Сообщений в теме: 16

[magnat]

Уважаемые господа! Я честно пытался пользоваться поиском, но он почему-то не сработал.
Подскажите кто-нибудь, как лучше продать квартиру, обременённую рентой на условиях пожизненного содержания с иждивением, если на продажу (с прекращением формальных обязательств по содержанию получателя ренты) согласны и получатель, и плательщик ренты? Плательщик ренты – моя жена, получатель – её дедушка. Предполагается, что дедушка будет жить совместно с нами в новой квартире, покупаемой в том числе и на средства, полученные от продажи старой.
Вправе ли получатель и плательщик ренты расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением просто по взаимному соглашению, без суда и взаимных компенсаций? Каков механизм расторжения? Можно ли при этом предусмотреть, что квартира остаётся в собственности бывшего плательщика ренты, не возвращаясь обратно к покупателю? (Во избежание налоговых и наследственных проблем в случае внезапной кончины бывшего получателя ренты.)
Применимы ли положения ст. 592 ГК РФ о выкупе постоянной ренты плательщиком к пожизненной ренте?

[mnatsa]

magnat

Можно ли при этом предусмотреть, что квартира остаётся в собственности бывшего плательщика ренты, не возвращаясь обратно к покупателю?

Необходимо произвести новацию договора ренты (ст. 414 ГК) - сделать его или диговором купли-продажи или дарения, и зарегистрировать данное соглашение.

Применимы ли положения ст. 592 ГК РФ о выкупе постоянной ренты плательщиком к пожизненной ренте?

Вполне применимы, но на практике это большая редкость. К первому варианту регистраторы уже привыкли.

[magnat]

Спасибо за ваши рекомендации. Однако есть ещё вопросы.

kon-ulevat:
При расторжении договора ,естественно,квартира возвратится дедушке-получателю ренты-а не плательщику ренты.

А как тогда следует понимать пункт 4 ст. 453 ГК:
«Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.»?
В моём случае рентополучатель исполнил обязательство по передаче в собственность рентоплательщика квартиры, рентоплательщик исполнял свои обязательства по содержанию рентополучателя. Претензий друг к другу нет. Соответственно, стороны, если они так предусмотрели в соглашении о расторжении договора ренты, могут и не требовать друг от друга возврата переданного: рентополучатель – квартиры, а рентоплательщик – затраченных денежных средств на содержание рентополучателя.

Так что, расторгайте и немедленно продавайте,а дедушка сам будет подписывать договор купли-продажи или доверенность от него возьмите.

Продать обременённую квартиру, даже при клятвенных заверениях продавца, что обременение будет снято, я думаю, гораздо труднее, чем свободную. Поэтому хотелось бы сначала решить вопрос с обременением. И потом, как я уже упомянул, если, не дай Бог, во временном промежутке между расторжением договора ренты и заключением договора купли-продажи с дедушкой что-то случится, продавец получает хороший букет проблем, связанных с наследованием и налогообложением: в квартире, кроме деда, никто не прописан – пардон, не зарегистрирован по месту жительства.

mnatsa:
Необходимо произвести новацию договора ренты (ст. 414 ГК) - сделать его или диговором купли-продажи или дарения, и зарегистрировать данное соглашение.

Немного не понял, как новацией превратить договор ренты в договор дарения. Существует обязательство по пожизненному содержанию рентополучателя рентоплательщиком. Оно заменяется – чем? Впрочем, вариант дарения для меня не приемлем, потому что, как сказано выше, потенциальный одаряемый в квартире не зарегистрирован, что, кажется, влечёт очень неблагоприятные налоговые последствия.

Вполне применимы, но на практике это большая редкость. К первому варианту регистраторы уже привыкли.

Будьте добры, уточните, что имеется в виду под первым вариантом.

[Stasja]

magnat, а почему Вы напрочь опровергаете вариант продажи квартиры в том состоянии, в котором она есть? Дедушка снимается с регистрационного учета из этой квартиры, регистрируется в Вашу. Квартира, формально, юридически свободна. Дале он дает согласие (нотариально заверенное) на продажу этой квартиры. Квартира продается. У возможного покупателя не будет никаких опасений, что дедушку надо будет пинками оттуда выкидывать, тем более, что согласие от дедушки есть. Единственное, что обязанность рендодателя по выплате ренты останется до конца жизни дедушки.

