kuropatka Может они где-то очень льготно кредитуются?
Не, вроде не кредитуются нигде, типа у них свой банк есть, сами же и кредитуют свои проекты.
Добавлено: Вот чего мне еще прислали про них:
> По данным маркетинговых исследований, которые проводились в Москве, только
> 2% горожан могут себе позволить сразу выплатить всю сумму за покупаемое
> жилье. Трети - необходимо накопить нужную сумму, но нет гарантии, что за
> это время цены не вырастут в разы. Большая же часть москвичей об улучшении
> жилищных условий даже не помышляет. Такая ситуация характерна для всех
> регионов России.
> Однако, похоже, приобрести новую квартиру при нехватке денег в нашей
> стране все-таки можно, и это отнюдь не благотворительность. По словам
> президента корпорации <Социальная инициатива> Николая Карасева, его
> команде удалось разработать новые технологии инвестиционного строительства
> объектов недвижимости и кредитования приобретения квартир, которые выгодны
> и для покупателя, и для корпорации.
>
> <<...OLE_Obj...>>
> Николай Федорович Карасев, президент корпорации <Социальная
> инициатива>
> - Николай Федорович, расскажите, как Вы пришли в бизнес и почему решили
> заняться именно недвижимостью и строительством?
>
> - Вообще, я доктор экономических наук, американист. На рубеже 90-х годов,
> когда начались реформы, решил попробовать себя в реальном секторе
> экономики. В течение двух лет я определялся, где будет моя ниша - финансы
> или производство. У меня в свое время были и сеть пекарен, и леспромхоз, я
> был председателем совета директоров ЧИФа. Тем не менее продолжал искать
> дело, где бы я мог максимально реализовать свой потенциал. В 1992 году я
> случайно присутствовал на приеме американской делегации, там наиболее
> глубоко понял, что инвестор нужен всем. Я подумал: вот то, что мне нужно.
> Осознание этого и стало точкой отсчета в появлении
> строительно-инвестиционной корпорации <Социальная инициатива>.
>
> - Каковы особенности менеджмента Вашей корпорации? В чем отличие
> <Социальной инициативы> от тысяч строительных компаний, которые работают
> сейчас на российском рынке?
>
> - Основное отличие в том, что в каждом городе мы работаем по
> индивидуальной программе, учитывающей структуру местного рынка. Например,
> в Тамбове нам сказали, что минимальная стоимость строительства квадратного
> метра жилья в городе составляет 200-220 долларов за метр и снизить ее
> просто невозможно, так как это невыгодно ни риэлторам, ни строителям, ни
> подрядчикам. Если же я на такие условия не пойду - сотрудничать с нами
> никто не будет. Но нас это не испугало. Мы учредили свою строительную
> компанию и начали строить жилье по 140, а продавать по стоимости 160-180
> долларов за квадратный метр. Люди, естественно, начали вкладывать деньги в
> наши объекты.
>
> - Приходя в регионы, Вы заявляете, что работаете с местными компаниями. У
> Вашей корпорации очень хорошая репутация солидного и надежного партнера,
> так что предложений о сотрудничестве, наверное, хоть отбавляй. Какие
> требования Вы предъявляете к местным компаниям?
>
> - На сегодняшний день у нашей корпорации несколько тысяч партнеров -
> вкладчики, подрядчики, поставщики. Однако ключевым критерием прихода в тот
> или иной регион для нас является то, сможем ли мы наладить нормальные
> взаимовыгодные отношения с местной властью. Если представители властных
> структур считают нас равноправными партнерами, значит, мы будем работать в
> этом городе, если нет - заключают договоры с другими инвесторами. Почему
> это для нас так важно? Мы не хотим входить в регионы через <черный ход>,
> хотим работать открыто. Когда же чиновники осознают, что мы инвестируем
> деньги в социальные проекты, наступает полное равновесие интересов.
>
> Что касается непосредственно строительных и проектных компаний, то к их
> отбору мы предъявляем самые жесткие требования; у нас четко очерченная
> вертикаль власти - это специфика нашего менеджмента. Если фирма хочет с
> нами работать, ее руководство должно полностью разделять нашу точку зрения
> на принцип строительства. Например, снижать стоимость квадратного метра,
> что очень тяжело.
>
> - Одной из важных особенностей работы корпорации <Социальная инициатива>,
> без сомнения, является новая система кредитования покупки и строительства
> жилья. В чем заключается ее суть?
