____ Два подвальных помещения 1-Н и 2-Н (130 ккв.м и 92 кв.м) дома №70 по 15 линии В.О. (СПб) "вдруг" Санкт-Петербург стал считать своими и выставил на аукцион от имени ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" по цене 1200000 и 1000000 соответственно.
____ Продажа объектов осуществляется в соответствии с распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 23.10.2006 № 2031-рз. Аукцион прошёл в январе 2007 и на первое помещение нашёлся покупатель и в настоящий момент идёт "документальный" процесс. На второе помещение снизили цену до 600000 и выставили снова.
____ Оба помещения на торгах выставлялись с пометкой "подвал" в графе этаж, что и соответствует действительности. В обоих помещениях по их периметру находятся общие инженерные коммуникации: вентили перекрытия и слива стояков отопления и водоснабжения, сами сети тепло- и водоснабжения, общая канализация с устройством ревизии, транзитные инженерные сети. Во втором помещении ещё и задвижки отключения теплоснабжения двух домов.
____ Оба помещения когда-то выполняли ещё и функции объектов гражданской обороны, всвязи с чем на помещения устанавливается публичный сервитут в виде обязанности собственника защитного сооружения гражданской обороны по решениям уполномоченных органов власти обеспечивать беспрепятственный доступ граждан в помещение защитного сооружения гражданской обороны в случае возникновения чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, а также военных действий.
____ В доме порядка 30% площади помещений находится в собственности Санкт-Петербурга. В доме не выбирали способ управления.
____ На первый взгляд, эти помещения, являясь частью всего подвала дома, согласно статье 36 ЖК, независиомо от факта выбора или не выбора способа управления домом, находятся в составе общего имущества собственников помещений.
____ Я один из собственников помещений в данном доме.
____ 1. Примут у меня в районном суде иск о нарушении моих прав долевого собственника?
____ 2. Это будет имущественный иск не подлежащий оценке?
____ 3. Кто будет ответчиком?
____ 4. Что будет являться целью иска: признание помещений общим долевым имуществом собственников помещений, неправомерное распоряжение одного из собственников общим имуществом дома или что-то другое (или целый ряд взаимосвязанных вопросов)?
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 34
#2
Отправлено 02 March 2007 - 22:10
____ Ситуация очень похожа на то, как Ходжа Насреддин продавал коня — один жулик продал другому жулику в то время, пока хозяин коня сидел в чайхане.
____ Я долго размышлял на предмет иска. Думаю, что ключевой момент всё же относится к дате 01 марта 2005 года. Использовалось ли помещение по какому-нибудь назначению, отличному от его прямого — как подвал? — Нет. Подтверждением этому служит информация об аренде помещений в доме от обслуживающей организации (Жилкомсервис №2).
____ Второе назначение, как объект гражданской обороны, никак не определяет самого собственника. Назначение всего лишь накладывает определённые обязанности (публичный сервитут) на собственника помещения.
____ Таким образом, на мой взгляд, "ноги растут" именно из этой даты — 01.03.05. Именно в этот момент помещение по Закону становится общим имуществом многоквартирного дома. Именно этот факт и должен быть подтверждён в судебном порядке. Тогда и вся остальная афёра Санкт-Петербурга в лице ГУГИ, Фонда Имущества, Матвиенко и К просто рассыплется.
____ Поэтому встаёт вопрос: а может быть иск ни к кому, а просто об установлении факта?
____ Я долго размышлял на предмет иска. Думаю, что ключевой момент всё же относится к дате 01 марта 2005 года. Использовалось ли помещение по какому-нибудь назначению, отличному от его прямого — как подвал? — Нет. Подтверждением этому служит информация об аренде помещений в доме от обслуживающей организации (Жилкомсервис №2).
____ Второе назначение, как объект гражданской обороны, никак не определяет самого собственника. Назначение всего лишь накладывает определённые обязанности (публичный сервитут) на собственника помещения.
____ Таким образом, на мой взгляд, "ноги растут" именно из этой даты — 01.03.05. Именно в этот момент помещение по Закону становится общим имуществом многоквартирного дома. Именно этот факт и должен быть подтверждён в судебном порядке. Тогда и вся остальная афёра Санкт-Петербурга в лице ГУГИ, Фонда Имущества, Матвиенко и К просто рассыплется.
____ Поэтому встаёт вопрос: а может быть иск ни к кому, а просто об установлении факта?
#3
Отправлено 03 March 2007 - 15:36
См. Определение ВС РФ от 25.12.2000 - из текста следует, что подвалы относились к общедолевой собственности и до 01.03.2005
#4
Отправлено 16 April 2007 - 16:36
____ Отнёс исковое заявление в Смольнинский федеральный суд СПб.
____ Почитать можно по адресу: Материалы по суду о подвале (Ссылка может не окрыться из-за кэширования старой страницы — посмотрите в карте сайта: "Дом, в котором я живу").
