Сообщений в теме: 19

[Vici]

Привет. Звонили коллеги из Москвы и сказали, что они (собственник-ЮЛ) намерено продать часть объекта недвижимости в СПб.
В Питере схема, которую они предлагают, невозможна без выделения этой части в отдельный объект недвижимости.
У собственника есть помещение с кад. № 78:1:1:1:1 (допустим). В свидетельстве о гос. рег-и указан адрес: СПб, Невский пр., д___ , лит А., пом. 2-Н,3-Н, 4-Н. Т.е. фактически 3 комнаты объеденены одним кадастровым №.
Со своей стороны мы указали, что сначала необходимо провести соответствующий кадастровый учет, а затем уже заключать сделку (полагаю, что самой большой удачей было бы внесение изменений в ЕГРП одновременно со сделкой).
Однако москвичи утверждают, что в Москве можно продать одну из комнат (т.е. часть помещения). Это действительно так?

[DMV]

Vici
Да, в Москве это именно так и происходит. У нас все го-о-ораздо проще , как в Питере не знаю.

[Alex 004]

В Москве можно продать комнату, и иное изолированное помещение.
И часть помещения можно продать.
Как-то сложновато в Питере.

[Стасон]

Vici

У собственника есть помещение с кад. № 78:1:1:1:1 (допустим)

на каждую комнату нет своего кад.номера?

Alex 004, DMV

В Москве можно продать комнату, и иное изолированное помещение

хотел уточнить: приобрести с покупателем право общей собственности на помещения?

[RLV79]

Да недавно была большая тема по этому поводу, где SuperBig скидывал ссылку на еще одну большую тему по этому же поводу. Воспользуйтесь поиском.

[Татьяна!]

Подскажите, а по практике - в Москве, насколько я понимаю, регистрация перехода прав на отдельные помещения в едином объекте права - проходит нормально? нужно ли еще что-то дополнительно от Продавца? заявления, пошлины....неужели не нужно предварительно выделить объект продажи в отдельный объект в ЕГРП?

[Vici]

Стасон

на каждую комнату нет своего кад.номера?

нет

хотел уточнить: приобрести с покупателем право общей собственности на помещения?

В том-то и дело, что нет.

В Питере, естесс-но, можно приобрести помещение в общую долевую собственность.

При этом следует иметь в виду, что ЖК рассматривает комнату в коммуналке как отдельный объект недвижимого имущества. Но здесь есть несостыковочка с ФЗ о регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому наше ФРС при продаже комнаты в коммуналке требует предоставления справки из ПИБ о размере доли (насколько я знаю).

Alex 004

В Москве можно продать комнату, и иное изолированное помещение.
И часть помещения можно продать.
Как-то сложновато в Питере.

И что происходит с кадастровым номером?

[Тин]

И что происходит с кадастровым номером?

Не вижу проблемы ВААЩЕ.
Продаете одно нежилое (или жилое?) помещение из объекта. Кадастровый номер присвоят в РП путем добавления к цифрам существующего кадастрового номера на весь объект, - еще одной, обычно это единица (или двойка?), точно не помню.

[Vici]

Тин
РП - это рег.палата?

Не знаю как у Вас, но у нас в Питере имеются специализированные органы, которые присваивают кадастровые номера. Сейчас нет времени уточнять, то это обычно КЗР (комитет по земельным ресурсам).

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ:

кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения;

В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

Т.о. если в других городах и можно продать часть нежилого помещения - то, видимо, с присвоением УСЛОВНОГО (а не кадастрового номера).

Ст. 17 Закона: Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Т.о. по закону до кадастрового учета помещения нельзя совершать сделку. ФРС (насколько мне известно) не уполномочено производить кадастровый учет.


Поэтому я не понимаю, как в других городах это возможно.

[Тин]

РП - это рег.палата?

ДА.

Росимущество (Ранее комитет по земельным ресурсам) присваивает кадарстровые номера по земельным участкам.
Кад. номер формируется следующим образом: Первые две цифры - номер региона, потом идет деление на районы, сельские округа и т.д.
Своя технология, но алгоритм тот же.
Кад.номер - уникален, но чем меньше цифр в нем, тем крупнее площадь объекта. К ПРИМЕРУ - 2 ЦИФИРЫ - весь регион, 4 цифры - район с областью, больше - конкретный населенный пункт, за которым закреплена территория и т.д.
Короче, чем больше цифр, тем мельче объект!!!!!!
Привязка строения всегда идет к земельному участку, на котором он стоит.

Следовательно, Если у вас все здание на объекте - один набор цифр, если этаж здания - этот же набор цифр + еще одна, несколько комнат - этот же набор цифр + два регистра дополнительно, комната из этих же несколько комнат этот же набор цифр + три регистра ... и так бесконечно, пока есть возможность выделить (теоретически) отчуждаемый объект. Это понятно?Присваивает номер тот, кто регистрирует, т.е. кто вносит запись в реестр!!!!

[Vici]

Присваивает номер тот, кто регистрирует, т.е. кто вносит запись в реестр!!!!

Извините, но это ерунда.
Заберу свои слова обратно, если Вы докажете этот постулат на основе нормативных актов.

На основании пункта 3 статьи 12 Закона УСЛОВНЫЙ (а не кадастровый) номер присваивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при открытии на объект недвижимого имущества соответствующего раздела ЕГРП.

