Сообщений в теме: 18

[Tanita]

doumka_t@mail.ru[B][FONT=Times][SIZE=7][COLOR=blue]

ООО имеет на праве долгосрочной аренды земельный участок (далее - ЗУ). Земля не разграничена. ЗУ относится к землям поселений. ЗУ предоставлен под эксплуатацию здания, расположенном на нем. ООО имеет намерение строить на этом ЗУ.
ВОПРОС: Могу ли начать строительство, получив разрешение на строительство без подписания дополнительного соглашения к договору долгосрочной аренды, разрешающего строительство на этом ЗУ?

Я пришла к выводу, что можно!!!
На основании существующей судебной практики в Московском Федеральном округе правообладатель (арендатор или собственник) может строить на земельном участке в соответствии с правовым режимом земель.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории (ст. 7 ЗК РФ) и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (разрешенное использование определяется нормативными документами г. Москвы). А также п. 2 ст.7 ЗК РФ определено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Таким образом, если правообладатель имеет земельный участок на праве аренды, который предоставлялся для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся на нем, то он имеет право строить на этом земельном участке, если в соответствии с зонированием территории такое использование разрешено.

Имеет ли кто-нибудь опыт в такой практике? И каков Ваш опыт?

[Tanita]

[quote][/quote]
[quote]Не могли бы Вы сообщить, на какой правовой норме основана такая практика.
Была бы очень признательна, так как такие вопросы возникают постоянно

Я уже сообщила на каком НПА основана такая практика - это ст. 7 ЗК РФ.
На этой же норме основываются решения ФАС по Московскому округу:
1. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 ноября 2005 г. N КА-А40/10696-05 (извлечение).
2. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 июня 2005 г. N КА-А41/4959-05 (извлечение).
3. Постановление президиума Московского областного суда от 26 января 2005 г. N 71
(извлечение).
4. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 октября 2004 г. N КА-А41/9286-04-П (извлечение).

Более того ст. 41 ЗК РФ говорит о том, что лица, не являющиеся собственниками ЗУ, за искл. обладателей сервитутов, осуществляют права собственников ЗУ, установленные ст. 40 ЗК РФ, за искл. прав, установленных подпунктом 2 п. 2 ст. 40 (это пр. собст-ти на многолетние насаждения).

Таким образом, можно сделать вывод, что правообладатель (а если точнее - арендатор) имеет право (как и собственник!!! ст. 40 ЗК РФ) возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

[Ludmila]

Таким образом, можно сделать вывод, что правообладатель (а если точнее - арендатор) имеет право (как и собственник!!! ст. 40 ЗК РФ) возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Прошу прощения, а порядок предоставления земельного участка под строительство (ст. 30 ЗК РФ), необходимость отведения участка под строительство (ст. 222 ГК РФ) - их что, отменили?



Добавлено в [mergetime]1145367163[/mergetime]
Практики признания объектов, построенных на земельном участке, не предназначенном для сторительства, самовольными постройками, намного больше...
И, кстати, по крайней мере в части процитированных Вами постановлений участок под строитеьлство отводился.

Добавлено в [mergetime]1145367555[/mergetime]
А ст. 41 ЗК РФ должна применяться только в совокупности с ниыми статьями, в том числе регулирующими порядок отвода земли под строительство.

[Ludmila]

ЛарНик, ну так Вам участок-то под строительство отводился.
А тут автор вопроса только на основании ст. 40 - 41 ЗК РФ полагает, что если у кого-то есть участок на праве аренды под эксплуатацию объекта, то это лицо имеет право строить на участке что угодно без отвода земли под строительство. Кстати, тогда можно пойти дальше и сказать, что и разрешение на строительство не нужно...

[Tanita]

[[QUOTE]quote]"Прошу прощения, а порядок предоставления земельного участка под строительство (ст. 30 ЗК РФ), необходимость отведения участка под строительство (ст. 222 ГК РФ) - их что, отменили?"[/quote][/QUOTE]

Дело в том, что ст. 30 ЗК РФ, говорит о предоставлении ЗУ под строительство (т.е. если б у меня не было б ЗУ вообще!!!), а я говорю о том, что ЗУ уже предоставлен на праве аренды (правда, для эксплуатации).
И в связи с тем, что целевое назначение ЗУ - земли поселений (ст. 85 ЗК РФ), то одним из видов разрешенного использования может быть - СТРОИТЕЛЬСТВО! Более того такой вид разрешенного использования есть в Генплане, Схемах зонирования округов и Схемах зонирования районов. А на основании ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно,БЕЗ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ РАЗРЕШЕНИЙ И ПРОЦЕДУР СОГЛАСОВАНИЯ!!!
Т.е. я выбираю вид разрешенного использования - СТРОИТЕЛЬСТВО. Без всяких разрешений со стороны собственника И СТРОЮ.