____ Какие есть мнения о перспективе?
____ Почитать можно по адресу: Материалы по суду о подвале (Ссылка может не окрыться из-за кэширования старой страницы — посмотрите в карте сайта: "Дом, в котором я живу").
____ Какие есть мнения о перспективе?
Сообщение отредактировал ADSemenov.ru: 16 April 2007 - 16:43
#5
Отправлено 16 April 2007 - 18:13
____ Да конечно настроены. Никому не нужен склад в своём подвале.
____ Один подвал уже продан, но официально я "не знаю". Уже делают ремонт, снесли капитальную поддержку пролёта перекрытия (стена-усиление в рамках ГО), разбили гидроизоляцию и заглубляют уровень пола ещё см на 80. То есть, градостроительные работы идут в полный рост, не исключаю по этому поводу и подвижку несущих стен.
____ Если удастся выиграть суд, думаю, что следует заставить привести в исходное состояние.
____ Один подвал уже продан, но официально я "не знаю". Уже делают ремонт, снесли капитальную поддержку пролёта перекрытия (стена-усиление в рамках ГО), разбили гидроизоляцию и заглубляют уровень пола ещё см на 80. То есть, градостроительные работы идут в полный рост, не исключаю по этому поводу и подвижку несущих стен.
____ Если удастся выиграть суд, думаю, что следует заставить привести в исходное состояние.
#7
Отправлено 28 April 2007 - 20:56
____ Играем в футбол.
____ Не думал, что такое возможно при условии приложения к иску в Василеостровский суд Определния Смольнинского.
____ Суды "балуются" между собой, а я вроде как в стороне ...
____ Не думал, что такое возможно при условии приложения к иску в Василеостровский суд Определния Смольнинского.
____ Суды "балуются" между собой, а я вроде как в стороне ...
#8
Отправлено 30 April 2007 - 23:24
Занимались подвалами. Вопрос узаканивания покупки подвала решали путем перепродажи другому лицу, т.е. делали добросовестного приобретателя. При заносе соответствующей котлеты в регпалату, регистрация делается за сутки, после чего подвал "продается" еще раз. И абзац - все жалобщики отдыхают.
Вопрос с коммуникациями тоже не вопрос. В аварийную службу и УК подаются телефоны людей, которые обеспечат доступ в подвал при необходимости.
Вопрос с коммуникациями тоже не вопрос. В аварийную службу и УК подаются телефоны людей, которые обеспечат доступ в подвал при необходимости.
#9
Отправлено 01 May 2007 - 00:45
____ Тут есть возражение.... Занимались подвалами. ... делали добросовестного приобретателя ...
____ В данных сделках не может быть добросовестного приобретателя. В ЖК установлены признаки общего имущества и покупатель, приобретая, а продавец, продавая — все должны видеть, что покупают и знать, что продают, а незнание Закона не освобождает от ответственности. Помещение является принадлежностью по Закону и не может следовать своей, отдельной, судьбе.
____ Так что во всех сделках и в первой (регистрация собственности) и во всех остальных (купли-продажи) все стороны являются недобросовестными.
#10
Отправлено 01 May 2007 - 22:31
Согласен, что в теории именно так. Забыл уточнить, что мы работали в рамках старого ЖК. Но не думаю, что много что изменилось. Проблема отношений жильцов МКЖД и покупателя общего имущества всегда недобрые. Но жильцы впрягаясь в тяжбы должны понимать, что покупатель будет защищать свои инвестиции. Вопрос этот на практике выходит из правовых рамок. Попробую пояснить. И в те времена администрация города не могла проводить эти сделки, но брала на себя хлопоты по приданию таким сделкам видимости законности. В результате рождался договор КП. Далее наступал черед регистрации. УФРС выпендривалось, то согласия всех собственников МКЖД нет, то администрация продала имущество которым не владело. Пошли в АС, там нас прокинули. Тогда пошли в СОЮ, предварительно обратившись к человеку, который реально решает эти вопросы. Получили решение СОЮ о незаконности отказа в регистрации. Прошли УФРС, затем перепродажа.все должны видеть, что покупают и знать, что продают, а незнание Закона не освобождает от ответственности.
Вот она истина. Бороться Вам придется с людьми, которые будут вкладывать в этот вопрос деньги и адм.ресурс. А это уже коррупционное право, а не жилищное.тяжело тем, что уже есть потенциальные покупатели, то есть кто-то уже хочет срубить бабла.
Да пребудет с Вами сила (с)
#11
Отправлено 02 May 2007 - 11:27
Смешные Вы, ребята.
