Сообщений в теме: 29

[Алиса76]

Уважаемые коллеги!

Прошу высказаться на следующую тему: Возможно ли создание общей долевой собственности юридического лица и государства на земельный участок.

Вопрос связан со следующей ситуацией: построен объект недвижимости на земельном участке, арендованном ООО "ХХХ" на инвестиционных условиях. Однако в процессе строительства данный объект связали проходом (галереей) с другим объектом недвижимости, принадлежащем ООО "ХХХ", расположенном на земельном участке, принадлежащем ООО "ХХХ". После консультаций с уполномоченными органами выяснилось, что вновь построенный объект можно технически инвентаризировать исключительно как пристройку к существовавшему ранее зданию, то есть будет один адрес и один технический паспорт. Далее хуже: вновь построенному объекту нельзя присвоить кадастровый номер, так как он расположен одновременно на двух земельных участках, имеющих разные правовые статусы и разные кадастровые номера.

Подскажите, как быть?

КУГИ предложило объединить участки и оформить на об
единенный участок общую долевую собственность (ООО "ХХХ" и КУГИ). Объединенному земельному участку будет присвоен один кадастровый номер, и, соответственно, возможно будет присвоить номер построенному объекту, после чего ООО "ХХХ" оформит на него право собственности.

[Денежка]

Алиса76

Однако в процессе строительства данный объект связали проходом (галереей) с другим объектом недвижимости, принадлежащем ООО "ХХХ", расположенном на земельном участке, принадлежащем ООО "ХХХ". После консультаций с уполномоченными органами выяснилось, что вновь построенный объект можно технически инвентаризировать исключительно как пристройку к существовавшему ранее зданию, то есть будет один адрес и один технический паспорт.

Вруть. Можно как два отдельных здания оформить, скорее всего. Наличие дырки в стене не означает, что два здания соединены в одно целое
Входы наверняка разные - в старое здание один, в новое здание - другой.

Если только по пожарным всяким правилам обязательно наличие нескольких входов-выходов или еще как... Т.е. если все-тки не врут в Вашем случае - то придется

объединить участки и оформить на обединенный участок общую долевую собственность

Иных вариантов не наблюдаю.

Сообщение отредактировал DraGon: 13 March 2006 - 17:16

[Алиса76]

Спасибо за ответ, DraGon!

Хотелось бы еще уточнить, возможно ли будет в будущем (после оформления права собтсевнности ООО "ХХХ" на объект недвижимости) произвести выкуп доли КУГИ в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Если да, то на каком основании?

[Ludmila]

оформить на об
единенный участок общую долевую собственность (ООО "ХХХ" и КУГИ).

Вот неправильно тут что-то...
Нет оснований для возникновения долевой собственности-то... Нет же множественности лиц в здании, да и участок, если он предназначен для обслуживания здания в целом, неделим...

[Алиса76]

Уважаемая Ludmila!

Я совершенно согласна, что вариант с оформлением общей долевой собственности какой-то корявый... А какие есть еще варианты?

На данном этапе ООО "ХХХ" вообще не может никак оформить право собственности на вновь построенный объект.

ПИБ учел его как один объект (совместно со зданием, расположенным на соседнем земельном участке), а КЗР теперь говорит, что кадастровый учет без объединения участков невозможен (здание одно, а расположено на разных участках).

Выкупить участок на данный момент невозможно, так как на нем нет объекта недвижимости, принадлежащего ООО "ХХХ", а оформить собственность на объект невозможно так как не провести кадастровый учет без объединения участков. Замкнутый круг...

При этом в процессе строительства были получены все согласования и т.п.
Но никто не обратил внимание на наличие двух участков...

Что делать???

[Сушкин]

Все фигня!

