Сообщений в теме: 29

[grin095]

да

[Мелехин]

Возник следующий вопрос:

Является ли договор аренды недвижимости заключенным, если срок аренды - 11 месяцев, а условие договора- ГОС.РЕГИСТРАЦИЯ?

Уважаемому пользователю с ником Слонопотам.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения) действительно указывает, что «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
Следовательно, можно сказать и обратное: договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.
Однако в данном случае считаю обоснованным применить пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, в котором говорится, что условия договора «определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами».
Кроме того, в той же статье говорится, что в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Поскольку прямо и императивно норма о недопущении государственной регистрации договоров аренды недвижимости не установлена Гражданский кодексом, считаю включённое в договор положение о регистрации договора аренды обязательным для выполнения сторонами этого договора.

Учитывая вышеизложенное, позволю себе не согласиться с точкой зрения ЮрКлубовца grin095.

[grin095]

см информационные письма президиума ВАС и попробуйте зарегистрировать договор аренды сроком менее 1 года или заключенный без указания срока (т.е. на неопределенный срок)

это не мнение, это констатация факта

лично я соглашусь с мнением, что указанное правило (о сроке менее года) изложено в ГК напрасно и не соответствующим юртехнике языком

[Pastic]

Поскольку прямо и императивно норма о недопущении государственной регистрации договоров аренды недвижимости не установлена Гражданский кодексом, считаю включённое в договор положение о регистрации договора аренды обязательным для выполнения сторонами этого договора.

Можно было сразу тему посылать в Чавойту, но... ладно уж:


Статья 164. Государственная регистрация сделок

1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законом, причем прямо указанным каким, а никак не договором. Впрочем, вопрос бессмысленный, поскольку все равно УФРС не будет ни за какие коврижки эту филькину грамоту регистрировать.

[Денежка]

Мелехин

указывает, что «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
Следовательно, можно сказать и обратное: договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

Нельзя, потому что не следовательно. Не следует это ниоткуда.
Из ГК следует, что договор аренды недвижки на срок меньше года регистрации подлежит обязательно.

Является ли договор аренды недвижимости заключенным, если срок аренды - 11 месяцев, а условие договора- ГОС.РЕГИСТРАЦИЯ?

По судебной практике - является заключенным.
По закону (ГК) - не является заключенным.
По теории - должен являться заключенным, но недействительным.

Добавлено в [mergetime]1171614323[/mergetime]
Pastic

Можно было сразу тему посылать в Чавойту, но... ладно уж:

Конешно... Ведь ВАС безгрешен и никогда не ошибается, верно?

Законом, причем прямо указанным каким, а никак не договором. Впрочем, вопрос бессмысленный, поскольку все равно УФРС не будет ни за какие коврижки эту филькину грамоту регистрировать.

Ткните, прошу, меня носом в прямое указание закона, в котором сказано, что договор аренды недвижки сроком меньше года не подлежит регистрации, очень прошу (добавил - кроме земельного кодекса)
Только про правила формальной логики при обращении и превращении суждений, про распределение субъектов и предикатов, - про эти правила не забудьте.

Нормы ГК построены по такой схеме:
(Изменил пример)

"Все яблоки считаются вкусными, если иное не установлено законом"
"Яблоки диаметром более 10 см считаются вкуснымии".

Внимание, вопрос - откуда следует, что ВСЕ яблоки диаметром менее 10 см не считаются вкусными?

Ответ - ниоткуда.
Если еще к ЗК обратиться, то можно наткнуться на норму о том, что договор ареды земли на срок менее года регистрации не подлежит. Получаем:
"Красные яблоки диаметром менее 10 см не считаются вкусными".
Уточняю вопрос: откуда следует, что "все некрасные яблоки диаметром менее 10 см не считаются вкусными"???
Ответ - ниоткуда.

Сообщение отредактировал Нева Хаус: 16 February 2007 - 14:35

[list.ru]

Pastic
Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Где иное???

Добавлено в [mergetime]1171614964[/mergetime]

Можно было сразу тему посылать в Чавойту,

барзота модераторов

[Мелехин]

см информационные письма президиума ВАС и попробуйте зарегистрировать договор аренды сроком менее 1 года или заключенный без указания срока (т.е. на неопределенный срок)
это не мнение, это констатация факта
лично я соглашусь с мнением, что указанное правило (о сроке менее года) изложено в ГК напрасно и не соответствующим юртехнике языком

Уважаемому пользователю с ником grin095.

Насчёт своей позиции: однозначно утверждать не буду - таких примеров в моей практике не было. Хотя то, что аренда на неопределённый срок регистрировалась - это факт! (хотя на 100% согласен с Вами, что такая сделка не подлежит гос.регистрации)
Практика она на то и практика, чтобы быть неоднозначной.

