Сообщений в теме: 25

[Evgeniy19]

Аренда зданий и сооружений (нежилые помещения) по ГК подразумевает передачу имущества во временное владение и пользование или временное пользование.

Как правило в договоре стороны указывают на передачу имущества во владение и пользование. Случаев, когда здания, сооружения или нежилые помещения передавались бы исключительно в пользование мне неизвестны.

1) Так в чем же будет отличие временного пользования нежилым помещением от владения и пользования?
2) значит ли, что предоставляя арендатору исключительно право пользование нежилым помещением, он ограждает себя от возможности защиты владения в порядке ст. 305?
3) и означает ли, что арендодатель имеет право в случае неуплаты или др. нарушения обязательств использовать пресловутые отключения электроэнергии, недопущение арендатора в помещение, запретить арендатору вести коммерческую деятельность?

[AlexL]

1. пользоваться недвижкой без владения имхо нельзя...об этом есть тема в глобальных насчёт природы владения, то, что в ГК у нас есть возможность аренды без владения либо ошибка, либо рассчитана на очень специфические отношения.
2. смысла нет в ограждении от ст. 305, ибо всегда остаётся договорная защита.
3. вопрос интересный, суд.практика однозначно запрещает это. Кстати, этот вопрос имеет самостоятельное значение, а не вытекает из вопроса темы, ну это к слову. Тут нужно смотреть обязательства арендодателя в отношении обеспечения для арендатора возможности позования вещью, сейчас некогда сомтреть ГК.

[Evgeniy19]

Поставлю вопрос поконкретней.

Допустим арендатором является харчевня какая-нибудь.
1) В договоре указано, что в случае, если арендатор не установит жироуловители необходимые для использования помещения для жарки-варки, Арендодатель заранее предупредив Арендатора имеет право запретить ему начать коммерческую деятельность в помещении (обращаю внимание на формулировку, т.е. запретить пользоваться им).
2) В случае просрочки по выплате арендной платы, Арендодатель, заранее предупредив Арендатора, может прекратить доступ Арендатора в помещение.

Возможно ли вышеуказанное, при условии, что помещение передается в пользование без владения?

[Jazzanova]

в моей практике встречал договоры о почасовой аренде
может это как раз тот случай
пользования без владения

[AlexL]

1. даже почасовая аренда, пардон, женского тела, это всё равно аренда с владением (в пределах этого часа), а не только пользованием.
2. Автор темы, а зачем тема про владение открыта, когда вопрос стоит о том, что арендатор не исполняет обязанности по нормальному содержанию здания и оплате арендной платы? как это соотносится?
3. если не стоит жЫроулавливатель, то ему запретить можно начинать свой бузинесс, ибо жЫр испортит помещение, и вообще создаёт помехи для окружающих, т.е. правонарушающая деятельность.
4. в случае просрочки оплаты лишить доступа-спорно..абдумадь надо.

[Mеl]

Evgeniy19
а предусмотрена ли договором возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств в случае неисполнения/ненадлежащего исполнения своих обязанностей арендатором?

[Evgeniy19]

а предусмотрена ли договором возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств в случае неисполнения/ненадлежащего исполнения своих обязанностей арендатором?

Предусмотрена, но там срок установлен, т.е. сразу так взять и послать арендатора к... ... куда-нибудь... нельзя. А потом в случае одностороннего отказа там будут проблемы с оформлением возврата имущества, ибо порядок подписания в такой ситуации одностороннего акта приема-передачи договором не предусмотрен.

AlexL Вопрос я ставлю именно с точки зрени возможности применения мер оперативного воздействия на арендатора. В частности когда он не хочет уезжать из помещения по окончании срока аренды - прийти бы к нему с милицией и гнать в шею! А нет! - ведь есть ст.305. Вот в чем вопрос.

[Jazzanova]

А Вы оформляли передачу имущества актами?

да оформляли
акт передачи в пользование


Добавлено в [mergetime]1156173255[/mergetime]

даже почасовая аренда, пардон, женского тела, это всё равно аренда с владением

оффтоп конечно
но проституция скорее услуга чем аренда
так что не слишком удачный пример

[bergmann]

сервитут, как договор о передаче имущества, может рассматриваться как пользование без владения.
как вариант, предполагаю, что предоставление пользования без предоставления владения может возникать в тех случаях, когда арендодатель остается владельцем и пользователем объекта недвижимости, а арендатор только пользуется наравне с арендодателем (ну или в каких-то пределах) этим объектом недвижимости, т.к., ИМХО, владение недвижимостью - это юридическая фикция, подтвердить можно только бумажкой с подписями.