>
> <<...OLE_Obj...>>
> Подписание инвестиционного контракта о строительстве жилья в Новосибирске
> между президентом корпорации <Социальная инициатива> Н. Карасевым и мэром
> Новосибирска В. Городецким.
> - Программа предоставления жилья, которое будет по средствам большому
> количеству граждан, существует не только как документ. Она отработана в
> Москве и десятке других городов России. Сейчас она будет использована и в
> Новосибирске.
>
> Если человек решает улучшить свои жилищные условия, но у него не хватает
> на это средств, это - наш партнер. Например, кредит на жилье можно
> получить в коммерческом банке, но там довольно жесткие условия, и человек
> может остаться вообще без квартиры, если банк сделает рискованное вложение
> капитала. Что касается <Социальной инициативы>, то к началу 2003 года нам
> удалось создать мощное кредитное <плечо>, готовое к инвестициям, где
> юридические лица отвечают друг за друга всем своим имуществом. Объединение
> всех ресурсов, которое было необходимо для укрепления финансового
> положения корпорации, позволило увеличить инвестиционный потенциал с 2,5
> до 18,5 миллиардов рублей. Но даже этого было мало, и мы не могли выйти на
> запланированные темпы работы без привлечения банковского сектора.
>
> В течение 10 лет мы работали с разными банками, договаривались с ними,
> чтобы они согласились подкредитовывать наших заказчиков. Как обычно
> происходит? Приходит человек брать кредит, его спросят обо всем: доход,
> условия проживания, здоровье... - а потом еще могут и отказать. С нашей
> поддержкой ситуация резко менялась, так как <Социальная инициатива>
> гарантировала своим капиталом и имуществом, что заказчик возвратит банку
> взятый кредит. С 1999 года мы работаем с кредитными учреждениями именно по
> такой схеме, которую я разработал совместно с одной американской
> компанией.
>
> Когда с нами согласился сотрудничать <Банк Москвы>, это дало нам
> дополнительные возможности по получению кредитных ресурсов. А в 2002 году,
> после выхода Закона <О кредитных потребительских кооперативах граждан>, мы
> первые в России учредили кооперативный банк, в котором хозяевами являются
> сами вкладчики, - <СоцИнициативаКредит>. Этот банк специализируется на
> программе жилищных кредитов.
>
> В 2002 году мы также учредили производственно-промышленное объединение -
> Межрегиональную ассоциацию строителей. На сегодняшний день в ее состав
> входит уже свыше 100 компаний по всей России. Некоторые внесли свой вклад
> кредитными ресурсами, работой или поставками материалов в рамках общей
> корпоративной системы инвестирования строек и в конечном счете
> кредитования потребителей. Эта финансово-строительная система не
> стагнационна. Она постоянно развивается, дополняется новыми партнерами. Я
> горжусь и удовлетворен тем, что мне доверено координировать управление
> всей этой серьезной структурой.
>
> - Вложение средств в недвижимость и производство - всегда рискованное
> мероприятие. Каким образом Вы защищаете интересы своих клиентов?
>
> - При заключении контракта мы стараемся учесть все финансовые риски. У
> <Социальной инициативы> есть возможность уменьшить вероятность
> возникновения самого распространенного риска - длительного цикла
> производства продукции. Корпорация инвестирует строительство более чем в
> 50 городах России. Стоимость инвестиционного портфеля составляет 1
> миллиард 200 миллионов долларов. Если на каком-то участке строительство
> затягивается, то в общекорпоративном масштабе мы все равно сохраняем
> устойчивость.
>
> Мы также страхуем финансовые риски наших вкладчиков, причем страховой
> взнос выплачивает <Социальная инициатива>. Клиент в своем договоре
> получает обеспечение в строящейся недвижимости, независимо от того,
> инвестирует он деньги в недвижимость или нет. Может быть, он просто пришел
> за процентами. В договорах есть пункт, оговаривающий, что вкладчик должен
> получить жилье в нормативные сроки, что бы у нас ни происходило. Заказчик
> изначально слабая сторона контракта, так что мы поддерживаем его
> гарантией, хотя по закону могли бы этого и не делать. Если возникает
> проблемная ситуация, то мы либо покупаем ему квартиру на вторичном рынке,
> либо берем из товарного фонда залога. Однако пока в нашей практике таких
> случаев не было.
>
> - Не секрет, что большую роль в успешном развитии компании играет
> профессиональный и сплоченный коллектив. По какому принципу Вы подбираете
> команду? Какие требования предъявляете к своим сотрудникам?
