Сторона-1 подписала с Стороной-2 предварительный договор купли-продажи земельного участка. По этому договору между сторонами возникли весьма существенные трения по условиям сделки в части того, что по условиям предварительного договора Сторона-1 должна оказать Стороне-2 ряд дополнительных услуг, прямо не связанных с исполнением Стороны-1 своих обязательств по купле-продаже земли. Сторона-2 настаивает на одних условиях, Сторона-1 - на других. Если Сторона-1 не соглашается на определенные условия, Сторона-2 может через суд попортить кровь Стороне-1. Стороны долго вели переговоры и Сторона-2 вдруг настаивает на том, чтобы Сторона-1 подписала некий документ - Гарантию, который будет предусматривать исполнение Стороной-1 неких обязательств (эта гарантия практически полностью копирует текст предварительного договора в части оказания услуг). Привожу свои (и не только) мысли насчет того, что есть эта самая гарантия, с чем ее кушать и какие могут быть последствия.
Согласно тексту Гарантии Продавец гарантирует Покупателю возможность подключения объекта, который будет построен Покупателем на покупаемом земельном участке, который намеревается построить Покупатель, к определенным электро-, газо-, и теплосетям.
Кроме того, Продавец в соответствии с Гарантией принимает на себя ряд дополнительных по отношению к Предварительному договору обязанностей, в том числе по приобретению в собственность земельного участка для последующей его продажи Покупателю, получения необходимых разрешений в различных органах государственной власти и т.п.
Указанная гарантия не является способом обеспечения исполнения обязательств, так как не отвечает требованиям, установленным нормами главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» части первой ГК РФ, поскольку в настоящий момент отсутствует само обязательство, которое бы было обеспечено.
Гарантия также не может быть расценена в качестве односторонней сделки, т.к. в соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Из Предварительного договора не усматривается возможность совершения Продавцом односторонней сделки по выдаче гарантии, которая бы порождала для Покупателя определенные права, а для Продавца соответствующие обязанности.
Гарантия не является и изменением (дополнением) Предварительного договора, т.к. согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Таким образом, соглашение об изменении Предварительного договора должно быть подписано обеими сторонами.
В тоже время необходимо обратить внимание на то, что большинство обязанностей, приведенных в тексте Гарантии, сформулированы неконкретно, что можно использовать для признания ее незаключенной как дополнения к договору (земельные участки, которые должен передать в собственность Покупателя Продавец, ему на момент выдачи гарантии не принадлежат, что является основанием для признания гарантии в этой части ничтожной, ссылок на их кадастровый номер нет, отсутствуют цены земельных участков и калькуляция стоимости выполняемых Продавцом работ и услуг, что может свидетельствовать о том, что обязательства Продавца, принятые им в соответствии с Гарантией, не могут быть исполнены принудительно, в том числе путем обращения Покупателя в арбитражный суд с иском о понуждении к их исполнению и/или взыскании убытков, причиненных неисполнением).
С другой стороны при определенных обстоятельствах арбитражный суд может придти к выводу о том, что одностороннее принятие на себя Продавцом дополнительных обязательств по договору не противоречит основным принципам гражданского законодательства и в силу этого может породить для Продавца определенные обязательства.
Кроме того не совсем ясно, можно ли посчитать такую гарантию как оферту?
Вопрос не простой, понимаю, но все-таки надеюсь получить ответы. Спасибо.
Сообщение отредактировал spulko: 08 December 2005 - 23:47
