Коллеги, как считаете, возможна ли ипотека будущего объекта недвижимости, то есть такого объекта, который можно индивидуально определить через его местонахождение и проектные показатели, но который строительством не завершен и, естественно, как объект недвижимости в ЕГРП еще не зарегистрирован?
Общая норма о залоге (п.6 ст. 340 ГК) допускает залог будущих вещей, а вот ст.5 ФЗ "Об ипотеке" допускает ипотеку только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Таким образом, ипотека будущей недвижимости не допускается?
Или может быть, залог будущей недвижимости возможен, но на этот залог не будет распространяться режим ипотеки?
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 12
#2
Отправлено 10 July 2003 - 16:56
Ипотека отдельно стоящего здания составляющих его частей, которые еще не построенны, возможна..........
если у меня есть авторитет, то авторитетно заявляю........ если нет, то просто заявляю.
как? ни скажу.......
, но законом это предусмотренно, но практики нет. Помниться недавно в недвижимости я раскололся как можно обойтись без нотариального удостоверения (и соответственно пошлины) избежать. Жался года три-четыре.
подождите еще годик другой я наверно не найду покупателя на эту схему......... и расскажу ее.
Хотя можете намылить мне на расчетный (текущий) счет....... тогда даже договор составлю.
Добавлено:
Читайте закон если лень намыливать там все написано.
если у меня есть авторитет, то авторитетно заявляю........ если нет, то просто заявляю.
как? ни скажу.......
, но законом это предусмотренно, но практики нет. Помниться недавно в недвижимости я раскололся как можно обойтись без нотариального удостоверения (и соответственно пошлины) избежать. Жался года три-четыре.подождите еще годик другой я наверно не найду покупателя на эту схему......... и расскажу ее.
Хотя можете намылить мне на расчетный (текущий) счет.......
тогда даже договор составлю. Добавлено:
Читайте закон если лень намыливать там все написано.
#3
Отправлено 10 July 2003 - 17:06
vicing2002
спасибо Вам за внимание, но никакой помощи Ваш пост в моих размышлениях не оказал
Коллеги, есть какие-нибудь более предметные соображения?
спасибо Вам за внимание, но никакой помощи Ваш пост в моих размышлениях не оказал
Коллеги, есть какие-нибудь более предметные соображения?
#4
Отправлено 10 July 2003 - 19:15
Miu
У меня мысли следующие по этому вопросу...
Если смотреть теоретически, то это можно осуществить и заключить такой договор, но с отсрочкой вступления в силу и закрепиь какую-то денежную цифру (разумеется необходимо расчитать выгодность мероприятия), т.к. согласно закону ОБ ИПОТЕКЕ, существует ипотека в силу закона и по договору, в последнем случае никто не запрещает составить подобный договор, тем более, если это операция "чебурашка" и делается для себя... дальше подумайте сами.
Обременение вещи наступит с момента подписания договора об ипотеке... но можно лишь отсрочить вступление его в силу, т.к. нет регистрации объекта как недвижимость, а есть лишь права на застройку, то можно (скорее всего сделать договор по аналогии с договором купли-продажи объета застройки, по таким догорам делается отсрочка до госрегистрации - такие договоры я видел ...хотя это тоже вилами по воде писано! Деньги отдешь, А если кинут?! Вот это делема! А по подобным договрам, если не все платится, то процентов 20 точно! Вот и решай ...но это лирическое отсупление)
Поэтому в Вашем случае можно заложить только уже имеющийся строительный материал в ценовом выражении и то, что уже успели построить, согласно заключению эксперта-оценщика. Заложить воздух, к сожалению, нельзя, но договор составить можно, этого Вам никто не может запретить и заплатить деньги тоже... Вопрос сводится к необходимости и целесообразности этого мероприятия... Единственное, что я вижу - закрепить это право на бумаге, ГРАММОТНО прописав все детали сделки, включая повышение стоимости объекта в результате окончания стройки и регистрации в ЕГРП права и пр. и пр., вообщем, дело для экспертов-экономистов...
Пожалуй, на этом я остановлюсь в рассуждениях... и еще, пойдет ли нотариус на регистрацию подобного договора?! Тоже надо подумать!
С уважением, Максим Соколов
У меня мысли следующие по этому вопросу...