>
> - С одной стороны, эти требования довольно банальны и характерны для
> любого коллектива и любой сферы бизнеса. Однако есть ряд личностных
> качеств, которым при приеме на работу мы придаем огромное значение. Самое
> главное - это умение понимать и принимать дух корпорации. Кроме того,
> потенциальный сотрудник должен быть способен генерировать новые идеи, так
> как <Социальная инициатива> изначально была построена на новаторстве и от
> этого в большой мере зависит наше стабильное экономическое развитие.
>
> Второе очень важное качество, которое тоже входит в понятие корпоративного
> духа, - это коммуникабельность, общительность и категорический иммунитет к
> интригам. В нашей корпорации коллектив формируется в таких жестких
> условиях, что ставить друг другу подножки достаточно сложно. Интриги,
> конечно, бывают, но, как говорится, <до первого милиционера>. Как только я
> о них узнаю, виновникам приходится уйти. Об этом знают все и поэтому
> стараются сохранять доброжелательность в межличностных отношениях.
>
> Большие требования я предъявляю к тем сотрудникам, которые представляют
> нашу корпорацию в регионах. И это вполне понятно: по их действиям и
> поступкам люди будут судить о нашей деятельности в целом, а хорошая
> репутация - это очень ценная составляющая успешного бизнеса. Мне удается
> удерживать баланс между личностными и рабочими интересами. Например, если
> руководитель любого структурного подразделения, с которым нас связывают
> дружеские отношения, начинает отходить от основных принципов работы
> корпорации, я либо перевожу его на другую работу, либо увольняю.
>
> - В таком случае всегда ли удобно, когда вместе с Вами в одной корпорации
> работает Ваш близкий человек, например, жена?
>
> - У меня так и получилось. Вместе со мной работает моя жена, и я уверен,
> что без Наталии Ивановны не было бы половины нашей корпорации. Мы начинали
> создавать все вместе, с нуля. У нас не было ни собственности, ни
> необходимого объема наличных средств. Она мне очень помогает как
> эмоционально, так и профессионально. И сейчас она ведет основную часть
> нашей работы - направление инвестиций. Я уже не говорю о том, что мы везде
> ездим вместе - так веселей, и люди больше уважают. Они видят, что мы
> работаем наравне со всеми, а не ведем себя как хозяева.
>
> - Каковы дальнейшие планы развития Вашей корпорации?
>
> - По моему мнению, само существование корпорации <Социальная инициатива>
> немыслимо без этого слова - развитие. Мы не очерчиваем территориальных
> границ своей деятельности. Количество предложений о начале строительных
> работ, поступающих из Москвы, регионов и даже из-за границы, постоянно
> растет. Региональная доля в нашем бизнесе начинает приближаться к 50%.
> Люди видят, что мы действительно что-то делаем, что мы помогаем им решить
> жилищные проблемы, устанавливаем на рынке демократичные цены.
>
> К примеру, в Новосибирске мы планируем ввести в эксплуатацию около 500
> тысяч квадратных метров недвижимости. При таких объемах производства мы
> просто обязаны вести эластичную ценовую политику. И уверены, что
> новосибирцы это оценят.
>
>
> Наталия КАРАСЕВА, вице-президент по инвестициям
> строительно-инвестиционной корпорации
> <Социальная инициатива>, директор кооперативного банка
> <СоцИнициативаКредит>
> <<...OLE_Obj...>>
> Самая главная задача нашего банка - предоставить возможность как можно
> большему числу людей построить или купить себе жилье. В рамках корпорации
> мы могли выдавать только коммерческие и строительные кредиты. Это связано
> с правилами рассрочки и отсрочки платежа. Однако заказчику нужны были
> деньги для того, чтобы рассчитаться в момент заселения, иначе мы не могли
> оформить на него квартиру. Ставить на баланс корпорации такое жилье
> невыгодно, так как мы будем вынуждены платить за него налоги, а это
> приведет к индексации цены. Банк эту проблему решает: мы выдаем человеку
> ту сумму, которой ему не хватает для того, чтобы рассчитаться с
> корпорацией <Социальная инициатива>, и квартира оформляется в
> собственность заказчика. Это жилье станет залогом для возвращения кредита
> банку и соответственно не будет облагаться налогом.