[quote]А ст. 41 ЗК РФ должна применяться только в совокупности с ниыми статьями, в том числе регулирующими порядок отвода земли под строительство. [/quote]

В совокупности с какими нормами должна применятся ст. 41 ЗК РФ?
Ведь земельные отношения регулируются ЗК РФ, и при не урегулировании каких-то вопросов в ЗК РФ, мы обращаемся к ГК РФ и иному законодательству. Об этом говорит п.3 ст.3 ЗК РФ.

[quote]Практики признания объектов, построенных на земельном участке, не предназначенном для сторительства, самовольными постройками, намного больше...[/quote]

Ну, и что! Давайте менять практику!

[quote]И, кстати, по крайней мере в части процитированных Вами постановлений участок под строитеьлство отводился.[/quote]

Ни один ЗУ в приведенных мною постановлений не был предоставлен правообладателям под строительство! Читайте, пожалуйста, внимательней.

[quote]Кстати, тогда можно пойти дальше и сказать, что и разрешение на строительство не нужно... [/quote]

Я не затрагиваю вопрос получения разрешения на строительство! Это не обсуждается! Разрешение должны получать все првобладатели, желающие начать строительство!

[Tanita]

"ПРосто вышло Постановление о том, что "разрешить стр-во на ЗУ, предоставленном в аренду под экспл-ю" .
На мои робкие попытки (робкие - потому что не очень-то вроде и надо, если постановление приняли) этим же актом изменит вид разрешенного использования было недоумение состороны чиновников - "а зачем? Мы же вам рарешили строить"."

Как раз этим постановлением Вам не только разрешили, но и изменили вид разрешенного использования!
Так чего Вы паритесь?
А если у Вас нет доп. соглашения о том, что Вам разрешили использовать ЗУ под строительство, так, мягко говоря, это Ваше упущение.
Дело в том, что этим доп. соглашением Вам должны были не только зафиксировать Ваше право на строительство на ЗУ, но и изменить арендную ставку, так при строительстве существует понижающий коэффициент. Молодцы - чиновники, заработали на Вас!

[Tanita]

Знаете, меня всегда умиляли врачи, которые ставят диагноз больному и лечат печень по телефону.А юристы, которые анализируют, делают заключения, дают советы и т.д., на основе отрывочных сведений о ситуации и не видя документов, так просто восхищают. Браво!! 

Я Вас не "лечу по телефону" и тем более не даю совет, и, а рассуждаю на тему поставленную в самом начале.

Зачем же давать отрывочные сведения и потом насмехаться над рассуждениями отвечающих.
Мы же здесь (в юрклубе) собрались, чтобы высказать свое мнение и выслушать мнения других.

А если Вам не нравятся мои рассуждения не участвуйте в процессе.

[Tanita]

А Вас не смущает наличие требований ст. 615 ГК РФ об обязанности Арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а вид разрешенного пользования и есть то условие, которое арендатор обязан выполнять?

Не смущает! И вот почему!

1. Закон по отношению к договору первичен. И ст. 41 ЗК РФ разрешает арендатору использовать зем. участок, также как его испльзует собственник, за некоторым искючением (куда строительство не входит). Ни какой договор не может нам запретить, то что разрешено законом!

А также:
2. К земельным отношениям в первую очередь применяются нормы Земельного кодекса ! И если уж ЗК РФ не урегулировал какие-либо вопросы, то лишь в этом случае нас отсылают к ГК РФ и иному законодательству. Отсылочная норма - п.3 ст.3 ЗК РФ.

[semenov kirill]

такой вид разрешенного использования есть в Генплане, Схемах зонирования округов и Схемах зонирования районов

А где бы посмотреть эти схемы зонирования по г. Москве?

[dms200]

Tanita
вообще в договоре аренды земли указывается его целевое назначение. Если вы хотите что то строить на нем то необходимо заключать к договору аренды земли доп. соглашение.