1. Смотри по поиску подвал - была уже подобная тема
Конкретно по Вашему дому:
2. возмите данные из БТИ об указанных помещения
- как они числились раньше (до приватизации кварьтир в доме)
3. обратитесь в КУГИ с вопросом об основаниях муниципального права собственности на указаные помещения
4. если помещения носили техническое назначение, то 99% что это Ваше
5. если помещения изначально были целевыми для ГО, то шанс 0%
6. см. п. 1
1. Смотри по поиску подвал - была уже подобная тема
Конкретно по Вашему дому:
2. возмите данные из БТИ об указанных помещения
- как они числились раньше (до приватизации кварьтир в доме)
3. обратитесь в КУГИ с вопросом об основаниях муниципального права собственности на указаные помещения
4. если помещения носили техническое назначение, то 99% что это Ваше
5. если помещения изначально были целевыми для ГО, то шанс 0%
6. см. п. 1
#12
Отправлено 08 May 2007 - 19:52
____ У меня "пропал" юрист. Пришлось надзорную жалобу писать самому. Снова прошу высказаться по форме и существу. Список документов по ссылке: Документы по суду
Сообщение отредактировал ADSemenov.ru: 08 May 2007 - 19:53
#13
Отправлено 10 May 2007 - 18:59
____ Жалобу "завернули". Два недочёта: не было отметки Василеостровского суда на определении о вступлении его в законную силу и сказали сформулировать по другому после "ПРОШУ" — "отменить определение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 23.04.2007 и принять исковое заявление для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции".
____ В понедельник пойду снова.
____ В понедельник пойду снова.
#14
Отправлено 15 May 2007 - 02:39
____ 14.05.2007. Приняли надзорную жалобу в городском суде (Фонтанка, 16).
#15
Отправлено 15 May 2007 - 03:07
[quote]1. Примут у меня в районном суде иск о нарушении моих прав долевого собственника?
____ 2. Это будет имущественный иск не подлежащий оценке?
____ 3. Кто будет ответчиком?
____ 4. Что будет являться целью иска: признание помещений общим долевым имуществом собственников помещений, неправомерное распоряжение одного из собственников общим имуществом дома или что-то другое (или целый ряд взаимосвязанных вопросов)?
недавно остудил у КУГИ чердаки площадью 2 т. кв. метров.
Это будет имущественный иск не подлежащий оценке? это смотря как требования сформулируете. Я формулировал таким образом: признать такие-то помещения общим имуществом собственников помещений в дома.... и т.д.
признать недействительным гос. регистрацию право собственности СПБ.
3. Кто будет ответчиком? правообладатель спорных помещений, КУГИ 100 %, остальных бы третьими записал, и просил бы наложить арест, и запретить любые сделки и регистрацию прав.
4. Что будет являться целью иска:
зависит о вас и тем чем вы готовы ограничиться
я ограничился только признанием помещений общим и признанием недействительной г.р. а сделки с помещение ничтожные и время тратить на них не стал.( хотя был инвестиционных договор уже заключен).
Примут у меня в районном суде иск о нарушении моих прав долевого собственника?
А собственно в чем сомнения?
____ 2. Это будет имущественный иск не подлежащий оценке?
____ 3. Кто будет ответчиком?
____ 4. Что будет являться целью иска: признание помещений общим долевым имуществом собственников помещений, неправомерное распоряжение одного из собственников общим имуществом дома или что-то другое (или целый ряд взаимосвязанных вопросов)?
недавно остудил у КУГИ чердаки площадью 2 т. кв. метров.
Это будет имущественный иск не подлежащий оценке? это смотря как требования сформулируете. Я формулировал таким образом: признать такие-то помещения общим имуществом собственников помещений в дома.... и т.д.
признать недействительным гос. регистрацию право собственности СПБ.
3. Кто будет ответчиком? правообладатель спорных помещений, КУГИ 100 %, остальных бы третьими записал, и просил бы наложить арест, и запретить любые сделки и регистрацию прав.
4. Что будет являться целью иска:
зависит о вас и тем чем вы готовы ограничиться
я ограничился только признанием помещений общим и признанием недействительной г.р. а сделки с помещение ничтожные и время тратить на них не стал.( хотя был инвестиционных договор уже заключен).
Примут у меня в районном суде иск о нарушении моих прав долевого собственника?
А собственно в чем сомнения?
Сообщение отредактировал MorozovP: 15 May 2007 - 03:09
#16
Отправлено 17 May 2007 - 05:19
ADSemenov.ru
ЖК регулирует жилищные отношения, а отношения собственности регулирует ГК.