>
> Кроме того, сейчас появилась возможность кредитования под залог новой
> квартиры заказчика на сумму стоимости его старой квартиры, чтобы она у
> него тоже осталась. Фактически получается двойной кредит - кредит
> освобождения и денежный. По программе <Ипотека-Строй> в залог принимается
> любая ликвидная недвижимость, которая есть у 85% населения. Возможность
> купить жилье есть и у тех граждан, у которых нет собственности. В такой
> ситуации начинает действовать программа <Накопи и Живи>, где накопления
> сразу идут на покупку квадратных метров. А вообще, кредитная система у нас
> - дело творческое, и нередко новые модели инвестирования придумывают сами
> заказчики. С января, когда эта программа была опубликована, приток
> клиентов в нашу корпорацию увеличился в три раза. Это наиболее ярко
> показывает, насколько данная система оказалась востребована.
>
> Что касается ставок, то мы рассматриваем модели, которые были бы выгодны и
> для клиента, и для корпорации. В кооперативном банке заемщиком могут быть
> только свои вкладчики, сохозяева, так как в законе о потребительских
> кооперативах предусмотрено, что они создаются при предприятиях, компаниях,
> которые их поддерживают своим капиталом. Это как раз характеризует
> отношения между корпорацией <Социальная инициатива> и банком
> <СоцИнициативаКредит>. Человек получает 12% и выше по кредитным ставкам,
> коммерческие банки на такой шаг не пойдут, тем более что сейчас наметилась
> тенденция к снижению ставок. Откуда взялись такие проценты? Кооперативный
> банк может давать по системе кредита, который тут же возвращается в
> корпорацию. Для <Социальной инициативы> это самый дешевый кредит, а для
> человека, который подал его, - самый выгодный и дорогой платеж по вкладу.
> Вот и весь экономический расчет, который является общепринятым принципом
> работы корпорации: преимущества получает вся цепочка.
>
> За счет каких технологий, банк может себе позволить такую работу с
> кредитными ресурсами? Кооперативный банк берет приличные вклады, дает
> льготные проценты - ресурсы ходят в инвестиционном процессе. У
> коммерческого банка обычно проблемы с размещением средств. Мы осваиваем их
> в самом ликвидном секторе, строительстве недвижимости, где только денег и
> не хватает, а значит, вложенные ресурсы обязательно вернутся с отдачей. В
> уставе кооперативного банка также предусмотрена работа с ресурсами за счет
> своей прибыли. В такой ситуации оплату нагрузок за счет спонсорских
> взносов берет на себя предприятие, на которое банк работает. Когда не
> хватает собственных средств, они перебрасываются из <Социальной
> инициативы>. Корпорация является площадкой, на которой эти деньги
> размещаются. Это новизна исключительная, в России нет ничего подобного.
> Поддержка серьезных компаний приводит к тому, что банк может выполнить
> абсолютно любые обязательства, так как он работает на льготные кредиты для
> инвестиционных компаний. Эту идею, которая заложена в законе о
> кооперативных банках, нам пришлось очень долго разрабатывать в деталях, в
> положениях и в договорах. И как результат за месяц работы
> <СоцИнициативаКредит> увеличил свой уставной капитал в 10 раз.
>
> Подобные кредитно-финансовые учреждения будут создаваться во всех городах,
> где появятся строительные площадки <Социальной инициативы>. Кстати, мы
> работаем не только с жилищными кредитами. В нашем банке действует целая
> программа благоустройства жилья, согласно которой клиент может получить
> кредит на ремонт и покупку мебели. Для этого мы приглашаем к
> сотрудничеству по спонсорским вкладам профильные компании. Мы можем
> выдавать кредиты на срок до 10 лет. При таких условиях они становятся
> доступны и молодым семьям.
>
> Такая модель работы - это мечта всей моей жизни. Подобные проблемы были и
> в нашей семье, и я счастлива, что сейчас могу помочь другим людям их
> решить.
>
> Александр ЛАТЫШЕВ, вице-президент по экономике строительства
> корпорации <Социальная инициатива>, начальник
> производственно-экономического строительного объединения
> <<...OLE_Obj...>>
> У нас есть выстраданная концепция инвестиционного строительства, которую
> мы обкатываем на практике уже около 10 лет. Ее основатель - Николай
> Федорович Карасев, а мы воплощаем его идеи в жизнь. Благодаря этой
> концепции нам удалось выйти за пределы Садового кольца и приступить к
> освоению регионов. В чем же ее суть?