[magnat]

Stasja
Я просто ставлю себя на место потенциального покупателя. При обилии на рынке предложения аналогичных квартир без нагрузок в виде чужих дедушек... Обязанность, хотя бы и формальная, хотя бы и в оценке 300 руб. в месяц - не лучший довесок к недвижимости.
Конечно, можно купить и такую, но - с соответствующей корректировкой цены. Что мне совсем не интересно.
Unregistered, спасибо за подсказочку. Может быть, использую эту дыру в налоговом законодательстве

[Stasja]

magnat, а почему Вы думаете, что

Обязанность, хотя бы и формальная, хотя бы и в оценке 300 руб. в месяц - не лучший довесок к недвижимости.

это бремя ляжет на потенциального покупателя? Это бремя останется на Вашей супруге, как на рендодателе.

[magnat]

Stasja
Статья 586 ГК РФ. Обременение рентой недвижимого имущества
1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

[mnatsa]

magnat
1. С дарением надо конечно хорошо подумать и прочесть текст Вашего договора. И может быть я поторопился в выводах.
Но налог все равно возникнет, т.к. от нотариального удостоверения новации - договора дарения Вам не уйти.
2. Купля-продажа может выглядеть так:

Соглашение о новации.
Мы, гр. _________________________, именуемая в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и гр. __________________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Стороны по взаимному согласию (решили заменить обязательство) приняли решение произвести замену обязательства пожизненного содержания Продавца Покупателем установленного п.п.5,6 Договора от _________г. на обязательство по выплате суммы денежных средств (денежное обязательство).
2. Указанная сумма денежных средств составляет _______________________ рублей, каковую Продавец выплатил Покупателю до подписания настоящего соглашения полностью.
3. С момента подписания настоящего соглашения обязательство по пожизненному содержанию Продавца Покупателем прекращается полностью.
4. Продавец сохраняет право пользования квартирой по адресу: г. Москва, ул. ________, д. , кв. 13 до момента снятия с регистрационного учёта из указанной квартиры.
5. С момента заключения настоящего соглашения к отношениям сторон принменяются правила договора купли-продажи.

3. ДОГОВОР ВЫКУПА ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ

1. В соответствии со ст. 599 ГК РФ, по требованию Получателя ренты стороны по взаимному согласию приняли решение о выкупе Плательщиком ренты пожизненной ренты установленной Договором пожизненного содержания с иждивением от ____________, в соответствии с которым право собственности на квартиру находящуюся по адресу: г. Москва, ул. __________ принадлежит гр. ____.
2. Выкупная цена указанной ренты, рассчитанная в соответствии с п.2 ст. 594 ГК РФ, по соглашению сторон составляет сумму в размере ______ (___________) рублей, каковую сумму Плательщик ренты выплатил Получателю полностью до подписания настоящего договора.
3. Получатель ренты сохраняет право пользования квартирой по адресу: г. Москва, ул. _________________ до момента снятия с регистрационного учёта из указанной квартиры.
4. С момента государственной регистрации настоящего договора:
– прекращаются полностью обязательства по пожизненному содержанию с иждивением гр.______________________.
– прекращаются все обременения квартиры, возникшие из Договора пожизненного содержания с иждивением от _______.

[magnat]

mnatsa,
огромное спасибо за предоженные варианты. В результате напряженных раздумий у меня родился такой вот основной вариант соглашения:

СОГЛАШЕНИЕ
о расторжении договора ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением

Город __________, ____________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________

