Сообщений в теме: 38

[Милица]

Не знаю как быть! Помогите!
Квартира приватизированна, три собственника, по 1/3 доли каждому. Решила продать доли, но никто не покупает. Говорят необходим выдел в натуре. Один юрист говорит, что можно заключить соглашение (оформить нотариально) с другими собственниками в котором определить кому какая комната, и с этим соглашением можно продавать свою комнату. При этом регистрация в департаменте недвижимости не нужна. Другой юрист говорит, что регистрация нужна, а все документы оформляют риэлторы при продаже. Что делать? Как правильно поступить? Ничего не понимаю в тонкостях жилищного вопроса.

[Pastic]

Говорят необходим выдел в натуре.

Выдел в натуре доли в квартире невозможен в принципе.

Один юрист говорит, что можно заключить соглашение

Можно.

оформить нотариально

Не нужно.

с другими собственниками в котором определить кому какая комната, и с этим соглашением можно продавать свою комнату.

Продавать все равно долю. И грош цена Вашему соглашению, поскольку установленный порядок пользования не сохранится после продажи.

При этом регистрация в департаменте недвижимости не нужна.

Соглашения об определении порядка пользования? Не нужна.

[Милица]

Я хочу продать именно комнату, долю у меня никто не покупает. Что мне делать?

[Rally]

Договориться с сособственниками и продать доли двух третьему. Тогда у него в собственности будет вся квартира целиком. Хороший стимул, при наличии денег.

[i.c.]

Я хочу продать именно комнату, долю у меня никто не покупает. Что мне делать?

Если другие собственники не против, пускай подпишут с покупателем соглашение о порядке пользования квартирой. И им удобнее, и покупатель фактически приобретет комнату.

Если нет, обращайтесь в суд (ст. 252 ГК). Пускай другие собственники по судебному решению выкупают Вашу долю.

[Pastic]

И грош цена Вашему соглашению, поскольку установленный порядок пользования не сохранится после продажи

Это почему?

Потому что соглашение заключается между конкретными лицами и не может создавать обязанности для лиц, не участвующих в нем (покупатель) - п.3 ст. 308 ГК РФ.

[Фемидочка]

1.Предложите выкупить свою долю другим собственникам.
2. Моментом перехода права собственности при отчуждении недвидимости является государственная регистрация сделки и права - это ответ на вопрос о необходимости регистрации.
3. Можно попытаться произвести выдел в натуре в судебном порядке, если данный выдел будет произвести невозможно, суд обязует собственников выплатить стоимость доли в денежном эквиваленте

[Милица]

Другие собственники не могут приобрести эту комнату из-за финансовых соображений. Они написали письменный отказ от приобретения моей доли. В устной форме договорились кому какая комната. Допустим, что есть нотариально заверенное соглашение о договоренности (о комнатах и о том, что порядок пользования остальной частью квартиры определен). Это соглашение надо отдельно регистрировать в департаменте недвижимости.

[Фемидочка]

Как я помню, департамент недвижимости...вообще не уполномочен проводить подобные рода регистрации. ЧТо касается юридической силы вообще данного соглашения, то вряд ли регистрирующий орган он удовлетворит, даже если вы будете продавать свою комнату. Обратитесь в суд.

[Денежка]

Pastic

Выдел в натуре доли в квартире невозможен в принципе.

А раздел квартиры возможен?

[Pastic]

Аренда тоже заключается между конкретными лицами, но смена соб-ка не влечет грош цены для договора аренды.

Угу, в силу прямого указания закона (ст. 617 ГК РФ).



Добавлено в [mergetime]1146900411[/mergetime]
P.S. До принятия ГК РФ было иначе:

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РСФСР

Статья 124. Порядок пользования жилым домом, находящимся в общей долевой собственности

Если соглашение между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) в соответствии с долями участников нотариально удостоверено и зарегистрировано в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов, то оно обязательно и для лица, которое впоследствии приобретает долю в общей собственности на этот дом.

[Pastic]

Так может, здесь по аналогии примннять к порядку пользования?

Нет оснований для аналогии, поскольку нет никакого пробела.

[bearspbbig]

кода я продавал комнату в СПб у меня в свидетельстве также была указана доля в праве, но в техпаспорте квартиры, сделанным ПИБом (БТИ) моя комната была заштрихована синим цветом.
неужели в трехкомнатной квартире все комнаты одинаковые и невозможно по размерам долей сособственников определить какая из комнат чья?

[Prime suspect]

bearspbbig

неужели в трехкомнатной квартире все комнаты одинаковые и невозможно по размерам долей сособственников определить какая из комнат чья?

Вот именно. Тем паче, в договорах к/п, зарегистрированных ФРС, фраза: покупатель купил 1/3 долю, при этом пользуется комнатой площадью ХХХ кв.м


Добавлено в [mergetime]1147013344[/mergetime]
Но это если изначально покупалась комната.
А если в результате приватизации семья 4 человека, получила по 1/4 на 3-комнатную квартиру, то ни хрена не определишь.

[bearspbbig]

PRUDENS
вы правы, если трешка приватизировалась на троих. то размеры долей не соответствуют размерам комнат. получается жо...
нужно идти в суд и определять порядок пользования комнатами.

Добавлено в [mergetime]1147015018[/mergetime]
или все-таки договариваться с соседями и писать договор об определении порядка пользования комнатами и закреплять сложившийся порядок.

[IAY]

Нельзя создавать вещные права договором.

Игорь

[bearspbbig]

IAY

Нельзя создавать вещные права договором.

Игорь

поясните мысль.

[maus34]

кода я продавал комнату в СПб у меня в свидетельстве также была указана доля в праве, но в техпаспорте квартиры, сделанным ПИБом (БТИ) моя комната была заштрихована синим цветом.

bearspbbig
Это сугубо питерская практика, которая мало общего имеет с законом.

[Prime suspect]

maus34

Это сугубо питерская практика, которая мало общего имеет с законом.

Это правда. Но откуда

Милица

??? Тем паче, знаете ли вы всю рассейскую практику.

[Денежка]

Pastic
Уж извините, но повторюсь

Выдел в натуре доли в квартире невозможен в принципе.

А раздел квартиры возможен?

Интересно мнение.

[Pastic]

Интересно мнение.

А раздел квартиры возможен?

Что Вы понимаете под разделом квартиры?

[Денежка]

Pastic

Что Вы понимаете под разделом квартиры?

Раздел и понимаю. Выдел доли в квартире невозможен, согласен, потому что при выделе должен появиться новый объект при сохранении старого, т.е. и квартира должна остаться как зарегистрированный объект недвижимости, и комната появиться как зарегистрированный же объект, а этого не происходит.
При разделе же вместо квартиры (одного объекта) появится несколько других объектов - комнат. Так допускается, по-Вашему, долевую собственность превращать в единоличную (понятно, что при условии изолированности и проч. тыр-пыр комнат)?