[Evgeniy19]

сервитут, как договор о передаче имущества, может рассматриваться как пользование без владения.
как вариант, предполагаю, что предоставление пользования без предоставления владения может возникать в тех случаях, когда арендодатель остается владельцем и пользователем объекта недвижимости, а арендатор только пользуется наравне с арендодателем (ну или в каких-то пределах) этим объектом недвижимости, т.к., ИМХО, владение недвижимостью - это юридическая фикция, подтвердить можно только бумажкой с подписями.

Да таких примеров на мой взгляд полно!
1) В частности ведь при аренде зданий сооружений, нежилых помещений учитывать нужно еще и право пользования земельным участком, которое ни в какое владение не переходит.
2) Также некоторые сооружения можно использовать, не владея ими, например трубопровод подсоединенный к зданию является недвижимостью и по-моему относится к сооружениям и на мой взгляд на него не обязательно оформлять владение.
3) При аренде нежилых торговых помещений в крупных торговых центрах в договоре прописывается право пользования общими площадями этого торгового центра, хотя речи о владении тут и быть не может.

Поэтому я не понимаю почему помещение не может быть передано без владения?

С другой стороны варианты 1) и 3) имеют место в рамках договора аренды не как его существенная часть и на земельный участок и общие площади нет необходимости прилагать к договору планы, в то время как вариант 3) с трубопроводом подразумевает, что трубопровод - предмет договора, т.е. его существенное условие, и на него необходимо приложить план. НО! Согласитесь же все-таки, что земельный участок и торговый центр больше смахивают на недвижимость нежели трубопровод.
Таким образом, считаю, что bergmann прав, и "бумажный" вопрос в данной ситуации не должен стать препядствием для аренды зданий и сооружений без их владения.

[AlexL]

Evgeniy19

Вопрос я ставлю именно с точки зрени возможности применения мер оперативного воздействия на арендатора. В частности когда он не хочет уезжать из помещения по окончании срока аренды - прийти бы к нему с милицией и гнать в шею! А нет! - ведь есть ст.305. Вот в чем вопрос.

1. если аренла закончилась, то бывшему арендатору не поможет ни ст. 305 ни 301, ни 304, ибо он бывший арендатор. Так что ваше желание обойти ст. 305 излишний труд.
2. выселяйте его милицией (если есть понимание), либо ч/з суд, в ракмках обычного договорного иска.
3.

потом в случае одностороннего отказа там будут проблемы с оформлением возврата имущества, ибо порядок подписания в такой ситуации одностороннего акта приема-передачи договором не предусмотрен.

не будет никаких проблем. Несмотря на отсутствие в договоре упоминания, есть общие положения ГК о необходимости возврата вещи из аренды.
4. Что касется применения оперативных мер, то смотри суд.практику, самоуправства тут не будет (в чистом составе УК, как на практике-не знаю).
5. А всё-таки насчёт ограничения договором доступа арендатора к объекту аренды надо подумать...как это соотносится с природой арендных отношений....мне всё некогода...
6. Jazzanova
я думаю что квалификация проституции как услуги или аренды зависит от активности девушки, либо она выступает как пассивная вещь-тогда аренда, либо как активный услугодатель-тогда, конечно, услуги...бугого...

Добавлено в [mergetime]1156230052[/mergetime]
1. сервитут, простите, вещное право, хоть и может возникнуть из сделки.
2. у сервитуария есть владение, но в момент непосредственного доступа к служебной вещи.

[bergmann]

1. сервитут, простите, вещное право, хоть и может возникнуть из сделки.
2. у сервитуария есть владение, но в момент непосредственного доступа к служебной вещи.

гы-гы.
а что, если арендатор, скажем, в конце рабочего дня физически уходит с арендованного объекта недвижимости, то получается, что объект недвижимости автоматически переходит во владение собственнику? а если собственник не успеет к концу рабочего времени прийти на объект, то что - он ни к кому не переходит во владение и остается вез владельца???
я ж говорю, владение недвижкой - хитрая штука, очень похожая на юридическую фикцию. Владелец может физически и не присутствовать на объекте недвижимости, но будет им владеть "по бумажке", так как норма права предусматривает его как владельца.

а вот насчет вещного и обязательственного - ну да, сервитут - вещное право. никто не спорит. но каким образом это влияет на суть вопроса с возможностью или невозможностью владения?
к тому же Evgeniy19, как мне кажется, привел достаточно хороший пример с арендой и помещениями общего пользования (туалеты, лестницы, проходы и пр.). вот они в этом случае ДАЖЕ ПО БУМАЖКЕ во владение не переходят (хотя по вашему фактически получается, что в момент использования общего помещения арендатор вступает им во владение), хотя пользоваться ими можно.

