Сообщений в теме: 22

[marsey]

В суд обратился гражданин-покупатель (истец), который приобрел за 50 тысяч рублей в 2004 году 2-х комнатную квартиру со всеми удобствами у ненадлежащего продавца - старого руководства организации (право собственности у продавца возникло в мае 2005 после соответствующей ругистрации на основании правоустанавливающего документа - договора купли-продажи крватиры от сентября 1998 года) о признании покупателя надлежащим собственником квартиры и обязании зарегистрировать его право собственности на основании договора куплипродали от 19.02.2004, который ответчик (продавец) считает ничтожным.
Суд посчитав покупателя добросовестным приобретателем, удовлетворил иск покупателя, сославшись на то, что право сосбвтенности у продавца возникло в 1998 году и он не вправе был регистрировать в 2005 году за собой право собственности, т.к. был заключен договор с истцом в 2004г.
Кассационная жалоба в областном суде общей юрисдикции оставлена без удовлетворения. Суд сослался на Постановление Конституционного суда о добросовестном приобретении квартиры.

Подскажите как продавцу (организации) защитить свое право собственности от незаконного покупателя и доказать ничтожность договора от 19.02.2004. Нашу ссылку на то, что все права, возникшие после января 1998г. требуют регистрации суд отклонил, указав на то, что регистрирующий орган в данном регионе был создан в 1999 году, а штамп БТИ (содержал илшь информацию об учете данного объекта в их базе) является доказательством того, что ответчик на момент заключения спорного договора был собственником квартиры.

Где можно посмотреть судебную практику по данному вопросу.

Благодарю за поддержку

[Pastic]

Нашу ссылку на то, что все права, возникшие после января 1998г. требуют регистрации

указав на то, что регистрирующий орган в данном регионе был создан в 1999 году,

Суд - прав. До создания в регионе органа гос.регистрации действительной была ранее действующая система регистрации (как правило - БТИ). Так что не тратьте время.

[Антон Василич]

Pastic

Суд - прав. До создания в регионе органа гос.регистрации действительной была ранее действующая система регистрации

Точно ли? По моему, суд не прав:

21 июля 1997 года N 122-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Статья 6. Признание ранее возникших прав
1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
Статья 33. О введении в действие настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Не позднее указанного срока органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче информации о зарегистрированных правах.

хотя и:

2. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 года.

marsey
А это вообще бесподобно:

Суд сослался на Постановление Конституционного суда о добросовестном приобретении квартиры.

Т.е. на Постановление от 21 апреля 2003 г. №6-П? Правильная ссылка, конечно, но зачем она если право собственности у продавца возникло, а договор купли-продажи, следовательно, действителен? Странная мотивировка, имхо.

По моему, в данном случае собственником должен быть признан продавец (организация). Но если покупатель действовал добросовестно, собственник не может истребовать свое имущество из незаконного владения.

[kuropatka]

marsey
Если штамп БТИ был - договор заключен, и переход права состоялся.

Суд сослался на Постановление Конституционного суда о добросовестном приобретении квартиры.

А это здесь при чем? Выложите решение...

[Johny_]

По моему, в данном случае собственником должен быть признан продавец (организация). Но если покупатель действовал добросовестно, собственник не может истребовать свое имущество из незаконного владения.

То есть, даже если сделка будет признана ничтожной, истребовать квартиру организация-собственник не сможет?

Добавлено в [mergetime]1137431425[/mergetime]

По моему, в данном случае собственником должен быть признан продавец (организация). Но если покупатель действовал добросовестно, собственник не может истребовать свое имущество из незаконного владения.

То есть, даже если сделка будет признана ничтожной, истребовать квартиру организация-собственник не сможет?

[mnatsa]

Johny_

То есть, даже если сделка будет признана ничтожной, истребовать квартиру организация-собственник не сможет?

Конечно сможет. Просто Антон Василич спутал реституцию с виндикацией. А при реституции добросовестность не имеет значения.

[Антон Василич]

То есть, даже если сделка будет признана ничтожной, истребовать квартиру организация-собственник не сможет?

Только если покупатель действовал добросовестно в смысле ст.302 ГК РФ. Я не утверждаю, что в случае уважаемой marsey это так. Но уж если суд так считает...

mnatsa

Просто Антон Василич спутал реституцию с виндикацией. А при реституции добросовестность не имеет значения.

Ничего я не спутал. Читайте внимательнее Постановление Конституционного Суда от 21 апреля 2003 г. №6-П.

1. Признать не противоречащими Конституции Российской Федерации содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

Сообщение отредактировал Антон Василич: 17 January 2006 - 19:31

[marsey]

[attachment=9733:attachment][attachment=9733:attachment]

Johny_

То есть, даже если сделка будет признана ничтожной, истребовать квартиру организация-собственник не сможет?

Конечно сможет. Просто Антон Василич спутал реституцию с виндикацией. А при реституции добросовестность не имеет значения.