почему же "вдруг"? Знакомая ситуация: жители оплатили, например, 60-70% стоимости строительства дома, а владеть хотят всем.____ Два подвальных помещения 1-Н и 2-Н (130 ккв.м и 92 кв.м) дома №70 по 15 линии В.О. (СПб) "вдруг" Санкт-Петербург стал считать своими и выставил на аукцион
не может помещение вдруг стать общим. А раньше чье было, до 01.03.05?Таким образом, на мой взгляд, "ноги растут" именно из этой даты — 01.03.05. Именно в этот момент помещение по Закону становится общим имуществом многоквартирного дома
ЖК регулирует жилищные отношения, а отношения собственности регулирует ГК.
#17
Отправлено 20 May 2007 - 17:11
____ Я про старый дом говорю. Постройка 1910 года. Поэтому можно сказать, что общее имущество возникает с момента приватизации хотя бы одной квартиры. А раньше всё было государственное.... 60-70% стоимости строительства дома, а владеть хотят всем ...
____ Так что у меня другая ситуация.
#18
Отправлено 21 May 2007 - 14:02
ADSemenov.ru
Скинь мыло - стетеечку направлю, может поможет .
пробывал к посту прикрепить чето не получается.
Скинь мыло - стетеечку направлю, может поможет .
пробывал к посту прикрепить чето не получается.
#20
-Гость-
Отправлено 21 May 2007 - 19:17
ADSemenov.ru
Скинул, только у тебя без нижнего подчеркивания наверно - "forum@adsemenov.ru" ?
Скинул, только у тебя без нижнего подчеркивания наверно - "forum@adsemenov.ru" ?
#22
Отправлено 02 June 2007 - 02:13
ADSemenov.ru
вот комментарии чиновника, может пригодятся:
Первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов прокомментировал спорный юридический момент следующим образом:
По вопросу о существующей практике предоставления от имени Санкт-Петербурга нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, по договорам аренды, а также о возможных основаниях признания недействительными и расторжения указанных договоров, полагаю, что отсутствуют основания для признания недействительными заключенных с КУГИ договоров аренды на мансардные, чердачные и подвальные помещения, расположенные в многоквартирных домах. Поясним историю вопроса.
Прежде всего, следует отметить, что в силу статей 209, 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику либо уполномоченному им лицу. Соответственно, Комитет как орган государственной власти, уполномоченный на представление имущественных интересов Санкт-Петербурга, осуществляет юридические действия по предоставлению в аренду нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, находящихся исключительно в городской либо федеральной собственности.
При этом право собственности Санкт-Петербурга
на такие помещения, согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, Федеральному закону от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации), подлежит обязательной государственной регистрации, наличие которой является единственным доказательством существования указанного права и может быть оспорено только в судебном порядке при условии представления надлежащих доказательств.
Соответственно, и договор аренды нежилого помещения может быть признан недействительным только в случаях признания недействительным государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на такое помещение.
В связи с вступлением в силу Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" (далее – Закон о приватизации жилищного фонда), установившего возможность приватизации жилых помещений в многоквартирных домах, а также части 1 Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ (устанавливающих правовой режим общего имущества многоквартирного дома), на практике возникают споры по поводу правомерности отнесения к собственности Санкт-Петербурга мансардных, чердачных и подвальных помещений в многоквартирных домах, в связи с чем полагаю целесообразным отметить следующее:
дело в том, что статья 36 Жилищного кодекса РФ (а также корреспондирующая ей статья 290 Гражданского кодекса) устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). При этом, согласно указанной норме, распоряжение общим имуществом многоквартирного дома должно осуществляться по соглашению между всеми собственниками помещений в доме.
Вместе с тем, положения статьи 36 Жилищного кодекса РФ сами по себе не являются основанием возникновения права общей долевой собственности на нежилые помещения в многоквартирных домах согласно нижеследующему.
В целях определения правового режима спорного помещения следует в установленном порядке детально проанализировать его проектное назначение (обслуживание более одного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, наличие в нем оборудования, обслуживающего более одного помещения), а также технические характеристики, его расположение и иные признаки – то есть провести индивидуализацию нежилого помещения.
В соответствии со статьей 1 Закона о регистрации, индивидуализация объекта недвижимости (помещения) проводится посредством технического учета (инвентаризации), по результатам которого объект недвижимости получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.
Кроме того, технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости проводится в целях установления их правового режима, который является основанием для применения при урегулировании правоотношений по поводу данных объектов тех или иных правовых норм, а также использования различных механизмов государственного регулирования.
Соответственно, факт формирования органами технической инвентаризации помещений в качестве объектов недвижимости, не относящихся к общему имуществу, свидетельствует о правомерности нахождения таких помещений в индивидуальной собственности Санкт-Петербурга либо иных лиц. Указанная позиция подтверждается также судебной практикой (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2004 по делу №А66-6642-03).
