Сообщений в теме: 6

[Akkord]

Уважаемые коллеги, очень нужна Ваша консультация. Ситуация следующая - мой родственник, а точнее родной брат, перед отъездом в длительную командировку решил сдать освобождающуюся квартиру сроком на год. Обратился по рекомендации знакомых в одну из риэлторских контор. Агентесса с ходу предложила заключить договор доверительного управления за определенный процент от арендной платы. Сулит, как водится, райские сады, все взять на себя и.т.д. Однако в общении есть определенные настораживающие моменты, а именно:
1. В разговоре очень изящно были оставлены без внимания вопросы госрегистрации передачи имущества, что как я понимаю в силу своих ограниченных познаний, момент принципиально важный.
2. Заключение договора должно пройзойти в помещении конторы в один день, сразу же после осмотра квартиры и ее "описывания" и ни часом позже. На просьбу предварительно ознакомиться с договором - категорический отказ с какой-то полудетской отмазкой.
Вопрос заключается в следующем - если кто-нибудь из уважаемых коллег иммеет опыт подобных сделок, просветите, пожалуйста, каков вообще порядок их заключения и на что следует обратить внимание, дабы потом не поиметь лишних проблем. Или у меня паранойя? Заранее спасибо, с уважением.

[Ludmila]

Akkord, не советовала бы я Вашему брату на это соглашаться.
По общему правилу, доверительный управляющий вправе совершать любые сделки, а также любые иные действия в отношении имущества, переданного в доверительное управление.
Так что существует высокий риск того, что когда Ваш брат вернётся, выяснится, что доверительный управляющий квартиру продал, а нынешний собственник купил её уже у какого-нибудь третьего, пятого и т.д. собственника, и Вашему брату придётся либо доказывать, что имущество выбыло из его собственности помимо его воли (что будет доказать проблематично, учитывая, что договор доверительного управления он подписал в трезвом уме и твёрдой памяти), либо доказывать, что нынешний собственник недобросовестный приобретатель.

[Akkord]

Ludmila

Спасибо большое за ответ. Насколько я понимаю, договор передачи имущества в доверительное управление должен как раз регламентировать цель сделки и пределы полномочий доверительного управляющего. Или даже наличие такого положения в договоре ничего не гарантирует? С уважением.

[Ludmila]

Akkord, по общему правилу доверительный управляющий может совершать любые сделки с имуществом.
По идее, в договоре доверительного управления можно установить ограничения прав доверительного управляющего. Но

даже наличие такого положения в договоре ничего не гарантирует

Первый покупатель (если действительно афера какая-то задумана) "не удостоверится" в том, не ограничены ли права ддоверительного управляющего, регорган "не заметит" ограничения или просто не затребует договор доверительного управления (думаю, не надо объяснять, что у нас в стране регорганы регистрируют такие сделки, что диву даёшься, как ТАКОЕ могли зарегистрировать), а то лицо, которому будет принадлежать квартира Вашего брата на момент возвращения этого брата, ни о каком доверительном управляющем и знать не будет и купит имущество по абсолютно законной сделке у абсолютно законного собственника.
Если есть желание сдать квартиру, то лучше
а) заключить агентский договор, например;
б) договор заключать с более-менее известным риэлтором (понятно, что иногда и крупные агентства грешат всякими нечистыми сделками, но шанс попасть тут намного меньше). Кстати, риэлторы есть и на конфе;
в) оговорить в договоре КОНКРЕТНО, что поручается сделать агенту, желательно обговорить конкретные условия сделки, и те же условия указать в доверенности (например, сдать квартиру на срок не более ___, по цене не менее ____);
г) дать Вам доверенность на получение от агента документов (в том числе отчётов), подписание с агентом актов и т.д.;
д) время от времени (ну, например, раз в квартал) получать выписку из ЕГРП на эту квартиру, чтобы узнать, не зарегистрированы ли какие-либо правопритязания, переход права собственности и т.д.

[Эльф]

Akkord!

Да, случаи распоряжения недвиж-стью прямо указываются в договоре ДУ, и если сказано имеет право сдавать в аренду/найм, то только это ДУ в праве будет делать.
НО
1. Бегло читая д-р Вы точно упустите что-нибудь важное;
2. Договор ДУ недвиж-сти в любом случае подлежит гос.рег. Это месяц минимум. Не удобно.

Для целей сдачи просто квартиры просто в аренду достаточно договора об оказании услуг и выдать довереннрсть. Плату за найм можно предусмотреть безналичную или можно выдать хорошему человеку доверенность на их получение.

[Akkord]

Эльф

Для целей сдачи просто квартиры просто в аренду достаточно договора об оказании услуг и выдать довереннрсть

Ну вот и я приблизительно к чему-то подобному склонялся, но ситуация получила продолжение - я таки позвонил указанной даме... Она мне заявила, что госрегистрации не нужно, поскольку это и будет договор об оказании услуг по доверительному управлению . Причем толком добиться я от нее больше ничего не смог, кроме нижайшего разрешения посмотреть договор. Вот на днях поеду, почитаю. Мне уже просто самому крайне интересно, что же это за коктейль из разных сделок получится . Ну, хорошо, а если мы заключим договор об оказании услуг с агенством, как именно там оговорить вопросы арендной платы? Услуги оказываются, мы платим процент и все... Я правильно понимаю, что агенство в этом случае выступает всего лишь как посредник, и не более того? То есть все равно потребуется дополнительно заключать договор найма между нами и нанимателем? А доверенность будет выдана на получение денег посредником и передачу их нам? Заранее спасибо, извините, что домогаюсь, просто хочу окончательно разобраться. С уважением.

[Эльф]

Akkord!

А у наймодателя нет никого из близких родственников, на кого можно было бы выдать доверенность? Знаете ли, это рисковоно первому встречному реэлтору право на получение денег давать. А вобще, Ваше дело. Договор найма нужно заключать, но многие сдают квартиру так, что для меня дико. В ГК все подробно о найме написано.

Удачи.