Сообщений в теме: 7

[B-53]

Тема такая.
2 января 06 г. Фирма А приобретает в собственность объект недвижимости.
и начинает переоформлять договор аренды земельного участка с продавца ОН на себя. Аренда з/у на 49 лет, подлежит регистрации.
16 апреля 06 между Фирмой А и ТОРЗом, подписывается договор аренды (дополнительное соглашение к договору аренды между Продавцом ОН и ТОРЗ) з/у и успешно отправляется на регистрацию.
1 мая 06 допик зарегистрирован, и бухгалтерия спокойно начинает платить по нему начиная с текущей даты

По смыслу Закона договор считается заключенным между Фиромй А и арендодателем с 1 мая (момента регистрации).

НО право собственности на недвижку фирма А приобрела 2 января и соответственно право аренды земельного участка необходимого для их эксплуатации.
Пользование землей у нас платное (без вариантов).
Оплата аренды производится по квартально до 5 числа первого месяца текущего квартала.
По задоленности основной мы не спорим, не согласны с процентами. По договору за период с января по июнь неустойка 0.2%, далее, с июня вступает в силу Закон г. Москвы согласно которого, меняется ставка аренды и предельный размер неустойки в размере не более 1/300 ставки рефинансирования. Никаких допников мы неподписывали. Аренду платим по новой ставке на основании письма ТОРЗа

Так вот собственна вопросы:
Фирма А желает урегулировать задолженность за пользование з/у начиная с 02 января по момент регистрации договора, без оплаты всяких процентов, тем более тех, которые установленны в договоре. Как считаете коллеги, если составить некое соглашение об урегулировании задолженности нуна его регистрировать в ФРС или нет (из текста допника зарегиного 01 мая не следует что он распространяет свое действие на ранее возикшие отношения)?

Применяется ли к отношением сторон размер ответственности установленный в НПА в размере 1/300 или зверская договорная 0,2%, и вправе ли ТОРЗ требованть оплаты неустойки, расчитывая ее с 1 января 2006 г по ставке 0,2%. Я вот думаю что нет. думаю что только за период начиная только с 06 числа первого месяца третьего квартала (т.е. после регистрации договора аренды) и только по задолженности за будующий период.


Если сумбурно написал, извиняйте. уточню и дополню....

[B-53]

up
Ну уж очень актуально услышать мнений....

[grin095]

тяжело к восприятию
мое мнение

2 января 06 г. Фирма А приобретает в собственность объект недвижимости

с этой даты новый арендатор имеет обязанность оплачивать арендную плату по договору аренды земельного участка независимо от факта его переоформления
это следует из постановления ВАС и это поддерживается ТОРЗами
факт задолженности влечет за собой начисление пени, по договору они 0,2%, соответственно ваша задолженность=арендная плата с 02.01 по 01.05 + пени 0,2% за каждый день просрочки
необходимо было изначально об этом задуматься и предусмотреть в допе о перемене стороны положения урегулирующие оплату ао=ренды за прошедший период
прямым текстом, новый арендатор обязуется оплатить арендную плату с 02.01. по 01.05 (например) в течение ___ дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения
в принципе и сейчас есть возможность сделать доп с подобным текстом, если конечно вы еще не разругились с ТОРЗом
пишите письмо на на Браздникову Г.П. в ДЗР
варианты всегда есть

[B-53]

в принципе и сейчас есть возможность сделать доп с подобным текстом, если конечно вы еще не разругились с ТОРЗом

Ну это понятно что можно, подлежит ли этот доп регистрации?

с этой даты новый арендатор имеет обязанность оплачивать арендную плату по договору аренды земельного участка независимо от факта его переоформления это следует из постановления ВАС и это поддерживается ТОРЗами. факт задолженности влечет за собой начисление пени, по договору они 0,2%, соответственно ваша задолженность=арендная плата с 02.01 по 01.05 + пени 0,2% за каждый день просрочки

несогласен. Я вот считаю, пользование зу, до момента регистрации договора аренды, при условии что стороны не достигли соглашения о распространении условия договора на ранее возникшее отношения и отсутствием платежей за пользование, для Арендатора есть неосновантельное обогащение в размере арендной платы и откуда тут договорная неустойка может быть.
Кроме того, представте себе если у продавца недвижимости были льготы по аренде? Вы считаете что у Покупателя они будут тоже? я так не думаю. В то же время размер арендной платы - существенное условие для договора аренды.
А еще, тут, сраЖузе возникают мысли о размерере части учатска, которой на автомате вправе пользоваться и которую вправе требовать в аренду покупатель недвижимости и пропорциональном расчете арендной платы от общей площади зу к площади занятой строениями(кстати, по договору аренды, участок продавцу предоставлялся не только для эксплуатации зданий, но и иной деятельности, которую покупатель не осуществляет).
В нашем случае зу, намного, намного больше тех площадей которые заняты строениями.