Если смотреть теоретически, то это можно осуществить и заключить такой договор, но с отсрочкой вступления в силу и закрепиь какую-то денежную цифру (разумеется необходимо расчитать выгодность мероприятия), т.к. согласно закону ОБ ИПОТЕКЕ, существует ипотека в силу закона и по договору, в последнем случае никто не запрещает составить подобный договор, тем более, если это операция "чебурашка" и делается для себя... дальше подумайте сами.
Обременение вещи наступит с момента подписания договора об ипотеке... но можно лишь отсрочить вступление его в силу, т.к. нет регистрации объекта как недвижимость, а есть лишь права на застройку, то можно (скорее всего сделать договор по аналогии с договором купли-продажи объета застройки, по таким догорам делается отсрочка до госрегистрации - такие договоры я видел ...хотя это тоже вилами по воде писано! Деньги отдешь, А если кинут?! Вот это делема! А по подобным договрам, если не все платится, то процентов 20 точно! Вот и решай ...но это лирическое отсупление)
Поэтому в Вашем случае можно заложить только уже имеющийся строительный материал в ценовом выражении и то, что уже успели построить, согласно заключению эксперта-оценщика. Заложить воздух, к сожалению, нельзя, но договор составить можно, этого Вам никто не может запретить и заплатить деньги тоже... Вопрос сводится к необходимости и целесообразности этого мероприятия... Единственное, что я вижу - закрепить это право на бумаге, ГРАММОТНО прописав все детали сделки, включая повышение стоимости объекта в результате окончания стройки и регистрации в ЕГРП права и пр. и пр., вообщем, дело для экспертов-экономистов...
Пожалуй, на этом я остановлюсь в рассуждениях... и еще, пойдет ли нотариус на регистрацию подобного договора?! Тоже надо подумать!
С уважением, Максим Соколов
#5
Отправлено 08 September 2003 - 17:24
Помниться недавно в недвижимости я раскололся как можно обойтись без нотариального удостоверения (и соответственно пошлины) избежать. Жался года три-четыре.
А смысл...? Сейчас я наработаю практику на этом и цена схемы возрастет
И тогда стриги купоны по полной
#6
Отправлено 08 September 2003 - 18:37
Вот Вам договорчик
Прикрепленные файлы
-
_______________________Delta_Credit.doc 101К
157 скачиваний
#7
Отправлено 09 September 2003 - 09:09
_Af_
Информация, такой товар, что потребляется в момент поглощения информации, человек ее обладающий уже не зависим от вас и автор определенной идеи вполне может быть устранен от стрижки купонов.
Информация, такой товар, что потребляется в момент поглощения информации, человек ее обладающий уже не зависим от вас и автор определенной идеи вполне может быть устранен от стрижки купонов.
#8
Отправлено 09 September 2003 - 10:08
mnatsa
На мой взгляд вполне стоящий договор. Но схема со ст. 58 Закона "О залогу" и ст.77 ФЗ " Об ипотеке" мною не скрывается. Юридически эта схема бузукоризнена, но с технической возникают проблемы. Ведь застройщик может еще и другими дольщиками (инвесторами) поназаключать договоров инвестирования (ДУ), в том числе с аналогичными залоговыми схемами (эту схему предлагаю просто обозначать 55,77 по номерам ст. законов) и как в этой конкуренции ДДУ поступать?
Я тихарю, как мне кажется, более надежную схему.
_Af_
Эта схема в контексте, вашей практики по вопросу гос. пошлины нотариусу, может создать для Застройщиков и Банков, как мне кажется, достаточно надежную схему.
прошу не обижаться, но пока эта схема на "торгах", хотя цену на нее я уже значительно сбросил, хотя прекрасно понимаю, что продаю кота в мешке. У меня есть и другой интерес у меня есть на обслуживание фирма, которая занимается строительством (выполняют некоторые суббодрядные работы, Застройщиком пока еще ни где не выступает) и в перспективе я допускаю, что года через 2-3 она вырастет и станет сама застраивать, вот здесь то моя схема по разработке гарантий для инвесторов может оказать решающее значение.
Вот и представте (ну дайте немного помечтать -) ) как вырастет мой, высокий на сегодняшний день, авторитет в данной фирме в случае, бы этого не было в практике а я взял и предложил бы. Такой бы новичек на рынке недвижимости получил бы дополнительные плюсы и преимущества по сравнению с иными Застройщиками. В то же время распространение информации о подобной схеме ранее намечанного срока не принесет дивидентов данной фирме, так как она быстро начнет применяться ( ну допустим, что будет применяться очень много) всеми участниками рынка.