Следует также отметить, что судебные органы при отнесении нежилых помещений к общему имуществу в некоторых случаях, помимо его технических характеристик, принимают во внимание наличие оснований для возникновения права собственности на такое помещение. Так, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 05.02.2003 по делу №А56-19867/02 указал, что статья 290 Гражданского кодекса РФ применению не подлежит, поскольку технический подвал, о праве собственности на который возник спор, не создавался участниками договора о совместной деятельности как общее помещение дома.
При этом необходимо учитывать, что проектное назначение нежилого помещения может быть принято во внимание исключительно в тех случаях, когда многоквартирные дома были возведены после вступления в силу Закона РФ от 24.12.1992 №4219-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в случаях, если на базе таких домов были сформированы кондоминиумы – см. статью 8 указанного закона) либо после вступления в силу части 1 Гражданского кодекса РФ (в иных случаях).
В случаях, если расположенные на территории Санкт-Петербурга многоквартирные дома, изначально находившиеся в государственной собственности, были возведены до вступления в силу вышеуказанных правовых актов, расположенные в них подвальные, чердачные либо мансардные помещения, независимо от нахождения в них оборудования, обслуживающего более одного помещения, либо их проектного назначения, находятся в собственности Санкт-Петербурга по следующим основаниям.
Так, практически все жилые дома дореволюционной постройки в городах, были национализированы.
Как следует из статьи 2 Декрета ВЦИК Советов рабочих, солдатских, крестьянских и казачьих депутатов от 20.08.1918 "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах", в городских поселениях с числом жителей свыше 10000 было отменено право частной собственности на все строения и входящие в их состав помещения. Изымаемые из частной собственности в государственную собственность строения в городах были переданы в распоряжение органов местной власти.
При этом следует отметить, что факт национализации – прекращения частной собственности и возникновения права государственной собственности на объекты недвижимости на основании Декрета от 20.08.1918 признается судебными органами Российской Федерации общеизвестным и не нуждающимся в дополнительном доказывании (см. пункт 1 определения Конституционного суда Российской Федерации от 18.06.2004 №286-о, определение Конституционного суда Российской Федерации от 06.11.1997 №136-о).
Как следует из декрета ВЦИК и СНК РСФСР от 30.11.1925 "О порядке распределения национализированных и муниципализированных строений и о порядке пользования таковыми" (далее – Декрет от 30.11.1925), ранее обращенные в собственность государства строения были разграничены по предметам ведения (возможности их непосредственного использования) между соответствующими центральными (союзными) и местными органами власти и учреждениями.
В связи с принятием и вступлением в силу Закона РСФСР от 24.12.1990 "О собственности в РСФСР", предусматривающего наличие собственности публично-правовых образований (РСФСР, субъектов, муниципальных образований) возникла необходимость в разграничении государственной собственности по видам.
Разграничение находящихся в государственной собственности объектов недвижимости по видам собственности состоялось в момент вступления в силу Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 №3020-1 (далее – Постановление №3020-1). Постановление №3020-1, имеющее силу федерального закона, разделило находящиеся в государственной собственности объекты на имущество, которое относится исключительно к федеральной собственности, имущество, которое находится в федеральной собственности и может быть передано в собственность субъектов РФ, а также имущество, непосредственно находящееся в собственности муниципальных образований либо субъектов РФ – городов Москвы и Санкт-Петербурга в силу их особого статуса.
Таким образом, с момента вступления в силу Постановления №3020-1 Российская Федерация, субъекты Российской Федерации либо муниципальные образования, соответственно, осуществляют владение, пользование и распоряжение принадлежащими им на праве собственности ранее национализированными (муниципализированными) объектами недвижимости либо объектами, возведенными позднее за счет государственных средств и/или находившихся в ведении соответствующих органов и учреждений, как находящимися в государственной собственности в порядке, установленном гражданским законодательством.
Соответственно, в указанном случае правами в отношении таких объектов обладает соответствующее публичное образование, которое вправе зарегистрировать свое право собственности на него и распорядится им, независимо от того, находятся ли в частной собственности жилые или нежилые помещения в соответствующем доме.
В обосновании указанной позиции следует отметить, что согласно статьям 8, 35 Конституции РФ, имеющей прямое действие, никто (включая публичные образования) не может быть лишен своего имущества иначе, чем по решению суда, а принудительное изъятие имущества на основании федерального закона допускается только в исчерпывающем числе случаев.