[Evgeniy19]

Всё это наводит на мысль о противоречии между владением по документам и владении фактическом. Но по-моему это не дело - либо одно либо другое. Если выбирать первое, то получается, что раз уж владение основывается только на документах, то и руководствоваться надо документами, а именно - Гражданским кодексом, который допускает пользование арендованным имуществом без владения. А если выбирать второе - то получается, кто первый успел в помещение - тот и владелец! Тогда все кому не лень могут воспользоваться 305?
Вобщем действительно тема мутная получается!

5. А всё-таки насчёт ограничения договором доступа арендатора к объекту аренды надо подумать...как это соотносится с природой арендных отношений....мне всё некогода...

Все-таки думаю тут не стоит лезть в природу, ибо можно совсем запутаться и нарваться на кучу контраргументов из повседневной практики. А надо руководствоваться ГК: закреплять в договоре только пользование, указывать в каком случае можно ограничить доступ арендатору в помещение, ну и т.д. Если невыполняет арендатор условия договора - почему бы не запретить ему пользоваться имуществом! Другой вопрос "как?" Тут полет моей фантазии безграничен!

А еще AlexL Вы говорили, что подобное уже где-то обсуждалось, ссылочку не дадите, если это Вас не сильно обременит конечно?

[Evgeni Stepanenko]

Evgeniy19
Тема мутная для тех, кто не читал труды тех, кто писал ГК РФ. Я в каком-то таком труде наткнулся на то, что право владения строиться на законом установленых обстоятельствах (у Суханова ЕА это лучше). А также где-то видел такую фразу: тк законодатель посчитал, что необходимо защищать стороны по некоторым сделкам с недвижимостью, он ввел обязательную государственую регистрацию договоров и перехода прав. Типа отсюда и появилась титульность и владение в договорах аренды. Собственно, почему и передают в пользование и владение с момента гос рег дог аренды, но передают в пользование если дог арнеды заключен на неопределен срок.

вообще, не стоит париться и лесть в глубь этих теорий

[Jazzanova]

я думаю что квалификация проституции как услуги или аренды зависит от активности девушки, либо она выступает как пассивная вещь-тогда аренда, либо как активный услугодатель-тогда, конечно, услуги...бугого...

ну может быть
хотя пассивность девушки может и рассматриваться как ее услужливый ответ субъективное пожелание клиента
то есть услуга может быть как активной так и пассивной
еще раз прошу прощения за оффтоп

пользование объектом недвижимости вполне допустимо
например комната
дверь открывает арендодатель
арендатор заходит и пользуется с 10 до 6
затем он уходит арендодатель закрывает дверь
владение арендоодателя как было так и есть
вместе с тем пользование арендатора

[Evgeniy19]

вообще, не стоит париться и лесть в глубь этих теорий

Да? И че теперь делать?

[Evgeniy19]

А вот, кстати, что я только что нашел у Суханова в Консультанте:

Во многих случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества в пользование арендатора без передачи в его владение. Так, согласно ст. 66 Транспортного устава железных дорог РФ железная дорога может в соответствии с договором использовать за плату для проведения маневровых работ и временного размещения вагонов железнодорожные подъездные пути, принадлежащие грузоотправителю или грузополучателю, расположенные на их территории. Аналогичную природу имеет так называемая аренда спутников связи, каналов телевизионного вещания, линий радиосвязи и т.п. (см., например, ст. 76 Воздушного кодекса РФ). Такой же характер присущ и бытовым отношениям по предоставлению в пользование арендатору в строго определенное время дорогого музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя.
Вместе с тем в абсолютном большинстве случаев предоставление имущества в пользование невозможно без его передачи во владение арендатору. В результате такой передачи арендатор становится титульным владельцем и приобретает право на защиту с использованием вещно-правовых исков (ст. 305 ГК). Арендатор может:
- истребовать арендованное имущество из любого чужого незаконного владения;
- требовать устранения препятствий в пользовании им;
- требовать возмещения ущерба, причиненного имуществу, от любого лица, включая арендодателя.

