Сообщений в теме: 24

[Гoсть]

Господа, есть такой, может быть, глупый вопрос:
Некое лицо Х является арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства комплекса объектов недвижимости - кондитерской фабрики. Разрешение на создание комплекса выдано на этого кренделя.
И тут появляемся мы со своими деньгами. Хотим, чтобы для нас из состава кондитерской фабрики построили отдельный цех для производства пастилы.
Действующий застройщик Х предлагает зарегистрировать субаренду на нас на часть земельного участка, на которую предполагается ставить наш цех по производству пастилы. При этом застройщик берется обеспечить нам регистрацию договора субаренды на эту часть большого участка (выделить участок, и т.п.). Далее застройщик обещает обеспечить нам получение на нас разрешение на создание (возведение) объекта. Поскольку проект строительства в настоящее время уже в стадии согласования, застройщик Х предлагает нам получить права на реализацию проекта строительства в части возведения цеха по производству пастилы. Скажите, добрые люди, используется ли такая схема с уступкой прав на дальнейшую реализации проекта (строительства) в его части? Как нам влезть в этот проект, чтобы без заключения разных соинвесторских соглашений и инвестдоговоров вполне законно при наличии субаренды и разрешения на возведения заказывать подрядчикам свою часть проекта? Может это вообще что-то лишнее, а может надо как-то по-особенному в этот проект вступать? Заранее прошу извинить за общую бредовость вопросов. Если не сложно, прошу кинуть ссылкой. Просмотр поиска и первоначальный опрос выявили только некие моменты, связанные с существованием инвестиционного договора и тыпы. Хотелось бы уйти от подобных договоров, а просто влезть на участок, и начать строить свою шарашку по проекту (в его части), начатому (и продолжаемому в его части) застройщиком Х..

[Tigrenok]

Поскольку проект строительства в настоящее время уже в стадии согласования, застройщик Х предлагает нам получить права на реализацию проекта строительства в части возведения цеха по производству пастилы.

Каким образом застройщик Х предагает это осуществить? Каков механизхм?
Кроме того, в случае, если объект будет единым комплексом (будет включать и цех по проихводству пастилы) то проект придется переделывать и пересогласовывать.

[Гoсть]

Tigrenok

Каким образом застройщик Х предагает это осуществить? Каков механизхм?

Вот в этом у меня и отсутствует понимание. Они хотят заключить с нами некий договор уступки прав на реализацию проекта строительства. Механизм себе, к сожалению, не представляю, поскольку этот вариант обсуждался только понятийно. В этом, собственно, и вопрос.

в случае, если объект будет единым комплексом (будет включать и цех по проихводству пастилы) то проект придется переделывать и пересогласовывать.

Корректировка проекта, безусловно, будет. Проект будет предусматривать выделение цеха пастилы в самостоятельный объект прав. Разрешение на строительство будет выдаваться на наш объект отдельно. Непонятно только, как мы будем фигурировать в проекте наряду с Х.

[Tigrenok]

Они хотят заключить с нами некий договор уступки прав на реализацию проекта строительства. Механизм себе, к сожалению, не представляю, поскольку этот вариант обсуждался только понятийно. В этом, собственно, и вопрос.

В таком случае, Х должен сначала скорректировать проект, а потом уступить право реализации его части Вам и передать в субаренду земельный участок. Процедура небыстрая. Земельный участок (который будет передаваться в субаренду) надо сформировать.
Разрешения на строительство будут у двух юр.лиц? У Вас и у Х? Но ведь застройщик готовит проект на юр.лицо Х и именно Х выдается разрешение на строительство после утверждения его проекта.
Думаю, что вряд ли Вы получите разрешение на строительство. Вы можете быть инвестором, но застройщиком вряд ли....Получается созастройщик...
А Ваш цех будет отдельным строением или же будет примыкать к остальному комплексу?
А вообще, эти Х - они каким образом приобретали право на реализацию проекта (если приобретали). Торги?

Ситуация неоднозначная, вопрос заинтриговал так, что сделала звонок в нашу архитектуру, говорят что на их практике такого не было. Так что ручаться в том, что такая схема пройдет через ОМС без сучка и задоринки нельзя

[Гoсть]

Tigrenok
Х - аффил муниципалитета. Клянуцо обеспечить все, и выдел участка за десять дней, и участие в проекте, и разрешение на строительство. Мне остается лишь решить сейчас, как будет проводиться работа в части занесения нас в проект. Повторяю, обсуждали только понятийно.

[Tigrenok]

Tigrenok
Х - аффил муниципалитета. Клянуцо обеспечить все, и выдел участка за десять дней, и участие в проекте, и разрешение на строительство. Мне остается лишь решить сейчас, как будет проводиться работа в части занесения нас в проект. Повторяю, обсуждали только понятийно.

