Сообщений в теме: 16

[kog]

х.04.1995 года нотариусом г. Москвы К удостоверен договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания продавца, по которому ПРОДАВЕЦ – 1 ПРОДАВЕЦ - 2 передали в собственность ПОКУПАТЕЛЮ принадлежащую им по праву общей совместной собственности квартиру (ОБЪЕКТ)
х.05.1995 года указанный договор зарегистрирован в Управлении приватизации жилищного фонда Департамента муниципального жилья Правительства Москвы.
х.03.2005 года умер ПОКУПАТЕЛЬ, завещавший вышеуказанную квартиру своей дочери – НАСЛЕДНИЦЕ.
х.09.2005 года нотариус г. Москвы выдала НАСЛЕДНИЦЕ свидетельство о праве на наследство по завещанию, подтвердившее возникновение права собственности на квартиру.
В ноябре 2005 года НАСЛЕДНИЦА обратилась в регистрационную службу за регистрацией своего права собственности.
Наследнице в регистрации отказывают.
Основанием для отказа послужило следующее. Договор купли – продажи квартиры с условием пожизненного содержания продавца заключен х.04.1995 года, изменения сторонами после 01.03.1996 года не вносились, и следовательно, возникающие на его основании правоотношения должны регулироваться нормами Гражданского Кодекса РСФСР 1964 года (п. 2 ст. 422 ГК РФ). В пункте 8 указанного договора значится, что содержание ст. 254 ГК РСФСР нотариусом сторонам разъяснено. Вместе с тем, согласно ст. 254 ГК РСФСР, действовавшей на момент заключения договора, в случае смерти покупателя при жизни продавца договор прекращается. ПРОДАВЕЦ-2 умер в 2003 году, однако ПРОДАВЕЦ-1 проживает в квартире, в отношении которой выдано свидетельство о праве на наследство, а ПОКУПАТЕЛЬ умер в 2005 году. Следовательно имущество, переданное по договору ПОКУПАТЕЛЮ, в ооствествии со ст. 254 ГК 64 должно быть возвращено. Учитывая изложенное, зарегистрировать право собственности НАСЛЕДНИЦЫ на указанную квартиру на основании свидетельства о праве на наследство не представляется возможным.

Понятно, что в соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются свидетельство о праве на наследство.
Свидетельство о праве на наследство в соответствии со ст. 1162 ГК РФ является официальным документом, подтверждающим наследственные права лица на имущество умершего гражданина. Юридическое значение этого документа определяется его правоподтверждающим характером. Правомерность выдачи свидетельства о праве на наследство, как и правомерность любого другого нотариального действия, может быть оспорена только в судебном порядке.

Таким образом, свидетельство о праве на наследство по завещанию, представленное НАСЛЕДНИЦЕЙ в ГУ ФРС являлось достаточным основанием для регистрации перехода права собственности на квартиру.
И отказ не соответствует действующему законодательству.


В то же время хотелось бы обсудить данный случай с другой стороны. А именно был ли прав нотариус выдавая свидетельство о праве на наследство? И правильно ли истолкованы в отказе нормы законодательства? (если не смотреть на то что он вообще необоснованный )

[Jazzanova]

а ст. 6 закона о введении ГК нам что говорит?

Добавлено в [mergetime]1138801004[/mergetime]
не ерничаю хочу типа обсудить на самом деле -))

Добавлено в [mergetime]1138801476[/mergetime]
ладно раз никто не постит
вощем мои соображения
продавцов 2 штуки
соответственно договор прекращается когда оба товой, а не только лишь один
а раз один к моменту открытия наследства жив значит договор в поряде
дальше поехали
право собственности возникло в силу наследования
поэтому регить собсно и не нужно, но можно через суд признать право собственности и на этом застыть

[Jazzanova]

если и захочется потом отчудить обжалуете отказ мотивируя наличием судебного решения о признании права собственности, свидетельством на наследство, а также ссылкой на необоснованность отказа в регистрации

[kog]

Jazzanova

а ст. 6 закона о введении ГК нам что говорит?

Добавлено в 16:36
не ерничаю хочу типа обсудить на самом деле -))

чего то я не понял в чем прикол и при чем тут ст 6, как я понимаю Закона о введени ч.2 ГК?
Там ничего итересного для нашего случая.
Как я я уже указал

х.04.1995 года нотариусом г. Москвы К удостоверен договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания продавца, по которому ПРОДАВЕЦ – 1 ПРОДАВЕЦ - 2 передали в собственность ПОКУПАТЕЛЮ принадлежащую им по праву общей совместной собственности квартиру (ОБЪЕКТ)
х.05.1995 года указанный договор зарегистрирован в Управлении приватизации жилищного фонда Департамента муниципального жилья Правительства Москвы.

Т.е. сделка заключена в соотвествии с ГК 64 и к ней до сих пор применяются нормы ГК 64. Или я не прав? Ведь нормы части второй Кодекса, определяющие содержание договоров отдельных видов, применяются к договорам, заключенным после введения ее в действие. (с) Законодатель
Т.е. учитывая

Вместе с тем, согласно ст. 254 ГК РСФСР, действовавшей на момент заключения договора, в случае смерти покупателя при жизни продавца договор прекращается

, а имущество переданное по договору подлежит возврату.