[grin095]

16 апреля 06 между Фирмой А и ТОРЗом, подписывается договор аренды (дополнительное соглашение к договору аренды между Продавцом ОН и ТОРЗ) з/у

вы договор заключали, подписывали доп соглашение о перемене стороны или пытаетесь получить ответ на все случаи жизни?
я исходил из того, что продавец был арендатором по догосору аренды, заключенному на 49 лет с ТОРЗом
вот именно по этому договору вы стали новым арендатором независимо от того, оформили ли доп о перемене стороны к нему или нет
поэтому ваше

пользование зу, до момента регистрации договора аренды, при условии что стороны не достигли соглашения о распространении условия договора на ранее возникшее отношения и отсутствием платежей за пользование, для Арендатора есть неосновантельное обогащение в размере арендной платы

это вообще не про то
договор аренды то есть

что касается размера земельного участка
то вы его получили в том же объеме, который был у продавца
по остальным вопросам не очень понятно
какие льготы, где прописаны, для какой еще деятельности предоставлялся зем участок
каждый случай индивидуален
трудно дать совет не зная подробно всю ситуацию

[B-53]

я исходил из того, что продавец был арендатором по догосору аренды, заключенному на 49 лет с ТОРЗом
вот именно по этому договору вы стали новым арендатором независимо от того, оформили ли доп о перемене стороны к

арендатором по нему стали с момента заключению допа.

что касается размера земельного участка
то вы его получили в том же объеме, который был у продавца

ч. 3 ст. 552 ГК3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

какие льготы, где прописаны, для какой еще деятельности предоставлялся зем участок
каждый случай индивидуален

вопрос то в единстве подхода ко всем случаям приобретения права пользования и заключения договора аренды.

Цитата
пользование зу, до момента регистрации договора аренды, при условии что стороны не достигли соглашения о распространении условия договора на ранее возникшее отношения и отсутствием платежей за пользование, для Арендатора есть неосновантельное обогащение в размере арендной платы

это вообще не про то
договор аренды то есть

- решений по данному поводу куча вот одно для примера
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Федеральный арбитражный суд Московского округа при участии в заседании от истца: Комитет по управлению имуществом по г. Серпухову Московской области (Г. - главный специалист, дов. от 27.12.04 N 01-11/39дв); от ответчика: ПБОЮЛ В. (Т. - дов. от 01.12.03), рассмотрев 09.03.05 в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - ПБОЮЛ В. - на постановление от 24.11.04 N 10АП-764/04-ГК Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-23363/03 по иску Комитета по управлению имуществом по г. Серпухову Московской области к ПБОЮЛ В. о взыскании 1227175 руб. 90 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом по г. Серпухову Московской области (далее - Комитет) предъявил иск к ПБОЮЛ В. о взыскании 1028580 руб. 98 коп. неосновательного обогащения, 198594 руб. 92 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также обязании ПБОЮЛ В. освободить земельный участок площадью 1166 кв. м, расположенный по адресу: г. Серпухов, ул. Центральная.
До принятия решения Комитет уменьшил размер исковых требований до 650423 руб. 35 коп. неосновательного обогащения и 127276 руб. 06 коп. процентов по ст. 395 ГК РФ, а также отказался от иска в части требования обязать ПБОЮЛ В. освободить земельный участок.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.05.04 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением от 24.11.04 решение отменено. С ПБОЮЛ В. в пользу Комитета взыскано 650423 руб. 35 коп. неосновательного обогащения. В остальной части иска отказано.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что ПБОЮЛ В. получил неосновательное обогащение вследствие экономии арендной платы за пользование земельным участком, расчет неосновательного обогащения исходя из среднего размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 3551 кв. м в г. Серпухове произведен на основании нормативно-правовых актов органов исполнительной власти г. Серпухова, которые не противоречат действующему законодательству. Оснований для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами в силу ч. 1 ст. 1107 ГК РФ не имеется.
Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, ПБОЮЛ В. подал кассационную жалобу, в которой просит его отменить, как незаконное и необоснованное.
В обоснование жалобы ПБОЮЛ В. ссылается на то, что им был оплачен земельный налог, который как и арендная плата является формой платы за землю. По мнению заявителя, оснований для внесения арендной платы не возникло, поскольку между сторонами отсутствуют договорные отношения. Кроме того, размер неосновательного обогащения должен быть установлен исходя из условий договора аренды.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель ПБОЮЛ В. поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам и просил отменить постановление.
Представитель Комитета возражал против удовлетворения кассационной жалобы и просил оставить судебный акт без изменения.
Изучив материалы дела, кассационную жалобу ПБОЮЛ В., обсудив доводы представителей сторон, суд кассационной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Судом установлено, что ПБОЮЛ В. имеет 3/8 доли в праве собственности на нежилое строение - автостоянку - общей площадью 8889,87 кв. м по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Центральная.
Сторонами был подписан договор от 30.11.98 N 1798-II-5-03, согласно которому Комитет (арендодатель) обязался передать ПБОЮЛ В. (арендатор) в аренду земельный участок площадью 1166 кв. м, расположенный по адресу: г. Серпухов, ул. Центральная, на срок до 30.06.03 для размещения автостоянки.
В период с 2000 по 2003 гг. ПБОЮЛ В. арендные платежи за пользование земельным участком не вносил.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ и ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Между тем договор аренды от 30.11.98 N 1798-II-5-03 не зарегистрирован в установленном законом порядке и в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным.
Таким образом, ПБОЮЛ В. пользовался земельным участком, не производя оплату аренды, чем сберег денежные средства вследствие экономии арендной платы.
В данном случае неоплаченная аренда земельного участка является неосновательным обогащением, обязанность возвратить которое предусмотрена ст. ст. 1102, 1103 ГК РФ.
При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил исковые требования Комитета.
Довод ПБОЮЛ В. относительно того, что им был оплачен земельный налог, который как и арендная плата является формой платы за землю, отклоняется.
В соответствии со ст. 1 Закона РФ "О плате за землю" земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Таким образом, уплата земельного налога не является подтверждением оплаты пользования земельным участком.
Суд апелляционной инстанции правомерно вычел из расчета неосновательного обогащения сумму уплаченного ПБОЮЛ В. земельного налога.
Довод ПБОЮЛ В. относительно того, что оснований для внесения арендной платы не возникло, поскольку между сторонами отсутствуют договорные отношения, отклоняется.
Исковые требования заявлены о взыскании не арендной платы на основании договора, а неосновательного обогащения, которое ПБОЮЛ В. получил за счет Комитета вследствие экономии арендной платы за пользование земельным участком и подлежит возврату в силу ст. 1102 ГК РФ.
Довод ПБОЮЛ В. относительно того, что размер неосновательного обогащения должен быть установлен исходя из условий договора аренды, отклоняется.
Договор аренды земельного участка от 30.11.98, которым установлен размер арендной платы, не заключен, в связи с чем суд апелляционной инстанции правомерно принял расчет Комитета, произведенный на основе базовых размеров арендной платы, установленных органами местного самоуправления.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемое постановление законно и обоснованно.
Обстоятельства дела установлены на основе полного, всестороннего и объективного исследования доказательств, представленных сторонами.
К установленным обстоятельствам нормы материального права применены правильно.
Порядок рассмотрения дела не нарушен.
Оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление от 24.11.04 N 10АП-764/04-ГК Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-23363/03 оставить без изменения, кассационную жалобу ПБОЮЛ В. - без удовлетворения.