Не знаю как в Тюмени, но в Челябинске экономическая подоплека данной схемы следующая. Рост цен на недвижимость значительно выше ставки рефинансирования. Однако банки не очень охотно кредитуют данную сферу, следовательно существует проблемма гарантий. Моя тихарская схема и призвана, как мне кажется, разрешить данную проблему.
В общем если мой клиент созреет, я ему раскажу, если других зрелых клиентов не найдется буду молчать........., постаряюсь,................... как рыба............. хотя все может быть. Схема достаточно проста, так же как со схемой по ст.165 ГК РФ, более того у меня есть определенная уверенность о том, что в УЮ не должно быть проблем (юридических шершавостей намой взгляд нет).
Добавлено:
_Af_
На мой взгляд вполне стоящий договор. Но схема со ст. 58 Закона "О залогу" и ст.77 ФЗ " Об ипотеке" мною не скрывается. Юридически эта схема бузукоризнена, но с технической возникают проблемы. Ведь застройщик может еще и другими дольщиками (инвесторами) поназаключать договоров инвестирования (ДУ), в том числе с аналогичными залоговыми схемами (эту схему предлагаю просто обозначать 55,77 по номерам ст. законов) и как в этой конкуренции ДДУ поступать?
Я тихарю, как мне кажется, более надежную схему.
_Af_
Эта схема в контексте, вашей практики по вопросу гос. пошлины нотариусу, может создать для Застройщиков и Банков, как мне кажется, достаточно надежную схему.
прошу не обижаться, но пока эта схема на "торгах", хотя цену на нее я уже значительно сбросил, хотя прекрасно понимаю, что продаю кота в мешке. У меня есть и другой интерес у меня есть на обслуживание фирма, которая занимается строительством (выполняют некоторые суббодрядные работы, Застройщиком пока еще ни где не выступает) и в перспективе я допускаю, что года через 2-3 она вырастет и станет сама застраивать, вот здесь то моя схема по разработке гарантий для инвесторов может оказать решающее значение.
Вот и представте (ну дайте немного помечтать -) ) как вырастет мой, высокий на сегодняшний день, авторитет в данной фирме в случае, бы этого не было в практике а я взял и предложил бы. Такой бы новичек на рынке недвижимости получил бы дополнительные плюсы и преимущества по сравнению с иными Застройщиками. В то же время распространение информации о подобной схеме ранее намечанного срока не принесет дивидентов данной фирме, так как она быстро начнет применяться ( ну допустим, что будет применяться очень много) всеми участниками рынка.
Не знаю как в Тюмени, но в Челябинске экономическая подоплека данной схемы следующая. Рост цен на недвижимость значительно выше ставки рефинансирования. Однако банки не очень охотно кредитуют данную сферу, следовательно существует проблемма гарантий. Моя тихарская схема и призвана, как мне кажется, разрешить данную проблему.
В общем если мой клиент созреет, я ему раскажу, если других зрелых клиентов не найдется буду молчать........., постаряюсь,................... как рыба............. хотя все может быть. Схема достаточно проста, так же как со схемой по ст.165 ГК РФ, более того у меня есть определенная уверенность о том, что в УЮ не должно быть проблем (юридических шершавостей намой взгляд нет).
Добавлено:
_Af_
#9
Отправлено 09 September 2003 - 22:06
vicing2002
А Вы напишите мне в личку, обсудим без посторонних. Уж очень заинтриговали.
А Вы напишите мне в личку, обсудим без посторонних. Уж очень заинтриговали.
#11
Отправлено 15 April 2006 - 14:51
Tatyana
Пожалуй расколюсь (но только очень.... очень схематично). ФЗ-214 девальвировал данную схему, но полностью ее не отменил. Но 214-ФЗ легко..... очень легко обходится.... на абсалютно законных (а не квази законных основаниях), как мне кажется. Но это другая тема.
