обязательством, следовательно, в двусторонних обязательствах при смене кредитора происходит одновременно и перевод долга. В таких случаях нужно соблюдать нормы закона, относящиеся как к уступке права требования, так и к переводу долга (ст. 391 ГК).
В соответствии со ст.421 ГК РФ (Свобода договора) «Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора».
6. Договор будет заключаться в отношении каждого объекта управления- МКД.
7. Потребитель должен быть проинформирован о замене стороны в обязательстве и ему должна быть предоставлена возможность выразить несогласие с предложенными условиями. Мы формально должны обеспечить выполнение требований ч.2 ст.388 ГК РФ в соответствии с которой «Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника».
Факт существенного значения личности управляющей организации для потребителя теоретически доказуем, учитывая социальную значимость отношений.
В случае молчания потребителей, согласно ст. 158 ГК РФ (Форма сделок) молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".: В тех случаях, когда потребитель пользуется услугами…, оказываемыми обязанной стороной, однако от заключения договора отказывается, арбитражные суды должны иметь в виду следующее.
Фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные».
Соответствующее информирование может быть произведено на одной из ежемесячных квитанций ЕРЦ.
Выводы:
Реализация данной схемы:
• будет оправдана при принятии МО (Наш город) решения о ликвидации МУП.
• обеспечит возможность ЗАО практически сразу и в полном объеме начать выполнять функции по управлению на всем жилищном фонде микрорайона с минимальными затратами,
• позволит новой организации аккумулировать необходимые денежные средства для участия в открытых конкурсах (в соответствии с проектами соответствующих постановлений Правительства РФ),
О возможных рисках:
• договор о передаче прав и обязанностей может быть признан незаконным только по конкретному МКД;
• договор заключается на непродолжительный срок - до момента проведения общих собраний собственников, либо открытых конкурсов, в соответствии с п.4. ст.161 ЖК РФ;
• нет лиц, фактически заинтересованных в возврате сторон в первоначальное положение;
• в случае угрозы возникновения спора нами будет немедленно инициировано проведение общего собрания собственников;
• подача иска несогласным собственником, при принятии решения о ликвидации МУП, практически бессмысленна.
Сообщение отредактировал Pank: 25 November 2005 - 15:52
