Сообщений в теме: 11

[zuchman]

Превед!
Предстоит заключить предварительный договор (ПД) купли - продажи заипотеченной недвижки. Я-продавец. По ПД я обязуюсь снять обременение (ипотеку) условно через 1 месяц после заключения ПД (устное согласие банка е), еще через месяц заключить основной ДКП с Покупателем. Существенные условия основного договора в ПД прописываю. Пишу, в том числе про задаток от Покупателя.
Условий в договоре ипотеки о недопустимости заключения ПД купли-продажи нет.
Ща пишу и думаю - а может сделка оспоримая? А задаток (обеспечительный, блин, взнос) - неосновательное???

С ГК, 102-ФЗ, полемикой юрклубовцев по поводу "ПД и задаток" знаком наизусть)))).

Предвосхищая ворчание юристов Покупателя, думаю - может залогодержателя сделать третьей стороной ПД к-п???? Заодно и его согласие затвердить, и чтоб в случае чего Покупатель имел возможность обязать заключить основной ДКП?

З.Ы. - Ludmila точно знает правильный ответ! ))))

[Ludmila]

Хм, вопрос, конечно, интересный, с такой точки зрения я его не рассматривала...

Человек, называющий себя "руководителем раздела Недвижимость", считает, что предварительный договор - это не договор.
Я категорически не согласна с этим мнением, а потому буду исходить из того, что предварительный договор - это всё-таки договор.
Вопрос о задатке по предварительному договору обсуждать тут не буду, поскольку

С ГК, 102-ФЗ, полемикой юрклубовцев по поводу "ПД и задаток" знаком наизусть)))).

Итак, рассматриваем только вопрос по ипотеке.
В соответствии со ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Сам по себе предварительный договор перехода права собственности не влечёт, а потому под действие ст. 37 (в отличие от основного договора купли-продажи) попадать не должен. Тем не менее, зная извращённую логику наших судов, нельзя полностью исключить риск признания предварительного договора недействительной сделкой без согласия залогодержателя. Логика при этом может быть примерно такой:
1) раз заключение основного договора невозможно без согласия и основной договор является недействительной сделкой, то, соответственно, и предварительный договор не направлен на возникновение у сторон прав и обязанностей, т.е. является мнимой сделкой;
2) поскольку заключение предварительного договора повлечёт заключение основного, а заключение основного - отчуждение имущества, то заключение предварительного договора косвенно направлено на отчуждение имущества
Ну, не обязательно точно такими могут быть доводы, но смысл примерно такой. Повторюсь: я с такой логикой не согласна, но полностью исключить возможность признания предварительного договора недействительной сделкой я не исключаю. И уж тем более не исключаю попытки оспаривания банком предваритеьлного договроа по данным основаниям, что, как Вы понимаете, Вашему покупателю особого удовольствия не доставит и затянет процесс покупки на неопределённое время.
Кроме того, заключение предварительного договора без согласия залогодержателя банк может попытаться истолковать как "угрозу утраты обеспечения" и попробовать досрочно взыскать кредит на основании ст. 813 ГК РФ (и по возможности приплести сюда ст. 39 ФЗ "Об ипотеке"). Опять-таки довольно спорное основание, но, во-первых, на 100% исключить риск такого признания нельзя; во-вторых, в рамках этого процесса вполне может быть наложен арест на предмет ипотеки, что опять-таки вряд ли понравится Вашему покупателю.
И третье, самое главное. При отсутствии согласия залогодержателя, если Вы не исполните обеспеченное ипотекой обязательство, Вы не сможете исполнить свои обязательства по предварительному договору, т.е. заключить договор купли-продажи (а если заключите, он будет являться недействительной сделкой), а если не будет погашена запись об ипотеке в ЕГРП, не сможете зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Эти два момента надо различать. Запись в ЕГРП может оказаться непогашенной даже в случае выполнения Вами обеспеченного ипотекой обязательства - напр., если залогодержатель не подписал заявление о погашении записи об ипотеке.

Исходя из изложенного, могу дать следующие рекомендации.
Включить банк в предварительный договор. Лучше всего не делать его стороной предварительного догвоора (он же не будет участвовать в основном договоре), а под подписями сторон проставить отметку о том, что Залогодержатель в лице _________________, действующего на основании ____________________, даёт согласие на заключение предварительного договора и основного договора на условиях, изложенных в настоящем Предварительном договоре. Залогодержатель обязуется в течение ___ дней с момента полного исполнения Продавцом своих обязательств по кредитному договору № ________ от _______________ произвести все действия, необходимые для погашения записи об ипотеке в ЕГРП.