Давно на конфе не общался и не слежу за новыми темами может кому такая мысль в голову и заходила. Есть у меня знакомая в Челябинвестбанке, которая как мне кажется тоже дотумкала до данной схемы. Хотя эта даже не схема, а просто внимательное прочтение закона (т.е. только один элемент). Схема это в моем представление внимательное прочтение + анализ необходимых НПА + порождение нестандартной ситуации (но правовой). ИМХО Здесь нет ни чего нестандартного.
Итак излагаю схему, точнее идею.
1. В соответствии с п. 3 ст 334 ГК "Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное".
почему то не получается выделить, но ключевое здесь - если в законе предусмотренно, какое имущество признается находящися в залоге. Все юристы прекрасно понимают, что есть договорная ипотека, а есть законная (то есть залог в силу закона). Однако, как мне кажется не все улавливают, что есть случаи, когда договорная ипотека является предпосылкой законной ипотеки (хотя как будет показано ниже можно спорить, что там договорного, а что законного, но практически это не важно).
2. В соответствии с п . 1 ст. 62 ФЗ "Об ипотеке" По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте".
В феврале 2004 г. в закон внесен пункт 1.1. " Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка". Что упростило толкование данной схемы, но и в 2003 году закладывать право аренды можно было ввиду существования п.5 ст. 5 " Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений".
То есть, можно заложить как земельный участок принадлежащий на праве соб-ти так и на праве аренды.
3. СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ (2003 год)
"Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется".
Ключевым здесь является, то что можно предусмотреть иное в договоре, т.е. что право залога распространяется и на "возводимые" здания и сооружения.
НОВАЯ РЕДАКЦИЯ
Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона".
Суть идеи, что в старой редакции, что в новой это заложить земельный участок и распространить право залога на вновь создаваемый объект вначале объект незавершенного строительства, а затем и на квартиры ( если договор будет полностью исполнен, то может быть два случая залога в силу закона первый это создание незавершенки, второй квартиры когда они).
старая редакци, как мне кажется, позволяла более свободно действовать, так как термин "возводимые" более шире нежели "строящиеся". ИМХО
Строящиеся - термин охватывает только те объекты, которые можно с юридической точки зрения трактовать как строящиеся. Как минимум должно иметься разрешение на строительство (ст. 51 Градостроительного Кодекса, помоему его ГрК РФ обозначают). И должен иметься фактически и собственно строительный объект (данное мое утверждение спорно, но имеено так я трактую словосочетание "строящееся здание (сооружение).
Возводимые - термин охватывает строящиеся и распостраняется на все здания, которые будут возведены в будущем, даже на те которые Залогодатель не планирует строить в момемент подписания ипотеки.
3. Тем не менее ст.65 и 64.2 ФЗ "Об ипотеке" позволяют распространить право залога на все объекты недвижимости, которые на ходятся на земельном участке. Существуют только "небольшие технические трудности", которые как может показаться многим погут порадить необыкновенные трудности.... Например 64.2 говорит о двух такиих фактах как:
- участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика (то есть этот момент лежит в исключительной компетенции Заемщика, а Кредитор не вправе его понудить к регистрации);
- либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя (опять совместное волеизъявление, но здесь мне вообже непонятно как ФРС действует с момента получения этого уведомления).
В общем у меня вообще не возникает вопросов в связи с данной темой (как заложить вещь которой еще нет). Вообще я сейчас несколько отошел от данной проблематики и не совсем уверен в абсолютности своих утверждений. В 2003 году было че тихарить (хотя и тогда особого ни чего нет). Все лежит на поверхности. после первого прочтения закона, ни какого особого анализа (как это было с 214ФЗ и третейским удостоверением договора ипотеки) не требуется.
В общем могу сказать, что я удивлен, что эту схему не применяли. Хотя может быть я ошибаюсь.
Пожалуй расколюсь (но только очень.... очень схематично). ФЗ-214 девальвировал данную схему, но полностью ее не отменил. Но 214-ФЗ легко..... очень легко обходится.... на абсалютно законных (а не квази законных основаниях), как мне кажется. Но это другая тема.
Давно на конфе не общался и не слежу за новыми темами может кому такая мысль в голову и заходила. Есть у меня знакомая в Челябинвестбанке, которая как мне кажется тоже дотумкала до данной схемы. Хотя эта даже не схема, а просто внимательное прочтение закона (т.е. только один элемент). Схема это в моем представление внимательное прочтение + анализ необходимых НПА + порождение нестандартной ситуации (но правовой). ИМХО Здесь нет ни чего нестандартного.