Следовательно, при толковании норм, устанавливающих, что право общей собственности собственников помещений многоквартирного дома автоматически возникает на нежилые помещения многоквартирного дома, в которых имеется оборудование, обслуживающее более одного жилого/нежилого помещения (ст. 290 ГК, ст. 36 ЖК) необходимо учитывать, что если уполномоченным органом государственной власти не было принято решение об отчуждении ранее национализированного либо созданного за счет соответствующего государственного образования имущества (а равно в случае, если нет соответствующего решения суда, влекущего прекращение права), указанные помещения остаются в государственной собственности.
При этом Закон о приватизации жилищного фонда не содержит нормы, согласно которой наряду с жилыми помещениями в собственность граждан в порядке приватизации передаются и нежилые помещения, в которых находится оборудование, обслуживающее более одного собственника.
Кроме того, в соответствии с действующим законодательством, создание ТСЖ собственниками помещение в многоквартирном доме не влечет за собой изменение права собственности на помещения, расположенные в многоквартирном доме.
Таким образом, полагаем, что отсутствуют основания для признания недействительными заключенных с Комитетом договоров аренды на мансардные, чердачные и подвальные помещения, расположенные в многоквартирных домах.
По вопросу о возможности получения организацией, управляющей многоквартирным домом, нежилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга и расположенных в таком доме, целевым назначением сообщаю, что в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 №334-51 "О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга" (с изменениями, внесенными Законом Санкт-Петербурга от 15.11.2005 №569-82) допускается предоставление расположенных в многоквартирном доме нежилых помещений целевым образом в случаях, если претендентом на получение в доверительное управление таких помещений является коммерческая организация, уполномоченная собственниками помещений в указанном доме на осуществление функций по управлению многоквартирным домом.
вот комментарии чиновника, может пригодятся:
Первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов прокомментировал спорный юридический момент следующим образом:
По вопросу о существующей практике предоставления от имени Санкт-Петербурга нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, по договорам аренды, а также о возможных основаниях признания недействительными и расторжения указанных договоров, полагаю, что отсутствуют основания для признания недействительными заключенных с КУГИ договоров аренды на мансардные, чердачные и подвальные помещения, расположенные в многоквартирных домах. Поясним историю вопроса.
Прежде всего, следует отметить, что в силу статей 209, 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику либо уполномоченному им лицу. Соответственно, Комитет как орган государственной власти, уполномоченный на представление имущественных интересов Санкт-Петербурга, осуществляет юридические действия по предоставлению в аренду нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, находящихся исключительно в городской либо федеральной собственности.
При этом право собственности Санкт-Петербурга
на такие помещения, согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, Федеральному закону от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации), подлежит обязательной государственной регистрации, наличие которой является единственным доказательством существования указанного права и может быть оспорено только в судебном порядке при условии представления надлежащих доказательств.
Соответственно, и договор аренды нежилого помещения может быть признан недействительным только в случаях признания недействительным государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на такое помещение.
В связи с вступлением в силу Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" (далее – Закон о приватизации жилищного фонда), установившего возможность приватизации жилых помещений в многоквартирных домах, а также части 1 Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ (устанавливающих правовой режим общего имущества многоквартирного дома), на практике возникают споры по поводу правомерности отнесения к собственности Санкт-Петербурга мансардных, чердачных и подвальных помещений в многоквартирных домах, в связи с чем полагаю целесообразным отметить следующее:
дело в том, что статья 36 Жилищного кодекса РФ (а также корреспондирующая ей статья 290 Гражданского кодекса) устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). При этом, согласно указанной норме, распоряжение общим имуществом многоквартирного дома должно осуществляться по соглашению между всеми собственниками помещений в доме.
Вместе с тем, положения статьи 36 Жилищного кодекса РФ сами по себе не являются основанием возникновения права общей долевой собственности на нежилые помещения в многоквартирных домах согласно нижеследующему.
В целях определения правового режима спорного помещения следует в установленном порядке детально проанализировать его проектное назначение (обслуживание более одного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, наличие в нем оборудования, обслуживающего более одного помещения), а также технические характеристики, его расположение и иные признаки – то есть провести индивидуализацию нежилого помещения.
В соответствии со статьей 1 Закона о регистрации, индивидуализация объекта недвижимости (помещения) проводится посредством технического учета (инвентаризации), по результатам которого объект недвижимости получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.
Кроме того, технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости проводится в целях установления их правового режима, который является основанием для применения при урегулировании правоотношений по поводу данных объектов тех или иных правовых норм, а также использования различных механизмов государственного регулирования.
Соответственно, факт формирования органами технической инвентаризации помещений в качестве объектов недвижимости, не относящихся к общему имуществу, свидетельствует о правомерности нахождения таких помещений в индивидуальной собственности Санкт-Петербурга либо иных лиц. Указанная позиция подтверждается также судебной практикой (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2004 по делу №А66-6642-03).
