Саш, посмотрела я Постановление, на которое ты ссылаешься. Там СРАЗУ в договор включали несколько обязательств.
Подобная ситуация рассмотрена в Постановлении ФАС ДО от 10.10.03 г. N Ф03-А04/03-2/2338, в котором оспаривался отказ регистрирующих органов от регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки, заключенного между теми же сторонами, и предусматривающего продление срока погашения кредита по кредитному договору, а также включение нового обязательства по кредитному договору, заключенному после регистрации договора об ипотеке. Обжалуя решение суда, признавшего отказ законным, стороны ссылались на неправильное применение судом норм материального права, в частности ст. 421, 452, 453 ГК РФ, ст. 8, 9, 43-45 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. 20 ФЗ о государственной регистрации.
«В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что дополнительное соглашение к договору об ипотеке составлено по соглашению сторон во изменение действующего договора залога недвижимого имущества (ипотеки) с соблюдением требований статей 2-10 ФЗ "Об ипотеке", главы 29 ГК РФ. Положения статей 43-45 вышеупомянутого ФЗ, как полагает Общество, им также не нарушены, поскольку установленные ограничения для последующей ипотеки не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
Заявитель указывает и на то, что суд, применяя нормы специальных законов "Об ипотеке" и "О государственной регистрации", не учел общих правил ГК РФ о заключении договоров, в частности, статьи 452, которой предусмотрено право сторон по соглашению дополнять или изменять условия договора. В судебном заседании представитель Общества доводы жалобы поддержала в полном объеме».
В удовлетворении кассационной жалобы суд отказал на следующем основании.
«Основанием для отказа, как следует из письма, послужило несоответствие представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства, поскольку кредитное обязательство, возникшее после заключения договора залога недвижимого имущества (ипотеки), обеспечивающего иное обязательство, может быть обеспечено залогом того же имущества в соответствии с правилами о последующей ипотеке, то есть путем заключения нового договора об ипотеке.
Суд, оценивая правомерность действий Учреждения юстиции в рассматриваемом случае, исходил из того, что в силу статьи 20 ФЗ о государственной регистрации отказ в государственной регистрации возможен в случае предоставления документов, по форме или содержанию не соответствующих требованиям действующего законодательства.
Согласно статье 43 ФЗ "Об ипотеке", имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки, определенных по правилам пунктов 5 и 6 статьи 20 указанного выше ФЗ.
Статьей 45 названного ФЗ предусмотрено, что в последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.
При этом названные положения пункта 1 статьи 43 и статьи 45 ФЗ "Об ипотеке" не содержат каких-либо изъятий для тех случаев, когда сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
Таким образом, исходя из буквального толкования приведенных выше норм, кассационная инстанция считает правильным вывод суда о необходимости заключения самостоятельных договоров последующей ипотеки и в случаях, когда они заключаются теми же юридическими лицами, что и в предшествующей ипотеке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу пункта 2 статьи 49 ГК РФ юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случае и в порядке, предусмотренных законом.
Федеральный закон "Об ипотеке" не содержит каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге, вместе с тем, предусматривает специальные правила для последующей ипотеки, согласно которым последующая ипотека подлежит государственной регистрации, а договор о такой ипотеке должен содержать отметки обо всех регистрационных записях предшествующих ипотек того же имущества.
Ссылки заявителя жалобы на статьи 452, 453 ГК РФ не принимаются кассационной инстанцией в силу изложенных выше доводов, а также как не влияющие на правомерность выводов суда.
Поскольку заявителем не были соблюдены требования о форме и содержании представленных на государственную регистрацию документов, суд в соответствии со статьей 20 Федерального закона о государственной регистрации обоснованно указал на правомерность действий Учреждения юстиции, отказавшего обществу в государственной регистрации дополнительного соглашения».
Из процитированного постановления следуют выводы:
1) если ипотекой имущества, заложенного по уже заключённому договору ипотеки, обеспечиваются обязательства по новому договору, то должен заключаться новый договор ипотеки, являющийся договором последующей ипотеки;
2) данный договор должен заключаться именно как новый договор – т.е. содержать все существенные условия договора ипотеки, регистрация договора должна оплачиваться госпошлиной как регистрация нового договора, а не дополнительного соглашения, и прилагаться к договору должны все документы, которые должны прилагаться для регистрации нового договора ипотеки.