Последнюю фразу лучше включить, даже если она есть в договоре ипотеки, для спокойствия покупателя.

Кроме того, переговорите с банком: он может потребовать включения в предварительный договор каких-то дополнительных условий, и надо смотреть, что это за условия, насколько они приемлемы для сторон.



Кстати, если не секрет, что за банк? Можно в личку.

И ещё. zuchman, если не возражаете, я потащила это в свой комментарий...

[Smertch]

мои три копейки: строго говоря, и заключение самого договора купли-продажи - это еще не отчуждение. Отчуждение - это внесение записи о переходе права собственности в ЕГРП.

может залогодержателя сделать третьей стороной ПД к-п????

ни в коем разе не стороной, уж если для подстраховки - то просто его согласие

[Ludmila]

Smertch

мои три копейки: строго говоря, и заключение самого договора купли-продажи - это еще не отчуждение. Отчуждение - это внесение записи о переходе права собственности в ЕГРП.

Но сделка об отчуждении заложенного имущества, совершённая без согласия залогодержателя, может быть признана недействительной.

[Massive]

Ludmila,
пока вам тут обезъяны мерещатся, лось уйдет (с)к/ф "ОНО".

Если предвосхищать извращенную логику каждого гос. органа и смотреть в рот каждому бюрократу из банка, гражданский оборот встанет.

Предварительный договор не влечет возникновения прав на имущество, так что и сам факт его заключения актом отчуждения имущества не является.

И согласованию с банком не подлежит.
Так что подписывайте свою предвариловку, пока покупатель не ушел.

Сообщение отредактировал Massive: 14 September 2006 - 14:40

[Smertch]

Ludmila

Но сделка об отчуждении заложенного имущества, совершённая без согласия залогодержателя, может быть признана недействительной.

и 346 ГК, 37 закона об ипотеке говорят об отчуждении, а не о сделке. Другое дело, что по извращенной логике наших судов ничтожится сам договор купли-продажи - это да.

[Ludmila]

Если предвосхищать извращенную логику каждого гос. органа и смотреть в рот каждому бюрократу из банка, гражданский оборот встанет.

Тим, учитывать возможность возникновения такой вот извращённой логики и возникновения негативных последствий для продавца и покупателя нельзя. Если стороны примут эти риски, это их право. Но просчитать и учесть возможность их возникновения они должны.

Предварительный договор не влечет возникновения прав на имущество, так что и сам факт его заключения актом отчуждения имущества не является.

А я утверждала обратное? Другое дело, что возможность иного толкования надо учитывать.

И согласованию с банком не подлежит.

Угу. Не подлежит. Зато согласие на заключение основного договора должно быть получено. И если продавец не исполнит в полном объёме обязательство, обеспеченное ипотекой, или возникнет спор с банком по вопросу о том, полностью ли исполнено обязательство, банк не даст согласие на отчуждение имущества, стороны не смогут заключить договор и продавец уплатит двойной задаток. Для покупателя возможно и ещё худшее развитие событий. Основной договор подписан и по иску банка признан недействительной сделкой. Покупатель возвращает продавцу здание, а сам долго и мучительно пытается взыскать с продавца деньги, уплаченные за это здание, а у продавца, понятное дело, никакого имущества нет. За здание же, обременнённое ипотекой по неисполненному обязательству, большой суммы не выручишь, да и при продаже здания удовтлетворяться требования покупателя будут после требований залогодержателя, т.е. маловероятно, что будут удовлетворены.
Нет, конечно, если продавец (и, главное покупатель) готовы к такому развитию событий, то ради Бога! Но я бы получила согласие банка до подписания предварительного договора, дабы минимизировать все эти негативные последствия.




Добавлено в [mergetime]1158224287[/mergetime]

Другое дело, что по извращенной логике наших судов ничтожится сам договор купли-продажи - это да.

Причём тут "извращённая логика наших судов"??? Саш, ты почитай ст. 39 ФЗ "Об ипотеке", это там прямо предусмотрено:

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;


Добавлено в [mergetime]1158224348[/mergetime]
Так что как раз признание сделок по отчуждению предмета ипотеки без согласия залогодержателдя основано на прямом указании закона.

[Smertch]

Ludmila
ок, про "извращенную логику" - это относилось к общи правилам ГК. В случае с ипотекой она не у судей, а у законодателей. Но впрочем, это уже совсем не относится к нашему вопросу, не так ли?

[Ludmila]

Но впрочем, это уже совсем не относится к нашему вопросу, не так ли?

Согласна. Да и особого практического применения дискуссия на сию тему, думаю, не имеет...

[Smertch]

Ludmila

Да и особого практического применения дискуссия на сию тему, думаю, не имеет...