Мы, X, __ года рождения, паспорт ___, выдан _____ РОВД гор. ________, проживающий: г. __________, __________________, и
Y, __ года рождения, паспорт ___, выдан _____ РОВД гор. ________, проживающая: г. __________, __________________заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. Заключённый нами _________ года договор ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, удостоверенный ________ года нотариусом г. __________ (лицензия № ______-, выдана Управлением юстиции ________ года), зарегистрированный в реестре за № ________ (далее по тексту соглашения именуемый «Договор ренты»), с нашего обоюдного согласия мы расторгаем.
2. Обязательства сторон по Договору ренты прекращаются с момента вступления в силу настоящего соглашения.
3. В соответствии с п. 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ мы не возвращаем друг другу того, что было исполнено нами по обязательствам согласно Договору ренты. Квартира по адресу г. __________, ул. ______________, остаётся в собственности Y.
4. Расходы, связанные с расторжением Договора ренты, уплачиваются нами в равных долях.
5. Соглашение составлено в трёх экземплярах. Первый экземпляр настоящего соглашения хранится в делах нотариуса г. ___ _____________________ по адресу: _____________________________________________________, второй выдаётся Y, третий – X.

Подписи:

____________

____________

Удостоверительная надпись нотариальной конторы
(Конец договора.)

Я решил не бояться налогов с дарения, т. к.
1) не обязательно нотариус будет квалифицировать сделку именно как дарение (а иначе он не обязан сообщать налоговым органам);
2) налоговая будет высылать уведомление об уплате налога по месту жительства или по месту нахождения отчуждаемой недвижимости, а и то, и другое к тому времени изменится на территорию, подведомственную другому подразделению МНС Пусть ищут, если есть горячее желание;
3) если уведомление-таки найдёт налогоплательщика, будем всё равно судиться, поскольку на момент передачи права собственности налогоплательщик проживал в данной квартире;
4) налог с БТИшной оценки получается не такой уж и большой.
Если нотариус упрётся и по каким-либо причинам откажется доверять соглашение о расторжении, вот запасной вариант (новацию я решил заменить отступным).

СОГЛАШЕНИЕ
об отступном по договору ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением

Город __________, ____________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________

Мы, X, __ года рождения, паспорт ___, выдан _____ РОВД гор. ________, проживающий: г. __________, __________________, и
Y, __ года рождения, паспорт ___, выдан _____ РОВД гор. ________, проживающая: г. __________, _________________,
заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. Обязательство Y по пожизненному содержанию с иждивением X, проистекающее из заключённого нами _______ года договора ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, удостоверенного _______ года нотариусом г. ___________ (лицензия № _____, выдана Управлением юстиции ____________1993 года), зарегистрированного в реестре за № ________ (далее по тексту соглашения именуемый «Договор ренты»), прекращается предоставлением отступного взамен исполнения.
2. В качестве отступного Y выплачивает X до подписания настоящего соглашения денежную сумму в размере ________ (_______________) рублей. (та же цифра, что была в договоре ренты – БТИшная оценка).
3. С момента заключения настоящего соглашения к отношениям сторон принменяются правила договора купли-продажи.
4. Расходы, связанные с заключением настоящего соглашения, уплачиваются нами в равных долях.
5. Соглашение составлено в трёх экземплярах. Первый экземпляр настоящего соглашения хранится в делах нотариуса г. _____________________ по адресу: _____________________________________________________, второй выдаётся Y, третий – X.

Подписи:

____________

____________

Удостоверительная надпись нотариальной конторы
(Конец договора)

Вариант с выкупом мне не очень понравился, потому что
1) по идее, таковой производится при неисполнении плательщиком ренты своих обязательств ;
2) выкупная цена договором не предусматривалась, а если следовать п. 3 ст. 594, нужно показывать в договоре реальную рыночную цену.

[mnatsa]

magnat
То, что Вы назвали отступным все-таки новация в договор купли-продажи.
Соглашение о расторжении не соответствует закону. Если прекращается обязательство, на основании которого возникло право собственности, то на основании чего сохраняется это право? На основании Вашего соглашения о расторжении? Сомнительно. Вы пишете, что квартира не возвращается, но это не значит, что право собственности остается у плательщика ренты.

kon-ulevat

Вы не так нас поняли.

[magnat]

mnatsa
Не понимаю, почему по Вашему мнению тут не подходит отступное. Впрочем, если бы нотариуса устроила хотя бы новация, я бы согласился и на новацию. Те же…, только в профиль.