Следует также отметить, что судебные органы при отнесении нежилых помещений к общему имуществу в некоторых случаях, помимо его технических характеристик, принимают во внимание наличие оснований для возникновения права собственности на такое помещение. Так, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 05.02.2003 по делу №А56-19867/02 указал, что статья 290 Гражданского кодекса РФ применению не подлежит, поскольку технический подвал, о праве собственности на который возник спор, не создавался участниками договора о совместной деятельности как общее помещение дома.
При этом необходимо учитывать, что проектное назначение нежилого помещения может быть принято во внимание исключительно в тех случаях, когда многоквартирные дома были возведены после вступления в силу Закона РФ от 24.12.1992 №4219-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в случаях, если на базе таких домов были сформированы кондоминиумы – см. статью 8 указанного закона) либо после вступления в силу части 1 Гражданского кодекса РФ (в иных случаях).
В случаях, если расположенные на территории Санкт-Петербурга многоквартирные дома, изначально находившиеся в государственной собственности, были возведены до вступления в силу вышеуказанных правовых актов, расположенные в них подвальные, чердачные либо мансардные помещения, независимо от нахождения в них оборудования, обслуживающего более одного помещения, либо их проектного назначения, находятся в собственности Санкт-Петербурга по следующим основаниям.
Так, практически все жилые дома дореволюционной постройки в городах, были национализированы.
Как следует из статьи 2 Декрета ВЦИК Советов рабочих, солдатских, крестьянских и казачьих депутатов от 20.08.1918 "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах", в городских поселениях с числом жителей свыше 10000 было отменено право частной собственности на все строения и входящие в их состав помещения. Изымаемые из частной собственности в государственную собственность строения в городах были переданы в распоряжение органов местной власти.
При этом следует отметить, что факт национализации – прекращения частной собственности и возникновения права государственной собственности на объекты недвижимости на основании Декрета от 20.08.1918 признается судебными органами Российской Федерации общеизвестным и не нуждающимся в дополнительном доказывании (см. пункт 1 определения Конституционного суда Российской Федерации от 18.06.2004 №286-о, определение Конституционного суда Российской Федерации от 06.11.1997 №136-о).
Как следует из декрета ВЦИК и СНК РСФСР от 30.11.1925 "О порядке распределения национализированных и муниципализированных строений и о порядке пользования таковыми" (далее – Декрет от 30.11.1925), ранее обращенные в собственность государства строения были разграничены по предметам ведения (возможности их непосредственного использования) между соответствующими центральными (союзными) и местными органами власти и учреждениями.
В связи с принятием и вступлением в силу Закона РСФСР от 24.12.1990 "О собственности в РСФСР", предусматривающего наличие собственности публично-правовых образований (РСФСР, субъектов, муниципальных образований) возникла необходимость в разграничении государственной собственности по видам.
Разграничение находящихся в государственной собственности объектов недвижимости по видам собственности состоялось в момент вступления в силу Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 №3020-1 (далее – Постановление №3020-1). Постановление №3020-1, имеющее силу федерального закона, разделило находящиеся в государственной собственности объекты на имущество, которое относится исключительно к федеральной собственности, имущество, которое находится в федеральной собственности и может быть передано в собственность субъектов РФ, а также имущество, непосредственно находящееся в собственности муниципальных образований либо субъектов РФ – городов Москвы и Санкт-Петербурга в силу их особого статуса.
Таким образом, с момента вступления в силу Постановления №3020-1 Российская Федерация, субъекты Российской Федерации либо муниципальные образования, соответственно, осуществляют владение, пользование и распоряжение принадлежащими им на праве собственности ранее национализированными (муниципализированными) объектами недвижимости либо объектами, возведенными позднее за счет государственных средств и/или находившихся в ведении соответствующих органов и учреждений, как находящимися в государственной собственности в порядке, установленном гражданским законодательством.
Соответственно, в указанном случае правами в отношении таких объектов обладает соответствующее публичное образование, которое вправе зарегистрировать свое право собственности на него и распорядится им, независимо от того, находятся ли в частной собственности жилые или нежилые помещения в соответствующем доме.
В обосновании указанной позиции следует отметить, что согласно статьям 8, 35 Конституции РФ, имеющей прямое действие, никто (включая публичные образования) не может быть лишен своего имущества иначе, чем по решению суда, а принудительное изъятие имущества на основании федерального закона допускается только в исчерпывающем числе случаев.