Следовательно логика изложенная регистратором в принципе верная, если бы он был нотариусом

Сообщение отредактировал kog: 01 February 2006 - 20:30

[Денежка]

ПРОДАВЕЦ-2 умер в 2003 году, однако ПРОДАВЕЦ-1 проживает в квартире, в отношении которой выдано свидетельство о праве на наследство, а ПОКУПАТЕЛЬ умер в 2005 году.

Это означает, что раз продавец-2 умер, то договор изменился, потому что если бы п-2 не умер, то после смерти покупателя дом вернулся бы в общую собственность п-1 и п-2, а так он возвращается в индивидуальную собственность п-1:). Т.е. изменяются права и обязанности сторон. И число участников ( ) тоже поменялось. А раз договор изменился, то это уже другой договор. Хотя и натянуто

Т.е. сделка заключена в соотвествии с ГК 64 и к ней до сих пор применяются нормы ГК 64. Или я не прав?

Думаю, правы. Содержанец в 95 году знал, что он без жилья не останется, а если покупашка умрет - то и дом вернется, а если бы Законом это положение о возврате было бы отменено, то нарушились бы интересы продавца, потому что он, может быть, и не продал бы дом тогда. Положение продавца ГК 95 в этом случае точно не улучшил

[kog]

DraGon
Ответ по делу
Т.е. Вы согласны со мной, что при общей неверности отказа в регистрации в нем присутствует и здравое зерно?

[Денежка]

kog
Согласен. Но если доказать, что это уже другой договор, заключенный по ГК-95 - то зерна не будет

[Jazzanova]

kog
цель то какая сего обсуждения?
интерес сам в себе либо какой то практический момент?

[IAY]

На эту тему есть статья Эрделевского.

Игорь

[Jazzanova]

сюда бы ее

[IAY]

 ____________________________________________.doc   57К   534 скачиванийVoila:


Игорь

[kog]

IAY
Большое спасибо.
Странно я и К+ и Гарант перерыл на затронутую тему, а этой статьи не нашел. Какие то они у нас не правильные.

Теперь раз, можно прийти к выводу, что содержание отказа было правильным, надо подумать о формальной стороне дела, а именно о свидетельстве о праве на наследство на имущество которое не должно было войти в наследственную массу.

Остаюсь с выводом, что все-таки регистратор превысил свои полномочия

DraGon

Согласен. Но если доказать, что это уже другой договор, заключенный по ГК-95 - то зерна не будет

есть идеи как это можно сделать?

Jazzanova

цель то какая сего обсуждения?
интерес сам в себе либо какой то практический момент?

форум профессионалов? если да, то не понятен вопрос...
Изложена проблема, у которой есть и практическая сторона (из конкретности изложения должно быть видно, что вопрос взят не из головы), и теоретическая, которую собственно и хочется обсудить...

С уважением,
Константин

[IAY]

kog ,

Но есть и другое мнение:

