Сообщений в теме: 17

[Кузьма]

Друзья, очень нуждаюсь в вашей помощи.
В Главное управление Федеральной регистрационной службе по Москве был подан договор участия в долевом строительстве. Одно из условий государственной регистрации – наличие «государственной регистрации права аренды застройщика» на земельный участок (ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ). Поэтому к ДДУ был приложен договор аренды земельного участка. Срок действия последнего – 11 месяцев. В соответствии со ст. 26 ЗК РФ, поскольку договор аренды заключен на срок менее года, государственной регистрации он не подлежит. Соответственно нельзя и говорить о государственной регистрации права аренды.
В итоге получилась парадоксальная ситуёвина. Имея на законных основаниях земельный участок, получаем отказ государственного органа зарегистрировать договор участия в долевом строительстве со всеми вытекающими негативными последствиями.
Вопрос. Имеется ли у кого-нибудь опыт судилищ с ФРС о понуждении последней к осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве при заключении договора аренды сроком менее года?
Теоретически самый простой выход - продлить договор аренды на пару месяцев. Но это только если очень теоретически
Хочется узнать позицию судов на такой вопрос "в чистом виде", если аренда сроком менее года

[Аспирант]

а чего ФРС пишет в обосновании отказа?
почему нормальный договор аренды не сделали?

У нас похожая ситуёвина наклёвывается

[Massive]

Кузьма,
Вы сами этот договор аренды видели? Сдается мне, что нет, поскольку для целей строительства никогда на такой короткий срок договор аренды не заключается.

Может быть, все-таки застройщик такой краткосрочный договор аренды земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ (проведения предпроектных проработок) заключил?

Если так, то соответственно, разрешения на СМР у застройщика нет, и никакой ДДУ заключаться не может.

[Ludmila]

Massive

Кузьма,
Вы сами этот договор аренды видели? Сдается мне, что нет, поскольку для целей строительства никогда на такой короткий срок договор аренды не заключается.

Тим, я такие договоры видела. По Московской области, например, такое встречается. Пару раз видела и по Москве такие договоры. И договор именно под цели строительства, а не проектирования. Чаще всего такое встречается там, где с землёй совсем всё криво - имеются какие-нибудь нерасторгнутые договоры аренды либо с собственниками сносимых зданий, либо с лицами, которым когда-то выдавалась ИРД на строительство на этом участке, но так ничего и не было построено, или ещё какие нелады с землёй... В общем, такое бывает.


Добавлено в [mergetime]1149502727[/mergetime]
Massive

Кузьма,
Вы сами этот договор аренды видели? Сдается мне, что нет, поскольку для целей строительства никогда на такой короткий срок договор аренды не заключается.

Тим, я такие договоры видела. По Московской области, например, такое встречается. Пару раз видела и по Москве такие договоры. И договор именно под цели строительства, а не проектирования. Чаще всего такое встречается там, где с землёй совсем всё криво - имеются какие-нибудь нерасторгнутые договоры аренды либо с собственниками сносимых зданий, либо с лицами, которым когда-то выдавалась ИРД на строительство на этом участке, но так ничего и не было построено, или ещё какие нелады с землёй... В общем, такое бывает.

[Кузьма]

а чего ФРС пишет в обосновании отказа?
ФРС пишет русским по белому: "Одно из условий заключения договоров ДДУ - государственная регистрация договора аренды. Раз государственной регистрации нет - то и идите лесом".
Вообще-то в законе говорится о государственной регистрации права аренды. Но свидетельства о г/р права (как и самой такой регистрации) не получишь, пока не прошел г/р договор аренды. Договор же аренды на срок менее года г/р не подлежит 
В общем, нельзя жить по законам 

почему нормальный договор аренды не сделали?
По распорядительному документу участок был предоставлен только на 11 месяцев. И вообще, кому под силу объяснить решения префектур...    Вообще-то это унутренние отношения застройщика с городом, кто его знает, почему так решили. Моя организация выступает как участник долевого строительства.

У нас похожая ситуёвина наклёвывается

Искренне вам сочувствую. Добро пожаловать в клуб бьющихся головой об стену

Добавлено в [mergetime]1149502946[/mergetime]

Кузьма,
Вы сами этот договор аренды видели? Сдается мне, что нет, поскольку для целей строительства никогда на такой короткий срок договор аренды не заключается.
Напрасно вы так, напрасно...
По Москве сплошь и рядом заключаются договора именно на проектирование и строительство и именно на 11 месяцев. Чем нравится это число, не могу понять.