Следовательно, при толковании норм, устанавливающих, что право общей собственности собственников помещений многоквартирного дома автоматически возникает на нежилые помещения многоквартирного дома, в которых имеется оборудование, обслуживающее более одного жилого/нежилого помещения (ст. 290 ГК, ст. 36 ЖК) необходимо учитывать, что если уполномоченным органом государственной власти не было принято решение об отчуждении ранее национализированного либо созданного за счет соответствующего государственного образования имущества (а равно в случае, если нет соответствующего решения суда, влекущего прекращение права), указанные помещения остаются в государственной собственности.
При этом Закон о приватизации жилищного фонда не содержит нормы, согласно которой наряду с жилыми помещениями в собственность граждан в порядке приватизации передаются и нежилые помещения, в которых находится оборудование, обслуживающее более одного собственника.
Кроме того, в соответствии с действующим законодательством, создание ТСЖ собственниками помещение в многоквартирном доме не влечет за собой изменение права собственности на помещения, расположенные в многоквартирном доме.
Таким образом, полагаем, что отсутствуют основания для признания недействительными заключенных с Комитетом договоров аренды на мансардные, чердачные и подвальные помещения, расположенные в многоквартирных домах.
По вопросу о возможности получения организацией, управляющей многоквартирным домом, нежилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга и расположенных в таком доме, целевым назначением сообщаю, что в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 №334-51 "О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга" (с изменениями, внесенными Законом Санкт-Петербурга от 15.11.2005 №569-82) допускается предоставление расположенных в многоквартирном доме нежилых помещений целевым образом в случаях, если претендентом на получение в доверительное управление таких помещений является коммерческая организация, уполномоченная собственниками помещений в указанном доме на осуществление функций по управлению многоквартирным домом.
#23
Отправлено 02 June 2007 - 03:57
ADSemenov.ru
Вам надо подавать иск о признание права ОДС по месту нахождения дома
Как не парадоксально но прав и тот и другой суд ибо имеется спор о праве. Найдите нормального юриста
И кто Вам сказал что надзорная инстанция должна по существу дело рассматривать?
Вам надо подавать иск о признание права ОДС по месту нахождения дома
Как не парадоксально но прав и тот и другой суд ибо имеется спор о праве. Найдите нормального юриста
И кто Вам сказал что надзорная инстанция должна по существу дело рассматривать?
Сообщение отредактировал inforum: 02 June 2007 - 03:58
#24
Отправлено 04 June 2007 - 00:19
____ Да мне, в общем-то, всё равно.... И кто Вам сказал что надзорная инстанция должна по существу дело рассматривать?
____ Пусть тогда надзор просто отменит определение Василеостровского суда и заставит его принять иск. Я не вижу причин изменять исковое. Как бы я его не изменил, всё равно суть будет в том, что решение госоргана нарушило моё право собственности. Так что от двойной подсудности не уйти. Так мне думается.
#25
Отправлено 23 July 2007 - 22:07
____ Получено определение городского суда и на его основании подана надзорная жалоба на определение Смольнинского суда. Материалы по ссылке http://www.adsemenov.ru "Дом, в котором я живу".
____ Это четвёртый шаг в судебных инстанциях на пути к справедливому будущему. Наверное можно было "съэкономить" шаги, обратившись сразу же с жалобой на Смольнинский. Но, что-то мне думается, что шагов могло оказаться всё равно столько же.
____ Не хочется никому рассматривать это дело по существу.
____ В одном из подвалов (напомню, что они являются убежищами и в условиях приватизации была сформулирована обязанность поддерживать эту функциональность) произвели реконструкцию. Углубили пол на метр, снесли несколько капитальных стен-поддержек середин перекрытий (функциональность!), уничтожили металлические двери с одного из выходов и теперь там некоторый перерыв, который с радостью заполнился бомжатником.
____ Интересно, стоит ли на это дело подать заявление в прокуратуру? На реконструкцию неустановленными лицами. Предыдущее состояние зафиксировано в цветных фотографиях и письменных свидетельских показаниях.
____ Какие есть мнения?
____ Это четвёртый шаг в судебных инстанциях на пути к справедливому будущему. Наверное можно было "съэкономить" шаги, обратившись сразу же с жалобой на Смольнинский. Но, что-то мне думается, что шагов могло оказаться всё равно столько же.
____ Не хочется никому рассматривать это дело по существу.
____ В одном из подвалов (напомню, что они являются убежищами и в условиях приватизации была сформулирована обязанность поддерживать эту функциональность) произвели реконструкцию. Углубили пол на метр, снесли несколько капитальных стен-поддержек середин перекрытий (функциональность!), уничтожили металлические двери с одного из выходов и теперь там некоторый перерыв, который с радостью заполнился бомжатником.
____ Интересно, стоит ли на это дело подать заявление в прокуратуру? На реконструкцию неустановленными лицами. Предыдущее состояние зафиксировано в цветных фотографиях и письменных свидетельских показаниях.
____ Какие есть мнения?
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