С уважением отношусь к Вашей позиции (обоснованной - тоже надо признать), но не вижу препятствий для регистрации и такого договора аренды.
Поэтому пока остаюсь при своём мнении. Как только найду опровержение своим домыслам - обязательно скажу.

С уважением!

[Капа]

Нева Хаус

Нормы ГК построены по такой схеме:
(Изменил пример)

"Все яблоки считаются вкусными, если иное не установлено законом"
"Яблоки диаметром более 10 см считаются вкуснымии".

Внимание, вопрос - откуда следует, что ВСЕ яблоки диаметром менее 10 см не считаются вкусными?

Только про правила формальной логики при обращении и превращении суждений, про распределение субъектов и предикатов, - про эти правила не забудьте.

Некорректный у вас пример. Ст. 651 ГК п. 2: Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Перефразирую: Женщина возрастом не меньше 40 лет должна красить волосы.
Т.е.: Та женщина, которой не менее 40 лет - должна красить волосы. Следовательно - женщина, которой меньше 40 лет - волосы может красить, а может не красить: как хочет, но женщиной она от этого быть не перестанет. Но та женщина, которой *не менее 40* - считается женщиной, с момента покраски волос (регистрации договора).

[list.ru]

Капа

.е.: Та женщина, которой не менее 40 лет - должна красить волосы. Следовательно - женщина, которой меньше 40 лет - волосы может красить, а может не красить: как хочет, но женщиной она от этого быть не перестанет. Но та женщина, которой *не менее 40* - считается женщиной, с момента покраски волос (регистрации договора).

вы сами поняли, что сказали?

Пример с яблоками в точку! Молодец Нева Хаус, верно подметил!

[Sciatica]

регистрация - это НЕ форма договора... по соглашению сторон сделки/права регистрировать низзя...
либо есть указание в законе - тогда вперед в ФРС, нет - сидим спокойно.

[list.ru]

Sciatica

либо есть указание в законе - тогда вперед в ФРС

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Где иное???

[Pastic]

Ткните, прошу, меня носом в прямое указание закона, в котором сказано, что договор аренды недвижки сроком меньше года не подлежит регистрации, очень прошу (добавил - кроме земельного кодекса)

п.2 ст. 651 ГК РФ. В толковании, данном ВАС РФ.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Где иное???

Иное - п.2 ст. 651 ГК РФ.

[Sciatica]

list.ru
а чего, 651 отменили? где из нее следует, что договор аренды заключенный на срок МЕНЕЕ года, подлежит гос. регистрации?

[Денежка]

Sciatica

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Где иное про здания???

Добавлено в [mergetime]1171616733[/mergetime]
Sciatica

а чего, 651 отменили? где из нее следует, что договор аренды заключенный на срок МЕНЕЕ года, подлежит гос. регистрации?

Из нее это и не должно следовать. В законе должна быть четкая норма, подобная норме ЗК:

Статья 26. Документы о правах на земельные участки
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Кстати, эта же норма ЗК подразумевает, что даже и для договоров аренды земельных участков, заключенных на срок менее года, где-то в законе может быть исключение, которое бы говорило - и такие краткосрочные договоры подлежат регистрации.

[Sciatica]

Нева Хаус
согласен, что сформулировано криво, ввиду чего ВАС и высказывался.
Однако согласитесь, что если толковать так, как Вы, то очевидно, что смысла в норме п.2 ст.651 НЕТ ВООБЩЕ.

[register]

Sciatica
Pastic

Разделяю целиком и полностью Вашу точку зрения.
Ведь стороны сделки произвольно не могут установить требование о ее государственной регистрации, если законом такая регистрация не предусмотрена.
Иначе, скажем, стороны договора подряда (о реконструции объекта недвижимости) напишут в договоре, что он подлежит гос. регистрации и считается заключенным с этого момента (ведь договор в отношении недвижимости, как-никак ) и пойдут в ФРС: "а зарегистрируйте нам сделку".
Надо читать в совокупности ст.609, 651, 433 ГК РФ:

Статья 433. Момент заключения договора

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

А вот подлежит договор регистарции или нет -см. ГК РФ или иной закон (ст.131 ГК РФ об этом).

ЧТо же касается самого вопроса , то на мой взгляд, договор аренды сроком действия 11 мес. с таким условием не будет считатся недействительным, просто это его условие не соответствует ГК РФ, но исполняться он может и без этого условия.

[Денежка]

Pastic

п.2 ст. 651 ГК РФ. В толковании, данном ВАС РФ.

Не надо про ВАС, надо про закон. ИЗ ЗАКОНА ТАКОЕ ТОЛКОВАНИЕ НЕ ВЫТЕКАЕТ.

П.С. Это толкование ВАС я намерен раскритиковать в очередной статье)) Глядишь, и по этому поводу ВС что-нить скажет доброе))

[Pastic]

договор аренды сроком действия 11 мес. с таким условием не будет считатся недействительным, просто это его условие не соответствует ГК РФ, но исполняться он может и без этого условия.