[Mеl]

ЛарНик

Цитата
ну так Вам участок-то под строительство отводился


В том то и дело, что земельный участок УЖЕ имелся на праве аренды под эксплуатацию существующих зданий.

Постановление о том, что "разрешить стр-во на ЗУ, предоставленном в аренду под экспл-ю" .

хых а арендодатель и эмитент Постановления ... случайно... не совпадают в одном лице? )))))

Согласна с

CypaB

А Вас не смущает наличие требований ст. 615 ГК РФ об обязанности Арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а вид разрешенного пользования и есть то условие, которое арендатор обязан выполнять?

Поясню: в договоре аренды всегда четко предусмотрено для каких именно целей собственник (арендодатель) земельного участка передал его во владение и пользование арендатору. Как правило, арендатор не получает полный обьем прав, которым обладает собственник
Например. в договоре аренды з/у может быть черным по белому написано, что передается з/у в пользование ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО "под эксплуатацию существующих зданий" и все ))))

[Tanita]

А где бы посмотреть эти схемы зонирования по г. Москве?

Все схемы не перечислить! Пример: Постановление Правительства Москвы от 21 октября 2003 г. N 883-ПП "О проекте планировки территории кварталов 23, 23а, 25, прилегающих к Центральному аэродрому им. М.В. Фрунзе (Северный административный округ)".

Зайдите в любую правовую базу. Проекты территориального планирования, например в Гаранте, в 37 документах (по округам).

Но в первую очередь смотрите:
Закон г. Москвы от 27 апреля 2005 г. N 14 "О Генеральном плане города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы)".
И Постановление Правительства Москвы от 26 октября 2004 г. N 741-ПП "О корректировке схем градостроительного зонирования территорий административных округов и Генеральной схемы градостроительного зонирования территории города Москвы" (с изм. и доп. от 14 июня 2005 г.)

Ещё есть такие документы, как «О схеме развития и размещения особо охраняемых природных территорий в г. Москве см. Закон г. Москвы от 6 июля 2005 г. N 37».


Добавлено в [mergetime]1145862322[/mergetime]

вообще в договоре аренды земли указывается его целевое назначение. Если вы хотите что то строить на нем то необходимо заключать к договору аренды земли доп. соглашение.

DMS200
Не путайте, плиз, целевое назначение и разрешенный вид использования!

У меня целевое назначение: земли поселений. Что само по себе включает вид разрешенного использования - строительство. К этому же добавляются генеральный план и схемы зонирования г. Москвы. что тоже разрешает строительсво, но с определенными в этих документах условиями (параметрами): высота застройки, площадь и др. требования.

И я, на основании этих документов и ст. 7 ЗК РФ, как правообладатель (арендатор), имею право строить, так как выбираю именно это вид разрешенного использования (строительство) без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Я не спрашиваю собственника о том можно ли мне построится или нет. Я не заключаю доп. соглашений с собственником к договору аренды ЗУ о том, что я могу строиться. Я просто беру и строю.

Я именно так вижу (читаю, толкую) ст.7, ст. 40, ст. 41 ЗК РФ. И более того это уже подтверждается на практике (постановления ФАС по Мос. округу приведены мной выше).

[Tanita]

Уважаемый POKEMASTER!
Я не понимаю, что значит
"

Как правило, арендатор не получает полный обьем прав, которым обладает собственник
Например. в договоре аренды з/у может быть черным по белому написано, что передается з/у в пользование ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО "под эксплуатацию существующих зданий" и все ))))

Где эти правила написаны? Почему арендатор не имеет права получить весь спектр прав, какой есть у собственника? Закон этого не запрещает!

И даже, если в договоре написано, что ЗУ передан в пользование ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО "под эксплуатацию зданий". И что?

Ст. 7 ЗК РФ мне черным по белому позволяет выбрать вид разрешенного использования самостоятельно, без всяких разрешений и согласовательных процедур!!!

[semenov kirill]

Tanita

Но в первую очередь смотрите:
Закон г. Москвы от 27 апреля 2005 г. N 14 "О Генеральном плане города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы)".
И Постановление Правительства Москвы от 26 октября 2004 г. N 741-ПП "О корректировке
Посмотрели, в Гаранте 741-ПП:
Границы кварталов территории Восточного административного округа г. Москв--
картинка зарезана.
Месяца полтора назад уже просил их-поправьте. Тишина.
Может вышлите, если есть, картинку ВАО. Спасибо.