Сообщений в теме: 12

[ORB]

Добрый день, коллеги!

Вопрос такой:
Физик зарегистрировал в регпалате право собственности на объект незавершенного строительства (автосервис и кафе рядом с АЗС), который он приобретал по договору о долевом участии с одним ООО, без оформления земучастка. Сейчас возникла необходимость в его продаже.
Первоначально права на весь земучасток (т.е. под кафе, автосервис и АЗС) были за ООО, которому он, в свою очередь, был выделен постановлением главы администрации. В настоящее время у физика нет препятствий для выделения и оформления участка, находящегося непосредственно под объектом незавершенного строительства. Загвоздка в том, что на весь комплекс нашелся покупатель, который говорит физику, мол ты землю не оформляй, зачем ее лишний раз разделять, я ее у ООО куплю вместе с АЗС, а потом и тебе за твою незавершенку деньги отдам.
Сама по себе незавершенка особой цены не имеет (голый фундамент), более ценным является, конечно участок под ней, тем более, что он занимает более 1/3 от всего комплекса.
Вот теперь физик в раздумье, как ему подстраховаться, чтоб его не кинули, может какой то предварительный договор составить, или же все-таки лучше оформить участок, а потом вести переговоры о продаже?

[Ludmila]

ORB, а как он незавершёнку-то без земли собрался продавать, а?
Ст. 25 ФЗ "О гос. регистрации..." - нужны для регистрации перехода права собственности на незавершёнку документы на землю...

[MaaH]

Вот теперь физик в раздумье, как ему подстраховаться, чтоб его не кинули,

Брать сразу, налом - сама лучшая страховка

[maus34]

ORB

Первоначально права на весь земучасток (т.е. под кафе, автосервис и АЗС) были за ООО, которому он, в свою очередь, был выделен постановлением главы администрации.

НА каком праве был выделен участок и га каком праве собираетесь оформлять землю?

[ORB]

НА каком праве был выделен участок и га каком праве собираетесь оформлять землю?

На праве бессрочного пользования. А сейчас есть договоренность с районной администрацией об оформлении права аренды с физиком.

Брать сразу, налом - сама лучшая страховка biggrin.gif

Это конечно понятно, но покупатель говорит, что рассчитается в течение 5 дней после оформления документов.

[Asmadey]

Физик зарегистрировал в регпалате право собственности на объект незавершенного строительства (автосервис и кафе рядом с АЗС), который он приобретал по договору о долевом участии с одним ООО, без оформления земучастка. Сейчас возникла необходимость в его продаже

Так физик, что владеет всем объектом, или только долей или конкретной (выделенной) частью объекта :?:

[umbra]

Физик зарегистрировал в регпалате право собственности на объект незавершенного строительства

право возникло.
незавершенка нежилая. делаем основной договор. моделируем переписку. подаем в суд на продавца (который якобы обидел покупателя). признаем право собственности за покупателем. регим в ФРС без земли.
на все про все 2-4 месяца ну и немного деньгов на госпошлину.

[ORB]

Так физик, что владеет всем объектом, или только долей или конкретной (выделенной) частью объекта :?:

Физик владеет, двумя отдельностоящими незавершенными зданиями, точнее фундаментами, которые стоят на земельном участке, выделенном ООО для строительства АЗС, автосервиса и кафе. Просто ООО в свое время АЗС достроило и запустило, а кафе и автосервис не потянуло и привлекло инвестора в лице того самого физика. У физика средств тоже не много оказалось и поэтому строительство пришлось заморозить. А чтобы совсем не пролететь физик зарегистрировал право на незавершенку в ФРС. А земельный участок, так и остается за ООО. Но это не проблема, так как физик уже был в горадминистрации и согласовал выделение земли, находящейся под незавершенкой. Проблема в другом: и физик и ООО хотят продать как АЗС так и незавершенку. И покупатель уже нашелся. Просто покупатель говорит физику... (см. 1 пост)

[umbra]

Заключите в простой письменной договор купли-продажы с отсрочкой платежа, получите залог в силу закона. Землю переоформлять для перехода прав не обязательно.

Насчет земли Вы как-то погорячились, переход права без нее не зарегят...

Ст. 25 ФЗ "О гос. регистрации..." - нужны для регистрации перехода права собственности на незавершёнку документы на землю...

В конце концов, если земля не будет оформлена по тем или иным причинам придетса идти по ранее предложенному мною варианту, тем более что в случае нормального оформления земли Вам бабки дважды платить придется.
Сначала зарегите на продавца, а потом на покупателя, хороше если это будет всего лишь госпошлина...

[maus34]

Не вижу проблем.
Единственный императив - п.4 ст. 35 ЗК - обязанность отчуждения здания вместе с земельным участком, накотором оно расположено, если оба объекта принадлежат одному лицу.
Во всех остальных случаях, если собственник земли и объенкта недвижимости не совпадают, для отчуждения объекта недвижимости достаточно документа, подтверждающего, что собственник объекта недвижимости не является собственником земельного участка. Оформление прав на земельный участок для отчуждения здания не требуется.

[Mеl]

maus34

Во всех остальных случаях, если собственник земли и объенкта недвижимости не совпадают, для отчуждения объекта недвижимости достаточно документа, подтверждающего, что собственник объекта недвижимости не является собственником земельного участка.

угу... за исключением приватизации со ст. 28 ФЗ о приватизации.... но к этой темке отношения не имеет