Если прекращается обязательство, на основании которого возникло право собственности, то на основании чего сохраняется это право?

Предположим, Вы купили буханку хлеба. Право собственности на неё получено Вами на основании договора купли-продажи с магазином, факт заключения которого подтверждён чеком. Поскольку договором купли-продажи не предусмотрено иное, срок его действия определяется моментом окончания исполнения сторонами обязательства (п. 3 ст. 425 ГК) – то есть в нашем примере переходом Вашей наличности в кассу магазина, а буханки – в Вашу сумку. Посмею предположить, что прекращение действия договора купли-продажи не влечёт прекращения права собственности на купленный хлеб.
В отличие от буханочного примера, в моём случае имеется непрекращённое обязательство плательщика ренты, следовательно, договор не прекратил своего действия. Однако если стороны прекратят его действие своим решением, то по-моему, как и в случае с хлебом, нет никаких оснований для прекращения права собственности на предмет договора.

Теперь – самое интересное: нотариус не согласился заверять ни один из подготовленных мной вариантов соглашения, ссылаясь на последнее предложение п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": «Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке». Все мои доводы, что ни о каком оспаривании права речи не идёт, что стороны признают права друг друга по ранее заключенному договору и лишь хотят изменить его условия, разбились о «контраргументы» вроде «Это демагогия» и «Не надо путать божий дар с яичницей».
Нотариальная дама из вышеприведённой фразы в законе сделала вывод о том, что любые изменения в договоры с недвижимостью, зарегистрированные в Едином государственном реестре прав, могут быть внесены только в судебном порядке! Это ли не театр абсурда?!
Я пытался апеллировать и к верховенству Гражданского кодекса в сфере гражданско-правовых отношений, и к свободе договора – всё тщетно. Кстати, второй части ГК в этой нотариальной конторе вообще не нашлось в бумажном виде. Пришлось мне извлекать ноутбук и лихорадочно шарить по «Гаранту». Вообще, у меня вызывает немалые сомнения профпригодность нотариуса, не видящего разницы между расторжением договора, и признанием сделки недействительной.
Итак, вариантов мне было предложено два: либо идти судиться друг с другом якобы за невыполнение условий договора ренты, либо заключить договор дарения квартиры нынешним собственником (плательщиком ренты) бывшему (получателю ренты). Соответственно, в таком случае и продавать квартиру предстоит нашему дедушке.
Первый вариант мне не нравится совершенно в силу его полнейшей и очевидной абсурдности и предполагаемыми затратами времени на судебное разбирательство (по ряду причин я заинтересован в достаточно быстром разрешении вопроса). Если уж подавать в суд, то на нотариуса за отказ в совершении нотариального действия.
По поводу «обратного дарения» - терзают меня смутные сомнения. Логически, конечно, понятно, что если в силу передачи обременённого имущества возникает обязанность по содержанию самого себя, то обременение теряет смысл и должно быть снято. Но разве можно ждать от всей этой процедуры последствий, основанных на логике?
Далее. Если, скрепя сердце, выбрать «обратное дарение», то не дай Бог что-то случится с дедушкой до того, как он успеет продать квартиру. Последствия для всей предполагаемой схемы будут катастрофическими. В моей голове зреет план трёхстороннего смешанного договора, по которому за дарением сразу последует купля-продажа, но надежда на то, что консервативно настроенная регистрационная палата (учреждение юстиции) пропустит такую сделку, почти призрачная.

[mnatsa]

magnat
А что в Вашем городе только один нотариус?

[magnat]

Почему-то на тот момент, когда заключался договор ренты, заверять его могли только государственные нотариусы (не знаю уж, почему). Таковых имеется два человека на округ с населением в 150 тысяч человек. А теперь частные нотариусы отказываются заверять изменения к договору, который заверяли не они Всех их перебрать, что ли?
Ведь, насколько я помню, полномочия государственных нотариусов отличаются от частных только по наследственным делам?

[mnatsa]

magnat
Как же я не люблю нотариусов.
Выберете каго-нибудь одного и добейте его через суд, жалобы в нот. палату и минюст.