>
> В настоящее время на стройплощадках заказчик нередко передает генеральному
> подрядчику слишком много функций и в результате теряет возможность
> контролировать его работу. К чему это приводит? Сроки строительства
> затягиваются, цены на квадратный метр растут, и чаще всего объекты
> становятся так называемыми <незавершенками>. Нас такие правила не
> устраивают. На любом социальном объекте, где начинает строительство
> <Социальная инициатива>, наша корпорация, будучи инвестором-застройщиком,
> добивается обязательных функций технического заказчика. По этому договору
> мы имеем право, вместе с основным заказчиком-владельцем земли, на
> конкурсной основе подбирать проектировщика и генерального подрядчика, а
> также вести технический надзор за ходом работ.
>
> Что это дает? Дело в том, что у меня заранее, от обратного просчитана цена
> квадратного метра жилья, инвестиционная стоимость которого составляет 60%
> от рыночной. Если подрядчик с ней не согласен, он не может ее завысить -
> иначе мы будем сотрудничать с другой компанией. По такому принципу мы
> отбираем всех партнеров, и поэтому ситуация на строительной площадке
> всегда управляема и предсказуема. Мы ежемесячно принимаем отчеты. Не
> только по объему выполненных работ, но и по соблюдению графика
> строительно-монтажных работ, так как мы каждый месяц подводим итоги и
> вносим необходимые изменения в ход строительства, чтобы не нарушать
> технологический процесс. В большинстве случаев мы меняем генерального
> подрядчика из-за его непрофессионализма, так как он не может на должном
> уровне организовать производственно-строительный процесс.
>
> Приходя в город со своими инвестициями, мы порой оживляем целые отрасли,
> не только строительные, но и предприятия, производящие сопутствующее
> оборудование и мебель. Если наше ценовое предложение не устраивает никого,
> мы взращиваем мощную структуру из какой-нибудь слабенькой компании,
> которая становится нашей <дочкой>, и работаем с ней. Страхование
> строительно-монтажных работ, которое мы выполняем в обязательном порядке и
> на каждом объекте, позволяет корпорации экономить значительные средства.
> ЧП происходят очень редко, а вложенные деньги направляются на закупку
> нового оборудования, охрану труда, профилактику здоровья.
>
> Если говорить о самих проектах, то они у нас имеют очень четкую привязку к
> местности, с учетом климатических особенностей региона. Мы не строим
> типовые серии. Согласно результатам маркетинговых исследований и пожеланий
> местной власти мы определяем, сколько и каких квартир будет в наших домах.
> Наша корпорация запатентовала ряд ноу-хау по улучшению энергосберегающих
> характеристик стройматериалов. Участок, который отводится под застройку,
> корпорация использует с максимальной эффективностью. К примеру, в
> Новосибирске это будет трехтеррасный жилмассив с подземными гаражами. На
> самом нижнем уровне, на берегу реки Обь, мы планируем построить дома в
> стиле <таун-хауз>, хотя для этого придется дополнительно ставить подпорную
> стенку или дамбу, чтобы исключить возможность подтопления.
>
> Еще один принцип работы нашей корпорации - мы сами поставляем, то есть
> инвестируем материалы, оборудование и конструкции, которые составляют 60,
> а то и 70% от стоимости объекта. Не каждый строитель на это пойдет, так
> как он обычно <накручивает> на поставке стройматериалов определенный
> процент прибыли и рентабельности. Мы же с поставщиком заключаем
> инвестиционные договоры, согласно которым 30% он получает <живыми>
> деньгами, а остальное - квадратными метрами по нашей инвестиционной
> стоимости. Потом он либо сам реализует эту недвижимость, либо мы по его
> поручению продаем ее по рыночной стоимости. Это и есть управление,
> совершенно новый подход к строительству, который основан на взаимовыгодном
> сотрудничестве.
Добавлено: Мы также страхуем финансовые риски наших вкладчиков, причем страховой
> взнос выплачивает <Социальная инициатива
Не знаю, в договоре об этом ни слова, от представителей конторы тоже.
Клиент в своем договоре
> получает обеспечение в строящейся недвижимости, независимо от того,
> инвестирует он деньги в недвижимость или нет
Нифига подобного, нет в договоре ничего подобного.
Может быть, он просто пришел
> за процентами.
О да, здесь они потрудились ограничить применение ЗОЗПП, указав что инвестор получает прибыль в виде разницы между фактической (ихней) и рыночной стоимостью кв.м.
В договорах есть пункт, оговаривающий, что вкладчик должен
> получить жилье в нормативные сроки, что бы у нас ни происходило
Ага, но при этом сами сроки в договоре не указаваются, ни начала выполнения работ, ни окончания. Мутная фраза на счет того, что сроки определяются после получения всей разрешительной документации, хотя все основные уже получены и указываются в качестве оснований для строительства.
Вот такая ерунда.