Да... Дела. Даже если Х - аффил муниципалов, то 10 дней - это мировой рекорд!!!
Тогда по-порядку:
1. Если проект в стадии согласования, то разрешения на строительство у них самих еще нет! Вы писали о каком-то разрешении на возведение и т.п. Но закон содержит четкую формулировку - разрешение на строительство. Выдается оно после согласования проекта всеми службами и утверждения проекта органами местного самоуправления (постановление). Вряд ли успеют месяца за два ( в зависимости от количества служб, уже согласовавших проект). А у Вас еще и Ваша часть проекта. Ее надо разработать, согласовать утвердить и типа получить разрешение на строительство.
2. Земля. Разрешение на строительство выдается (в числе прочего) на основании правоустанавливающих документов на земельный участок. (Градостроительный Кодекс). Допустим, у Вас субаренда. Хорошо, но для получения разрешения на строительство договор должон быть зарегистрирован. А для этого надо сформировать земельный участок, который предоставляется в субаренду. А это минимум пол-года.

Можно, конечно сделать тяп-ляп, но потом что? Как вводить в эксплуатацию и регистрировать своё право?

[Tigrenok]

Может у уважаемой братии есть еще какие-либо мысли по энтому поводу?
Возможен ли предлагаемый механизм?

[maus34]

Гoсть
Для меня схема более чем сомнительная.

Поскольку проект строительства в настоящее время уже в стадии согласования,

о каком проекте речь? ПСД или так называемый инветиционный проект?

[kirs]

Фактически у Вас два объекта на которые всё нужно делать в двух экземплярах (разрешения, проекты, экспертизы, заключения и т.д.). А учитывая, что многие вещи делает далеко не муниципалитет, а конторы типа арх. надзора, то у Вас могут быть проблемы. Я бы на Вашем месте придумал схему, при которой к Вам Ваш цех перейдёт после ввода в эксплуатацию всего комплекса.

[Гoсть]

maus34

Для меня схема более чем сомнительная.

И для меня..тоже...

о каком проекте речь? ПСД или так называемый инветиционный проект?

Что есть ПСД? Я имел ввиду тот проект, по которому осуществляется строительство. Инвестиционный проект, я так понимаю, это экономика. Я же имею ввиду архитектуру. Именно вооружась им, мы и хотим вступить в строительство как застройщик.

Tigrenok

Если проект в стадии согласования, то разрешения на строительство у них самих еще нет!

Ну..говорят, что есть..посмотрю конечно, но с трудом верится, что обманывают...

Вы писали о каком-то разрешении на возведение и т.п. Но закон содержит четкую формулировку - разрешение на строительство. Выдается оно после согласования проекта всеми службами и утверждения проекта органами местного самоуправления (постановление). Вряд ли успеют месяца за два ( в зависимости от количества служб, уже согласовавших проект). А у Вас еще и Ваша часть проекта. Ее надо разработать, согласовать утвердить и типа получить разрешение на строительство.

Органы МСУ понятийно обещают обеспечить это (согласование и получение разрешения на строительство). В том и фокус аффилиации.

Земля. Разрешение на строительство выдается (в числе прочего) на основании правоустанавливающих документов на земельный участок. (Градостроительный Кодекс). Допустим, у Вас субаренда. Хорошо, но для получения разрешения на строительство договор должон быть зарегистрирован. А для этого надо сформировать земельный участок, который предоставляется в субаренду. А это минимум пол-года.

Субаренду нам тоже обещают зарегистрировать. До той поры мы ничего им не должны платить. Так мы собираемся закрепляться на участке для дальнейшего строительства и регистрации пс на вновь возведенный объект. Как они технически будут выделять нам кусок - их проблема.


kirs

Фактически у Вас два объекта на которые всё нужно делать в двух экземплярах (разрешения, проекты, экспертизы, заключения и т.д.). А учитывая, что многие вещи делает далеко не муниципалитет, а конторы типа арх. надзора, то у Вас могут быть проблемы.

Я так понял, главное - закрепиться на земле, получить на себя проект строительства, и разрешение на строительство. Остальное - обычные оперативные проблемы застройщика. Думаю, что администрация будет в состоянии разговаривать на понятном им языке с архнадзором и прочими как бы неподконтрольными. По-сути, у нас некое долевое строительство с муниципалами. Только де-юре оно не долевое, и муниципалов в нем нет. Есть две конторы на разных участках, которые строят разные объекты по одному большому проекту. При этом наша контора заводит деньги на Х по всяким-разным основаниям. Задача - обеспечить правовую подкладку под все это дело. Отсюда и возникает вопрос о возможности существования договора об уступке прав на реализацию проекта (не инвестиционного).