Итак излагаю схему, точнее идею.
1. В соответствии с п. 3 ст 334 ГК "Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное".
почему то не получается выделить, но ключевое здесь - если в законе предусмотренно, какое имущество признается находящися в залоге. Все юристы прекрасно понимают, что есть договорная ипотека, а есть законная (то есть залог в силу закона). Однако, как мне кажется не все улавливают, что есть случаи, когда договорная ипотека является предпосылкой законной ипотеки (хотя как будет показано ниже можно спорить, что там договорного, а что законного, но практически это не важно).
2. В соответствии с п . 1 ст. 62 ФЗ "Об ипотеке" По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте".
В феврале 2004 г. в закон внесен пункт 1.1. " Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка". Что упростило толкование данной схемы, но и в 2003 году закладывать право аренды можно было ввиду существования п.5 ст. 5 " Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений".
То есть, можно заложить как земельный участок принадлежащий на праве соб-ти так и на праве аренды.
3. СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ (2003 год)
"Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется".
Ключевым здесь является, то что можно предусмотреть иное в договоре, т.е. что право залога распространяется и на "возводимые" здания и сооружения.
НОВАЯ РЕДАКЦИЯ
Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона".
Суть идеи, что в старой редакции, что в новой это заложить земельный участок и распространить право залога на вновь создаваемый объект вначале объект незавершенного строительства, а затем и на квартиры ( если договор будет полностью исполнен, то может быть два случая залога в силу закона первый это создание незавершенки, второй квартиры когда они).
старая редакци, как мне кажется, позволяла более свободно действовать, так как термин "возводимые" более шире нежели "строящиеся". ИМХО
Строящиеся - термин охватывает только те объекты, которые можно с юридической точки зрения трактовать как строящиеся. Как минимум должно иметься разрешение на строительство (ст. 51 Градостроительного Кодекса, помоему его ГрК РФ обозначают). И должен иметься фактически и собственно строительный объект (данное мое утверждение спорно, но имеено так я трактую словосочетание "строящееся здание (сооружение).
Возводимые - термин охватывает строящиеся и распостраняется на все здания, которые будут возведены в будущем, даже на те которые Залогодатель не планирует строить в момемент подписания ипотеки.
3. Тем не менее ст.65 и 64.2 ФЗ "Об ипотеке" позволяют распространить право залога на все объекты недвижимости, которые на ходятся на земельном участке. Существуют только "небольшие технические трудности", которые как может показаться многим погут порадить необыкновенные трудности.... Например 64.2 говорит о двух такиих фактах как:
- участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика (то есть этот момент лежит в исключительной компетенции Заемщика, а Кредитор не вправе его понудить к регистрации);
- либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя (опять совместное волеизъявление, но здесь мне вообже непонятно как ФРС действует с момента получения этого уведомления).
В общем у меня вообще не возникает вопросов в связи с данной темой (как заложить вещь которой еще нет). Вообще я сейчас несколько отошел от данной проблематики и не совсем уверен в абсолютности своих утверждений. В 2003 году было че тихарить (хотя и тогда особого ни чего нет). Все лежит на поверхности. после первого прочтения закона, ни какого особого анализа (как это было с 214ФЗ и третейским удостоверением договора ипотеки) не требуется.
В общем могу сказать, что я удивлен, что эту схему не применяли. Хотя может быть я ошибаюсь.
#12
Отправлено 17 April 2006 - 20:28
vicing2002
Я никогда не думал о такой схеме, и она представляется мне нежизнеспособной из-за необходимости получения согласия собственника земли. По крайней мере в Москве при строительстве жилья.
Я никогда не думал о такой схеме, и она представляется мне нежизнеспособной из-за необходимости получения согласия собственника земли. По крайней мере в Москве при строительстве жилья.
#13
Отправлено 17 April 2006 - 21:24
mnatsa
Не совсем понял, что Вы имели ввиду.
Согласие на ипотеку земли (при аренде)? или что? У нас это до недавнего времени можно это было просто устроить (согласие на передачу в залог права аренды).
Не совсем понял, что Вы имели ввиду.
Согласие на ипотеку земли (при аренде)? или что? У нас это до недавнего времени можно это было просто устроить (согласие на передачу в залог права аренды).
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