Особенно обращаю внимание на железнодорожные подъездные пути!
В связи с этим вспомнилось, как ВАСька определил нежилое помещение как часть зданий и соорущений, неразрывно с ними связанная. Отсюда такая ситуёвина: есть торговый центр как здание; нежилые помещения в торговом центре сдаются в аренду; а у торгового центра в свою очередь есть свои правила эксплуатации, устанавливаемые собственником центра (например, открытие в 8:00, закрытие в 22:00). Т.е. похоже на ситуацию описанную Jazzanova с комнатой. И пользования тут по-моему достаточно и без владения (1-е предложение из отрывка Суханова).

[AlexL]

короче, господа, наличие или отсутствие владения в аренде только нас всех запутает. Ведь даже если мы сдадим вещь только в пользование, всё равно арендатор будет защищаться через договорные средства защиты, минуя ст. 305 ГК.
Вопрос в другом-можно ли договором запретить арендатору доступ в объекту аренды???
так, бля, нашёл, бля...!
Какие средства защиты даёт ГК арендодателю при нарушении арендатором cвоих обязанностей? См. ч. 3 ст. 615 ГК, ч.5 ст. 614, ст. 619 ГК. Перекрывать доступ-низзя! Только расторгать договор, взыскивать убытки.

Evgeniy19

Так, согласно ст. 66 Транспортного устава железных дорог РФ железная дорога может в соответствии с договором использовать за плату для проведения маневровых работ и временного размещения вагонов железнодорожные подъездные пути, принадлежащие грузоотправителю или грузополучателю, расположенные на их территории. Аналогичную природу имеет так называемая аренда спутников связи, каналов телевизионного вещания, линий радиосвязи и т.п. (см., например, ст. 76 Воздушного кодекса РФ).

да, согласен...вот какие исключительные случаи.

[Evgeniy19]

Какие средства защиты даёт ГК арендодателю при нарушении арендатором cвоих обязанностей? См. ч. 3 ст. 615 ГК, ч.5 ст. 614, ст. 619 ГК. Перекрывать доступ-низзя! Только расторгать договор, взыскивать убытки.

А если Арендатор не заплатил арендную плату или не установил жироуловитель, что необходимо сделать естественно до начала пользования имуществом, можно ли говорить, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора, в смысле ст.615?

[Mеl]

AlexL,

Какие средства защиты даёт ГК арендодателю при нарушении арендатором cвоих обязанностей?

Перекрывать доступ-низзя!

ну.... я вот была уверена, что если предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора (а одним из обязательств арендодателя может являтся предоставление доступа к помещению), то можно. Особенно если мы говорим об аренде без владения. ИМХО.

[AlexL]

А если Арендатор не заплатил арендную плату или не установил жироуловитель, что необходимо сделать естественно до начала пользования имуществом, можно ли говорить, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора, в смысле ст.615?

жыроуловитель-да.
неуплата аренды до её начала-нет, ибо неуплата это не есть пользование.

Pokemaster
Губительнитса_марковак, надо различать перекрытие доступа к объекту аренды как мера воздействия при сохранении самих арендных отношений! и перекрытие доступа как результат одностороннего расторжения договора при, ессно, прекращении этих самых отношений.

а вообще вопрос лично для меня крайне интересный и было бы интересно окончательно узнать-прав ли я.

[Evgeniy19]

а вообще вопрос лично для меня крайне интересный и было бы интересно окончательно узнать-прав ли я.

Думаю пока не появится судебная практика на эту тему - вопрос будет висеть!

[Mеl]

AlexL,

надо различать перекрытие доступа к объекту аренды как мера воздействия при сохранении самих арендных отношений! и перекрытие доступа как результат одностороннего расторжения договора при, ессно, прекращении этих самых отношений.

односторонний отказ от исполнения договора не влечет с необходимостью прекращение самого договора )))) не зря же я спрашивала у автора - предусмотрена ли в принципе договором возможность одностороннего отказа )))

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

т.е. отказавшись в одностороннем порядке от исполнения лишь части обязательств, арендодатель (тут был глюк) изменяет, но не расторгает договор. Разве нет? ))
а теперь вспомним о чем вопрошал автор:

и означает ли, что арендодатель имеет право в случае неуплаты или др. нарушения обязательств использовать пресловутые отключения электроэнергии, недопущение арендатора в помещение, запретить арендатору вести коммерческую деятельность?

таким образом предполагается, что у арендодателя есть обязательство не только допускать в течение действия договора арендатора к помещению, но и позволять пользоваться электроэнергией, телефоннами... и т.д. Следовательно, отказ от исполнения лишь части из существующих обязательств арендодателя не должен повлечь расторжение договора...

Сообщение отредактировал Pokemaster: 23 August 2006 - 18:32