Может быть, все-таки застройщик такой краткосрочный договор аренды земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ (проведения предпроектных проработок) заключил?

Если так, то соответственно, разрешения на СМР у застройщика нет, и никакой ДДУ заключаться не может.

[Massive]

Ludmila,
Кузьма,
мне интересно, как у застройщика, который в срок 11 месяцев дом не успел построить, участок изъять можно будет, если ст. 46 ЗК РФ установлено, что аренда ЗУ может быть прекращена ввиду "неиспользования земельного участка, предназначенного для ... жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование".

[Аспирант]

Скорее всего у застройщика участок криво предоставлен:
если он выделен после 1.10.2005 г. под строительсвто жилого дома без аукциона, то это мегакосяк, щас ФАС такие дела раскручивает в суде.

[qweik]

странно, а если постоянно пролонгировать договор аренды?

[Кузьма]

Добавлено в [mergetime]1149510053[/mergetime]

Ludmila,
Кузьма,
мне интересно, как у застройщика, который в срок 11 месяцев дом не успел построить, участок изъять можно будет, если ст. 46 ЗК РФ установлено, что аренда ЗУ может быть прекращена ввиду "неиспользования земельного участка, предназначенного для ... жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование".

Жизнь обгоняет мечту!
Честно говоря, не могу представить объект, который будет необходимо строить более трех лет. Великая Китайская стена и египетские пирамиды не в счет
Хотя, если не ошибаюсь, торговый центр на Владимирской в Вашем славном городе строился тоже немало.

Сообщение отредактировал Кузьма: 06 June 2006 - 11:05

[Денежка]

Вопрос по ст. 3 закона 214-ФЗ станет еще смешнее, если учесть, что право аренды вообще само по себе не регистрируется, а регистрируется только договор.

Сообщение отредактировал DraGon: 05 June 2006 - 18:52

[Кузьма]

Вопрос по ст. 3 закона 214-ФЗ станет еще смешнее, если учесть, что право аренды вообще само по себе не регистрируется, а регистрируется только договор.

Любезный законодатель так спешил на каникулы, что не очень внимательно читал голосуемое.
Но еще веселее было читать ответы ГУ ФРС.
Во-первых, это истессно, смешение государственной регистрации права аренды (как в № 214-ФЗ) и государственной регистрации договора аренды.
Во-вторых, признание законности договоров ДДУ при договоре аренды сроком менее года с одновременным отказом в их госрегистрации. Типа, зачем их регистрировать, они и так вполне законны

Сообщение отредактировал Кузьма: 05 June 2006 - 19:04

[Денежка]

Кузьма

Во-вторых, признание законности договоров ДДУ при договоре аренды сроком менее года с одновременным отказом в их госрегистрации. Типа, зачем их регистрировать, они и так вполне законны

А можно эти

ответы ГУ ФРС.

сюда положить. Очень уж мне творчество ФРС любопытно

[Кузьма]

сюда положить. Очень уж мне творчество ФРС любопытно

Извольте
Их целых два: одно - в целях ливидации безграмотности среди застройщиков...

Прикрепленные изображения

• 

Сообщение отредактировал Кузьма: 06 June 2006 - 16:52

[Кузьма]

второе - об отказе.

начало второго письма...

Прикрепленные изображения

• 

Сообщение отредактировал Кузьма: 06 June 2006 - 17:06

[Кузьма]

...и окончание второго...

Прикрепленные изображения

• 

[Денежка]

Кузьма
Это простопесец... Оба письма. Сочувствую
Хотя формально ФРС и права (тут, думаю, не их вина даже, так уж закон накарябан), но письма и без оглядки на долевое участие, сами по себе веселы

[Кузьма]

Хотя формально ФРС и права (тут, думаю, не их вина даже, так уж закон накарябан), но письма и без оглядки на долевое участие, сами по себе веселы

Ну дык... Шапито просто
Заявление в суд подготовил.
По результатам суда обязательно дам отчет. Думаю, на эти грабли еще много застройщиков наступит. В общем, нельзя у нас привлекать деньги по закону. Да здравствуют серые "вексельные" схемы!

Сообщение отредактировал Кузьма: 07 June 2006 - 18:37

[scorpion777]

Мдя... меня сегодня вот так УФРС озадачила. Участок под изыскательские работы. До окончания срока аренды намеревались возвести и сдать дом. А сейчас УФРС в упор не хочет регить ДДУ ибо нет регистрации аренды...