=============================================================
Практический интерес к данному договору связан с тем, что в настоящее время ряд объектов недвижимости принадлежит гражданам на основании этого договора. В связи с чем возникают вопросы о порядке прекращения договора.
Как уже отмечалось, в действующем гражданском законодательстве ранее известный институт сильно изменен. Часть 2 ст. 5 ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ" устанавливает, что "по обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 года, часть вторая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие", из чего следует, что к договору купли-продажи жилого дома (квартиры) с условием пожизненного содержания продавца, заключенному до 01.03.96 и действующему после введения в действие второй части ГК РФ, применяются нормы, регулирующие отношения по договору пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.
В качестве комментария приведу пример судебной практики.
27.06.95 между гр. Н. и его сыновьями Б. и В. был заключен договор купли-продажи квартиры, принадлежавшей Н., с условием пожизненного содержания Н.
27.10.96 умер один из покупателей - Б., а 14.04.97 умер сам продавец - Н.
Жена и дочь умершего Б. обратились в Н-ский межмуниципальный суд г. Москвы с иском к В. об определении долей в общей собственности, разделе наследственного имущества, признании за ними права собственности в долях 1/8 и 1/3 соответственно и об определении порядка пользования спорной квартирой. В. предъявил встречный иск об определении доли в праве общей собственности на квартиру и о признании права собственности на 1/4 доли квартиры. Свои требования истцы мотивировали тем, что являются наследниками умершего Б. Поскольку при его жизни доли в общем имуществе с братом (ответчиком В.) определены не были, доли должны быть равными - по 1/2 доли квартиры. Истица - жена Б., как супруга, полагала, что ей принадлежит 1/2 доли в имуществе супруга, как супружеская доля, поскольку квартира приобретена в период брака, т.е. ей принадлежит 1/4 доли квартиры. Истцы считали, что после смерти Б. открылось наследство в виде 1/4 доли спорной квартиры, которое должно быть разделено между наследниками по закону - женой, дочерью и отцом (бывшим собственником квартиры). Доля каждого из наследников составила 1/12 доли квартиры. Истцы утверждали, что после смерти Б. они как наследники последнего выполняли все обязанности по содержанию продавца. После смерти Н. открылось наследство на 1/12 доли квартиры. Таким образом истица - жена умершего Б. - просила признать за ней право собственности всего на 1/3 долю квартиры, дочь просила признать за ней право собственности всего на 1/8 долю спорной квартиры.
Ответчик исковые требования признал частично, исковые требования супруги умершего Б. не признал. В обоснование своей позиции ответчик указал, что после смерти его брата - Б. право собственности последнего в праве общей совместной собственности на спорную квартиру прекратилось и автоматически вернулось к продавцу - Н. согласно ст. 254 ГК РСФСР (1964 г.). Договор исполнялся им единолично. Ответчик считал, что после смерти продавца 14.04.97 часть квартиры, вернувшаяся к продавцу, является наследственным имуществом, которое он принял. В. считал, что обязательство Б. прекратилось его смертью в силу п. 1 ст. 418 ГК РФ, поскольку исполнение данных обязательств не может быть произведено без личного участия покупателя. В ходе судебного разбирательства В. частично признал исковые требования истицы - дочери Б. и признал за ней право на 1/2 доли в наследственном имуществе деда Н., т.е. на 1/4 долю квартиры.
Суд, удовлетворяя требования истцов, в решении от 22.09.99 указал, что считает необоснованными доводы ответчика со ссылкой на ст. 254 ГК РСФСР о том, что право общей долевой собственности Б. на спорную квартиру прекратилось смертью Б., поскольку ст. 254 ГК РСФСР, предусматривающая прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца, в случае смерти покупателя при жизни продавца не должна применяться к отношениям, возникшим в октябре 1996 года в связи со смертью покупателя Б., т.к. согласно ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ", ст. 5, она применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после 01.03.96, то есть после введения в действие части второй ГК РФ.
Прекращение пожизненного содержания с иждивением предусмотрено лишь в случае смерти получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).
Согласно ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника, а по договору пожизненного содержания с иждивением обязательства по содержанию, основанные на договоре купли-продажи квартиры, не связаны неразрывно с личностью покупателя.
Решение суда вступило в законную силу 04.10.99 и в кассационном порядке не обжаловалось.
=============================================================

"ПОЖИЗНЕННАЯ РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ"
(Е. Морунова)
("Бюллетень нотариальной практики", N 5, 2003)


С приветом,

Игорь

[Денежка]

ст. 5, она применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после 01.03.96, то есть после введения в действие части второй ГК РФ.

обязанности вообще не нахожу (кто обязан передать квартиру в случае смерти покупателя? Наследники его? Или кто? ), а право продавца получить квартиру обратно продавец приобрел сразу же при подписании договора. Объективное, наверное, это право будет.

[IAY]

DraGon ,

Объективное, наверное, это право будет.

Но в ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ", ст. 5 говорится о субъективных правах.

Игорь

[Jazzanova]

kog
я хотел уточнить цель - и вместе с тем дал Вам - Константин возможность продемонстрировать свой ум - это ж не криминал и не моветон, просто уточнение
у меня сложилось впечатление, что вопрос с практической точки зрения уже решен, а практические и теоретические обсуждения согласитесь все таки различаются...
при данной ситуации следует учесть моменты
1. смерть покупателя произошла в момент действия части 2 гк соответственно права и обязанности возникшие в результате этого юрфакта регулиуются частью 2 ГК
2. предметом сделки был не дом, а доли в праве общей собственности, насколько я понял
3. один продавец умер до смерти покупателя, соответственно в этой части договор прекращен быть не может
4. Если в части договор прекращен быть не может, значит дом не может быть возвращен в целом
4. право собственности на недвижимость возникло в силу закона с момента открытия наследства
соответственно отказ думаю необоснован и незаконен
следует обжаловать в суд

[kog]

Jazzanova

у меня сложилось впечатление, что вопрос с практической точки зрения уже решен, а практические и теоретические обсуждения согласитесь все таки различаются...

вопрос был разрешен отказом, действительно интересую его обоснованность так сказать со всех сторон (не только с формальной "сдали свидетельство о наследстве, значит должны были регистрировать")

. предметом сделки был не дом, а доли в праве общей собственности, насколько я понял

не совсем так, предметом была одна квартира на которую была совместная собственность.

. один продавец умер до смерти покупателя, соответственно в этой части договор прекращен быть не может

вряд ли у продавцов было делимое обязательство...

право собственности на недвижимость возникло в силу закона с момента открытия наследства

а вот это и вопрос это и надо обсудить...
IAY

Но есть и другое мнение:

с ним не согласен... все обязательства сторон возникли до ГК 95... Т.е. согласен с DraGon
Игорь, у меня к Вам вопрос. Где Вы эти статьи нашли? Я, как это называется, "пользовался поиском" прежде чем открыть тему

Сообщение отредактировал kog: 06 February 2006 - 18:39