если я правильно поняла, можно заявить требование о возврате квартиры как применение последствий ничтожной сделки купли-продажи квартиры, в случае если удастся доказать факт ненадлежащего оформления БТИ документов по регистрации прав на недвижимое имущество и отсутствия у продавца права собственности?


Добавлено в [mergetime]1137790912[/mergetime]

marsey
Если штамп БТИ был - договор заключен, и переход права состоялся.

Суд сослался на Постановление Конституционного суда о добросовестном приобретении квартиры.

А это здесь при чем? Выложите решение...

Сообщение отредактировал marsey: 21 January 2006 - 03:08

[Mister Muscle]

Читайте внимательнее Постановление Конституционного Суда от 21 апреля 2003 г. №6-П.

-

в нормативном единстве со статьей 302 ГК

Антон Василич при чем тут добросовестность покупателя, если речь идет о реституции в чистом виде? Виндикация как способ защиты тут продавцу не нужна, ведь у него есть обязательственная связь с владельцем.

у ненадлежащего продавца - старого руководства организации

marsey а вы доказали, что на момент заключения ДКП лицо не являлось руководителем организации, а соответственно, не имело права совершать сделки с ее имуществом?


Добавлено в [mergetime]1137849203[/mergetime]
Кстати, marsey, я таки не понял, а при чем тут жилищное право...

[Антон Василич]

Антон Василич при чем тут добросовестность покупателя, если речь идет о реституции в чистом виде?

realtor, cчитаю, что несмотря на отсутствие прямого указания в тексте ст.167 ГК РФ, добрая совесть приобретателя имеет равное значение как для виндикации, так и для реституции. Иное противоречит конституционному принципу свободы экономической деятельности, который предполагает наличие определенного минимума гарантий стабильности гражданского оборота. Такой конституционно-правовой смысл норм п.1 и 2 ст.167 ГК РФ был выявлен в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. №6-П.

[marsey]

Читайте внимательнее Постановление Конституционного Суда от 21 апреля 2003 г. №6-П.

-

в нормативном единстве со статьей 302 ГК

Антон Василич при чем тут добросовестность покупателя, если речь идет о реституции в чистом виде? Виндикация как способ защиты тут продавцу не нужна, ведь у него есть обязательственная связь с владельцем.

у ненадлежащего продавца - старого руководства организации

marsey а вы доказали, что на момент заключения ДКП лицо не являлось руководителем организации, а соответственно, не имело права совершать сделки с ее имуществом?

руководитель был правомочным, только сделку заключал не руководитель, а иное лицо, недоказавшее своих полномочий представлять интересы продавца(отсутствовала доверенность на заключение сделки). Однако организация приняла от покупателя деньги за квартиру. суд проигнорировал наш аргумент о том, что договор заключен неуполномоченным лицом со стороны продавца. можно ли принятие от покупателя денег в данном случае расценить как одобрение сделки?


Добавлено в [mergetime]1137849203[/mergetime]
Кстати, marsey, я таки не понял, а при чем тут жилищное право...

сделки с жильем находятся в данном разделе

[mnatsa]

Антон Василич

Такой конституционно-правовой смысл норм п.1 и 2 ст.167 ГК РФ был выявлен в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. №6-П.

Интересно, кем такой "смысл" был выявлен. На этом форуме, повидимому, Вы один такой...

[Антон Василич]

mnatsa

Интересно, кем такой "смысл" был выявлен.

Конституционным Судом РФ, а еще раньше ВАС РФ.

На этом форуме, повидимому, Вы один такой...

Имеете в виду, что искажаю смысл постановления КС? Да, кажется, ничего уж такого нового я не говорю. Уже высказывалось аналогичное толкование, с которым, естественно, не все согласны: http://forum.yurclub...=ST&f=2&t=55733

[Pastic]

Имеете в виду, что искажаю смысл постановления КС?

Именно. КС РФ говорит только о случае, когда реституции требует не сторона по сделке, а третье лицо. В описанном же случае требование о реституции заявляет продавец-собственник, а об этом КС РФ говорит, что:


Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

[marsey]

можно ли считать недобросовестным приобретателем покупателя, который, покупая квартиру, не проверил надлежащее оформление государственной регистрации прав собственности продавца?

[Pastic]

можно ли считать недобросовестным приобретателем покупателя, который, покупая квартиру, не проверил надлежащее оформление государственной регистрации прав собственности продавца? 

Судя по Вашим постам, право собственности у продавца было зарегистрировано в порядке, действовавшем до создания в субъекте федерации учреждений юстиции. Соответственно, право собственности у продавца было и отсутствие его госрегистрации значения не имеет, поскольку в соответствии со ст. 6 ФЗ "О гос.регистрации..." ранее возникшие права признаются действительными.

[kuropatka]

право собственности у продавца было и отсутствие его госрегистрации значения не имеет, поскольку в соответствии со ст. 6 ФЗ "О гос.регистрации..." ранее возникшие права признаются действительными.