Росимущество (Ранее комитет по земельным ресурсам) присваивает кадарстровые номера по земельным участкам.
Кад. номер формируется следующим образом: Первые две цифры - номер региона, потом идет деление на районы, сельские округа и т.д.
Своя технология, но алгоритм тот же.
Кад.номер - уникален, но чем меньше цифр в нем, тем крупнее площадь объекта. К ПРИМЕРУ - 2 ЦИФИРЫ - весь регион, 4 цифры - район с областью, больше - конкретный населенный пункт, за которым закреплена территория и т.д.
Короче, чем больше цифр, тем мельче объект!!!!!!

Ну и к чему это? Знаем, читали. Не имеет это оношение к моему вопросу.

[Тин]

Это ст.1 З-на "О регистрации прав..."
кадастровый и технический учет (инвентаризация) (далее также -
учет) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта
недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения,
жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие
характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других
объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества
сопровождается присвоением ему кадастрового номера; *

регистрационный округ - территория, на которой действует
территориальный орган федерального органа исполнительной власти,
уполномоченного в области государственной регистрации.
Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной
власти, уполномоченным в области юстиции (абзац в редакции,
введенной в действие с 1 января 2005 года Федеральным законом от 22
августа 2004 года N 122-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).
Посмотри и это:
Перечень регистрационных округов, на территории которых действуют
территориальные органы Федеральной регистрационной службы, утвержден
приказом Минюста России от 03.12.2004 N 185.

[Изяслав]

Тин

извините, но не понимаю, как из процитрованного следует что ФРС присваивает кадастровые номера.

ведь ивентаризацию зданий осуществляет БТИ (ростехинвентаризация), они же и присваивают кадастровые номера. никогда не приходилось вносит изменения в ЕГРП в связи с изменением инвентарного или присвением кадастрового номера объекту?

я так понимаю, что сначала сначала объект делится "физически" и родаваемой части БТИ присваивает кадастровый номер, чтобы потом можно было зарегистрировать в ЕГРП

вопрос в том, а насколько правильно сразу, без внесения в ЕГРП, продать свежеполучившийся объект и подавть доки на регистрацию?

Добавлено в [mergetime]1164797478[/mergetime]
Vici

Ст. 17 Закона: Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

текст несколько изменился

Сообщение отредактировал str555: 30 November 2006 - 11:45

[Cesar]

У нас в Кирове так же как в Питере. Объект должен быть выделен, иначе это будет продажа доли в праве собственности на нежилое помещение, так как объект недвижимости сформирован и ему присвоен кадастровый номер. Кадастровый номер присваивается исходя и кадастрового номера земельного участка на котором находится объект, кадастровый план я несу в ФГУП "Ростехинвентаризация" (БТИ) где присваивают дополнительно литеры, цифры этого нежилого помешения (это в Кирове). Так что в данной ситуации у нас в Кирове поступают так же как и в Питере

[Изяслав]

Объект должен быть выделен,

в ЕГРП или только БТИ?

[Cesar]

в ЕГРП или только БТИ?

В данном случае я делаю техпаспорт на помещение которое подлежит продаже, потом вношу изменение в ЕГРП и получаю свидетельства на два объекта, один из которых продается, другой остается.

[Изяслав]

млин, п.2 ст.13 122-ФЗ: " Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав."

вот и как понимать?

ранее возникшие права на данный объект - это права на выделенное помещение, или на здание, из которого его выделили?

или это надо понимать так, что можно одновременно подавать документы в регпалату на выделение помещения и регистрацию перехода права собственности на это помещение, а там уж пусть регистраторы регистрируют в кошерной последовательности.

видимо, регпалаты в разных регионах толкуют это по разному, но ведь нам нужно не только зарегистрировать сделку, но и позаботиться о том, чтобы её в дальнейшем не могли поломать...

[Cesar]

я так понимаю что объект это объект который подлежит отчуждению, в данном случае помещение которое выделяется

или это надо понимать так, что можно одновременно подавать документы в регпалату на выделение помещения и регистрацию перехода права собственности на это помещение, а там уж пусть регистраторы регистрируют в кошерной последовательности.

не совсем так. Поскольку продаваемое помещение сначала должно быть выделено и на это потребуется время для регистрации и получения свидетельства на право собственности на это помещение то одновременно подавать документы на регистрацию перехода права собственности помещение нельзя поскольку права собственности у Продавца на этот объект еще не возникло а возникнет оно с момента внесения записи в ЕГРП.

[Ludovik]

Поэтому я не понимаю, как в других городах это возможно.

+1
У нас в СЗО была такая практика до 2006 года- сначала регистрирует отдельно все помещения а потом продажа, а если иначе, то продавать долю в праве (со всеми вытекающими последстиями), делать соглашение о порядке пользования, если охота можно заниматься выделением. Пробили ее через суд. Питерцы лукавят говорят: мы ТАК сделаем, а вы идите в суд.
Сейчас же одновременно внесение изменений в ЕГРП и регистрация перехода права возможна. Надо пробивать, а не слушать девочек на приеме..


Добавлено в [mergetime]1164889564[/mergetime]

Продавца на этот объект еще не возникло а возникнет оно с момента внесения записи в ЕГРП

Оно возникло с момета регистрации права на целый объект, какой документ основание на новый объект? неужели какой-то другой? Регистрируют ПРАВА, а не объекты.

[Изяслав]

Cesar

я так понимаю что объект это объект который подлежит отчуждению, в данном случае помещение которое выделяется

именно

права собственности у Продавца на этот объект еще не возникло

это помещение - часть объекта, делимой вещи, право собственности на которое (в том числе и на его части) возникло у продавца давным-давно, и стало быть, он мог распоряжаться этой частью (помещением) выделив его физически (проведя кадастровый и технический учет помещения) и без свидетельства о праве на это помещение