Два здания даже имеющие общую стену могут иметь разные кад. номера и принадлежать разным собственникам без особых заковык.
Суть одна если одно здание может существовать отдельно от другого и наоборот,
У Вас все согласительно-разрешительные процедуры пройдены или нет, если пройдены то делайте отдельный техпаспорт, ставте на учет в БТИ, заключайте договор долгосрочной аренды с "ХХХ", али выкупайте, и со всей лабудой в УФРС, с песнями.

Интересно кто это сказал, что наличие переходной галереи объеденяет два здания в одно?
Подозреваю логика такая, типа переходная галерея не может существовать без одного и другого здания, а ставить ее на тех. учет в БТИ надо, а они не знают как вот и придумали "выход", короче все в сад.
"Дураков в России слава Богу лет на сто припасено" (с) Кузьмич, хотя может это хитрость ;-)

[RLV79]

Нет же множественности лиц в здании, да и участок, если он предназначен для обслуживания здания в целом, неделим

Полностью согласен.

Если Вы говорите что з.у. разные, имеют разные кад. номера (это к тому что участок под пристройкой, деюра, выделен в натуре) почему нельзя взять его у КУГИ в аренду, затем зарегистрировать право на объект недвижимости в новом виде и претендовать на приватизацию второго з.у. Ну потом объединить их уже. Конечно как то все коряво и сложно, уж не знаю даже возможно ли на практике, но по моему законно.

[Алиса76]

Уважаемый Сушкин!

К сожалению, как раз позиция ПИБа (БТИ) заключается в том, что два здания, имеющие сквозной проход, могут быть учтены только как одно. Основной принцип технической инвентаризации объектов недвижимости основывается на ЗАМКНУТОСТИ контуров каждого объекта недвижимости. То есть, если есть два здания, соединенные проходом, то каждое из них не имеет замкнутый контур, а только оба вместе.

Правомерность позиции ПИБа (БТИ) соответствует действующим нормативным документам. Сама проверяла. Поэтому это не выход...


Добавлено в [mergetime]1142250883[/mergetime]
Уважаемый RLV79!

Участок я в аренду взять могу. Но вот право собственности на пристройку зарегистрировать не могу!!! Кадастровый номер объекта недвижимости, расположенного на земельном участке состоит из кадастрового номера самого участка и порядкового номера объекта, расположенного на нем. Как я получу кадастровый номер на объект недвижимости (здание с пристройкой), если оно располагается на двух участках: один в собственности, другой в аренде.

Сейчас у меня краткосрочная аренда на период строительства. Вы предлагает долгосрочную оформить. А что это меняет???

Более того, ООО "ХХХ" хочет землю выкупить в собственность. А сложившаяся практика пошла по тому пути, что необходимо определяться сразу: либо выкупаешь, либо берешь в аренду на 49 лет. Сначала взять в аренду, а потом выкупить тоже можно, но только по истечении срока договора аренды (то есть через 49 лет).

[RLV79]

Интересно кто это сказал, что наличие переходной галереи объеденяет два здания в одно?

Может действительно с БТИ поспорить?

[Алиса76]

Спорить крайне сложно...

Вот выдержка из Приказа ГУИОН № 27 от 18.08.98. "Об утверждении инструкции о порядке проведения технического и кадастрового учета объектов недвижимости".

Примечание: Все ПИБы являются филиалами ГУИОНа.

"А. При формировании ПОН (первичного объекта недвижимости) необходимо руководствоваться понятием "единства строения", т. е. изолированности данного ОН по отношению к другим ПОН.
Изолированность ПОН включает в себя:
- самостоятельность конструктивных частей ПОН,
- отсутствие сообщения между ПОН."

Эта инструкция обязательна для применения всеми ПИБами.

Как ту поспоришь... Они вроде как абсолютно правы.

[Сушкин]

Спорить крайне сложно...

Вот выдержка из Приказа ГУИОН № 27 от 18.08.98. "Об утверждении инструкции о порядке проведения технического и кадастрового учета объектов недвижимости".

Примечание: Все ПИБы являются филиалами ГУИОНа.