Я бы на Вашем месте придумал схему, при которой к Вам Ваш цех перейдёт после ввода в эксплуатацию всего комплекса.

Хм..Инвестдоговор? Простое товарищество? Околоподрядная какая-то конструкция? Если честно, для меня лично и инвестдоговор и простое товарищество - конструкции настолько же эфемерные и зыбкие, как и понятийка какая-нить...
ПыСы Товарищи, благодарю вас за содействие! Рад, что не бьете по носу с подходу, а терпеливо и вдумчиво разъясняете!

[Yaros_law]

Гoсть

При этом застройщик берется обеспечить нам регистрацию договора субаренды на эту часть большого участка (выделить участок, и т.п.).

Т. е. получатся уже 2 самостоятельных ЗУ? А такой выдел возможен? Проект в данном случае пересматривать не надо будет?
Вообще сам проект хорошо бы глянуть....
У меня пока более ничего не напрашивается, как создать общество, в которое Вы войдете деньгами, Х правами аренды и застройки ЗУ.

Сообщение отредактировал Yaros_law: 18 August 2006 - 11:22

[Гoсть]

Yaros_law

Т. е. получатся уже 2 самостоятельных ЗУ? А такой выдел возможен? Проект в данном случае пересматривать не надо будет?
Вообще сам проект хорошо бы глянуть....

Получатся. Выдел обеспечат. Проект будет корректироваться.

У меня пока более ничего не напрашивается, как создать общество, в которое Вы войдете деньгами, Х правами аренды и застройки ЗУ.

Зачем создавать общество? Будет субаренда. И что даст внесение прав застройки ЗУ в УК общества? Будет ли такое внесение само по себе правовым основанием для вхождения в проект? Имнсхо, не будет, как и не будет само по себе таким основанием заключение некоего договора уступки прав на реализацию проекта.
2Гость:

Мне кажется что задача в таком виде малореализуемая...

Что Вы имеете ввиду? Невозможность присоединения к ранее начатому проекту?

ИРД- как я понимаю оформлено на Х

ИРД - простите, не понял, ибо не силен, так сказать.

какой стадии согласования находиться проект? Ведь на его согласование, прохождение по инстанциям потребуется несколько месяцев.
Даже если землю вам дадут в субаренду, то на основании каких документов вы влезете в этот проект?

Проблемы согласования нам должны помогать решать. По поводу "как влезать" у меня как раз и вопрос. Не знаю, строители твердят, что можно уступить права на проект, и что это нормально будет согласовано. Черт его знает, как будет в реальности.

[Mеl]

ИРД - простите, не понял

Исходно-разрешительная документация

Не знаю, строители твердят, что можно уступить права на проект, и что это нормально будет согласовано.

Проект будет корректироваться.

Как??? если проект уже согласован в том виде, в котором он есть сейчас? Вместо одного проекта два новых самостоятельных проекта... это не влезть в уже начатый проект, это заново весь проект тянуть, ИМХО...
Собсно, присоединюсь к вопросу Yaros_law,

В какой стадии согласования находиться проект?

т.е. ЧТО уже согласовано?

Вообще сам проект хорошо бы глянуть....

[kirs]

А может быть попробовать как - нибудь через предварительные договора? Или ещё что-нибудь в этом роде. На мой взгляд все эти корректировки проектов дело сложное в плане получения согласований и т.д. Мне кажется, что Вашей основной целью должно быть закрепление своих прав на здание и участок после ввода всего этого мероприятия в эксплуатацию. Может быть имеет смысл вступить в качестве участника Х, внести дополнительный вклад, а затем выйти из него, выделив и забрав цех?

[Yaros_law]

Не нравится создавать общество.....
Вам в проект вообще скакими целями войти надо?
Попробуйте рассмотреть:
1) вариан подряда, по которому Вы заказчик, Х строит для Вас определенный объект.
2) договор к-п объекта...

[Yaros_law]

Т.к. при купле-продаже - объект еще построить надо,

есть п. 2, ст. 455 ГК РФ. Если технические документы позволяют, то объект можно согласовать. Квартиры же в строящемся доме продают.

а может у Х денег нет на это...

вот он и получит предоплату от покупателя под залог всех своих прав и строящегося имущества. Можно еще банковскую гарантию попросить.
Вообщем что бы предложить что-нибудь конкретное нужно смотреть документы.

Сообщение отредактировал Yaros_law: 18 August 2006 - 14:05

[Alma]

есть п. 2, ст. 455 ГК РФ. Если технические документы позволяют, то объект можно согласовать. Квартиры же в строящемся доме продают.