Более того - при регистрации сделки и перехода права к покупателю была произведена и госрегистрация права за продавцом.

[Mister Muscle]

Иное противоречит конституционному принципу свободы экономической деятельности, который предполагает наличие определенного минимума гарантий стабильности гражданского оборота

Антон Василич, ничуть. Хотя бы потому, что при применении реституции лицо, возвращающее вещь, получает встречное предоставление - возврат своего исполнения. Тогда как в виндикации встречного предоставления нет, почему и требуется бОльшая степень правовой защиты ответчика, в том числе путем введения особых правил для добросовестного приобретателя.

не проверил

- значит не проявил должной разумности и оснмотрительности. ИМХО, утратил право ссылаться на добросовестность.
marsey, посторю вопрос:

а вы доказали, что на момент заключения ДКП лицо не являлось руководителем организации, а соответственно, не имело права совершать сделки с ее имуществом?

[Антон Василич]

В описанном же случае требование о реституции заявляет продавец-собственник, а об этом КС РФ говорит, что:

Pastic, спасибо за точное замечание!
Конечно, неправильный формулирую я тезис о равном значении доброй совести для реституции и виндикации.

Но согласиться с mnatsa и realtorом все равно не могу. Если приобретатель добросовестный, то предъявленные к нему требования о реституции силу Постановления КС удовлетворению не подлежат в любом случае, если иное непосредственно не оговорено законом. Возможна только виндикация вещи собственником.

И субъект, который предъявит требование о реституции (сторона по недействительной сделке или не сторона, собственник или не собственник), здесь, по моему, значения все же не имеет.

[Mister Muscle]

Возможна только виндикация вещи собственником

Антон Василич, А (не осознавая последствий своих действий всилу психического заболевания), продал квартиру Б. На защиту вылез ООиП, заявил к Б требование о виндикации. Суд иск удовлетворил, поскольку вещь выбыла из владения А против его воли (у него же порок воли был), а потому может быть виндицирована. В итоге вашей конструкции Б и без квартиры, и без денег.

[Антон Василич]

realtor
1. Б не является добросовестным приобретателем в смысле ст.302 ГК РФ, т.к. А имел право отчуждать свою квартиру. Другое дело, что сделку он совершил с пороком воли.
2. Если А не осознавал последствий своих действий из-за психического заболевания, то сделка оспорима на основании ст.177 или 171 ГК РФ (в зависимотсти от того был ли к моменту сделки А признан недееспособным или нет).
3. Последствия признания сделки А и Б недействительной определены абз.2 и 3 п.1 ст.171 ГК РФ.
4. Требование о виндикации не может быть заявлено, т.к. в данном случае последствия недействительности сделки определены специальной по отношению к ст.301 ГК РФ нормой п.1 ст.171.

В итоге А с квартирой, а Б (по идее, хотя и не факт) с деньгами.

Сообщение отредактировал Антон Василич: 24 January 2006 - 00:36

[marsey]

можно ли считать недобросовестным приобретателем покупателя, который, покупая квартиру, не проверил надлежащее оформление государственной регистрации прав собственности продавца? 

Судя по Вашим постам, право собственности у продавца было зарегистрировано в порядке, действовавшем до создания в субъекте федерации учреждений юстиции. Соответственно, право собственности у продавца было и отсутствие его госрегистрации значения не имеет, поскольку в соответствии со ст. 6 ФЗ "О гос.регистрации..." ранее возникшие права признаются действительными.

Администрацией Кировской области принято постановление от 16.07.1998, в соответствии с которым государственной регистрации в учреждении БТИ подлежат договор продажи квартиры и переход права собственности на нее. Кроме того, выдается удостоверение о государственной регистрации права (форма разработана данным постановлением), которая в последующем может быть безвозмездно замененна на свидетельство о государственной регистрации.
В нашем же случае стоит только учетный штамп БТИ на договоре.
При таких обстоятельствах, почему вы считатете, что право собственности у продавца по договору от 2004 года было надлежащим образом зарегистрировано на момент заключения спорной сделки с покупателем.

[Pastic]

Администрацией Кировской области принято постановление от 16.07.1998, в соответствии с которым государственной регистрации в учреждении БТИ подлежат договор продажи квартиры и переход права собственности на нее. Кроме того, выдается удостоверение о государственной регистрации права (форма разработана данным постановлением), которая в последующем может быть безвозмездно замененна на свидетельство о государственной регистрации.
В нашем же случае стоит только учетный штамп БТИ на договоре.
При таких обстоятельствах, почему вы считатете, что право собственности у продавца по договору от 2004 года было надлежащим образом зарегистрировано на момент заключения спорной сделки с покупателем. 

Я вообще-то говорю о продавце, а Вы - о покупателе. А по существу - никакого "учетного штампа" отдельно от регистрации договора и права собственности БТИ никогда не ставило. Штамп ставился один, а регистрировался договор и переход права. Так что смотрите, что там в БТИ в документах...