думаю, как раз имеет... но не здесь и не сейчас


Добавлено в [mergetime]1158225952[/mergetime]
Ludmila
почитал вторую часть ст.39 и как я ее раньше пропускал - такое чудо юридической мысли

[Ludmila]

Сегодня в обновлении К+ пришло дело по данной теме, и, хотя тема обсуждена, я сочла необходимым выложить то, что пришло - для информации.


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 октября 2006 года Дело N Ф04-6445/2006(26993-А45-9)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании без участия представителей сторон кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Сибтермопласт" на решение от 10.04.2006 и постановление апелляционной инстанции от 15.06.2006 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-28375/05-33/891,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Сибтермопласт" (далее - ЗАО "Сибтермопласт") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к открытому акционерному обществу "Дороги Сибири" (далее - ОАО "Дороги Сибири") об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: здания диспетчерской площадью 146,6 кв. м и части земельного участка по ул. Толмачевская, 23.
Заявленные требования обоснованы ссылкой на статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что с ответчиком заключен предварительный договор здания диспетчерской площадью 146,6 кв. м и земельного участка по ул. Толмачевская, 23, однако ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено открытое акционерное общество "Московский нефтехимический банк" (далее - ОАО "Московский НХБ", банк).
Решением от 10.04.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.06.2006, суд отказал в удовлетворении исковых требований, придя к выводу об их незаконности и необоснованности.
В кассационной жалобе ЗАО "Сибтермопласт" просит отменить судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неприменение норм материального права, подлежащих применению, и передать дело на новое рассмотрение в другой арбитражный суд.
Податель жалобы считает, что суду следовало руководствоваться пунктом 1 статьи 450, пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ОАО "Московский НХБ" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит судебные акты оставить без изменения, считая доводы кассационной жалобы несостоятельными.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по кассационной жалобе, не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание. Поэтому жалоба, согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрена в отсутствие представителей сторон.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права при разрешении настоящего спора, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела, 30.09.2003 между ОАО "Дороги Сибири" и ЗАО "Сибтермопласт" был подписан протокол о намерениях, согласно которому стороны решили подготовить и подписать договор купли-продажи недвижимого имущества: здания диспетчерской с земельным участком и части земельного участка для металлического модуля.
Во исполнение данного протокола о намерениях стороны 21.05.2004 заключили предварительный договор купли-продажи объекта нежилого фонда и земельного участка.
В соответствии с пунктом 1.1 договора ответчик обязался оформить в собственность и продать, а истец - приобрести в собственность недвижимое имущество: нежилое помещение - здание диспетчерской, площадью 146,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Толмачевская, д. 23, и часть земельного участка, под расположенными на нем объектами недвижимости - модулем металлическим, зданием диспетчерской и территорией для их технического обслуживания.
На основании пункта 1.2 стороны обязались в течение 20 календарных дней с момента возникновения у продавца права собственности на вышеуказанные объекты заключить основной договор купли-продажи.
Ссылаясь на уклонение ОАО "Дороги Сибири" от заключения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, ЗАО "Сибтермопласт" обратилось в суд с иском о понуждении к заключению такого договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из того, что 20.08.2003 ответчик заключил с ОАО "Московский НХБ" генеральное соглашение о предоставлении кредитной линии N ЛКЮ-149/1132-03 с целью обеспечения исполнения обязательств ОАО "Дороги Сибири" перед банком.
Между банком и ЗАО "СибАктив" был заключен договор залога недвижимого имущества N 3/ЛКЮ-149/1132-03, согласно которому ЗАО "СибАктив" предоставило банку в залог недвижимое имущество, в частности, оспариваемое здание диспетчерской, площадью 141,9 кв. м, земельный участок площадью 28110,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. Толмачевская, 23.
Указанная ипотека была зарегистрирована в Учреждении юстиции.
Признавая предварительный договор недействительным, судебные инстанции установили, что ответчик в нарушение статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке" произвел отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя.
Данные выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют действующему законодательству и материалам дела.
Доводы кассационной жалобы не содержат сведений, которые бы опровергли или вызвали сомнение в правильности выводов суда.Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями законодательства.
Нарушений норм материального или норм процессуального права, являющихся согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
При изложенных обстоятельствах обжалуемые решение и постановление апелляционной инстанции не подлежат отмене, в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 10.04.2006 и постановление апелляционной инстанции от 15.06.2006 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-28375/05-33/891 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.




Добавлено в [mergetime]1161674155[/mergetime]
Это к вопросу об извращённой логике судов.

[PetersON]

ВАС, ФАС МО есть у кого по сабжу?