Добавлено в [mergetime]1179820069[/mergetime]
Кстати в догонку:
Закон города москвы №27 "О землепользовани и застроеке" ч. 6 ст. 24 Арендная плата за земельные участки с юридических и физических лиц взимается со дня, следующего за днем государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Т.е. до регистрации договора аренд. платы нЭт. )))

[grin095]

"..кабы я была царица.."
эти случае не имеют к вам никакого отношения
тут идет речь об отсутствии по той или иной причине зарегистрированного договора аренды
в вашем случае он есть
это договор аренды заключенный с продавцом недвижимости
нет смысла обсуждать милион раз обсужденный вопрос
см постановление ВАС №11
14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

и не смотрите на то, что формулировки казалось бы не утверждают о наличии прав именно аренды, и тем более обязанности платить арендную плату, ТОРЗы придерживаются именно такой позиции

касательно площади:
ст. 35 ЗК При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
если вам много, вносите изменения в договор в части предмета

еще раз повторю, сам я тут недавно, но совершенно точно убежден в том, что
1. этот вопрос кучу раз обсуждался и вам надо воспользоватся поиском
2. даже если бы вы меня убедили в своей правоте с ДЗР это вам не поможет


з.ы. кстати по поводу допа урегулирующего арендные платежи, я его регистрировал

Сообщение отредактировал grin095: 22 May 2007 - 14:07

[B-53]

и не смотрите на то, что формулировки казалось бы не утверждают о наличии прав именно аренды, и тем более обязанности платить арендную плату, ТОРЗы придерживаются именно такой позиции

их мнение известно. кстати при непосредственном общении, какого то явного негатива я не услышал, пока не услышал. И даже договорился в ТОРЗе о написании от нас такого допа с сопровадительным письмом к нему....

меня интерует мнение и прктика незаинтересованных лиц ))).

з.ы. кстати по поводу допа урегулирующего арендные платежи, я его регистрировал

- спасибо за ответ.
правда я занимаю другую позицию. ведь такой доп. не затрагивает сути и условий договора как такового... а так сказать его положения по соглашению сторон, распространяются на схожие отношения сложившиеся за его рамками. вот.
зы
в поиске... ну не нашел я там ни чего.. ткните в ссылку плз....