Акцепт.

Не надо про ВАС, надо про закон. ИЗ ЗАКОНА ТАКОЕ ТОЛКОВАНИЕ НЕ ВЫТЕКАЕТ.

ВАСи это и скажите

[Денежка]

Sciatica

Однако согласитесь, что если толковать так, как Вы, то очевидно, что смысла в норме п.2 ст.651 НЕТ ВООБЩЕ.

Соглашаюсь - нет. Ну и что? Как это влияет на "нерегистрацию" краткосрочных договоров? )))

Нельзя толкованием ВАС подменять закон. Налоговый кодекс - фиг с ним, пусть все толкуют, как хотят, а гражданское право должно быть стабильным и четко регламентированным. Законом!

[register]

Sciatica

Однако согласитесь, что если толковать так, как Вы, то очевидно, что смысла в норме п.2 ст.651 НЕТ ВООБЩЕ.

Вот-вот

Нева Хаус, а что Вы скажете про ст.26 Земельного кодекса РФ (в контексте Вашего понимания ст.609 ГК РФ):
Статья 26. Документы о правах на земельные участки

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По моему мнению, не вполне корректную формулировку ст.651 ГК РФ нельзы использовать таким образом, что все договоры аренды подлежат регистрации. ведь надо уяснять позицию законодателя, истинные его намерения. Ведь норма ст.651 ГК РФ является специальной для зданий и сооружений. и устанавливает необходимость регистрации только договоров аренды, заключенных на срок не менее года. , а не каких-либо иных договоров.

Сообщение отредактировал register: 16 February 2007 - 15:23

[list.ru]

register
внимательно это специальную норму почитайте в ст. 651 речь идет о гос регистрации договоров со сроком от 1 года и более, а что делать если договор менее 1 года ответ на этот вопрос в общей номе п.2. ст 609 договор подлежит регистрации. Парадокс законодателя.

Добавлено в [mergetime]1171618835[/mergetime]
Sciatica

а чего, 651 отменили? где из нее следует, что договор аренды заключенный на срок МЕНЕЕ года, подлежит гос. регистрации?

ст 609.
Я не пойму вас коллеги если в специальной норме про регистрацию не указанно, то что по вашему общие нормы ГК в частности 609 не применяются?Если специальные нормы не регулируют правоотношение, то применяются общие.

[Денежка]

register

Вот-вот

Нева Хаус, а что Вы скажете про ст.26 Земельного кодекса РФ

Я, по-моему, про понимание всех статей в этой теме уже сказал) В т.ч. и про ЗК.

Добавлено в [mergetime]1171619165[/mergetime]
register

По моему мнению, не вполне корректную формулировку ст.651 ГК РФ нельзы использовать таким образом, что все договоры аренды подлежат регистрации. ведь надо уяснять позицию законодателя, истинные его намерения.

Угу... Еще к шаманам обратиться надо, или в астрал выйти и уточнить, что же там законодатель имел и в чем. А если еще системно почитать, в совокупности с НК, например, то вообще без психоделиков не обойтись... НК, например, до сих не содержит нормы, в которой бы устанавливливался бы размер госпошлины за регистрацию договоров аренды, - и что, теперь считать, что и тут законодатель имел в виду, что за регистрацию договоров пошлину надо бы брать, но для пущего интереса в НК эту норму не записал?)) Или же он имел в виду, что за регистрацию договоров аренды не надо пошлину брать, потому что и регистрировать договоры аренды вообще бы не нужно - кто скажет, что имелось в виду?)

Сообщение отредактировал Нева Хаус: 16 February 2007 - 15:47

[list.ru]

Товарисчи айда в рег палату договоры аренды регить не зависимо от срока

[register]

list.ru

Речь о том, что в специальной по отношению к ст.609 ГК РФ норме - в ст.651 ГК РФ - законодатель установил требование о регистрации договоров зданий и сооружений только на срок от 1 года и более. Раз есть специальная норма, то нельзя, на мой взгляд, руководствоваться общей.
Ваша позиция понятна, я уже написала про некорректную формулировку законодателя.
Кстати, в ст.26 ЗК РФ говорится не только про аренду, но и про договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, которые "заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации". Но требование о регистрации таких договоров (безвозмездного пользования любой недвижимостью, в т.ч. земельным участком) ни ГК РФ, ни ЗК РФ не содержат.
И вот вопрос - надо ли идти от обратного и регистрировать договоры безвозмездного пользования земельными участками на срок 1 год и более?
Здест, как видите, ситуация наоборот и этим она усугубляется. С арендой все-таки проще.



Добавлено в [mergetime]1171619753[/mergetime]
Нева Хаус
ценю Ваш юмор , но толкование закона мы еще в универе проходили. Нельзя же тупо бувально все читать, согласитесь?

Сообщение отредактировал register: 16 February 2007 - 15:57