"А. При формировании ПОН (первичного объекта недвижимости) необходимо руководствоваться понятием "единства строения", т. е. изолированности данного ОН по отношению к другим ПОН.
Изолированность ПОН включает в себя:
- самостоятельность конструктивных частей ПОН,
- отсутствие сообщения между ПОН."

Эта инструкция обязательна для применения всеми ПИБами.

Как ту поспоришь... Они вроде как абсолютно правы.

Вроде как да....но!

У нас есть куча зданий, между которыми существую галереи непосредственно с землей не связанные, а так же те что имеют связь с землей, в том числе как на опорах, так и непосредственно проходящие по земле (т.е имеющие собственный фундамент), так вот во всех случаях, БТИ учитывало нам отдельно здания и отдельно галереи (в том случае если галереи недвижимость), попытки (так как все наше полюбому) склонить их к объеденению зданий и галерей, дабы избежать лишней платы за регистрацию (т.к. скока объектов стока и свидетельств) не привели к успеху регистрировали все отдельно, так то, интересно получается....или может это чисто конкретно Московские штучки, не знаю...
Во всяком случае помню, показывали мне совершенно фицияльный документ(реквизитов к сожалению не помню, но поищу) в котором четко указано, типа ребята регистрируйте все отдельно.....и звучал он не менее весомо чем указанный уважаемой Алисой.



Добавлено в [mergetime]1142254343[/mergetime]
Да!!! Тута пришло в голову, а если между строениями подземная галерея, А???
Или в конце концов что такое "сообщение" здания например по канализации тоже сообщаются, эх чет-то мне подсказывает, в данном конкретном случае можно ой как пободаться.....

[Алиса76]

Уважаемый господин Сушкин!

Как бы я была рада, если бы объект находился в Москве...
Но он находится в Санкт-Петербурге...

Я слышала, что в Москве все это можно спокойненько осуществить.

Более того, для объекта недвижимости, расположенного на двух участках, в Москве кадастровый номер ставят через дробь, и вопросов никаких нет.

Но у нас народ упертый. Нет и все тут!

Так как насчет общей долевой собственности на участок? И что с последующим выкупом доли государства?

[Ludmila]

Так как насчет общей долевой собственности на участок? И что с последующим выкупом доли государства?

Так вроде в Вашей ситуации иного выхода и нет, если не хотите судиться с ПИБом...

[Алиса76]

А насчет выкупа доли ни у кого нет сомнений?

По какой статье я буду долю приватизировать?

[Ludmila]

А насчет выкупа доли ни у кого нет сомнений?

Сомнения-то, по-моему, есть у всех. С юридической точки зрения то, что предлагает КУГИ, неправильно.
Только выходов у Вас два: или спорить с ПИБом (что Вы не хотите делать) или делать так, как предлагает КУГИ.
Если КУГИ согласится продать Вам долю (поскольку в соответствии со ст. 36 ЗК РФ Вы имеете исключительоне право на приватизацию данного земельного участка), то придётся соглашаться с КУГИ. Но не исключается и такая ситуация, что КУГИ откажется продавать долю, и спрогнозировать судебное решение в данном случае (именно в отношении ДОЛИ) я, например, не возьмусь.
Прошу прощения за крамольный вопрос: а если снести переход между зданиями и заделать дырки в стенах? Потом зарегистрировать право собственности на новый объект, оформить землю под ним в собственность, а потом, при необходимости, и переход восстановить?

[Алиса76]

Галерею бы снесли... Да вот только стоит она пара-тройку миллионов долларов... Поэтому эта идея умерла в самом начале...
Хотя на мой взгляд она самая здравая.

[Сушкин]

Хех!
Что странно, мысль снести эту чертову галерею, у меня тоже возникла!
Али заложить кирпичем входы-выходы, что проще, а потом когда усе будет на мази тупо стеночки разобрать ;-)))))))

Кстати в этой шутке есть вполне рациональное зерно.

