Сообщений в теме: 18

[Ludmila]

есть договор купли-продажи недвижимого имущества (магазин) и ......все.

Это здание или помещение?

Я планирую дать замечательный совет: заказать выписку из ЕГРП и посмотреть, кто явлется собственником.

Угу. И ещё возьмите справку из земельного комитета (или кто в Вашей местности заключает договоры аренды, а также кто осуществлял ранее регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) - может оказаться, что либо имеется договор аренды, не подлежащий госрегистрации, либо права, зарегистрированные до создания органов госрегистрации.

Если земля в аренде, разве у нового собственника не должен быть экземпляр договора

Не факт.

а если земля в собственности- разве не должны были заключить договор купли продажи земельного участка 

Если земля в собственности, то у нового собственника нет магазина (по крайней мере, если магазин - здание; если помещение, то вопрос дикуссионный).

[Ludmila]

в договоре купли-продажи здания (!) про землю вообще ничего не написано!!!!

Ну, если у предыдущего собственника здания земля была на праве собственности, то и договора купли-продажи у Вас нет. Когда, кстати, договор был заключён?

Договор зарегистрирован в ФРС по СПб

ДОГОВОР зарегистрирован????!!!! Может быть, право собственности? В любом случае, от признания договора недействительной сделкой это не спасает.

Интересно, а нам эту справку выдадут

Должны выдать... Нашим клиентам обычно дают...

Да, ещё кадастровую справочку неплохо бы взять, там много пользительной информации содержится.

Добавлено в [mergetime]1166441893[/mergetime]

в свидетельстве указано, нежилое здание

Ну всё, если на праве собственности земля была у продавца и если договор заключался после введения в действие ЗК РФ, капец котёнку, т.е. договору.

[Ludmila]

Если идти в ФРС, достаточно ли только адреса здания?

Должно быть достаточно... хотя наши регорганы непредсказуемы... И, кстати, здание и участок могут иметь разные адреса - я часто такое встречала.

Добавлено в [mergetime]1166442396[/mergetime]

договор между юриком и физиком (юрик принадлежит покупателю, опосредованно  )

Так, между прочим: очень похоже на сделку с заинтересованностью... Одобрение получали?

[Ludmila]

как я поняла, сделка по продаже здания без земельного участка, на котором стоит здание, ничтожна.

Да. П. 4 ст. 35 ЗК РФ +, если мне не изменяет память, п. 11 Пленма ВАС РФ от 24.03.05 г. № 11.

а если аренда, или право бесрочного польования (которе для меня вообще темный лес), имел ли право собственник здания продать здание без уведомление об имеющейся аренде или ПБП?

Да, имел. В таком случае право автоматически перешло к покупателю. См. ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, 11-й Пленум.

В общем, так. Получайте:
1) выписку из ЕГРП;
2) справку из земельного комитета (или кто... ну, это я говорила);
3) кадастровую справку - её получают в органах, ведущих градостроительный кадастр (в Москве - сулжба градостроительного кадастра при Москомархитектуре, в Питере должно быть тоже что-то в этом духе).
Если продавец ещё жив, попробуйте получить у продавца сведения.

Добавлено в [mergetime]1166443283[/mergetime]

Ludmila, спасибо за помощь

Не за что!

Когда получите информацию, пишите её в этой теме, будем думать, что дальше делать.

[grin095]

кадастровую справку на здание или имеется ввиду выписка из ЕГРЗ? тогда при чем тут архитектура? сорь для кругозора спрашиваю, в остальном мега грамотный ответ

[Ludmila]

кадастровую справку

На землю.
Эта справка в ЗЕМкадастру никакого отношения не имеет, это выписка из ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО кадастра.
Очень полезная вещь, хотя наши клиенты и говорят, что дорогая.
Это такая брошюрка, что ли, страниц на 20. В этой справочке можно почерпнуть много полезной информации, как то:
1) сведения о заключённых договорах аренды (с указанием номеров договоров);
2) сведения об ИРД, выданной на данный участок (с указанием номеров этой ИРД);
3) сведения о том, не попадает ли участок в промышленную зону (в Москве, например, это существенный момент - если попадает, нужно смотреть, не подлежат ли здания на данном участке перебазированию);
4) сведения о градостроительных ограничениях участка - водоохранных зонах, природных комплексах и т.д.;
5) сведения о зданиях, расположенных на данном участке.
У меня были случаи: в договоре аренды никакого природного комплекса нет, а я паьлцами чувствую, что он есть. Смотрю кадастровую справку - точно, есть, причём на одном участке присутствуют ВСЕ режимы этого комплекса + водоохранная зона! В другом случае ни в договоре аренды, ни на кадастровом плане нет зданий, а в справочку смотрим - вот они, как на ладони!!!!

[grin095]

2Ludmila вот большое человеческое спасибо!
к своему стыду признаюсь, что ничего о градостроительном кадастре не знаю
впрочем интересно откуда они узнаю информацию о земельных участках..
у меня как раз похожий случай.. НП Москворецкий пристал с Охранным обязательством, думаю где б границы его посмотреть, в ПП москвы словами описание

впрочем куда ето я со своими вопросами да в чужую тему

[Twix]

Ну всё, если на праве собственности земля была у продавца и если договор заключался после введения в действие ЗК РФ, капец котёнку, т.е. договору.

Поднял темку!!

Прошу прощения а как же тогда ст. 552 ГК РФ??
2.................
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

[Alexio]

Twix

Помимо ГК, есть еще и п. 4 ст. 35 ЗК и п. 11 Пленума № 11