Но их же продают по инвестиционному договору или по долевому участию

Как нам влезть в этот проект, чтобы без заключения разных соинвесторских соглашений и инвестдоговоров вполне законно при наличии субаренды и разрешения на возведения заказывать подрядчикам свою часть проекта?

А у нас исходные данные такие..


Добавлено в [mergetime]1155888737[/mergetime]
Возможно составить какой-нибудт Агентский договор, что Х от своего имени но за счет Принципала обязуется сделать:
проект,
Согласовать,
построить,
сдать в эксплуатацию,
Передать в собственность Принципалу.
Но с другой стороны это и есть инвестиционный контракт.
Мне кажется от соинветирования все-таки не уйти.....

Сообщение отредактировал Alma: 18 August 2006 - 14:12

[Гoсть]

Alma

Мне кажется от соинветирования все-таки не уйти.....

Видимо, придется клепать инвестдоговор...

[Гoсть]

Хаспада, апаю тему вот по какой причине. Как я уже тут писал, на нас щаз клепают и регистрируют договор субаренды на выделяемый для строительства нашего здания кусок земли. Далее сделают разрешение на строительство нашего здания. Учитывая, что проект на весь комплекс объектов (включая и наше здание) оформлен на нашего контрагента, может ли это вызвать какие-нить трудности при оформлении техпаспорта на вновь возведенное здание, и при оформлении прав на него в фэрэсе? А то че-та смутно себе представляю себе эту процедуру((

[Tigrenok]

Тут много "если":
1. Если вам сформируют з.у. и зарегистрируют субаренду.
2. Если вы получите- таки разрешение на строительство (в чем я лично сомневаюсь, ведь проект не на вас, кстати а вы уверены, что строительство вашего здания предусмотрено проектом?).
Вообще, если ваше здание отдельно стоящее и при условии оформления надлежащим образом земельного участка, вам ничто не мешает сделать отдельный проект, согласовать, утвердить и получить разрешение на строительство.
Потом вы вводите в эксплуатацию за собой свое здание, а потом вместес актами госкомиссии, разрешением на строительство и правоустанавливающими на землю идете в ФРС.

[Гoсть]

Tigrenok

Тут много "если":

Спасибо за реакцию. Предлагаю для чистоты эксперимента исходить из того, что нам и субаренду зарегистрируют, и разрешение на строительство дадут конкретно на нашу часть в рамках большого проекта другой стороны. Делать отдельный проект и согласовывать его мы не будем, все-таки изначально контрагент делал проект кондитерской фабрики целиком, включая то здание, которое теперь будем строить мы для себя (то есть строить-то будет его же подрядчик, по крайней мере, частично, фундаменты там, площадки, заготовки под прокладку коммуникаций), кроме того, их рабочий проект уже согласован, и снова согласовывать его как-то неинтересно (хотя возможно это в корне неверная позиция). Мы заказываем корректировку проекта в нашей части (наше понимание цеха для производства пастилы несколько отличается от того, что было изначально в рабочем проекте). Она (откорректированная часть) войдет в ИХ проект. Вместе с тем, у нас будет и субаренда, и разрешение на строительство нашего объекта (пока не знаю, какую формулировку им навязать в это разрешение, вида "разрешение на строительство цеха для производства пастилы" или же вида "разрешение на строительство цеха для проихводства пастилы в рамках проекта по возведению кондитерской фабрики"). Как считаете, при отсутствии каких-либо долевых отношений (договор простого товарищества, инвестдоговор и тэпэ) мы сможем поставить наш кусок объекта на техучет так, чтобы именно мы фигурировали как правообладатель в техпаспорте (я так понимаю, это тоже имеет значение?), и зарегистрировать право собственности на оконченный строительством объект? Там же вроде все довольно формально - есть набор документов типа решения о вводе в эксплуатацию, разрешения на строительство, правоустанавливающих на землицу...

[Mеl]

Гoсть

может ли это вызвать какие-нить трудности при оформлении техпаспорта на вновь возведенное здание, и при оформлении прав на него в фэрэсе?

блин... Вы можете сказать в качестве кого собираетесь вступить в проект???? только в качестве инвестора? тогда Вам вообще не нужно разрешение на строительство конкретного здания и субаренда з/у. В качестве техзаказчика? Тогда зачем Вам субаренда?
В любом случае, оплатой Вашего участия, как я понимаю, будет передача в Вашу собственность здания, как результата инвестиционной деятельности.

[IAY]

Почему никто до сих пор не задал самый главный вопрос:

Где все это происходит?


Гoсть ,

После того, как Вы раскроете тайну, то постарайтесь найти ответы именно из Вашего субъекта. Потому что Екатеринбург, к примеру, - это одно, а Москва - совсем другое.


С приветом,

Игорь