Добавлено в [mergetime]1142255741[/mergetime]
Кстати я согласен с Людмилой, ситуация стремная, че то прогнозировать нереально, вполне можно нехило попасть.

[Денежка]

Алиса76

Как бы я была рада, если бы объект находился в Москве...
Но он находится в Санкт-Петербурге...

Но у нас народ упертый. Нет и все тут!

БТИ и ПИБ - разные конторы, и правила у них несколько отличаются Я тоже в Питере, у нас тоже ПИБ, у нас коммунальные квартиры в доме, по четыре квартиры в круг соединяются общими проходами Но учитываем все равно как 4 квартиры.

Основной принцип технической инвентаризации объектов недвижимости основывается на ЗАМКНУТОСТИ контуров каждого объекта недвижимости.

Отсутствие стенки между квартирами - это незамкнутый контур, а наличие стены с дверным проемом, пусть даже этот проем составляет 90 процентов стены - уже замкнутый контур. Вы поставьте в галерее фанерку - вот и будет два замкнутых контура. Это, конечно, условно так говорю, на самом деле возможно надо в проект уточнения вносить, лист заменить, может быть, надо бут, чтобы на стыке галереи с соседним зданием появилась стеночка. А если она есть и там дверной проем - знач, надо заложить проем.

[Алиса76]

Идея зравая, но ее уже похоронили...

Добавлено в [mergetime]1142256243[/mergetime]
Уважаемый GraGon!

Учет первичных и вторичный объектов недвижимости разный. Между вторичными объектами может быть сообщение, а между первичными нет. В этотом-то вся суть! Если есть сообщение - значит посроенный объект - это вторичный объект недвижимости, а если нет - первичный.

[Денежка]

Алиса76

Идея зравая, но ее уже похоронили...

У ВАс там похоронное бюро какое-то... ПИБ что видит - то и рисует. Если он света не видит - значит, это стена. На плане тонкой линией отметит, не вдаваясь в подробности, что это за материал.
У вас получится старое здание без изменения наружных границ, и новое в границах проекта. Закажете инвентаризацию нового здания. ПИБ придет, дойдет до фанерки, отметит, нарисует план. Этот план совпадет с проектом. В чем у вас сложность - понять не могу пока. Даже без денег, по-моему, можно все уладить.



Добавлено в [mergetime]1142256472[/mergetime]
Алиса76

Между вторичными объектами может быть сообщение, а между первичными нет.

У нас два дома на одном участке стоят. Проход сквозной есть. Учтено как два дома.

[Алиса76]

Уважаемые коллеги!

Стеночкой (в силу технических особенностей галереи) там не обойдешься...

Галерея двухэтажная. Там на стыке земельных участков как раз лестничные пролеты. Как в них стенку-то строить...

Поэтому налицо бесперспективный бесперспективняк!

Придется, похоже, мутить с КУГИ всю эту историю с долевой собственностью.

А кто-нибудь когда-нибудь вообще слышал про общую долевую собственность на землю в которой участвуют одновременно государство о частные лица.

Тут вот постановление ФАС есть № А56-40781/02 от 23.01.2004 г., где написано:
"Поскольку ЗК РФ не предусматривает возможности образования общей долевой собственности на земельные участки граждан и юридических лиц вместе с публично-правовыми образованиями (Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование) ...".

С чего они это взяли? На чем основываются?

[Сушкин]

Дык на ЗК и основываются!

Я бы чего ни будь с ПИБом похимичил, уж больно скользкий вариант с долевой.

[Алиса76]

А где именно в ЗК написано, что так нельзя?

[Сушкин]

А где именно в ЗК написано, что так нельзя?

Дык в том то и дело что НЕ НАПИСАНО, что можно ;-)
ФАС же пишет "Поскольку ЗК РФ НЕ ПРЕДУСМАТРИВАЕТ возможности..... "

[Алиса76]

А разве здесь не действует принцин: разрешено все, что не запрещено?

Общие нормы ГК о собственности здень не применимы?